【正文】 潛力巨大潛力時代廣場核心優(yōu)勢時代廣場核心優(yōu)勢+ + + + 投資少投資少風(fēng)險低風(fēng)險低回報高回報高+優(yōu)良配套優(yōu)良配套泰安國際會展中心 首席中央購物中心從商業(yè)形態(tài)上，做泰安首家生活式購物中心，顛覆了原有的商業(yè)形態(tài)?！? 在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，價格一直高于產(chǎn)品的真實價值；又因商業(yè)地產(chǎn)操作的方式 不同，價格高出價值的幅度又有不同。 時代廣場營銷策劃報告產(chǎn)品定位 — 初步價格定位成本加價法成本加價法是在項目成本的基礎(chǔ)上增加常規(guī)的利潤所確定的售價，最終要以市場接受度作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。目前周邊商場、商鋪租金基本租金保持在 34元 / ㎡ /天。（ 876017500 ）元 / ㎡ *（ %） =730014600元 / ㎡取平均值為 11000元 /㎡ 177。 10% 時代廣場營銷策劃報告 營銷模式 選擇哪一種營銷模式最適合我們？4 營銷模式泰安國際會展中心 主要針對投資客。按照主力商家要求，實施定制地產(chǎn)。如果品牌主力商家，只愿意租賃部分面積且不足 50年（比如 10年），建議開發(fā)商持有此部分物業(yè)，或者低價銷售。銷售價格上調(diào)。過程 3：如果前期過程銷售不力，則在過程 3的返租模式中，根據(jù)銷售情況采用相應(yīng)幅度的激勵措施，刺激以投資為主的客戶購買。 時代廣場營銷策劃報告 招商銷售 策略營銷中采用什么樣的招商銷售策略？5 招商銷售泰安國際會展中心 反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費者。自用型中小型商家，在商家充沛的情況下，要根據(jù)業(yè)種規(guī)劃適當(dāng)篩選。簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。 泰安國際會展中心 主要針對主力店和個別高檔品牌輔助店。針對非購買 50年使用的入駐散商，給與入駐優(yōu)惠和前期租金優(yōu)惠的政策，鼓勵其入駐幫助其前期經(jīng)營。泰安國際會展中心 投資研討會在確定主力商家后，為了進一步吸引層次較高的輔助商家、零散商家，提高項目租金和售價，打動投資客，組織以入駐主力商家、目標(biāo)輔助商家、其他商家、積累的目標(biāo)投資客群、媒體等，召開的項目專題投資研討會，可以全面促進項目的招商、銷售工作。由于整體出售給核心主力店的價格相對零售價格較低，所以，建議盡量不采取這種形勢，而應(yīng)該采取即出售給核心主力店，又盡量小面積出售的原則 。泰安國際會展中心 基本原則六返租式銷售部分，同期進行。策略三根據(jù)區(qū)位劃定不同的價格區(qū)間。 時代廣場營銷策劃報告 推廣 策略招商、銷售中采用什么樣的推廣策略？6 推廣策略泰安國際會展中心 首席生活體 驗 式 購 物中心；投 資 天堂。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告◆ 中國地產(chǎn)簡史◆ 地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及泰安地產(chǎn)市場現(xiàn)狀◆ 營銷知識◆ 房地產(chǎn)專業(yè)知識（建筑知識 /開發(fā)知識 /專業(yè)常識等）◆ 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及理論◆ 商業(yè)地產(chǎn)客戶特殊性及投資回報理論房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容一泰安國際會展中心 培訓(xùn)內(nèi)容四泰安國際會展中心 B、外部考核： 將由總部借助獨立的第三方調(diào)查機構(gòu)對項目開發(fā)商進行服務(wù)滿意度全面了解。9 合作方式泰安國際會展中心 March10:35:10March28,202310:35:10上午 三月 2110:35March10:35:1010:35:1028上午 10:3528,AM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。28,20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。上午 10:35:10三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。28,March上午 10:35:10三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 三月 2110:35:1010:35Mar2128Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。20231知人者智，自知者明。20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。上午 10:35:10三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。28,March上午 10:35:10三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 10:35:10 2023/3/282110:35三月 三月 21三月 2110:35:1010:35:10MarchMarch10:35:10March 10:35:10 2023/3/282110:35三月 三月 21三月 2110:35:1010:35:10March 10:35:1010:35:1010:35Sunday, 10:35:1010:35:1010:353/28/2023 三月 21三月 21Sunday,20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。20231行 動 出成果，工作出 財 富。 三月 2820231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 三月 2110:35:1010:35Mar2128Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 時代廣場營銷策劃報告靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 時代廣場營銷策劃報告會展中心前廣場地下部分商業(yè)的招商、銷售、推廣全部代理： 如果此商業(yè)整體銷售 月服務(wù)費 6萬元 +總銷售額的 %作為代理傭金。完成客戶購買確認(rèn)簽約顧問：強調(diào)合同談判能力，側(cè)重合同的解釋、法規(guī)的理解、合 同相關(guān)風(fēng)險的規(guī)避形象培訓(xùn)泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告u 階段性營銷推廣計劃 u 如何鎖定目標(biāo)客戶 u 客戶開發(fā)渠道 u 近期媒體投放安排項目營銷推廣策略u 景觀描述u 社區(qū)配套 u 裝修標(biāo)準(zhǔn)u 社區(qū)周邊環(huán)境 u 銷售價格、進度及投資潛力項目知識深入培訓(xùn)u 沙盤講解、談判技巧等u 客戶的接待 u 客戶邀約u 客戶追蹤銷售技巧u 同類產(chǎn)品調(diào)研分析房地產(chǎn)走向 u 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況對市場的影響u 成功案例分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的投資分析市場分析培訓(xùn)內(nèi)容三泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告團隊架構(gòu)總經(jīng)理策劃經(jīng)理 項目經(jīng)理 招商經(jīng)理資深策劃 銷售經(jīng)理銷控管理置業(yè)顧問 簽約顧問禮賓 AE多名招商經(jīng)理營銷總監(jiān)泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告招商與營銷 目標(biāo)我們要實現(xiàn)什么樣的推廣、招商、營銷目標(biāo)？7 操盤目標(biāo)泰安國際會展中心 9月 —10 月第三 階 段共舞大 盤 ，城市引擎引爆：不斷公布入 駐 名商，通 過 開盤銷 售將 勢 能推至新的高點。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告招商銷售 — 銷售策略銷售基本策略策略一根據(jù)購買的面積，給與相應(yīng)的價格優(yōu)惠，促進客帶客?；驹瓌t四確保有充足推廣鋪墊和銷售勢能前提下，開盤銷售；首次啟動必須成功。（不采取特殊返租回報方式的前提下）主力店進駐后，即以稍微低于初步價格 12023 元 /㎡銷售，零售面積超過 30%時，價格提升 5%；零售面積達到 6070%時，再在提升后的價格上提升 5%；零售面積超過 90%時， 再在提升后的價格上提升 5%。 時代廣場營銷策劃報告招商銷售 — 招商策略招商進程安排時間 推廣工作 招商工作2023年5月 1日 6月 1日確定推廣定位設(shè)計 推廣物料招商與 銷 售推廣全部到位確定招商策略確定招商 場 所組 建培 訓(xùn) 招商 隊 伍2023年6月 1日 8月 1日項 目 發(fā) 布會著重招商宣 傳確定主力商家制 訂 剩余面 積 招商策略2023年8月 1日 9月 1日售樓 處 到位招商成功 輔 助宣 傳繼續(xù) 中小商家招商重點 針對 自用型商家招商 銷 售2023年9月 1日 11月 1日 著重 銷 售推廣重點 針對 自用型商家招商 銷 售積 累租 賃 性商家2023年 11月 1日 2023年 2月 1日 著重 銷 售推廣 完成 購 物中心整體招商工作泰安國際會展中心 項目發(fā)布會以新聞發(fā)布會的方式，邀請前期洽談過的目標(biāo)商家、媒體、政府、合作商家、產(chǎn)品設(shè)計單位等召開項目發(fā)布會，深入傳遞項目信息，打動目標(biāo)商家并借助媒體進一步宣傳推廣。第八基本原則提供配套服務(wù)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線的端點。第四基本原則招商順序原則。前面確定的 “ 泰城泰山，首席中央購物中心” 的品牌形象和 “ 泰城，首座生活體驗式購物中心 ” 的市場形象是招商過程中始終把握的原則。 時代廣場營銷策劃報告招商銷售 — 招商策略招商的基本原則第一基本原則要維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。消費者消費越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。過程 4：實現(xiàn)初步旺場后，經(jīng)營進入軌道，為了保持商場的持續(xù)旺銷和開發(fā)商要求的品牌效果，在對商家進行管理的同時進行選擇和淘汰。如果銷售勢能不足，加強推廣的同時加強招商，并在過程 3的模式中采取有力的刺激模式。招商和銷售相互促進又制約泰安國際會展中心 具體價格面積和相應(yīng)公式再行計算。 時代廣場營銷策劃報告營銷模式 — 幾種模式的變通營銷過程中營銷模式的變通上述營銷模式，根據(jù)營銷過程中招商、銷售情況的進展，會出現(xiàn)不同的情況，在不同的情況下，可做下述變通：過程 1（做特殊說明 ）如果品牌主力商家，愿意將 33000平米整租 50年，租賃價格和合作方式滿足開發(fā)商對資金的要求的話，則可以整租，后面的營銷推廣過程省略。 時代廣場營銷策劃報告營銷模式 — 幾種模式的變通理想模式對主力店招商并銷售對主力店招商并向其銷售相應(yīng)面積的 50年適用權(quán)，或者簽訂 50年租賃合同，獨立管理。泰安國際會展中心 時代廣場營銷策劃報告產(chǎn)品定位 — 初步價格定位市場潛力法則與線性回歸法由于商業(yè)地產(chǎn)升值彈性系數(shù)較大，所以商業(yè)地產(chǎn)的價格計算方法還常采用市場潛力法則、德爾菲法和線性回歸法計算產(chǎn)品的銷售價格，這些方法是在成本加價法和市場比較法、租金回報法的基礎(chǔ)上采用相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型和專家不記名投票的方法計算的銷售價格，在更大程度上保證了銷售價格的合理性。㎡ /天 *365天 *（ 812年） =876017500元 / ㎡鑒于本項目不能出售產(chǎn)權(quán)，則項目的可售價格為：33000㎡ =6200元 /㎡按照投 資 回 報 率 30%計 算， 則單 位面 積 售價 應(yīng)為 ：6200*（ 1+30%） /（ %） =8530元/㎡（扣除