【正文】 項目定位 名店坊 大良東區(qū) 超 7萬㎡ 超寬廣場 、 旗艦店 、 特色步行街和臨街旺鋪四大功能分區(qū) 今年 9月動工 ， 明年 10月竣工 ， 11月開業(yè) 大型多功能主題購物中心 天佑城 容桂 桂洲大道 超 8萬㎡ 大型百貨 、 連鎖超市 、 美食世界 、 娛樂天地 、 文化書城 預計明年 3月封頂 ，年中開業(yè) 順德城市新坐標 多元化商業(yè)廣場 盈信城市 廣場 龍江鎮(zhèn) 東華路 約 16 萬㎡ 購物 、 娛樂 、 飲食 、 游樂 、康體 、 農(nóng)貿(mào)市場 、 商務(wù)公寓 分三期開發(fā) ， 首期明年元月 1日開業(yè) 游樂 MALL式商業(yè)步行街 現(xiàn)代樂園式商業(yè)王國 嘉信城市 廣場 新城區(qū) 約 14 萬㎡ 美加式的時代購物廣場 ，新加坡式休閑購物長廊 今年 5月已經(jīng)試業(yè) 家庭式商場 順聯(lián)廣場 陳村 超 12 萬㎡ 集購物 、 飲食 、 休閑 、 娛樂等六大功能于一體 7月 28日奠基 華南首個體驗式購物ＷＡＬＫ 27 策劃 競爭對手分析小結(jié) ? 與競爭對手相比，本項目在房地產(chǎn)商綜合實力、規(guī)模、規(guī)劃、地段上都不具絕對的優(yōu)勢。 在政府推動下 ， 一大批大型的商業(yè)物業(yè)迅速開工建設(shè) ， 規(guī)模和數(shù)量空前 。 正因為現(xiàn)有的商業(yè)消費環(huán)境無法滿足消費者日新月異的消費需求 ， 因此導致了 消費額大量外流 的現(xiàn)狀 。 ● 商場內(nèi)的經(jīng)營無明顯區(qū)分 ， 經(jīng)營商品無特色 不少商場的經(jīng)營模式只是單純的零售式百貨，只是簡單的陳列、擺放，種類區(qū)分不明顯，商品無特色，整體感覺較為零散，檔次不高，吸引力不強。 19 策劃 順德目前商業(yè)的主要特點 ● 街鋪為主 ， 大型商場快速崛起 目前，順德的商用物業(yè)仍然以街鋪為主導，街鋪是居民購物的主要場所，也是投資者投資商鋪的主要渠道。 ? 順德區(qū)委、區(qū)政府將專門為這些行業(yè)制定了相應的政策扶持措施，并對其加強規(guī)劃和政策引導，包括支持重大項目引進和發(fā)展，鼓勵產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新等。順峰公園作為順德未來重要的旅游、休閑、娛樂場地，其品牌和功能正好可以成為包裝本項目的重要載體。 ? 本項目與名店坊毗鄰而立，商場規(guī)模相當、商業(yè)規(guī)劃上也多有類似，可謂兩虎相爭。 ?由于順德經(jīng)濟發(fā)展水平較高 ， 消費者的中高端消費需求巨大 ， 但目前還缺乏真正意義上的大型中高端商業(yè)物業(yè) ，無法滿足順德消費者的需要 ， 導致順德中高端消費大量外流 。 ? 目前，城東板塊飛速發(fā)展，商業(yè)與人居比翼雙飛；順峰山板塊已成為順德高檔居住區(qū)的代名詞。二期一至三層為大 型綜合購物廣場，面積 63000㎡ 。本公司通過對以上資料的匯總 、 分析和整理 ， 本著實事求是 ， 對委托方負責的原則 ， 編制出本營銷推廣方案 。順德順成房產(chǎn)有限公司 山嵐水岸商業(yè)項目推廣方案 撰 寫：順德唐龍廣告有限公司 唐龍地產(chǎn)資源決策中心 日 期：二 00四年八月二十日 .....(海量營銷管理培訓資料下載 ) 項目統(tǒng)籌 梁文星 吳青山 楊惠明 總策劃 梁文星 策劃組 何朝暉 溫金波 岑健恩 楊惠明 3 策劃 前言 ● 受順德順成房產(chǎn)有限公司委托 ， 唐龍廣告對委托方的山覽嵐水岸商業(yè)項目 的營銷運作進行策劃工作 。 ● 本次策劃工作在初步的調(diào)查研究基礎(chǔ)上 ， 通過客觀分析和經(jīng)濟評估 ， 為項目實施運作提供科學和全面的決策依據(jù) 。 10 策劃 ? 開發(fā)計劃 :分二期進行 ? 開發(fā)進度 目前一期住宅已經(jīng)竣工，一期商鋪即將進入裝修階段 項目二期處在規(guī)劃設(shè)計階段，幾家百貨公司的合作已經(jīng)進入實質(zhì)談判階段。本案同時處于兩大發(fā)展區(qū)域的復合位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。 ?本項目憑借已形成的高檔品牌形象 ， 在商業(yè)規(guī)劃上向中高端傾斜 ， 順藤摸瓜 ， 必可順利切入這塊巨大市場 ， 搶占市場先機 13 策劃 項目特點分析 (2) 地段： ? 本項目坐落于順峰公園旁，處于城東板塊和順峰山板塊的復合地段，地理位置十分優(yōu)越。但雙方也不是沒有可以合作之處，在商圈的推廣上就可以反競爭而競合，共同把商圈概念炒熱炒熟，將使兩個項目都獲益菲淺。 15 策劃 項目特點分析 (4) 規(guī)模： 本項目一期商業(yè)建筑面積 13000平方米 ， 二期商業(yè)建筑面積 63000平方米 ， 共計約 76000平方米 。 18 策劃 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如火如荼 ? 由于看重順德巨大的消費潛能，自去年開始，順德一些大型的商業(yè)項目陸續(xù)奠基，并進入建設(shè)期。一些中型超市、綜合性百貨商場緩慢發(fā)展，但總體而言，規(guī)模不大。 21 策劃 順德目前商業(yè)主要特點 ● 檔次均以中檔為主 現(xiàn)時，絕大部分商場所經(jīng)營的商品檔次主要以中低檔為主，主要服務(wù)對象是當?shù)赝鈦砉ぜ爸械褪杖肴耸俊? ? 近年來 ， 順德進入了以城市化建設(shè)為主題的二次創(chuàng)業(yè)進程 ， 商業(yè)化被提升到前所未有的高度 ， 商業(yè)現(xiàn)代化 、 商場規(guī)?；?、 消費本地化 成為城市化建設(shè)的重中之重 。 23 策劃 市場環(huán)境分析小結(jié) ? 我們認為，順德消費外流已經(jīng)形成為順德人的消費習慣和消費文化，僅僅以興建大型商業(yè)物業(yè)、改善商業(yè)環(huán)境來吸引消費者還遠遠不夠，而應在根本上改變消費者現(xiàn)有的消費習慣和消費文化，以全新的消費觀、價值觀占領(lǐng)消費者心智資源。 ? 從表中可以看出， 五大商場 加上本項目基本上都在這一兩年內(nèi)全部推出，無論是對消費市場，還是對投資市場，都將帶來巨大壓力。 ? 因此，本項目的切入點就在于憑借優(yōu)勢的品牌形象建立最具優(yōu)勢市場地位，以王者的氣勢引領(lǐng)市場、搶占市場。上半年順德商品銷售總額為 214億元，同比增幅達 %。 因此 ， 國際化 、 品牌化 、 高檔化將成為順德消費的主流趨勢 。 36 策劃 投資者需求分析 ● 偏愛沿街商鋪 目前，投資商鋪的類型中，由于投資者對客流量和消費模式的基本判斷決定了傳統(tǒng)的沿街商鋪還是主要的投資類型，占了投資需求的６成左右。 37 策劃 投資者需求分析 ● 成長型地段受青睞 在中心區(qū)的建設(shè)過程中，投資其周邊商鋪，已日漸