【正文】 高科技展示區(qū) 網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)區(qū) 辦公室區(qū) 功能分區(qū) ?弱化洽談區(qū)功能 ?體現(xiàn)項(xiàng)目高科技含量 銷售中心體驗(yàn) 示范區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) 完美體驗(yàn)：營銷中心之城市生活館 ［ 數(shù)字投影沙盤 ］ 摒棄單調(diào)的沙盤講解，利用動態(tài)投影屏幕全方位介紹項(xiàng)目，營造立體的視覺效果。 STEP 3 完美體驗(yàn)：營銷中心之城市生活館 銷售中心體驗(yàn) 示范區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) 完美體驗(yàn)：營銷中心之過渡空間 銷售中心體驗(yàn) 示范區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) 注重?zé)艄庑Ч? 注重鋪裝質(zhì)感 地面鋪裝的藝術(shù)創(chuàng)意 于過渡空間專門設(shè)置觀影設(shè)備，播放項(xiàng)目宣傳片及關(guān)于 “ 科技、低碳、節(jié)能 ” 類的教育片，烘托強(qiáng)調(diào)城市生活與環(huán)境的關(guān)系，環(huán)保節(jié)能的意義等 完美體驗(yàn)：營銷中心之城市生活館 銷售中心體驗(yàn) 示范區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) ［低碳科技展示區(qū)］ 項(xiàng)目核心節(jié)能科技設(shè)備展示及運(yùn)作原理，以便銷售人員向客戶介紹及客戶親身體驗(yàn)。 為突出項(xiàng)目科技＋藝術(shù)之體驗(yàn)，園林示范區(qū)與樣板房同步開放。若將其整體出售，發(fā)展商對業(yè)態(tài)的控制不好把握，反而影響項(xiàng)目整體價值的提升。后期實(shí)行外包政策，小區(qū)業(yè)主可額外獲得相應(yīng)的優(yōu)惠。通過教育配套吸引中山市民。主力店超市、餐飲等行業(yè)，租金承受水平較低建議選擇２層以上。 兩房：爵士風(fēng) 三房：紳士風(fēng) 銷售中心體驗(yàn) 示范園林區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) 完美體驗(yàn)：樣板房 樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格 完美體驗(yàn)：服務(wù)體驗(yàn) 提高整體物管服務(wù)質(zhì)素同，打造高品質(zhì)社區(qū)服務(wù)。 服務(wù)內(nèi)容參考：生活顧問 \貴賓禮遇服務(wù) 傳播方式：現(xiàn)場服務(wù)承諾展示 /DV片展示 /物業(yè)管理匯演展示 設(shè)立 “片區(qū)管家”，為業(yè)主專屬服務(wù) 社區(qū)衛(wèi)士服務(wù) 社區(qū)衛(wèi)士性質(zhì)：經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)（如果資源允許，可考慮聘請“中南海退伍保鏢”作教官訓(xùn)練隊(duì)伍）；分為社區(qū)雙人巡警 /隱性特衛(wèi)隊(duì) /護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì) /警犬隊(duì) 傳播方式 :現(xiàn)場值勤展示 /現(xiàn)場訓(xùn)練展示 /物業(yè)管理匯演展示 設(shè)立 “ 社區(qū)衛(wèi)士 ” ，為業(yè)主提供 “ 社區(qū)保鏢 ” 服務(wù) 禮賓崗服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容：疏導(dǎo)服務(wù) \提示服務(wù) \提卸行李服務(wù) \其他協(xié)助服務(wù) \基。 ?除小區(qū)日常 智能管理之外，管理還將兼顧小區(qū)環(huán)抱設(shè)備的維護(hù)工作，并定期向業(yè)主匯報小區(qū)耗能最新情況。 示范園林區(qū) 為加強(qiáng)客戶體驗(yàn)感，示范園林區(qū)與樣板房同期開放 銷售中心體驗(yàn) 示范區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) 完美體驗(yàn)：示范區(qū) 看樓路線 看樓通道精細(xì)化體驗(yàn) 樣板房開放時，示范園林必須全部到位 示范園林 水景園素 綠化元素示范園林與工地隔開 銷售中心體驗(yàn) 示范區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) 看樓通道精細(xì)化體驗(yàn) 看樓通道體尊貴，指示到位。本案藝術(shù)中心可提供接送服務(wù)，幼兒 4： 30放學(xué)后可由專車接送至藝術(shù)中心，消除家長沒時間照顧孩子的顧慮，并且又可以讓孩子學(xué)多一門藝術(shù)。林 余寶珠女士一直支持中山教育的發(fā)展。根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)的體量、區(qū)域周邊消費(fèi)力、交通動線的組織，項(xiàng)目商場具備較大的發(fā)展空間。 園林示范區(qū) 銷售中心體驗(yàn) 示范區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) 商業(yè)街中心廣場 藝術(shù)雕塑 商業(yè)兩旁道路景觀到位 完整園林景觀 銷售中心體驗(yàn) 示范區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) 完美體驗(yàn)：示范區(qū) 商業(yè)體一：會所 商業(yè)體二：綜合型商場 會所及商業(yè)前期建議由發(fā)展商經(jīng)營 項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)置，是本案核心競爭力所在。 價值 10萬寶馬自行車 重力燈，無需電能 單車發(fā)電機(jī) 完美體驗(yàn)：營銷中心之城市生活館 銷售中心體驗(yàn) 示范區(qū)體驗(yàn) 樣板房體驗(yàn) 宣傳物料體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn) ［建筑材料（工法）展示區(qū)］ 對項(xiàng)目的建筑材料、建筑工藝等進(jìn)行展示，展示方式可為實(shí)物展示及工法展示。 ［網(wǎng)絡(luò)洽談區(qū)］ 銷售人員可選在于網(wǎng)絡(luò)洽談區(qū)與客戶交談，只需輕按鼠標(biāo)，但可跟隨時代步伐，體驗(yàn)虛擬看房的樂趣。 借助媒體及現(xiàn)場體驗(yàn)，進(jìn)一步實(shí)與客戶主觀意識項(xiàng)目項(xiàng)目形象的對位。 開展曼哈頓計(jì)劃 Plan of the Manhattan 曼哈頓計(jì)劃下策略分解 形象策略 曼哈頓計(jì)劃下 項(xiàng)目三大營銷策略體系 入市形象逐步固化 以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值與客戶價值對位。 新政出臺，市場整體成交低迷，價格競爭激烈。措詞一條比一條嚴(yán)厲，一條比一條更具針對性。思路根據(jù)項(xiàng)目整體定位及各類型產(chǎn)品價值提升方面考慮，對比選擇出較優(yōu)的方案。 項(xiàng)目整體開發(fā)方案二 1 2 2 4 5 3 開發(fā)建議說明 洋房＋商業(yè) 別墅 洋＋ 別墅 洋房 洋房 1 2 4 5 3 推售節(jié)奏 ●以商業(yè)帶動考慮，首期先推出一期一階段高層洋房產(chǎn)品，緊隨推出一期二階段高層洋房，二期一階段別墅產(chǎn)品同步開發(fā)。 ●首期推出一其一階段商業(yè)＋洋房單位，緊隨其后推出二期二階段別墅產(chǎn)品。 首期率先推出一期一階段靠商業(yè)部分的 9棟高層電梯洋房，合計(jì) 480個單位。日光照明系統(tǒng)是將陽光通過前端捕捉，然后通過反射管道向下改道，透過安裝于天花板上不同的反射面 (漫射器 )，將自然光均勻分布到建筑內(nèi)部的區(qū)域，同時通過智能控制，可以與日常照明系統(tǒng)結(jié)合使用，在晚上或陰天仍然由日常照明系統(tǒng)提供光源 。 雨水收集系統(tǒng)：解決小區(qū)綠花用水成本 用電節(jié)能處理系統(tǒng) 光伏發(fā)電系統(tǒng) 光伏發(fā)電是利用半導(dǎo)體界面的光生伏效應(yīng)而將光能直接轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔艿囊环N技術(shù)。 C，年均降雨量 米。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。由于片區(qū)道路狀況及與城市的辯證關(guān)系，彩虹片區(qū)具備融入主城區(qū)的無限可能，且為城區(qū)西向擴(kuò)展的核心樞紐腹地 特殊的區(qū)位，成為城區(qū)西部郊鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)的樞紐 項(xiàng)目地塊條件：具位臵、交通、進(jìn)入性優(yōu)勢，自然資源受限，片區(qū)成熟度較差 2 地塊具備極優(yōu)的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢 地塊周邊多為空地及水體，自然資源情況較差，片區(qū)成熟度較差 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)：復(fù)合形社區(qū)，多樣化的豐富產(chǎn)品線 3 相較于片區(qū)內(nèi)對手項(xiàng)目復(fù)合程度最高 洋房、別墅、商業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)多樣，產(chǎn)品線豐富 項(xiàng)目競爭分析 Part 根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)客戶的置業(yè)特征及購房動力，項(xiàng)目面臨片區(qū)內(nèi)及岐江河以西博愛一路擴(kuò)展競爭片區(qū)的競爭壓力 項(xiàng)目競爭線、點(diǎn)示意 博愛一路片區(qū) 項(xiàng)目片區(qū) 主城區(qū)競爭點(diǎn) 項(xiàng)目競爭理解 集中線式主力競爭（本片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)） 根據(jù)片區(qū)客戶的置業(yè)特征及購房動力，面臨的競爭壓力主要來源于片區(qū)內(nèi)競爭（主要為洋房產(chǎn)品）及岐江河以西博愛一路片區(qū)（主要為洋房及別墅產(chǎn)品） 分散點(diǎn)式相對競爭（城區(qū)） 項(xiàng)目的區(qū)域特性決定，項(xiàng)目內(nèi)的產(chǎn)品與核心城區(qū)內(nèi)相同性質(zhì)的產(chǎn)品類型存在相對的競爭關(guān)系 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)對手項(xiàng)目 大信新家園 碧翠華庭 尚湖軒 翠景豪苑 藍(lán)波豪庭 世紀(jì)新城 中信左岸 濱江一號公館 本項(xiàng)目 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目 擴(kuò)展競爭區(qū)項(xiàng)目 本項(xiàng)目所處彩虹片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目有： 大信新家園 尚湖軒 擴(kuò)展競爭區(qū)對手項(xiàng)目有：藍(lán)波豪庭、世紀(jì)新城、中信左岸、濱江一號公館 其中，處于本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的大信新家園及尚湖軒兩個在售項(xiàng)目均定位于中等檔次純洋房項(xiàng)目，而擴(kuò)展區(qū)內(nèi)濱江一號為城區(qū)江景豪宅定位，世紀(jì)新城為城區(qū)江景綜合社區(qū)定位，藍(lán)波豪庭與中信左岸為中高檔次純洋房居住社區(qū)定位 項(xiàng)目在別墅這一產(chǎn)品層面，預(yù)期中將面臨奧園愛琴灣、雅居樂 808畝項(xiàng)目的潛在競爭 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項(xiàng)目 潛在競爭項(xiàng)目 奧園愛琴灣 雅居樂 808畝 合生西區(qū)項(xiàng)目 片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項(xiàng)目情況 大信新家園 尚湖軒 中信左岸 位置 中山市西區(qū)彩虹大道 中山市彩虹大道西側(cè) 中山市博愛路與 105國道交匯處 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 108148 （平方米） 建筑面積 255787 （平方米） 占地面積 36570 （平方米） 建筑面積 145000 （平方米） 占地面積 108000（平方米） 建筑面積 330000（平方米） 發(fā)售日期 20230928 預(yù)計(jì) 2023年 5月 20230913 價格 均價 5500元 /平米 均價 45004800元 /平米 均價 48005000元 /平米 主要建筑形態(tài) 多層，小高層 高層 高層電梯洋房 容積率 片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項(xiàng)目情況 世紀(jì)新城 濱江一號公館 藍(lán)波水岸 位置 中山市博愛一路與翠景南路交匯 處 中山市西區(qū)中山一路（獅窖河與歧 江河交界 ） 西區(qū)博愛一路中山二橋側(cè) 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 1070000 （平方米） 建筑面積 1500000 （平方米） 占地面積 42299 （平方米） 建筑面積 109635 （平方米） 占地面積 202300 （平方米） 建筑面積 700000（平方米） 開盤時間 20230901 20230501 20230501 價格 均價 6300元 /平米 均價 10000元 /平米 均價 5000元 /平米 主要建筑形態(tài) 小高層，高層，別墅 高層電梯洋房 高層電梯洋房 容積率 2 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展區(qū)競爭項(xiàng)目小結(jié) 周邊項(xiàng)目 產(chǎn)品情況 售價 余貨 大信新家園 洋房：三房二廳 ㎡ 商鋪： ㎡ 洋房：均價 5500元 /㎡ 63套 碧翠華庭（售磬） 洋房：二房 6687 ㎡ 三房 109123 ㎡、四房 140 ㎡ 均價 43004400元 /平方（含 1000元裝修） 6套 尚湖軒 洋房：二房二廳 7678㎡ 三房二廳 92125㎡ 均價 45004800元 /㎡ 234套 中信左岸 洋房：三房二廳 107113 ㎡ 均價 4500元 / ㎡ 350多套 世紀(jì)新城 洋房：三房二廳 139149㎡ 五房二廳： 231233㎡ 別墅：三房二廳： ㎡ 四房二廳： ㎡ 洋房： C C2棟均價6500元 / ㎡， V2棟6100元 / ㎡ 別墅：均價 15000元 / ㎡，現(xiàn)在可以打 9折 120套 濱江一號 洋房：三房二廳 ㎡ 四房二廳： ㎡ 商鋪： ㎡ 洋房：成交價 8500元 /㎡ 57套 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競爭區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品及售價情況 在項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)，通過觀察對手項(xiàng)目的產(chǎn)品及售價可得出，片共供應(yīng)主要以小至中等面積居家型戶型為主，售價較城區(qū)偏低 在擴(kuò)展競爭區(qū)內(nèi)，會出現(xiàn)部分別墅產(chǎn)品，同時戶型面積較本區(qū)域內(nèi)大，同時亦出現(xiàn)個別平層大宅產(chǎn)品 對于目前片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，可以理解為： “ 核心城區(qū)項(xiàng)目的替代品 ” ?中小戶型洋房類居家產(chǎn)品 ?較核心城區(qū)偏低的售價 項(xiàng)目 本項(xiàng)目是否亦定位為 “ 核心城區(qū)項(xiàng)目替代品 ”與同區(qū)項(xiàng)目在同一水平線上進(jìn)行競爭？ 本項(xiàng)目競爭地位的確立 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會主義者 本項(xiàng)目競爭地位的確立 確立競爭地位的二點(diǎn)依據(jù) 必要性依據(jù)：企業(yè)目標(biāo) 本項(xiàng)目是寶麗房地產(chǎn)立足中山的首個項(xiàng)目，是企業(yè)中山戰(zhàn)略的落子項(xiàng)目 開發(fā)商希望憑借高品質(zhì)的項(xiàng)目打造，達(dá)到叫好叫座的市場目標(biāo)及良好的品牌目標(biāo) 可行性依據(jù)：項(xiàng)目條件 片區(qū)內(nèi)用地規(guī)模最大、復(fù)合程度最高的項(xiàng)目 片區(qū)內(nèi)首個綜合型社區(qū)，具備高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，與片區(qū)內(nèi)純洋房項(xiàng)目區(qū)隔性明顯 高品質(zhì)的項(xiàng)目打造，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)師、歷時六年打造 依據(jù) 經(jīng)分析，我們認(rèn)為確立項(xiàng)目于片區(qū)內(nèi)的競爭地位從必要性及可行性上具備共同指向 本項(xiàng)目競爭地位的確立 方法： 高定位，全面拋離同區(qū)項(xiàng)目，書寫片區(qū)臵業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)： 高售價高資金流速，高品牌效應(yīng) 項(xiàng)目 怎么樣的定位 才能一舉奠定項(xiàng)目區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者