【正文】 大堂設(shè)計(jì) 挑高 8米酒店式大堂 挑高 6米酒店式大堂 挑高 挑高 8米酒店式大堂 挑高 48米酒店式大堂 大堂功能 訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 前接待 /訪客休息區(qū) 訪客休息區(qū) 主要個(gè)案產(chǎn)品比較 大多為歐式建筑風(fēng)格，高層物業(yè)類型為主，容積率在 ；酒店式大堂挑高設(shè)計(jì)；普遍注重外部江景，相對(duì)弱化內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)（除仁恒外） 主要個(gè)案戶型配比比較 主力戶型 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財(cái)富海景 仁恒濱江 ２房２廳 14% % 15% 18% 10% ３房２廳 83％ % 60% 82% 70% ４房２廳 － % 25% － 20% 仁恒濱江 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 盛大金磐 財(cái)富海景 匯豪天下 世茂濱江 ㎡ 3房 2廳 2房 2廳 4房 2廳 項(xiàng)目主力戶型面積區(qū)間分布圖 區(qū)內(nèi)主力戶型以 3房 2廳為主，約占 6080%， 3房主力面積段 140220平米 主要個(gè)案精裝及設(shè)計(jì)單位比較 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財(cái)富海景 仁恒濱江 裝修標(biāo)準(zhǔn) 6000元 /㎡ 3000元 /㎡ 3000元 /㎡ 5000元 /㎡ 1500元 /㎡ 廚具 德國米勒（ Miele）電器、德國西曼帝克（ SieMatic）櫥具 櫥柜：德國博德寶 (Poggenpohl)、 灶具：意大利 Smeg/歐洲、whirlpool Ariston阿里斯頓、冰箱： GE品牌 全套“西門子”品牌 惠爾浦櫥具 衛(wèi)具 德國科特威（ KALDEWEI）按摩浴缸、德國當(dāng)代（ Dornbracht）龍頭（ 2023系列和 Meta Pur系列）、德國高儀（ Grohe）龍頭 德國維寶（ VilleroyBoch）潔具 西班牙 ROCA潔具、美國 KOHLER 衛(wèi)浴 衛(wèi)?。合碜u(yù)全球的德國科特威 Kaldewei浴缸、潔具： 德國杜拉維特 Duravit、龍頭： 德國高儀 CROHE、水槽：鉑浪高 BLANCO德國全進(jìn)口不銹鋼水槽 科勒潔具、德國威寶VILLEROYBOCH TOTO潔具、科勒潔具 地板 高級(jí)實(shí)木地板 高級(jí)大理石 實(shí)木地板 高級(jí)大理石 全實(shí)木地板 空調(diào) 大金 VRV變頻空調(diào) 美國 TRANE 大金家庭獨(dú)立中央空調(diào) 大金空調(diào) 大金空調(diào) 其他用材 熱暖：德國菲斯曼熱水爐 瑞士森德（ Zehnder）散熱器 浴室配設(shè) SANYO 15純平彩電 SIEMENS電器 意大利默洛尼壁掛式燃?xì)獠膳?/熱水爐 衛(wèi)裕配優(yōu)派 VIEW SONIC嵌入式液晶電視 SIEMENS電器開關(guān) 項(xiàng)目 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 物業(yè)管理 顧問 \合作設(shè)計(jì) 會(huì)所管理 室內(nèi)設(shè)計(jì) 盛大金磐 新加坡工程集團(tuán)、現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)華東院 美國泛亞易道 仲量聯(lián)行 世茂濱江 香港馬梁建筑師事務(wù)所 美國泛亞易道 第一太平戴維斯 上海建筑設(shè)計(jì)院 美洲會(huì) 匯豪天下 研究所新加坡駟馬國際私人有限公司 貝爾高林 中海物業(yè) 丹下健三 梁志天設(shè)計(jì)師有限公司 財(cái)富海景 加拿大泛太平洋建筑設(shè)計(jì) \上海建筑設(shè)計(jì)院 日本綜合計(jì)劃研究所（星野嘉郎） 仲量聯(lián)行 裝修標(biāo)準(zhǔn)基本在 3000元 /㎡或以上；合作單位均為國際或國內(nèi)著名建筑設(shè)計(jì)單位 主要個(gè)案會(huì)所配臵比較 盛大金磐 世茂濱江 匯豪天下 財(cái)富海景 仁恒濱江 會(huì)所數(shù)量 1 2 1 1 1 會(huì)所面積 5000 15000 900 6000 6000 與住宅面積比例 1： 26 1： 46 1： 146 1： 26 1： 67 戶均會(huì)所面積 5 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 對(duì)內(nèi) 對(duì)內(nèi) 對(duì)內(nèi) 對(duì)內(nèi)外 對(duì)內(nèi) 會(huì)所特點(diǎn) 功能齊全 主題會(huì)所 水景景觀會(huì)所 功能齊全 功能齊全 會(huì)所管理 開發(fā)商 美洲會(huì) 凱德置地 開發(fā)商 仁恒物業(yè) 會(huì)所功能配設(shè) 出現(xiàn)頻次 占比例 酒吧、咖啡吧 6 100% 健身房 5 83% 室內(nèi)泳池 4 67% 桑拿、 SPA 4 67% 韻律室 4 67% 兒童娛樂室 4 67% 棋牌室 3 50% 臺(tái)球室 3 50% 網(wǎng)球場(chǎng) 3 50% 餐廳 3 50% 會(huì)所功能配設(shè) 出現(xiàn)頻次 占比例 會(huì)議室 2 33% 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 2 33% 壁球場(chǎng) 2 33% 乒乓球 2 33% 閱覽室 2 33% 多功能廳 1 17% 室內(nèi)攀巖 1 17% 多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 1 17% 保齡球 1 17% 都配備高標(biāo)會(huì)所，成為豪宅生活的標(biāo)準(zhǔn)配臵；酒吧、SPA、健身房為會(huì)所標(biāo)配 陸家嘴區(qū)內(nèi)臨江豪宅產(chǎn)品共性 稀缺臨江資源 歐風(fēng)、酒店大堂挑高，重外江景，弱化內(nèi)部景觀 140220㎡ 3房 2廳戶型為主 天然稀缺江景資源 臨近 CBD商務(wù)區(qū) 高標(biāo)物業(yè)配臵 3000元 /㎡以上高標(biāo)精裝，與知名設(shè)計(jì)單位合作 高標(biāo)會(huì)所配臵 陸家嘴區(qū)域產(chǎn)品特征 上海豪宅演變 地段、資源掠奪 新元素注入 產(chǎn)品品牌稀缺元素 不分物業(yè)屬性的奢侈元素 個(gè)性化的級(jí)別象征元素 陸家嘴特色 天然稀缺江景資源 臨近 CBD商務(wù)區(qū) 高標(biāo)物業(yè)配臵 新元素結(jié)合區(qū)域特色 如何打造本項(xiàng)目獨(dú)有的稀缺性與唯一性 2 項(xiàng)目屬性研究及定位 ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?競(jìng)品分析及啟示 ?目標(biāo)客群分析及認(rèn)定 ?項(xiàng)目整體定位 21 世紀(jì)中心大廈坐落于陸家嘴核心區(qū)域，地段優(yōu)勢(shì)顯著。酒店級(jí)服務(wù) 才是我們有別于其他豪宅的優(yōu)勢(shì) 我們需要的是定位描述，進(jìn)行理念灌輸 在定位前我們先看一下 什么樣的客戶需要住酒店服務(wù)的豪宅 常年奔忙于世界各地外派人群 世界上最忙碌的高管精英 他們因工作而需要最完備的生活照顧 及近在咫尺的商務(wù)便利 10年浦東金融機(jī)構(gòu)達(dá)到 600個(gè)，整個(gè)浦東金融行業(yè)人員達(dá)到 20萬人 陸家嘴甲級(jí)寫字樓（萬㎡） 浦東金融機(jī)構(gòu)（個(gè)） 浦東金融從業(yè)人員 + 74 2023 2023 600 410 480 2023 550 2023 20萬 10萬 17萬 陸家嘴金融從業(yè)人群數(shù)據(jù)解析 他們?cè)谏鐣?huì)中的位臵 社會(huì)頂層、投資人、 CEO、皇族、高管 各公司主要骨干高管、執(zhí)行總裁、高級(jí)總監(jiān)、外派高管（陸家嘴金融企業(yè)為主） 他們需要酒店式服務(wù)的中短期居住寓所 但這些只是我們產(chǎn)品的最終使用客戶， 并不是我們銷售的目標(biāo)客戶 我們先看一下上海豪宅客戶購買群體的轉(zhuǎn)變 2023 2023 2023 港澳、外籍客戶為主 溫州浙江客戶為輔 上海江浙客戶為主 港澳、外籍客戶為輔 部分內(nèi)地客戶 內(nèi)地客戶為主 上海江浙客戶為輔 部分港澳、外籍客戶 購買目的 資源占有 規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、保值 轉(zhuǎn)變 我們的目標(biāo)客戶應(yīng)該是 投資客、具有一定自用屬性的保值型客戶 他們還是以 國內(nèi)內(nèi)地客戶為主 港澳、外籍客戶及上海江浙客戶為輔 及部分終端使用客戶的購買群體 我們產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 陸家嘴 CBD區(qū)核心商務(wù)資源 +辦公立面空中寓所 +四季 FOUR SEASONS酒店就是我的私家會(huì)所 這才是高奢酒店級(jí)的生活享受 物理稀缺 +定位演繹的唯一性顯現(xiàn)后 我們還需要 一個(gè)高性價(jià)比的價(jià)格來吸引我們的目標(biāo)客群 精神屬性：國門商務(wù)區(qū) ,總統(tǒng)套房 一件商品的價(jià)格是如何確定的？ 我們說，價(jià)格基于市場(chǎng)，并取決于產(chǎn)品本身的價(jià)值 那么我們先來看看市場(chǎng)情況如何？ 上海豪宅市場(chǎng)價(jià)格體系 樓層分布 26F以上 主力戶型 433595㎡ 近期 成交均價(jià) 1215萬元 /㎡ 樓層分布 32F以上 主力戶型 200400㎡ 近期 成交均價(jià) 810萬元 /㎡ 分別選取住宅性質(zhì)豪宅及辦公性質(zhì)豪宅各兩個(gè)進(jìn)行市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 可見，目前豪宅市場(chǎng)價(jià)格在 715萬區(qū)間內(nèi)，而產(chǎn)品本身價(jià)值的差異對(duì)于項(xiàng)目售價(jià)具有很大影響 樓層分布 1742F部分 主力戶型 327407㎡ 近期 成交均價(jià) 78萬元 /㎡ 樓層分布 整棟 主力戶型 82150㎡ 近期 成交均價(jià) 10萬元 /㎡ 湯臣一品 世茂 5號(hào) 御華山 濟(jì)南路 8號(hào) 產(chǎn)品價(jià)值對(duì)于本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響 扣分因素： 項(xiàng)目屬性 —— 辦公性質(zhì)，按目前市場(chǎng)整體情況看，其價(jià)值低于純住宅物業(yè) 項(xiàng)目規(guī)模 —— 單棟建筑，無小區(qū)環(huán)境，綠化較少 內(nèi)部配套 —— 無專屬大型會(huì)所，從客戶認(rèn)知角度看，與競(jìng)品相比，缺乏優(yōu)勢(shì) 加分因素： 地段優(yōu)勢(shì) —— 全球金融中心 CBD正核心位臵，絕版地段，首席地位 品牌優(yōu)勢(shì) —— 四季酒店私人住宅，頂級(jí)酒店式服務(wù)，上海唯一，全球 1/18 產(chǎn)品品質(zhì) —— 層高 4米，頂級(jí)豪華裝修，家私全配，拎包入住 以項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)值 +中原營(yíng)銷執(zhí)行力化解產(chǎn)品劣勢(shì)，并充分顯現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)性價(jià) 本案建議價(jià)格：均價(jià) 12萬元 /平米 價(jià)格區(qū)間： 1015萬元 / 平米 注：以上售價(jià)是根據(jù)目前情況進(jìn)行預(yù)判的基準(zhǔn)價(jià)格，最終價(jià)格要根據(jù)銷售時(shí)的市場(chǎng)行情以及本案的銷售道具準(zhǔn)備、營(yíng)銷推廣策略等確定 價(jià)格定位 我們的客戶圈定： 終端使用客戶 ——行政高管、企業(yè)高管、集團(tuán)骨干精英、“空中飛人”、外派高管、明星 目標(biāo)客戶認(rèn)定 ——中國內(nèi)地客層、港澳及外籍客層、上海江浙客層、富二代、明星 物理價(jià)值 豪宅新地標(biāo) 全球 1/18 空中御所 定位演繹 便利稀缺 高奢 服務(wù) 結(jié)合推廣演繹 彰顯產(chǎn)品的唯一價(jià)值 價(jià)值稀缺 品質(zhì)奢華 產(chǎn)品唯一 來感染共鳴我們的終端客戶，影響我們的目標(biāo)客群 陸家嘴大戶型客戶分析： 〈 40歲 29%35%34%2%2 5 3 4 歲3 5 4 4 歲4 5 5 4 歲55 以上年齡分布 ? 大戶型客戶以中年為主，集中于 3555歲區(qū)間，占比 69% ? 大戶型客戶稅后家庭收入 300萬以上占 44%，消費(fèi)實(shí)力強(qiáng) 44%27%17%12%1 0 0 2 9 9 萬3 0 0 5 9 9 萬600 萬及以上其他家庭收入（稅后） 〈 40歲 17%17%32%17%7%10%金融IT貿(mào)易制造專業(yè)服務(wù)其他行業(yè)分布 27%51%12%7% 3%董事長(zhǎng)/ 總經(jīng)理高層管理層中層管理層中高級(jí)專業(yè)人士其他層級(jí)分布 ? 貿(mào)易行業(yè)為大戶型主力客戶，占比 32%。 價(jià)值傳遞 地位確立 第一次公開亮相：樣板房公開活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式服務(wù)：所有銷售人員及保安保潔都須接受四季酒店統(tǒng)一培訓(xùn)，將人性化服務(wù)融入日常接待中，并加以流程化、標(biāo)準(zhǔn)化和制度化，使客戶在整個(gè)看房過程中都能感受到四季酒店服務(wù)的特別待遇。 試住房源屆時(shí)以拍賣儀式，附贈(zèng)張曼玉私人收藏頂級(jí)紅酒（或其他），進(jìn)行話題炒作。 ? 購買目的的轉(zhuǎn)變，由度假或自用轉(zhuǎn)向投資為主的購買目的； ? 人民幣升值導(dǎo)致海外投資商熱捧大陸物業(yè)； ? 中港經(jīng)濟(jì)一體化，使更多專業(yè)人士到國內(nèi)工作； ? 中國地產(chǎn)股于香港股票市場(chǎng)上屢創(chuàng)新高，香港市民對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)更有信心。 附件一：中原簡(jiǎn)介 1998~ 2023 這十三年， 是記得記取的十三年， 種種的突破是經(jīng)歷各種風(fēng)雨而沈澱下來的歲月精華， 緘默後的飛躍，創(chuàng)造的不僅是業(yè)績(jī)上的量變、更是意識(shí)上的升華； 每一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)我們的手猶如璀璨的寶石，以其獨(dú)一無二的價(jià)值牢牢鑲嵌於這座城 市自中心，有人談?wù)?、有人景仰、也有人把它們作為城市藝術(shù)或地產(chǎn)界的奇跡而輪年收藏，我們始終堅(jiān)信沒有最好只有更好； 十三年磨礪，滬上第一綜合代理商 ? 2023年 2023年， 8次蟬聯(lián)業(yè)內(nèi)權(quán)威 “ 金橋獎(jiǎng) ” 房屋營(yíng)銷代理二十強(qiáng) ? 2023年 2023年， 2次蟬聯(lián) “ 上海市房地產(chǎn)關(guān)註商標(biāo)（品牌） ? 2023年度上海十佳代理機(jī)構(gòu) ? 2023年度中國（上海）地產(chǎn)營(yíng)銷代理人物（譚百強(qiáng)） ? 2023第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜（上海） “10 大金牌代理 ” ? 2023年《戰(zhàn)國策》十大名盤三強(qiáng)（曹安國際商城） ? 2023年 CCTV年度雇主調(diào)查上海地區(qū)十佳雇主 ? 2023年上海房地產(chǎn) 18年大型活動(dòng) “ 流通領(lǐng)域十大貢獻(xiàn)企業(yè) ” ? 2023年全國優(yōu)秀企業(yè)文化刊物（《中原通訊錄》） . 十二年，驀然回首 我們恍然發(fā)現(xiàn)那些被忽視的點(diǎn)滴 早已將平凡的過程沈澱在 身後築起了一條金色大道 …… 收獲榮耀 營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)體系 服務(wù)內(nèi)容 全程營(yíng)銷策劃 營(yíng)銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) 推盤戰(zhàn)術(shù) 客戶分析 媒體設(shè)計(jì) 公關(guān)活動(dòng)策劃 廣告和推廣 媒體組合創(chuàng)