偉業(yè)顧問項目整體營銷策略(文件)
【正文】 009年1月平層LOFT銷售均價月均漲幅 2%，在奧運前后適當調(diào)整比例 63 匯報完畢 強勢開盤 7月前銷售 50%，近 600套 12月前銷售 30%， 近 340套 09年 3月底之前 銷售剩余 20%， 近 160套 銷售周期 57 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 銷售第一波 時 間： 08年 5月 — 7月 公開樓座： 56710與 34 銷售套數(shù)： 654套 銷售面積： 46140平米 開盤均價： 13762元 /平米 ? LOFT： 15500元 /平米 ? 平層： 11000元 /平米 總銷售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷售周期 58 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 銷售第二波 時 間 :08年 8月 — 12月 公開樓座： 89與 2 銷售套數(shù)： 343套 銷售面積： 26030平米 銷售均價： 15165元 /平米 ? LOFT： 18000元 /平米 ? 平層： 12023元 /平米 總銷售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷售周期 59 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 銷售第三波 時 間 : 09年 8月 — 3月 公開樓座： 1 銷售套數(shù)： 105套 銷售面積： 12450平米 銷售均價： 12500元 /平米 總銷售額： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 銷售周期 60 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 全盤銷售額 ,保守均價 14000元 /平方米 , 其中 LOFT均價 :16300元 /平方米 ,平層均價 :11730元 /平方米。 A B 兩個區(qū)域進行打分 推盤順序 從兩個區(qū)域的打分情況看， B區(qū)優(yōu)勢更加明顯。 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 50 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 偉業(yè)控股的京城最大的二手房經(jīng)紀公司 —— 我愛我家，在北京超過 260家連鎖店面，我愛我家是京城唯一一家 只做直營店 ，不接受加盟店的公司，旗下聚集了 7000余名專業(yè)房產(chǎn)人士， 資源能夠完全共享 ，偉業(yè)將在項目處成立我愛我家連鎖店，一方面，為本項目的投資客戶提供投資保障，另一方面，為本項目提供潛在的有效客戶資源。 預(yù)計購買比例： 15% 38 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 動態(tài)客戶來源 擠壓型客戶 40% 投資客 15% 順義本地升級客戶 10% 地緣性客戶 35% 第一批 第二批 第三批 第四批 39 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Question 5：營銷推廣 偉業(yè)的營銷目標是什么？ 如何更快、更準地鎖定目標客戶？ 40 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 營銷目標 我們的目標 ： 11個月完成銷售額 實現(xiàn)全盤均價 14000元 /平米 其中 LOFT銷售均價 :16300元 /平方米 ,平層銷售均價 :11730元 /平方米 41 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 更高、更強、更快 整體營銷策略 42 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 高姿態(tài)，站在區(qū)域發(fā)展的角度 ? 中央別墅區(qū) ?新國展發(fā)展區(qū) ?機場和天竺產(chǎn)業(yè)區(qū) ? 高起點，樹立價格標桿 ? 以平層公寓價格促進 LOFT公寓銷售 整體營銷策略 43 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 強力推廣 ? 在關(guān)鍵節(jié)點，形成短時間內(nèi)廣告集中轟炸，強化客戶對項目的認識； ? 強化資源營銷 ? 強化 LOFT公寓的產(chǎn)品優(yōu)勢 ? 確立高端產(chǎn)品力，抓住北京購房人群對于求新求變得需求偏好； 整體營銷策略 44 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 ? 快速反應(yīng) ? 對 08市場作出快速反應(yīng)，通過推廣、定價、偉業(yè)營銷優(yōu)勢快速推出，快速積累客源 ? 快速銷售，樹立市場信心； 整體營銷策略 45 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 推售原則 在產(chǎn)品細分的基礎(chǔ)上，逐步開放房源 在客戶細分的基礎(chǔ)上實現(xiàn)客戶與產(chǎn)品的精確定位 以“前低后高”的價格變動實現(xiàn)市場價格優(yōu)勢和升值空間 重要產(chǎn)品在奧運節(jié)點上進行“跳躍增長” 達到“合理價格快速去化”的價量整體目標 46 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 營銷重點 常規(guī)的推廣手段和方式在這里不再重復(fù)論述，本項目的推廣方式在運用常規(guī)手段的基礎(chǔ)上，結(jié)合偉業(yè)獨有的資源優(yōu)勢 ，完成項目的營銷目標 47 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 偉業(yè)資源優(yōu)勢營銷 本項目要在快速、安全的前提下實現(xiàn)利潤最大化，由于預(yù)計今年 5月份開盤，如果等到項目售樓處建成時在蓄客，時間顯得有些緊迫，可用偉業(yè)代理的名都園項目作為 臨時售樓處 來積累目標客戶。 項目 LOFT產(chǎn)品中東西向產(chǎn)品較多； 產(chǎn)品的視覺密度較高； 部分公建土地屬性有可能是客戶產(chǎn)生心理和經(jīng)濟上的抗性； 市場濃重的觀望情緒使得客戶的需求或被延遲。 隨著市中心土地的稀缺和人口居住承受力的飽和，中心城市外擴現(xiàn)象不可避免 順義區(qū)域解讀 順義城市化進程的加速和交通的改善必將帶動中心城市人口向本區(qū)域的遷移 19 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 空港工業(yè) B區(qū) 空港工 業(yè) B區(qū) 進出 口產(chǎn) 品加 工區(qū) 新國展 首都機場
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