大連甘井子區(qū)項(xiàng)目前期市場(chǎng)服務(wù)報(bào)告-81ppt(文件)
【正文】 中心 —— 青泥洼橋地區(qū)。 ? 在待建面積中，普通商品住宅項(xiàng)目約占 60％。 ? 根據(jù) 20232023年土地出讓狀況， 2023年有可能新開盤的單價(jià)在 6000元 /㎡以上的住宅至少 25個(gè)項(xiàng)目，約 215萬(wàn)平方米左右。 ? 隨著希望大廈的投入使用，預(yù)計(jì) 2023年大連市甲級(jí)寫字樓的平均空置率將小幅上升，平均租金將維持在 /天 /平方米左右。 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) ? 2023年大連商業(yè)市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整，現(xiàn)有同類型商業(yè)項(xiàng)目將在市場(chǎng)定位上更精確，各商家之間也會(huì)根據(jù)各自目標(biāo)客戶群實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 中心城區(qū)建設(shè)用地已近飽和，很難滿足大型產(chǎn)業(yè)和重要項(xiàng)目的發(fā)展。 交通改善城區(qū)“西拓” ? 土羊高速公路、快軌線路等重大交通工程的開工建設(shè)將使旅順的發(fā)展融入到整個(gè)城市中來(lái)，這為中心城區(qū)向西拓展提供了重要的基礎(chǔ)條件。金州區(qū)和金港區(qū)之間是大黑山森林公園和水源保護(hù)地，面積大約 300平方公里，規(guī)劃將其作為生態(tài)公園，成為新市區(qū)兩個(gè)組團(tuán)的綠色屏障。在此基礎(chǔ)上，“十一五規(guī)劃”確定了未來(lái) 5年該區(qū)城市建設(shè)的總體思路：要素集聚、土地集約、區(qū)域協(xié)調(diào)， 建設(shè) 4個(gè)公共中心、 4條發(fā)展軸線、 9大城市組團(tuán) 。 ? 項(xiàng)目最大的一個(gè)特點(diǎn)就是所有的停車場(chǎng)都建在地下，基本上保證了 1： 1的比例 。 ? 在營(yíng)銷推廣、樓盤形象包裝等方面，區(qū)域內(nèi)主力個(gè)案表現(xiàn)一般。 一、產(chǎn)品建議總精神 公園社區(qū)造就健康生活 公園社區(qū)： ? 健康住宅（建筑） ? 健康環(huán)境（社區(qū)） ? 貼心（健康）服務(wù) 有機(jī)建筑 健康住宅 環(huán)境景觀 社區(qū)氛圍 智能系統(tǒng) 物業(yè)服務(wù) 健康住宅的標(biāo)準(zhǔn) ?會(huì)引起過敏癥的化學(xué)物質(zhì)濃度很低 ?盡可能不使用易擴(kuò)散化學(xué)物質(zhì)的膠合板、集體裝修材料等 ?有性能良好的換氣設(shè)備，進(jìn)行定時(shí)換氣 ?在廚房灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣系統(tǒng) ?室內(nèi)溫度全年要保持在 17— 27攝氏度之間 ?室內(nèi)濕度要全年保持在 40%— 70%之間 ?二氧化碳濃度要低于 % ?懸浮粉塵濃度要低于 /平方米 ?噪音要小于 50分貝 ?具有足夠的抗自然災(zāi)害能力 ?有足夠亮度的照明設(shè)備 ?每天日照確保 3小時(shí)以上 ?有足夠人均建筑面積，并確保私密性 ?住宅要便于護(hù)理老齡者和殘疾人 ?因建材中含有有害揮發(fā)性有機(jī)物質(zhì)，住宅竣工后隔一段時(shí)間才能入住，在此期間要進(jìn)行換氣 身體上 精神上 社會(huì)上 二、產(chǎn)品建議總原則 ?堅(jiān)持社會(huì)性原則 —— 社區(qū)親和力 ?堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)性原則 —— 優(yōu)良性價(jià)比 ?堅(jiān)持生態(tài)性原則 —— 舒適的環(huán)境 ?堅(jiān)持地域性原則 —— 時(shí)代地域性 三、健康社區(qū)綜合營(yíng)造 住區(qū)分類 景觀空間密度 景觀布局 地形及豎向處理 高層區(qū) 高 立體景觀和集中景觀布局形式，布局可適當(dāng)圖案化。 項(xiàng)目研究結(jié)論 ? 時(shí)處城市未來(lái)發(fā)展上升通道，恰逢市政規(guī)劃?rùn)C(jī)遇，項(xiàng)目所屬區(qū)域未來(lái)屬于大量人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，規(guī)劃發(fā)展明確，前景廣闊，房產(chǎn)升值空間明顯； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品在品質(zhì)與檔次上尚有明顯挖掘潛力，比較容易超越，有利于樹立開發(fā)企業(yè)的品牌形象； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有價(jià)格上漲幅度已領(lǐng)先于市內(nèi)其他各區(qū)域，考慮到項(xiàng)目開發(fā)周期時(shí)間，我們對(duì)未來(lái)產(chǎn)品定價(jià)持謹(jǐn)慎的樂觀態(tài)度； ? 可以肯定項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)數(shù)年內(nèi)都將是大連市土地開發(fā)的集中區(qū)域，供應(yīng)量呈逐年上升趨勢(shì)，對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)需給予足夠重視。 , March 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :35:0214:35:02March 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 3月 20日星期一 2時(shí) 35分 2秒 14:35:0220 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :35:0214:35Mar2320Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , March 20, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 20日星期一 2時(shí) 35分 2秒 14:35:0220 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 20日星期一 下午 2時(shí) 35分 2秒 14:35: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :35:0214:35Mar2320Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 20日星期一 2時(shí) 35分 2秒 14:35:0220 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :35:0214:35:02March 20, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :35:0214:35Mar2320Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。將另行公告交易時(shí)間。 結(jié)合建筑平面空間布局和地形條件 低層區(qū) 低 采用較分散的景觀布局，使景觀環(huán)境盡可能接近每戶居民。 未來(lái)產(chǎn)品定位及建議 （ 僅供討論參考 ） 產(chǎn)品定位方向 高視點(diǎn)定位 ,引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng) 健康社區(qū) 生態(tài)建筑 貼心服務(wù)社區(qū) 公園社區(qū) 產(chǎn)品加強(qiáng)建議 ?產(chǎn)品建議總精神 ?產(chǎn)品建議總原則 ?健康社區(qū)的營(yíng)造 ?公園式細(xì)節(jié)元素 ?服務(wù)及輔助系統(tǒng) 未來(lái)產(chǎn)品建議 目 的 ?調(diào)整產(chǎn)品的契合度 ?貼近客戶的價(jià)值觀 ?增強(qiáng)產(chǎn)品的性價(jià)比 ?提高客戶的認(rèn)知度 ?擴(kuò)大品牌的號(hào)召力 建議側(cè)重點(diǎn)和方向 側(cè)重點(diǎn)： 營(yíng)造可塑空間很大、容易出效果，可以提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)的環(huán)境景觀。 ? 在銷售上，主力個(gè)案售價(jià)均有明顯的上漲，且去化速度穩(wěn)定，反映出區(qū)域市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁。 4條發(fā)展軸線 ? 大連灣軸線 ? 旅順北路軸線 ? 旅順中路軸線 ? 旅順南路軸線 9大城市組團(tuán) 組團(tuán) 規(guī)劃面積(平方公里 ) 規(guī)劃人口 重點(diǎn)建設(shè) 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 37萬(wàn) 行政、商務(wù)、物流、都市工業(yè)和居住區(qū) 泉水分區(qū) 40萬(wàn) 交通樞紐、商務(wù)和居住區(qū) 椒金山分區(qū) 10萬(wàn) 大鋼、大化原廠區(qū) 梭魚灣分區(qū) 12萬(wàn) 金三角商業(yè)區(qū)和居住區(qū) 紅旗地區(qū) 6萬(wàn) 大連西郊森林公園和教育、居住區(qū)； 凌水地區(qū) 15萬(wàn) 旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶、教育科技城、中心居住區(qū) 大連灣分區(qū) 15萬(wàn) 臨港產(chǎn)業(yè)帶、北海工業(yè)園區(qū)、陸港物流基地、水產(chǎn)品 物流區(qū)和中心居住區(qū) 營(yíng)城子分區(qū) 9萬(wàn) 高新技術(shù)園區(qū)營(yíng)城子分園、旅游度假區(qū)、歷史文化區(qū)、 風(fēng)車城和中心居住區(qū) 革鎮(zhèn)堡分區(qū) 9萬(wàn) 夏家河職業(yè)教育園區(qū)、夏家河旅游區(qū)、革鎮(zhèn)堡生產(chǎn)資 料物流園區(qū)、水城和中心居住區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)概況 項(xiàng)目周邊樓盤 北府花園 41806000元 /M2 華東人家 6580元 /M2 加州洋房 6300元 /M2 動(dòng)力院景 54005900元 /M2 千山星城 6500元 /M2 樓盤 占地面積 建筑面積 總套數(shù) 可售套數(shù) 加州樣房 168000 156000 1013 126 動(dòng)力院景 158400 285120 2340 262 千山星城 243286 283
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