大連甘井子區(qū)項(xiàng)目前期市場(chǎng)服務(wù)報(bào)告-81ppt(已修改)
2025-03-09 20:20 本頁(yè)面
【正文】 大連華北路地塊項(xiàng)目 前期市場(chǎng)服務(wù)報(bào)告 目錄 ? 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)概況與展望 ? 大連未來城市發(fā)展規(guī)劃 ? 甘井子區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ? 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)概況 ? 項(xiàng)目定位方向 ? 未來產(chǎn)品建議 ? 項(xiàng)目研究結(jié)論 ? 附件 :其他相關(guān)信息 ? 總體市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng) ? 寫字樓市場(chǎng) ? 商業(yè)市場(chǎng) 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 房地產(chǎn)投資呈上升態(tài)勢(shì) 土地供應(yīng)增加，中低價(jià)位住宅項(xiàng)目比重增大 政策調(diào)控力度較大 大連房地產(chǎn)的發(fā)展吸引了諸多海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金的關(guān)注 總體市場(chǎng) 大連歷年房地產(chǎn)投資總額走勢(shì) 01002003004000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %投資總額 增長(zhǎng)率投資總額 1 1 5 . 5 1 2 5 . 2 1 5 1 . 1 2 0 8 . 8 2 6 5 . 3 300增長(zhǎng)率 8 . 4 0 % 2 0 . 7 0 % 3 8 . 2 0 % 2 7 . 1 0 % 1 3 . 1 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023?2023年大連市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá) 300億元 ,同比增長(zhǎng) 13%左右 . ?2023年一季度 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，增長(zhǎng) %. 大連歷年房地產(chǎn)施工面積、竣工面積走勢(shì) 0100020233000%%%%%%%%%施工面積 竣工面積 施工面積增長(zhǎng)率 竣工面積增長(zhǎng)率施工面積 1238 2035 1397 1334 1570 2300竣工面積 538 905 579 421 391 340施工面積增長(zhǎng)率 % % % % %竣工面積增長(zhǎng)率 % 36% % % %2023 2023 2023 2023 2023 2023?房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá) 2300萬平方米 ,同比增長(zhǎng) 49%左右； ?竣工面積 340萬平方米 ,同比減少 12%左右； ?施工面積的高速增長(zhǎng)與 20232023年大連土地市場(chǎng)的”放量”有關(guān)； ?2023一季度施工面積 ，增長(zhǎng) %；竣工面積 ，增長(zhǎng) %． 歷年土地供應(yīng)情況 截止到 2023年 12月份， 2023年共成交土地 52塊，用地面積 ，預(yù)計(jì)在未來 12年內(nèi)形成新供應(yīng)建筑面積約 600萬平方米。其中住宅項(xiàng)目用地約 330萬平方米，規(guī)劃建筑面積 530萬平方米。 2023年大連市土地成交情況 區(qū)域 土地成交塊數(shù) 用地面積（萬㎡） 形成建筑面積（萬㎡） 中山區(qū) 11 西崗區(qū) 7 沙河口區(qū) 14 甘井子區(qū) 17 高新園區(qū) 3 合計(jì) 52 中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少，甘井子區(qū)由于地處城市外圍，可供開發(fā)土地較多，加上一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖，導(dǎo)致甘井子區(qū)土地供應(yīng)量充足，可以預(yù)見，未來甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 2023年成交土地各區(qū)域比例分布 2 0 0 6 年成交土地各區(qū)域比例分布( 占地面積)6%10%11%71%2%中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 高新園區(qū) 政策調(diào)控 ? 2023年是房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的政策年，面對(duì)迅速上漲的房?jī)r(jià)，今年中央政府出臺(tái)了一系列政策，在 5月中旬國(guó)務(wù)院“國(guó)六條”和中央九部委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》之后，大連市也相繼出臺(tái)了一系列政策，如重新界定了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，即：房屋套型建筑面積在 144平方米以下、小區(qū)容積率在、成交價(jià)格低于政府公布的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。從６月１日起，如住房不能同時(shí)滿足以上３個(gè)條件，就屬于非普通住房，其交易時(shí)要繳納 4％的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅標(biāo)準(zhǔn)為 ％。 ? 6月 16日大連市公布了《關(guān)于私人投資、購(gòu)買商品房戶口遷入暫行辦法》 ，將市外人員及本市農(nóng)業(yè)人口本人、配偶及未婚子女在市內(nèi)四區(qū)購(gòu)房落戶的標(biāo)準(zhǔn)由 2023年 9月規(guī)定的住宅購(gòu)房款 35萬元以上或公建購(gòu)房款 50萬元以上調(diào)整為購(gòu)買首次出售的單套商品住宅 80萬元以上或公建 100萬元以上。 6月 24日還公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的實(shí)施方案》，提出了 10項(xiàng)具體調(diào)控細(xì)則。 ? 上述政策出臺(tái)后，市場(chǎng)經(jīng)歷了近半年的觀望，隨著政策措施落實(shí)程度的不斷深入，調(diào)控效果正不斷顯現(xiàn)出來，房?jī)r(jià)漲幅逐漸趨緩。 調(diào)控主要意圖 ? 增加供給、轉(zhuǎn)變住宅供給結(jié)構(gòu)、抑制投機(jī)、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。 ? 房地產(chǎn)新政對(duì)普通居民的自主性需求影響相對(duì)較小，但對(duì)投機(jī)性需求影響較大。 ? 另外，新落戶政策提高了外來人口和本市農(nóng)業(yè)戶口在主城區(qū)購(gòu)買商品房遷入戶口的門檻，對(duì)控制主城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲起到了較為明顯的效果。 ? 06年出臺(tái)的這些政策雖然短期內(nèi)因市場(chǎng)觀望造成了成交量降低，但就長(zhǎng)期而言，對(duì)保證房地產(chǎn)業(yè)根本上健康發(fā)展有著積極的意義。 海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金項(xiàng)目增多 一些外埠的大型資本逐步進(jìn)入大連投資置地： ? 華潤(rùn)置地先后斥資在星海灣、天津街以及開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購(gòu)?fù)恋睾晚?xiàng)目； ? 沿海綠色家園集團(tuán)在星海灣置地開發(fā)； ? 瑞安集團(tuán)聯(lián)手億達(dá)、摩根大通接手希望大廈； ? 新世界集團(tuán)購(gòu)買奔德大廈，并更名為新世界大廈； ? 香港九龍倉(cāng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目、裕景中心項(xiàng)目在沉寂多年后正式開始進(jìn)入實(shí)施階段。 具備國(guó)際影響力的投資基金也紛紛進(jìn)入大連市場(chǎng)： ? 2023年 4月 16日，摩根斯坦利在正源地產(chǎn)的增資擴(kuò)股中成為正源地產(chǎn)的第二大股東，其通過直接投資和買入物業(yè)的方式，以 得了正源近 25%的股份。 ? 2023年 11月 17日，外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開發(fā)區(qū)中北大廈的開發(fā)權(quán)。 住宅價(jià)格漲幅明顯 住宅供給大幅增加 成交數(shù)量有所減少 二手房市場(chǎng)價(jià)漲量縮 住宅市場(chǎng) 06年住宅市場(chǎng)區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì) 10003000500070009000甘井子區(qū) 沙河口區(qū) 西崗區(qū) 中山區(qū)甘井子區(qū) 3938 4413 3843 4318沙河口區(qū) 4645 5847 5162 5866西崗區(qū) 5717 5975 5628 5870中山區(qū) 6252 6695 6416 7069第一季度 第二季度 第三季度第四季度( 1 0 1 1 月)30% 同比漲幅 % % % 2023年大連市住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)整體漲幅大約在 20%左右。 價(jià)格走勢(shì)分析 ? 2023年上半年，大連房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度較快。這輪上漲首先是由城市中心區(qū)的樓盤引發(fā)的，隨著城市中心區(qū)房?jī)r(jià)迅速攀升，消費(fèi)者將目光投向大連市區(qū)周邊范圍，如城市北部的泉水區(qū)域、城市西部的石門新區(qū)、紅旗鎮(zhèn)等，帶動(dòng)了周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)水漲船高，又推動(dòng)了城市中心區(qū)房?jī)r(jià)和市區(qū)住宅整體均價(jià)的提升。 ? 自 2023年 6月以后，受一系列調(diào)控政策影響，大連房?jī)r(jià)漲幅開始趨緩，在全國(guó) 70個(gè)主要城市中漲幅連續(xù)幾個(gè)月位居三甲之后， 6月大連商品住宅均價(jià)同比上漲幅度下降為第 7位， 7月的住宅環(huán)比價(jià)格還出現(xiàn)下降。 10月以后，隨著秋季房交會(huì)的結(jié)束，大連市區(qū)開盤樓盤增多，市場(chǎng)成交有所增加，住宅成交均價(jià)又呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)， 2023年第四季度，市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價(jià)與 2023年底相比上漲約 20%。 住宅供應(yīng) 區(qū)域
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