【正文】 25 ? 屬中等規(guī)模項目，有一定規(guī)模優(yōu)勢 ? 土地形狀為長方形，比較方正，南北距離較短，地塊具有良好的產品可塑性 ? 目前地塊已經完成了土地平整，前期工作基本準備就緒 地塊條件解讀 中等規(guī)模項目，具有較好的產品塑造條件 26 ? 地處 中環(huán)以內 ，是上海未來最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良好 ? 屬于 世博輻射 范圍內，考慮到北塊上市將臨近世博，規(guī)劃優(yōu)勢充分 中環(huán)線 世博輻射區(qū) 本案 內環(huán)線 區(qū)位解讀 主流生活區(qū)，可開發(fā)中高檔社區(qū) 27 ? 板塊內擁有 M6與 M8兩條軌道交通，M6線將導入金橋、張江等地的高收入者，而 M8線將導入來自浦西的眾多客源 ? 本案距離軌道 6號線高青路站僅900米距離，距離軌道 8號線車程僅 10分鐘，步行時間大約 20分鐘左右 ? 臨楊高南路，臨中環(huán)等干道，并擁有 79 780、 784等眾多公交線 浦三路站 濱洲路站 成山路站 高青路站 華夏路站 外環(huán)線站 中山南路站 周家渡站 耀華路站 成山路站 900米 M6 M8 交通解讀 公共交通體系完善，人口導入基礎完備 28 ? 家樂福與社區(qū)沿街商鋪相結合，能夠滿足生活需求，但目前周邊休閑消費設施較為缺乏 ? 曹鵬藝術中心、一兆韋德健身會所，能夠滿足各類精神、娛樂、休閑需求 ? 緊靠明珠小學，小學年齡段教育配套到位，中學也在規(guī)劃中 配套解讀 一期地塊 二期地塊 家樂福 曹鵬藝術中心與明珠小學 公共綠地 沿街商鋪 一兆韋德健身會所 中學規(guī)劃 幼兒、醫(yī)院 基礎配套設施完善，配套經營品牌等級高，號召力大，但中高檔時尚休閑消費場所及中學配套等級不確定。上海比全國提前 10年進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高 的趨勢在短期內不會改變。 16 2023年，有三大潛在 剛性需求市場 值得關注 17 新上海人 2023年 2023年約 1900萬 上海常住人口總量 約 1780萬 120萬 120萬新增常住人口，年均 24萬，來自外來人口，政府指導多引入2535歲人才 上海戶籍人口已經 13年負增長 按 50%住房需求量和 90平米 /套計算， 需求總量約為 1080萬平米 ，占上海年度供應總量約 50% 住宅剛性需求支撐之一 較強支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)上海，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產地位 新上海人：主力需求為一房和二房 18 背景：上海市平均每年大約有 10萬對新人結婚 據預測， 2023年新婚人口將提高二層 受“中國習俗”影響， 2023年成為積壓年（官方統(tǒng)計數據為 78449對） 而 2023年 ,由于受“中國習俗”影響，由此類推 2023年，將有可能達到 12萬， 0202304000060000800001000001202302023 2023 2023 2023 2023 20232023年 ,同樣會成為積壓年 ,按推算， 20232023將會有至少 36萬新婚人口 新婚人口 住宅剛性需求支撐之二 按 80%住房需求量和 100平米 /套計算， 需求總量約為 960萬平米， 占上海年度供應總量近 50% 新婚主力需求二房 三房，部分客戶受經濟能力影響，購一房過渡。 11 潛在 客戶分析 社會和經濟背景 分析 項目條件 分析 競爭環(huán)境 分析 城市發(fā)展分析 + + 項目市場定位方向 過濾 與 配對 項目精確定位 共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案 藍海 紅海 符合萬科 企業(yè)戰(zhàn)略 產品初步方案建議 12 社會和經濟背景分析 在需求之中，抓主力 2023，社會經濟與需求預期 13 上海國內生產總值及同比增幅走勢02023400060008000100000%5%10%15%20%25%國內生產總值 4 5 5 1 . 1 5 4 9 5 0 . 8 4 5 4 0 8 . 7 6 6 2 5 0 . 8 1 7 4 5 0 . 2 7 8 2 7 7 . 2 5同比增幅 1 2 . 7 9 % 8 . 7 8 % 9 . 2 5 % 1 5 . 5 7 % 1 9 . 1 9 % 1 1 . 1 0 %2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年受房地產市場疲軟影響， 05年整體經濟發(fā)展速度放緩，但整體經濟仍高位運行，預計 2023人均 GDP可能突破 8000美金，商品房購買能力將得到經濟保障。 啟示 中環(huán)與世博，使三林備受矚目，購買群體范圍廣闊，投資與自用俱佳 8 世博會，憑什么吸引居住者？ 世博推進新一輪浦東開發(fā) 世博效應帶動板塊升級，提升板塊居住附加值 會展經濟導入商務功能，板塊功能格局發(fā)生變化 世博將拉動上海整體經濟發(fā)展 兩岸風情游覽區(qū) 成為外埠客戶置業(yè)與投資熱點板塊，客戶面極大拓展 2023世博，使板塊房地產價值得到支撐，并成為穩(wěn)步走強的有力保障 9 3條大橋 —— 南浦、盧浦、徐浦 4條隧道 —— 打浦路（復線）、西藏路、上中路、龍耀路 3條軌道交通 —— 8號線 (2023年全線完工 ) 規(guī)劃城際磁懸浮 設世博會 上海南站 嘉興 杭州站 軌道交通、越江隧道全面導入 交通條件日益完善 板塊居住價值不斷提升 具備吸引浙江客戶的條件 10 至 2023，三林利好不斷，城市導向使中產階層成為置業(yè)主流 板塊市場因世博效應的帶動將持續(xù)成為熱點與關注區(qū)域 中產群體 產品和低門檻的自用兼投資產品 是有市場需求的可開發(fā)產品 需求 ：世博效應促進板塊價值升級和格局變化，會展經濟致使需求激增。1 萬科新里程 q q q q q q q q q 北塊產品定位建議 2 項目市場定位方向 潛在 客戶分析 社會和經濟背景 分析 項目條件 分析 競爭環(huán)境 分析 過濾 與 配對 項目精確定位 城市發(fā)展分析 + + 共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案 藍海 紅海 符合萬科 企業(yè)戰(zhàn)略 產品初步方案建議 思考邏輯 3 項目市場定位方向 潛在 客戶分析 社會和經濟背景 分析 項目條件 分析 競爭環(huán)境 分析 過濾 與 配對 項目精確定位 城市發(fā)展分析 + + 共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案 藍海 紅海 符合萬科 企業(yè)戰(zhàn)略 產品初步方案建議 4 城市發(fā)展分析 在城市之上，看居住 2023，城市居住空間導向 5 現代城市發(fā)展定律 —— 居住區(qū)向城市外圍輻射 因市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉變，生活居住地向外圍區(qū)域輻射擴展。 導向 ：內中環(huán)及沿線區(qū)域構成上海主流中產階層置業(yè)區(qū)域。 上海市國內生產總值（ GDP）呈高速良性發(fā)展 14 200 5年1—1 2月份商品房成交量走勢050100150200250300350商品房 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬平方米商品房成交量在 05年很快走出了明顯“ V” 型走勢。當生兒育女后，部分家庭需求會轉變?yōu)槿?，可分可合的“彈性組合居”有一定市場。 老年群體需求調查 高收入人群中有 55％的人群愿意購買養(yǎng)老型住宅 中年人對養(yǎng)老型住宅的購買意愿更為強烈 傾向購買別墅與公寓的比例為 1： 8 多層帶電梯公寓最受歡迎，面積 兩房一廳 居多 購買關鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書館 資料來源： 2023年 12月 27日 房地產時報 老齡人口：主力需求為二房 一房，部分需求通過“彈性組合居”可實現。 后期跟蹤重點 29 世博家園 動遷基地 和合苑 高壓走廊 尚東國際 本案二期 本案一期 世博家園 高壓走廊 北部：高壓走廊 東部：大型動遷基地世博家園 南部：本案南塊 西部：在建高檔大盤尚東國際 環(huán)境解讀 處大型綜合居住區(qū)，基地受到北部高壓走廊與東部大型動遷基地影響，不利于本案定位大幅提升 30 經濟指標 區(qū)位條件 交通條件 配套條件 環(huán)境條件 地塊條件 具有較多 限制 可塑性強 潛力板塊 公共交通 發(fā)達 大眾配套 完善 整體檔次 不高 缺乏塑造產品多樣性的基礎 內部布局上具有一定發(fā)揮空間 世博帶動板塊未來快速發(fā)展 滿足交通便利的需要 能夠滿足便利生活的需要 缺乏塑造極度高端產品的氛圍 不適合大幅提高二期整體定位 生活配套和出行條件優(yōu)越 產品與客層上具備一定提升空間 結論 高端定位缺乏客觀條件，但具備在現有南塊水平上實現突破的