山嵐水岸商業(yè)項(xiàng)目推廣方案(文件)
【正文】 項(xiàng)目定位 名店坊 大良東區(qū) 超 7萬(wàn)㎡ 超寬廣場(chǎng) 、 旗艦店 、 特色步行街和臨街旺鋪四大功能分區(qū) 今年 9月動(dòng)工 ， 明年 10月竣工 ， 11月開(kāi)業(yè) 大型多功能主題購(gòu)物中心 天佑城 容桂 桂洲大道 超 8萬(wàn)㎡ 大型百貨 、 連鎖超市 、 美食世界 、 娛樂(lè)天地 、 文化書(shū)城 預(yù)計(jì)明年 3月封頂 ，年中開(kāi)業(yè) 順德城市新坐標(biāo) 多元化商業(yè)廣場(chǎng) 盈信城市 廣場(chǎng) 龍江鎮(zhèn) 東華路 約 16 萬(wàn)㎡ 購(gòu)物 、 娛樂(lè) 、 飲食 、 游樂(lè) 、康體 、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 、 商務(wù)公寓 分三期開(kāi)發(fā) ， 首期明年元月 1日開(kāi)業(yè) 游樂(lè) MALL式商業(yè)步行街 現(xiàn)代樂(lè)園式商業(yè)王國(guó) 嘉信城市 廣場(chǎng) 新城區(qū) 約 14 萬(wàn)㎡ 美加式的時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng) ，新加坡式休閑購(gòu)物長(zhǎng)廊 今年 5月已經(jīng)試業(yè) 家庭式商場(chǎng) 順聯(lián)廣場(chǎng) 陳村 超 12 萬(wàn)㎡ 集購(gòu)物 、 飲食 、 休閑 、 娛樂(lè)等六大功能于一體 7月 28日奠基 華南首個(gè)體驗(yàn)式購(gòu)物ＷＡＬＫ 27 策劃 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析小結(jié) ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目在房地產(chǎn)商綜合實(shí)力、規(guī)模、規(guī)劃、地段上都不具絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 在政府推動(dòng)下 ， 一大批大型的商業(yè)物業(yè)迅速開(kāi)工建設(shè) ， 規(guī)模和數(shù)量空前 。 正因?yàn)楝F(xiàn)有的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者日新月異的消費(fèi)需求 ， 因此導(dǎo)致了 消費(fèi)額大量外流 的現(xiàn)狀 。 ● 商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)無(wú)明顯區(qū)分 ， 經(jīng)營(yíng)商品無(wú)特色 不少商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式只是單純的零售式百貨，只是簡(jiǎn)單的陳列、擺放，種類(lèi)區(qū)分不明顯，商品無(wú)特色，整體感覺(jué)較為零散，檔次不高，吸引力不強(qiáng)。 19 策劃 順德目前商業(yè)的主要特點(diǎn) ● 街鋪為主 ， 大型商場(chǎng)快速崛起 目前，順德的商用物業(yè)仍然以街鋪為主導(dǎo)，街鋪是居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所，也是投資者投資商鋪的主要渠道。 ? 順德區(qū)委、區(qū)政府將專(zhuān)門(mén)為這些行業(yè)制定了相應(yīng)的政策扶持措施，并對(duì)其加強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，包括支持重大項(xiàng)目引進(jìn)和發(fā)展，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新等。順?lè)骞珗@作為順德未來(lái)重要的旅游、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)地，其品牌和功能正好可以成為包裝本項(xiàng)目的重要載體。 ? 本項(xiàng)目與名店坊毗鄰而立，商場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)、商業(yè)規(guī)劃上也多有類(lèi)似，可謂兩虎相爭(zhēng)。 ?由于順德經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高 ， 消費(fèi)者的中高端消費(fèi)需求巨大 ， 但目前還缺乏真正意義上的大型中高端商業(yè)物業(yè) ，無(wú)法滿(mǎn)足順德消費(fèi)者的需要 ， 導(dǎo)致順德中高端消費(fèi)大量外流 。 ? 目前，城東板塊飛速發(fā)展，商業(yè)與人居比翼雙飛；順?lè)迳桨鍓K已成為順德高檔居住區(qū)的代名詞。二期一至三層為大 型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，面積 63000㎡ 。本公司通過(guò)對(duì)以上資料的匯總 、 分析和整理 ， 本著實(shí)事求是 ， 對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原則 ， 編制出本營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 。順德順成房產(chǎn)有限公司 山嵐水岸商業(yè)項(xiàng)目推廣方案 撰 寫(xiě)：順德唐龍廣告有限公司 唐龍地產(chǎn)資源決策中心 日 期：二 00四年八月二十日 .....(海量營(yíng)銷(xiāo)管理培訓(xùn)資料下載 ) 項(xiàng)目統(tǒng)籌 梁文星 吳青山 楊惠明 總策劃 梁文星 策劃組 何朝暉 溫金波 岑健恩 楊惠明 3 策劃 前言 ● 受順德順成房產(chǎn)有限公司委托 ， 唐龍廣告對(duì)委托方的山覽嵐水岸商業(yè)項(xiàng)目 的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作進(jìn)行策劃工作 。 ● 本次策劃工作在初步的調(diào)查研究基礎(chǔ)上 ， 通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估 ， 為項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)作提供科學(xué)和全面的決策依據(jù) 。 10 策劃 ? 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 :分二期進(jìn)行 ? 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 目前一期住宅已經(jīng)竣工，一期商鋪即將進(jìn)入裝修階段 項(xiàng)目二期處在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，幾家百貨公司的合作已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)談判階段。本案同時(shí)處于兩大發(fā)展區(qū)域的復(fù)合位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。 ?本項(xiàng)目憑借已形成的高檔品牌形象 ， 在商業(yè)規(guī)劃上向中高端傾斜 ， 順藤摸瓜 ， 必可順利切入這塊巨大市場(chǎng) ， 搶占市場(chǎng)先機(jī) 13 策劃 項(xiàng)目特點(diǎn)分析 (2) 地段： ? 本項(xiàng)目坐落于順?lè)骞珗@旁，處于城東板塊和順?lè)迳桨鍓K的復(fù)合地段，地理位置十分優(yōu)越。但雙方也不是沒(méi)有可以合作之處，在商圈的推廣上就可以反競(jìng)爭(zhēng)而競(jìng)合，共同把商圈概念炒熱炒熟，將使兩個(gè)項(xiàng)目都獲益菲淺。 15 策劃 項(xiàng)目特點(diǎn)分析 (4) 規(guī)模： 本項(xiàng)目一期商業(yè)建筑面積 13000平方米 ， 二期商業(yè)建筑面積 63000平方米 ， 共計(jì)約 76000平方米 。 18 策劃 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如火如荼 ? 由于看重順德巨大的消費(fèi)潛能，自去年開(kāi)始，順德一些大型的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)奠基，并進(jìn)入建設(shè)期。一些中型超市、綜合性百貨商場(chǎng)緩慢發(fā)展，但總體而言，規(guī)模不大。 21 策劃 順德目前商業(yè)主要特點(diǎn) ● 檔次均以中檔為主 現(xiàn)時(shí)，絕大部分商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商品檔次主要以中低檔為主，主要服務(wù)對(duì)象是當(dāng)?shù)赝鈦?lái)工及中低收入人士。 ? 近年來(lái) ， 順德進(jìn)入了以城市化建設(shè)為主題的二次創(chuàng)業(yè)進(jìn)程 ， 商業(yè)化被提升到前所未有的高度 ， 商業(yè)現(xiàn)代化 、 商場(chǎng)規(guī)模化 、 消費(fèi)本地化 成為城市化建設(shè)的重中之重 。 23 策劃 市場(chǎng)環(huán)境分析小結(jié) ? 我們認(rèn)為，順德消費(fèi)外流已經(jīng)形成為順德人的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)文化，僅僅以興建大型商業(yè)物業(yè)、改善商業(yè)環(huán)境來(lái)吸引消費(fèi)者還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而應(yīng)在根本上改變消費(fèi)者現(xiàn)有的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)文化，以全新的消費(fèi)觀、價(jià)值觀占領(lǐng)消費(fèi)者心智資源。 ? 從表中可以看出， 五大商場(chǎng) 加上本項(xiàng)目基本上都在這一兩年內(nèi)全部推出，無(wú)論是對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)，還是對(duì)投資市場(chǎng)，都將帶來(lái)巨大壓力。 ? 因此，本項(xiàng)目的切入點(diǎn)就在于憑借優(yōu)勢(shì)的品牌形象建立最具優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)地位，以王者的氣勢(shì)引領(lǐng)市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)。上半年順德商品銷(xiāo)售總額為 214億元，同比增幅達(dá) %。 因此 ， 國(guó)際化 、 品牌化 、 高檔化將成為順德消費(fèi)的主流趨勢(shì) 。 36 策劃 投資者需求分析 ● 偏愛(ài)沿街商鋪 目前，投資商鋪的類(lèi)型中，由于投資者對(duì)客流量和消費(fèi)模式的基本判斷決定了傳統(tǒng)的沿街商鋪還是主要的投資類(lèi)型，占了投資需求的６成左右。 37 策劃 投資者需求分析 ● 成長(zhǎng)型地段受青睞 在中心區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，投資其周邊商鋪，已日漸
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