【正文】 中心 —— 青泥洼橋地區(qū)。 ? 在待建面積中，普通商品住宅項目約占 60％。 ? 根據(jù) 20232023年土地出讓狀況， 2023年有可能新開盤的單價在 6000元 /㎡以上的住宅至少 25個項目，約 215萬平方米左右。 ? 隨著希望大廈的投入使用，預(yù)計 2023年大連市甲級寫字樓的平均空置率將小幅上升，平均租金將維持在 /天 /平方米左右。 寫字樓市場 商業(yè)市場 ? 2023年大連商業(yè)市場仍將繼續(xù)調(diào)整，現(xiàn)有同類型商業(yè)項目將在市場定位上更精確，各商家之間也會根據(jù)各自目標客戶群實行錯位經(jīng)營。 中心城區(qū)建設(shè)用地已近飽和，很難滿足大型產(chǎn)業(yè)和重要項目的發(fā)展。 交通改善城區(qū)“西拓” ? 土羊高速公路、快軌線路等重大交通工程的開工建設(shè)將使旅順的發(fā)展融入到整個城市中來，這為中心城區(qū)向西拓展提供了重要的基礎(chǔ)條件。金州區(qū)和金港區(qū)之間是大黑山森林公園和水源保護地，面積大約 300平方公里，規(guī)劃將其作為生態(tài)公園，成為新市區(qū)兩個組團的綠色屏障。在此基礎(chǔ)上，“十一五規(guī)劃”確定了未來 5年該區(qū)城市建設(shè)的總體思路：要素集聚、土地集約、區(qū)域協(xié)調(diào)， 建設(shè) 4個公共中心、 4條發(fā)展軸線、 9大城市組團 。 ? 項目最大的一個特點就是所有的停車場都建在地下，基本上保證了 1： 1的比例 。 ? 在營銷推廣、樓盤形象包裝等方面，區(qū)域內(nèi)主力個案表現(xiàn)一般。 一、產(chǎn)品建議總精神 公園社區(qū)造就健康生活 公園社區(qū)： ? 健康住宅（建筑） ? 健康環(huán)境（社區(qū)） ? 貼心（健康）服務(wù) 有機建筑 健康住宅 環(huán)境景觀 社區(qū)氛圍 智能系統(tǒng) 物業(yè)服務(wù) 健康住宅的標準 ?會引起過敏癥的化學(xué)物質(zhì)濃度很低 ?盡可能不使用易擴散化學(xué)物質(zhì)的膠合板、集體裝修材料等 ?有性能良好的換氣設(shè)備，進行定時換氣 ?在廚房灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣系統(tǒng) ?室內(nèi)溫度全年要保持在 17— 27攝氏度之間 ?室內(nèi)濕度要全年保持在 40%— 70%之間 ?二氧化碳濃度要低于 % ?懸浮粉塵濃度要低于 /平方米 ?噪音要小于 50分貝 ?具有足夠的抗自然災(zāi)害能力 ?有足夠亮度的照明設(shè)備 ?每天日照確保 3小時以上 ?有足夠人均建筑面積，并確保私密性 ?住宅要便于護理老齡者和殘疾人 ?因建材中含有有害揮發(fā)性有機物質(zhì)，住宅竣工后隔一段時間才能入住，在此期間要進行換氣 身體上 精神上 社會上 二、產(chǎn)品建議總原則 ?堅持社會性原則 —— 社區(qū)親和力 ?堅持經(jīng)濟性原則 —— 優(yōu)良性價比 ?堅持生態(tài)性原則 —— 舒適的環(huán)境 ?堅持地域性原則 —— 時代地域性 三、健康社區(qū)綜合營造 住區(qū)分類 景觀空間密度 景觀布局 地形及豎向處理 高層區(qū) 高 立體景觀和集中景觀布局形式，布局可適當圖案化。 項目研究結(jié)論 ? 時處城市未來發(fā)展上升通道，恰逢市政規(guī)劃機遇，項目所屬區(qū)域未來屬于大量人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，規(guī)劃發(fā)展明確，前景廣闊，房產(chǎn)升值空間明顯； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品在品質(zhì)與檔次上尚有明顯挖掘潛力，比較容易超越，有利于樹立開發(fā)企業(yè)的品牌形象； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有價格上漲幅度已領(lǐng)先于市內(nèi)其他各區(qū)域，考慮到項目開發(fā)周期時間，我們對未來產(chǎn)品定價持謹慎的樂觀態(tài)度； ? 可以肯定項目所在區(qū)域未來數(shù)年內(nèi)都將是大連市土地開發(fā)的集中區(qū)域，供應(yīng)量呈逐年上升趨勢，對于市場競爭的風險需給予足夠重視。 , March 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :35:0214:35:02March 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 20日星期一 2時 35分 2秒 14:35:0220 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :35:0214:35Mar2320Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 20, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 20日星期一 2時 35分 2秒 14:35:0220 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 20日星期一 下午 2時 35分 2秒 14:35: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :35:0214:35Mar2320Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 20日星期一 2時 35分 2秒 14:35:0220 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :35:0214:35:02March 20, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :35:0214:35Mar2320Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。將另行公告交易時間。 結(jié)合建筑平面空間布局和地形條件 低層區(qū) 低 采用較分散的景觀布局，使景觀環(huán)境盡可能接近每戶居民。 未來產(chǎn)品定位及建議 （ 僅供討論參考 ） 產(chǎn)品定位方向 高視點定位 ,引領(lǐng)區(qū)域市場 健康社區(qū) 生態(tài)建筑 貼心服務(wù)社區(qū) 公園社區(qū) 產(chǎn)品加強建議 ?產(chǎn)品建議總精神 ?產(chǎn)品建議總原則 ?健康社區(qū)的營造 ?公園式細節(jié)元素 ?服務(wù)及輔助系統(tǒng) 未來產(chǎn)品建議 目 的 ?調(diào)整產(chǎn)品的契合度 ?貼近客戶的價值觀 ?增強產(chǎn)品的性價比 ?提高客戶的認知度 ?擴大品牌的號召力 建議側(cè)重點和方向 側(cè)重點： 營造可塑空間很大、容易出效果，可以提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)的環(huán)境景觀。 ? 在銷售上，主力個案售價均有明顯的上漲，且去化速度穩(wěn)定，反映出區(qū)域市場需求的強勁。 4條發(fā)展軸線 ? 大連灣軸線 ? 旅順北路軸線 ? 旅順中路軸線 ? 旅順南路軸線 9大城市組團 組團 規(guī)劃面積(平方公里 ) 規(guī)劃人口 重點建設(shè) 機場新區(qū) 37萬 行政、商務(wù)、物流、都市工業(yè)和居住區(qū) 泉水分區(qū) 40萬 交通樞紐、商務(wù)和居住區(qū) 椒金山分區(qū) 10萬 大鋼、大化原廠區(qū) 梭魚灣分區(qū) 12萬 金三角商業(yè)區(qū)和居住區(qū) 紅旗地區(qū) 6萬 大連西郊森林公園和教育、居住區(qū)； 凌水地區(qū) 15萬 旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶、教育科技城、中心居住區(qū) 大連灣分區(qū) 15萬 臨港產(chǎn)業(yè)帶、北海工業(yè)園區(qū)、陸港物流基地、水產(chǎn)品 物流區(qū)和中心居住區(qū) 營城子分區(qū) 9萬 高新技術(shù)園區(qū)營城子分園、旅游度假區(qū)、歷史文化區(qū)、 風車城和中心居住區(qū) 革鎮(zhèn)堡分區(qū) 9萬 夏家河職業(yè)教育園區(qū)、夏家河旅游區(qū)、革鎮(zhèn)堡生產(chǎn)資 料物流園區(qū)、水城和中心居住區(qū) 項目區(qū)域內(nèi)市場概況 項目周邊樓盤 北府花園 41806000元 /M2 華東人家 6580元 /M2 加州洋房 6300元 /M2 動力院景 54005900元 /M2 千山星城 6500元 /M2 樓盤 占地面積 建筑面積 總套數(shù) 可售套數(shù) 加州樣房 168000 156000 1013 126 動力院景 158400 285120 2340 262 千山星城 243286 283