【正文】 定位形象 客戶 產(chǎn)品 價(jià)格一期發(fā)展戰(zhàn)略學(xué)苑廣場 (形象 ) 新城四、五期 (價(jià)格)案例借鑒形象 客戶 產(chǎn)品 價(jià)格借鑒區(qū)域價(jià)值 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 形象昭示50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在確定一期發(fā)展戰(zhàn)略及一期對二期的借鑒時(shí)，讓我們再在確定一期發(fā)展戰(zhàn)略及一期對二期的借鑒時(shí)，讓我們再通過分析一個(gè)成功進(jìn)行區(qū)域整合的產(chǎn)業(yè)園通過分析一個(gè)成功進(jìn)行區(qū)域整合的產(chǎn)業(yè)園 深圳華僑深圳華僑城（旅游和工業(yè)區(qū)）的整合過程，來看我們前面提到要城（旅游和工業(yè)區(qū)）的整合過程，來看我們前面提到要整合的四個(gè)方面（商業(yè)配套完善、區(qū)域環(huán)境塑造、區(qū)域整合的四個(gè)方面（商業(yè)配套完善、區(qū)域環(huán)境塑造、區(qū)域形象樹立和價(jià)格標(biāo)桿）的具體實(shí)施措施和開發(fā)次序。華僑城區(qū)域發(fā)展及整合的啟示 玫瑰廣場和星級酒店的升級成為一期和二期的連接帶1 234125678 35 41091 區(qū)域配套1 區(qū)域住宅?14：一期民俗村、錦繡中華、康佳、深圳灣酒店?58：藝術(shù)中心、何香凝、歡樂谷一期、世界之窗?910：沃爾瑪商業(yè)、食街、酒吧街、OCT廣場等 ?1114：歡樂谷二期、威尼斯酒店、漢唐大廈、創(chuàng)意 loft?1516：玫瑰廣場、摩天輪、六星級酒店1112 1314?12：錦繡公寓、海景花園、桂花苑?35：錦繡苑、湖濱花園、錦繡二期?78：波托菲諾、錦繡三期761516東區(qū)西區(qū)二期開發(fā)次序 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 配套配套 住宅住宅 配套配套 住宅住宅東區(qū)東區(qū) 西區(qū)西區(qū) 中區(qū)中區(qū) 二期二期54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由前面分析，軟件園一期區(qū)域整合面臨一個(gè)復(fù)雜的體系？區(qū)域價(jià)區(qū)域價(jià)值值 KPI大規(guī)模土地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群一級指標(biāo) 二級指標(biāo)區(qū)域環(huán)境商業(yè)配套娛樂配套文教衛(wèi)商務(wù)配套三級指標(biāo)百貨、超市、購物中心、商業(yè)街、便利店、餐飲街酒吧街、電影院、運(yùn)動(dòng)館、健身中心等美術(shù)館、藝術(shù)館、學(xué)校、醫(yī)院等星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、企業(yè)會(huì)所等 標(biāo)識系統(tǒng)　建筑外觀道路、邊界、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志建筑統(tǒng)一風(fēng)格、顏色綠化體系 公園、廣場、樹木、植被以商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)的區(qū)域整合面對的是一個(gè)復(fù)雜的以商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)的區(qū)域整合面對的是一個(gè)復(fù)雜的體系，什么是短期內(nèi)最有效的整合措施，整合的主體又是誰？體系，什么是短期內(nèi)最有效的整合措施，整合的主體又是誰？價(jià)格標(biāo)桿57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)環(huán)境整合的實(shí)施性分析（續(xù)） 以銷售相對容易和投入不高的效益型商務(wù)配套為主類別項(xiàng)目 投入 可售性新項(xiàng)目 舊物業(yè) 軟件園區(qū)域 最大受益企業(yè)開發(fā)主體選擇位置 占地 成本 房價(jià) 品牌 保、升值升值 形象文教衛(wèi)美術(shù)館、藝術(shù)館位置不限平米成本較高 不可售 價(jià)格影響一般提升一般保值升值均易升值大 形象提升最快億達(dá)集團(tuán) 億達(dá)集團(tuán)學(xué)校 位置不限2－ 5 成本一般 不可售聯(lián)建對住宅價(jià)格影響大提升大 保值升值均易升值較大形象提升較快億達(dá)集團(tuán)開發(fā)公司億達(dá)集團(tuán)醫(yī)院 位置不限平米成本高 不可售聯(lián)建房價(jià)影響小提升一般保值升值均易升值一般提升一般億達(dá)集團(tuán) 億達(dá)集團(tuán)商務(wù)配套星級酒店 門戶位置２ ４萬平米成本最大，與檔次成正相關(guān)最難經(jīng)營價(jià)格影響小提升小 保值、升值一般星級高提升快星級高提升快億達(dá)集團(tuán) 億達(dá)集團(tuán)寫字樓 門戶位置25萬平米成本較高 較易 價(jià)格影響小提升小 保值、升值一般檔次高提升大檔次高提升大股份公司 股份公司公寓 (酒店式、商務(wù) )入口 25萬平米成本一般 最易 影響一般 影響一般一般 一般 一般 股份公司開發(fā)公司股份公司開發(fā)公司企業(yè)會(huì)所 無要求萬平米成本較小 難，服務(wù)式影響較小 影響較小影響小 影響小 提升一般股份公司 股份公司以可售性和投入為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，此處從寫字樓、公寓和企業(yè)會(huì)以可售性和投入為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，此處從寫字樓、公寓和企業(yè)會(huì)所進(jìn)行有效整合，來完善園區(qū)商務(wù)性商業(yè)的不足所進(jìn)行有效整合，來完善園區(qū)商務(wù)性商業(yè)的不足提升性商業(yè)配套 商業(yè)環(huán)境中與提升生活品質(zhì)和園區(qū)價(jià)值相關(guān)?需求迫切性?可操作性61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目價(jià)格實(shí)現(xiàn)后軟件園一期的區(qū)域價(jià)值體系先天資源高知人群區(qū)域價(jià)區(qū)域價(jià)值值 KPI基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域整合前區(qū)域整合前 區(qū)域整合后區(qū)域整合后區(qū)域價(jià)區(qū)域價(jià)值值 KPI大規(guī)模土地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿商業(yè)環(huán)境區(qū)域環(huán)境價(jià)格標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)物業(yè)65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域整合的實(shí)施策略－－打造大連城市第三軸舉措 1：建立形象標(biāo)志通過新城四、五期和學(xué)苑廣場的建筑外觀形成軟件園南北兩大門戶建筑標(biāo)志舉措 2：建立區(qū)域標(biāo)識系統(tǒng)以軟件廣場為中心，打造以五一路和數(shù)碼路為軸線的軟件特色的景觀大道舉措 3：打造價(jià)格標(biāo)桿通過國際新城四期和學(xué)苑廣場項(xiàng)目形成價(jià)格標(biāo)桿舉措 4：完善區(qū)域商服配套國際新城四期完善文化配套，五期完善商業(yè)配套，學(xué)苑廣場完善商務(wù)配套舉措 5：打造區(qū)域美譽(yù)度把軟件園納入城市旅游體系，打造一條軟件產(chǎn)業(yè)旅游線，與城市軌道體系接駁67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。軟件園一期各項(xiàng)目開發(fā)和區(qū)域整合后區(qū)域的理想狀態(tài)知音園學(xué)清園國際新城三期軟件園項(xiàng)目未開發(fā)和區(qū)域未整合 項(xiàng)目開發(fā)后和區(qū)域整合后v房價(jià)： 20235000元 /平米，區(qū)域整體價(jià)格不統(tǒng)一v形象：項(xiàng)目個(gè)性不鮮明、外觀不統(tǒng)一v區(qū)域： 3平方公里，形象不統(tǒng)一、不清晰v功能：不齊全，物業(yè)單一v城市認(rèn)知：產(chǎn)業(yè)知名度v房價(jià)： 70008000元 /平米，界定區(qū)域房價(jià)7000元 /平米的檔次v形象：兩入口項(xiàng)目形象鮮明、界定區(qū)域形象v區(qū)域：范圍擴(kuò)大，形象統(tǒng)一、清晰v功能：較齊全、物業(yè)豐富v城市認(rèn)知：區(qū)域美譽(yù)度學(xué)苑廣場國際新城五期軟件園國際新城四期7500700071本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上市公司 14家，世界 500強(qiáng)企業(yè) 20余家v園內(nèi)職工： 至 2023年園內(nèi)有員工 20余萬人，本科以上約 40000人v周邊環(huán)境： 所在區(qū)域?qū)儆谖靼哺咝^(qū)，周圍有西工大、西北大學(xué)、西安電子科技大學(xué)等 22所高校74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蘇州工業(yè)園區(qū) 基本情況v區(qū)位： 地處蘇州城東金雞湖畔，距上海 80公里 ；v占地規(guī)模： 規(guī)劃占地 70平方公里，其中住宅用地 15平方公里v園區(qū)性質(zhì)： 以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的支柱產(chǎn)業(yè)v入園企業(yè)： 目前有 52家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐、園區(qū)科技型企業(yè)已超過 400家v園內(nèi)職工： 已有高目前級專業(yè)技術(shù)人才超２萬名v周邊環(huán)境： 西臨７平方公里金雞湖，規(guī)劃了中央公園等大量公共休閑綠地，中新合作打造 ISO14000環(huán)境管理示范區(qū)78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。美國 silicon valley 發(fā)展歷程19902023 2023年中至今時(shí)間發(fā)展動(dòng)力國防工業(yè)、斯坦福大學(xué)、仙童公司和 IBM的建立個(gè)人電腦、通訊、多媒體等相關(guān)企業(yè)崛起互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)階段 啟動(dòng)期 鼎盛發(fā)展期 衰落期高速發(fā)展期人口組成斯坦福大學(xué)提供高科技人才創(chuàng)業(yè)環(huán)境形成大批行業(yè)精英進(jìn)入創(chuàng)業(yè)及工作房價(jià) 圣克拉拉住宅均價(jià)上漲到10000$/m2房價(jià)達(dá)到頂峰地價(jià)下跌 50%住宅價(jià)格暴跌30%商用房產(chǎn)租金下降 30%以上，空置率上升 37%人口開始流出企業(yè)外遷19501970 19701990網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫崩潰，行業(yè)衰退蕭條高收入金領(lǐng)階層形成平穩(wěn)發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海張江高科園區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值 1：空氣質(zhì)量、自然環(huán)境優(yōu)于老市區(qū)價(jià)值 5：充足的高收入客源　v國內(nèi)外知名企業(yè)研發(fā)基地入駐吸引了大量高收入的行業(yè)精英價(jià)值 3： 完善的服務(wù)體系價(jià)值 4：政府政策的大力支持v舉全市之力，讓政策、財(cái)力、技術(shù)和人才迅速向張江集結(jié)v出臺了包括外資引進(jìn)、人才引進(jìn)及創(chuàng)業(yè)孵化等大量優(yōu)惠政策v風(fēng)險(xiǎn)投資、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、工商注冊代理 、一站式審批服務(wù)等價(jià)值 2： 現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施v設(shè)施更加現(xiàn)代化、交通規(guī)劃超前86本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。臺灣新竹工業(yè)園區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值 1：優(yōu)良的自然環(huán)境和人文環(huán)境價(jià)值 5：科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)帶業(yè)的高知和高消費(fèi)人群v高科技企業(yè)的高知員工，保持了區(qū)域內(nèi)旺盛的購房需求價(jià)值 3：齊備、優(yōu)質(zhì)的配套價(jià)值 4：完善的服務(wù)體系v緊鄰的清華大學(xué)、交通大學(xué)及工業(yè)研究院提供技術(shù)支持v標(biāo)準(zhǔn)廠房、優(yōu)質(zhì)住宅、大型公園、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、綠地等v設(shè)立聯(lián)合服務(wù)中心，提供一站式服務(wù)，科研經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助等價(jià)值 2：井井有條的規(guī)劃v主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)、住宅休閑區(qū)及學(xué)校區(qū) v區(qū)內(nèi)水電、網(wǎng)路設(shè)備等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，交通路網(wǎng)不斷更新升級89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值 4： 園區(qū)內(nèi)統(tǒng)一、現(xiàn)代、漂亮的建筑體價(jià)值 1：優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃v科技園純凈的規(guī)劃讓區(qū)域與外界產(chǎn)生區(qū)感v科技企業(yè)與住宅區(qū)以球場和公園隔離的規(guī)劃為區(qū)域增加了價(jià)值價(jià)值 5：科技企業(yè)帶業(yè)的高知和高消費(fèi)人群v數(shù)十家科技企業(yè)的高知員工，其較高的經(jīng)濟(jì)收入支撐了區(qū)域價(jià)值的堅(jiān)挺v科技企業(yè)風(fēng)格統(tǒng)一、現(xiàn)代的辦公樓本身就構(gòu)成了科技園區(qū)域的景觀價(jià)值 2：大學(xué)園及深圳大學(xué)帶來的學(xué)院氛圍價(jià)值 3：城市發(fā)展帶上的位置v科技園內(nèi)本身的虛擬大學(xué)園和附近的深圳大學(xué)增加了區(qū)域的學(xué)院氣氛v科技園位于深圳南山區(qū)，處在城市向西的發(fā)展帶上，本身具有增值潛力92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。印度 Bangalore Software Technology Park 基本情況v區(qū)位： 位于印度卡邦州的東南部，是該州的首府v交通： 市內(nèi)交通擁擠，但有通過其他城市和國家的飛機(jī)v占地規(guī)模： 總面積 2190平方公里，其中軟件園區(qū) v園區(qū)性質(zhì)： 以軟件業(yè)為主，是美國之后的全球第二大軟件出口國v入園企業(yè)： 現(xiàn)有高科技企業(yè) 4500家，有全球 60%的資質(zhì) 5等的軟件公司在園內(nèi)上班， DELL、 GE、 HOPE等全球知名軟件企業(yè)均在此有分公司。印度 Bangalore Software Technology Park區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值 3： Bangalore作為卡邦州首府的地位價(jià)值 1：舒適的氣候、良好的空氣質(zhì)量和優(yōu)美的自然環(huán)境vBangalore是卡邦州空氣質(zhì)量好、氣候最宜人的城市，能吸引到高技術(shù)人才v干凈整潔花園城市能適合高科。 96本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海安亭新鎮(zhèn) 環(huán)境配套發(fā)展規(guī)劃城市文化森林v新鎮(zhèn)西邊和西南角的邊緣綠地中將用多層次的植物和寬闊的樹林（至少 50米寬）營造森林般的綠色屏障成熟完善的商業(yè)中心v新鎮(zhèn)中心是整個(gè)城市的中心廣場，在廣場的周圍聳立著最重要的公建設(shè)施：教堂、劇場、博物館、五星級酒店、影劇院、商務(wù)辦公樓、大型商場等，是新鎮(zhèn)的商業(yè)、文化、娛樂中心河濱公園v在安亭新鎮(zhèn)北面與東邊沿吳淞江岸的開闊地帶，吳淞江的水景將與 [安亭新鎮(zhèn) ]的綠色有機(jī)地融合運(yùn)動(dòng)公園v包括了新鎮(zhèn)的學(xué)校體育場和規(guī)劃一、二期交接處的開闊地帶，其間將建設(shè)一些運(yùn)動(dòng)場所及運(yùn)動(dòng)俱樂部，安置部分關(guān)于德國的運(yùn)動(dòng)題材的雕塑學(xué)校，醫(yī)院，康復(fù)中心，體育休閑中心等v新鎮(zhèn)的學(xué)校規(guī)劃建立完整的從幼兒園到大學(xué)預(yù)科的教育體系，符合歐美教育，直接對接國際先進(jìn)教育體系94本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。配套住宅區(qū)學(xué)府區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海張江高科園 基本情況v區(qū)位： 位于上海浦東新區(qū)中部v交通： 距市中心人民廣場 13公里，距外灘商務(wù)區(qū) 9公里，距上?；疖囌?17公里 ，地鐵二號線從虹橋機(jī)場途經(jīng)張江到浦東國際機(jī)場 v占地規(guī)模： 規(guī)劃占地 25平方公里v園區(qū)性質(zhì)： 以信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、技術(shù)創(chuàng)新與研發(fā)產(chǎn)業(yè)為主v園區(qū)企業(yè)： 2023年企業(yè)總數(shù)已達(dá) 2200多家，投資額達(dá)數(shù)百億元，入駐企業(yè)有通用、微軟、摩托羅拉、東京電子、花旗銀行、 Sony、聯(lián)想等研發(fā)機(jī)構(gòu)v工作人員： 企業(yè)白領(lǐng)、科研技術(shù)人員等v周邊環(huán)境： 臨近陸家嘴金融區(qū)84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蘇州工業(yè)園區(qū)域價(jià)值的核心支撐點(diǎn)價(jià)值 2：優(yōu)越的自然環(huán)境和環(huán)境規(guī)劃價(jià)值 5：區(qū)域高立意，高形象　v把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū) v原版新加坡花園城市空降，移民新加坡價(jià)值 3：現(xiàn)代的、國際化的市政配套價(jià)值 4：便利和豐富的基本生活配套v引入新加坡模式 —— 鄰里中心v國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心、新加坡國際學(xué)校、九龍外資醫(yī)院 ……價(jià)值 1： 完全超前的整體規(guī)劃v融合了新加坡的城市規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，注重生活和環(huán)境質(zhì)量，合理布局工業(yè)與各項(xiàng)城市功能，高標(biāo)準(zhǔn)地規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施 80本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。西安高新區(qū)區(qū)域價(jià)值的核心