【正文】 r Homes ?一個(gè)基本原則 凡是對(duì)華銀達(dá)發(fā)展有利，凡是能夠有助于業(yè)務(wù)成長的融資渠道都可以采用，但是一定要保證華銀達(dá)擁有足夠的控制權(quán)。 四川省內(nèi)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、成都經(jīng)濟(jì)區(qū)、天府新區(qū)規(guī)劃聚焦的范圍內(nèi)以簡(jiǎn)陽、仁壽、彭山、峨眉山、廣漢、都江堰、彭州、金堂、青白江及九寨溝、康定、馬爾康等縣、市，并選定二、三個(gè)縣級(jí)城市深耕，確保儲(chǔ)備 35個(gè)項(xiàng)目。 ?目標(biāo)客戶： 不斷增長中的中產(chǎn)階級(jí)（中高收入群體） 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 土地獲取途徑和區(qū)域布局 戰(zhàn)略核心要素 土地 華銀達(dá)適宜的方式依次為 ： 直接收購項(xiàng)目公司： 自有資金投入和自主運(yùn)營相結(jié)合收購項(xiàng)目，并確?？毓蓹?quán)， 市場(chǎng)招拍掛： 因資金需求非常大，優(yōu)先作為華銀達(dá)拓展布局，更適合于三、四線城市， 同有土地的企業(yè)和機(jī)構(gòu)合作：選擇有土地但缺乏開發(fā)資金、沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)合作，土地入股，并確?？毓蓹?quán) 土地整理、舊城改造 ：以三、四線城市為重點(diǎn)，或成都市農(nóng)村土地綜合整治及小城鎮(zhèn)改造 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 三線城市 中心城市區(qū)域 四線城市 省外二、三線 中心城市 區(qū)域布局 戰(zhàn)略核心要素 土地 成都市的開發(fā)重點(diǎn)，主城區(qū)、南部新城（天府新區(qū)、新川創(chuàng)新科技園）華陽鎮(zhèn)、雙流縣，占總開發(fā)量的 30%以上、不少于 5個(gè)項(xiàng)目；至少 3個(gè) 2類項(xiàng)目必須成為細(xì)分市場(chǎng)的標(biāo)桿產(chǎn)品，保證其他開發(fā)區(qū)域、項(xiàng)目拓展的品牌支撐。 土地儲(chǔ)備和土地 獲得能力差 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 劣勢(shì) ?公司尚未建立統(tǒng)一的授權(quán)體系，對(duì)子公司、項(xiàng)目部的授權(quán)只是采用臨時(shí)授權(quán)的形式， ?公司績(jī)效管理體系與項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制未有效對(duì)接，有待進(jìn)一步明確； ?對(duì)于如何解決人才職業(yè)生涯發(fā)展與公司發(fā)展問題需要有明確的操作方案。 人才將流向大型企業(yè)， 強(qiáng)者愈強(qiáng)，企業(yè)內(nèi)部 管理、文化要求更高 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì) ?公司在多年的發(fā)展過程中，憑借獨(dú)特的企業(yè)文化，領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)人魅力積淀了較為豐富的政府資源。 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門檻低， 大量資本型企業(yè)會(huì)持續(xù) 進(jìn)入本產(chǎn)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈 度會(huì)持續(xù)增溫 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 威脅 ?一、二線城市市場(chǎng)空間越來越小，可開發(fā)土地已經(jīng)非常少，土地成本相對(duì)較高；一、二線城市集中了全國各大公司，實(shí)力、規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)； ?土地資金要求不斷提高，一些中小公司將無法生存，兼并重組不可避免。如：國際資本和民間資本對(duì)收益性物業(yè)的投資；股票市場(chǎng)的融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)基金融資；機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行股權(quán)投資等； ?國際和國內(nèi)融資渠道快速增加為地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模提供良機(jī)。 地區(qū)差異為房地產(chǎn)投 資和消費(fèi)帶來巨大活 力，二、三線城市具有 更大市場(chǎng)潛力 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 機(jī)遇 ?據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)，人均國民收入達(dá)到 1000美元是城鎮(zhèn)化的“起飛點(diǎn)”，人均國民收入在 800～ 3000美元同時(shí)也是住房消費(fèi)的旺盛期。作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬科公司 2023年銷售額逾 1080億，市場(chǎng)份額 2%。近幾年相繼出臺(tái)了多項(xiàng)有利于房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的調(diào)控政策。 4 市場(chǎng)集中度上升 由于土地、資金及人才等資源進(jìn)一步向一些實(shí)力、規(guī)模的大公司集中，小企業(yè)不斷被整合，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度進(jìn)一步上升。 3 市場(chǎng)進(jìn)入資金壁壘提高 隨著“招牌掛”政策的措施，土地獲得成本大幅度提高，資本實(shí)力較弱的小開發(fā)商將很難再獲得開發(fā)用地，進(jìn)入門檻提高。 ? 土地經(jīng)營：改傳統(tǒng)存貨式為積極儲(chǔ)備式。 ? 商業(yè)地產(chǎn)只租不售；商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 萬科 ? 分權(quán)：將總部的部分管理權(quán)限下放，將總部的管理職能由轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略性，而公司的管理層也相應(yīng)地由過去的兩層變?yōu)槿龑印? 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 綜合管理能力是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ) ? 房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理能力涉及到企業(yè)運(yùn)營中的法人治理、品牌文化管理、法務(wù)管理、成本管理、項(xiàng)目管理、研發(fā)管理、人力資源管理等各個(gè)方面。房地產(chǎn)品牌溢價(jià)水平顯著提高， 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 ? 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，資金已成為嚴(yán)重制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，擁有了充足的資金，就相當(dāng)于擁有了充足的土地、人才和其他資源。 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 ? 從土地市場(chǎng)情況來看，增加土地供應(yīng)量政策仍將持續(xù)，但土地供應(yīng)將向中低價(jià)商品房特別是保障房建設(shè)傾斜，地價(jià)將保持穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，由于存量土地將是未來兩三年市場(chǎng)供應(yīng)的主要來源，所以國家對(duì)存量土地管理和控制將影響未來市場(chǎng)供應(yīng)的有效釋放程度，總體上說，除非國家大幅度增加土地供應(yīng)量，否則房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中上漲。其中利用外資、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。 ? 決定未來市場(chǎng)供應(yīng)量的先行指標(biāo) 在建面積 新開工面積 土地購置開發(fā)面積 先行指標(biāo)顯示后續(xù)供應(yīng)增幅收窄 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 2023年全國商品房銷售均價(jià)為 5034元 /平方米 ， 同比上漲 %， 其中商品住房上漲 %， 而 2023年全年漲幅超過 20%。 銷售額方面 :全年商品房銷售額 ，同比增長 %，其中商品住宅銷售額增長%，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長 %和 %。 (2)、“兩帶”為龍門山、龍泉山生態(tài)旅游發(fā)展帶，既是自然生態(tài)保護(hù)帶，也是山區(qū)旅游發(fā)展帶，是成都市建設(shè)國際化旅游城市的主要承載區(qū)。 ? 中期目標(biāo) : 用 20 年左右初步建成“世界現(xiàn)代田園城市”，爭(zhēng)取進(jìn)入世界三級(jí)城市行列（按照目前一般的劃分標(biāo)準(zhǔn)，阿姆斯特丹、西雅圖、休斯頓等 40 個(gè)左右城市為世界三級(jí)城市） 。武漢、長沙、鄭州是該區(qū)域的核心城市，其他將進(jìn)入房地產(chǎn)加速發(fā)展階段的城市有河南的洛陽、湖北的宜昌、襄樊、鄂州、湖南的株洲、湘潭、衡陽、常德。中心城市廣州、深圳；次中心城市珠海、三亞、廈門；周邊主 要中小城市包括佛山、惠州、東莞、中山、福州、海口；此外廣東的江門、湛江、茂名、汕頭、韶關(guān)、福建的 莆田、泉州也將成為該區(qū)域的熱點(diǎn)城市。中心城市北京；次中心城市天津、石家莊、沈陽、大 連、青島；周邊主要中小城市包括廊坊、唐山、秦皇島、濟(jì)南、煙臺(tái)；此外河北的邯鄲、保定、山東的淄博、 威海、日照等地級(jí)市也有望成為該區(qū)域的熱點(diǎn)城市。 * 15 加強(qiáng)資源節(jié)約和 管理 土地供應(yīng)和管理制度將始終非常嚴(yán)格， 政府未來通過新的土地管理措施調(diào)控地 產(chǎn)行業(yè)是市場(chǎng)面臨的不確定性之一。*** 12 合理引導(dǎo)住房需 求 合理引導(dǎo)住房需求是政府未來政策重 點(diǎn)，信息系統(tǒng)的完善將有利于政府監(jiān)管 和調(diào)控的實(shí)施，預(yù)期對(duì)高房?jī)r(jià)地區(qū)的調(diào) 控將持續(xù)。 * 8 完善城市化布局 和形態(tài) 都市圈、衛(wèi)星城、城際軌道等概念將被 強(qiáng)化，促使商業(yè)地產(chǎn)和住宅在空間布局 上的分化。 ** 4 推進(jìn)國家運(yùn)輸通 道建設(shè) 國際經(jīng)驗(yàn)表明，鐵路（特別是高速鐵 路）在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)沿線房地產(chǎn)發(fā)展 方面作用突出。 ? 強(qiáng)化成都經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域合作、實(shí)現(xiàn)“縣縣通快鐵”、建設(shè)第二繞城高速、規(guī)劃第二機(jī)場(chǎng) ? 加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，農(nóng)村土地綜合整治（地票）、 舊場(chǎng)鎮(zhèn)改造、農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，特別是 11條示范線建設(shè)。 ? “積極將綿陽、南充、自貢、瀘州、攀枝花、宜賓、達(dá)州、內(nèi)江等城市培育為 100萬人口以上的特大城市。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes “ 十二五”規(guī)劃綱要看房地產(chǎn) ? 國家層面： ? GDP的增長 7%，并強(qiáng)調(diào)努力實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步。 ? 自持商業(yè)物業(yè)比重逐步增長：萬達(dá)“訂單”商業(yè)模式、只專心做住宅的萬科也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，自持商業(yè)成為調(diào)控時(shí)“過冬的棉襖” ，但涉足商業(yè)經(jīng)營勢(shì)必將開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈拉長，對(duì)于企業(yè)的管理模式和策劃定位（商業(yè)模式）、招商、與運(yùn)營水平都提出了更高的要求。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 中國房地產(chǎn)企業(yè)百強(qiáng)之星的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： ? (1)積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，不斷完善深化區(qū)域布局，廣泛布局具有發(fā)展?jié)摿Φ亩木€城市； ? (2)針對(duì)不同客戶群，開發(fā)出不同檔次的產(chǎn)品來滿足消費(fèi)者的需求，致力于打造精品，為企業(yè)的發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的百強(qiáng)企業(yè)個(gè)數(shù)由上年的 81家下降到 52家。與之相比，凈資產(chǎn)均值為 元，同比增長 %，增速遜色于總資產(chǎn)，說明負(fù)債增長仍是推動(dòng)百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的重要因素。 ? 在百強(qiáng)企業(yè)研究的基礎(chǔ)上，評(píng)價(jià)產(chǎn)生了 2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)“綜合實(shí)力 TOP10” 、“規(guī)模性 TOP10” 、“盈利性TOP10” 、“成長性 TOP10” 、“穩(wěn)健性 TOP10” 、“融資能力 TOP10” 、“運(yùn)營效率 TOP10” 、“年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)”和 “百強(qiáng)之星”。在后續(xù)工作中不斷完善形成華銀達(dá)的發(fā)展戰(zhàn)略。 2. 本報(bào)告中的這些探討、思考和建議是根據(jù)國家政策、市場(chǎng)行情不斷完善和修正。 第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 ? 華銀達(dá)愿景 —— ? 為廣大中產(chǎn)階層建造優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)物業(yè)；營造幸福生活空間和和諧社區(qū)； ? 諦造“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的區(qū)域 房地產(chǎn)卓越品牌； ? 華銀達(dá)理念 —— ? 筑您所想；誠信卓越、精品永恒；追求陽光下的利潤； ? 讓員工快樂的工作、讓客戶幸福的生活、讓股東滿意的收益； ? 華銀達(dá)核心價(jià)值觀 —— 誠信、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)、求精 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 未來的五年半（ 20232023年）展望和機(jī)遇、挑戰(zhàn) ? 戰(zhàn)略性生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)： ? 銷售收入（億元） 新項(xiàng)目或土地儲(chǔ)備 ? 2023年 （總結(jié)、思考期） 3 1個(gè)新項(xiàng)目約 30畝土地 ? 2023年 （探索、調(diào)整期） 5 2個(gè)新項(xiàng)目約 80畝土地 ? 2023年 （提升、成熟期） 6 3個(gè)新項(xiàng)目約 100畝土地 ? 2023 8 2個(gè)新項(xiàng)目約 100畝土地 ? 2023 9 4個(gè)新項(xiàng)目約 100畝土地 ? 2023年 10 4個(gè)新項(xiàng)目約 400畝土地 第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第三章 、公司經(jīng)營環(huán)境分析（宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場(chǎng) ） 第四章、 地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 第五章 、職能戰(zhàn)略 目錄 第一章、 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 第二章、標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)：根據(jù)近 5年百強(qiáng)企業(yè)實(shí)際狀況，以20232023年每年房地產(chǎn)銷售額均須達(dá)到 3億元或銷售面積 10萬平方米為入選門檻， 對(duì)全國 500家房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）的規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營效率和社會(huì)責(zé)任等七個(gè)方面的 30個(gè)指標(biāo)和其他數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深入的分析，研究產(chǎn)生了 2023中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 規(guī)模性 TOP10（總資產(chǎn)同比增長 %） ? 1 萬科企業(yè)股份有限公司 ? 2 中