【正文】 商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群點對點的精準營銷傳播粗放型營銷傳播開發(fā)與銷售推進客戶間互動與升級造就影響開盤節(jié)點業(yè)務(wù)員向業(yè)內(nèi)人士與購房者擴散業(yè)務(wù)員與業(yè)內(nèi)人士一起向購房者擴散，并推動快速成長四條人物主線動態(tài)升級 ,推動項目銷售節(jié)奏攀升東部區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)的初級人群偉業(yè)顧問于東部區(qū)域的在銷項目以及與其他項目的緊密聯(lián)系，使我們擁有龐大的地產(chǎn)行業(yè)的初級人群客戶基礎(chǔ)，該類人群將成為本項目入市的第一引爆人選。年收入 8—12 萬，有一定積蓄，從業(yè) 3年以上，有一定房地產(chǎn)經(jīng)驗；216。性格獨立，有開拓精神?？春帽緟^(qū)域未來的發(fā)展及升值潛力；216。第一主線升級互動有真實購房需求的人群通過各項目業(yè)務(wù)員以及業(yè)內(nèi)人士的傳播，能夠?qū)⒈卷椖康男畔⒃诙虝r間內(nèi)迅速抵達其他購房人群手中。對專業(yè)人士的意見通常能夠接受，并實施購買。為了配合電視臺的東遷而特別關(guān)注東部期房；216。第二主線起點以制片人為主的電視臺較高級人群及相關(guān)行業(yè)的管理階層216。同樣因為電視臺東遷的原因而開始考慮東部項目；216。崇尚自由與個性化，追求開放的、充滿創(chuàng)造性的生活；216。第三主線起點216。參加工作不久，積蓄不足，置業(yè)通?？扛改笌脱a，購買意向為 2居為主；216。工作穩(wěn)定，工作地點主要集中在 CBD、燕莎區(qū)域，置業(yè)的首選為東部區(qū)域的中高端公寓項目；216。受 CBD高級白領(lǐng)的互動與升級影響，高級 “ 海歸 ” 成為本項目高端買家中的一類。多年的國外生活經(jīng)驗使他們對本項目所倡導(dǎo)的生活觀以及自由、開放的核心價值倍感親切，良好的社區(qū)環(huán)境、綜合配套與交通可達性都是促成銷售的良好要素。對北京未來的發(fā)展較有信心，有在京投資置業(yè)的計劃；216。熱衷地產(chǎn)回報，手中閑散資金較多；熱衷地產(chǎn)回報，手中閑散資金較多；216。投資意向多為投資意向多為 2—3 居?？粗乇卷椖康拇蟊P優(yōu)勢以及社區(qū)良好的生活氛圍；看重本項目的大盤優(yōu)勢以及社區(qū)良好的生活氛圍；216。了解終端人群社區(qū)生活的商業(yè)需求，社區(qū)的成熟度了解終端人群社區(qū)生活的商業(yè)需求，社區(qū)的成熟度對他們是最大的誘惑。對北京特色不動產(chǎn)有濃厚興趣；216。群需求 產(chǎn)品需求分析結(jié)論：一居 ：調(diào)查中反映出客戶對一居室面積的需求在 50至 70平米，存在對過小戶型使用功能不全的擔心，也反映出對超過 50萬的總價接受度較低二居 ：多數(shù)客戶希望兩居室面積控制在 100平米以下，而總價應(yīng)不超過 70萬三居 ：面積大于 150平米的三居室接受度較低， 110140平米、總價低于 90萬的三居室為需求的主流其他 ：調(diào)查中反映出了客戶對樓型、朝向等的要求，具有一定 的靈活性和適應(yīng)度客戶開發(fā)動態(tài)模型開發(fā)與銷售推進客戶間互動與升級造就影響開盤節(jié)點業(yè)務(wù)員向業(yè)內(nèi)人士與購房者擴散業(yè)務(wù)員與業(yè)內(nèi)人士一起向購房者擴散，并推動快速成長第二節(jié)點普通電視人與高級電視人互動升級普通與高級電視人一起向文藝界群體擴散并互動升級第三節(jié)點小海歸向高級海歸擴散小海歸向高級海歸一起互動，向外籍人士擴散第四節(jié)點住宅投資人向商業(yè)投資人擴散住宅投資人向商業(yè)投資人互動，向酒店投資人群擴散百子灣區(qū)域百子灣區(qū)域 麗江新城麗江新城 (暫暫 )項目項目202307年動態(tài)發(fā)展模型年動態(tài)發(fā)展模型政策導(dǎo)向市政規(guī)劃區(qū)域成熟周邊區(qū)域成熟0507年供應(yīng)量 競爭博弈策略開發(fā)策略供應(yīng)量0507年新增供應(yīng)量超過 300萬平米產(chǎn)品類別多元區(qū)域逐步成熟競爭日趨激烈 廣渠路 百子灣路麗江新城 百子灣 1號金海國際后現(xiàn)代城百富家園百子灣區(qū)域 麗江新城 (暫 )項目 202307年動態(tài)發(fā)展模型影響變量政策導(dǎo)向 —— 奧運影響 ,北京市場整體房價可保證穩(wěn)步上揚的趨勢可能導(dǎo)致項目開發(fā)進度受阻 ,如 07年停止報批等 .市場需求 —— 電視臺東遷帶來傳媒及關(guān)聯(lián)人群對住宅 \LIGHT OFFICE\特色商業(yè)的巨大需求市政改造 —— 廣渠路改造是項目實質(zhì)性利好 ,為銷售速度和價格提升帶來良性影響 。 信譽品質(zhì)信譽度 買方產(chǎn)品國際化風情第一居所 品位 量身打造的緊湊戶型216。 動力充足的健身會所216。 泛 CBD真正的異域風情216。?項目前期階段樹立品牌有利于項目成功啟動。銷售目 銷售目 D、 針對 “ 傳媒人群 ” 開始進行媒體與活動的鋪墊 ，其宣傳工作同步推進。D、 利用偉業(yè)資源及業(yè)內(nèi)關(guān)系， 開始儲備 “ 青年傳媒菁英 ” 相關(guān)資料。造勢原則一炮打響原則入市后就盡快順利行成第一爆破點，時間定在五一進行重點突破完成即定的銷售任務(wù)， 這其中包括了幾個階段性的分爆。要達到在盡短的時間內(nèi)迅速將本案的信息傳播，為市場預(yù)熱作好準備，打下良好的市場基礎(chǔ)；適度的進行品牌宣傳擴大知名度，增加客戶信任度。 策略 內(nèi)容?項目品牌形象的前期導(dǎo)入。?第二高潮時間： 2023年 8－ 12月爆點： 10月 費用：為所余 40％，約為 585萬元。 以 60㎡ 總價 40萬的精裝一居及 85㎡總價 60萬的精裝兩居 先行入市216。熱銷期：針對目標客戶開展活動，配以廣告宣傳，使項目銷售進入高速通道。售樓處落成，入場(B7—B13) 、(A9—13 、A19—20)(A21—A22)項目一期銷售節(jié)點去化速度10020030040080050060070090010001100120013001400套數(shù)61700套72023套82500套93000套500套 1500套—7第二批置業(yè)合伙人的發(fā)力點首批置業(yè)合伙人的發(fā)力點進入另一銷售期，開拓青年海歸人群150005年公關(guān) /媒體策略 /新聞方案項目 開發(fā) /工程進度告知性公關(guān)活動針對 公眾 的公關(guān)活動客群置業(yè) 利益 /生活利益公關(guān)活動置業(yè)信心保障品牌塑造知名度與美譽度的積累公信度建立與傳播置業(yè)吸引力增值源源不斷的客群補充公信度建立與傳播 置業(yè)積分卡 1000張積分卡 = 1000人平均每人可帶來的看房人數(shù) = 30人置業(yè)積分卡1000 X 30 =30000人累計帶來看房人數(shù)：按 15 ： 1的看房成交比例計算累計帶來成交： 30000 247。?美國鄉(xiāng)村音樂節(jié)?游樂場 /時下流行的集體游戲?影音會中國電影百年之際 ,贊助廣院影音活動與作品提請好萊塢專家評審五月賽洛城 生活復(fù)興宣言 “ 五月花 ” 號花車，載著領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓以及聯(lián)合代言人，駛?cè)牖顒蝇F(xiàn)場、聯(lián)合代言人、合作伙伴發(fā)表 “ 新大陸生活復(fù)興聯(lián)合宣言 ” 。（ 商業(yè)示范區(qū)開放）可口文化，可心生活百年商業(yè)傳奇可口可樂全球包裝巡展策動源點 :可口可樂精神、美式精神和我們 “ 社區(qū)精神 ” 之間的互通與互動。媒 體 宣 傳策略1月 2月 3月 4月 5月 6月配合公關(guān)事件的新聞傳播配合項目開發(fā) /工程進度的新聞傳播重要時間結(jié)點： 05年 4月，售樓中心竣工，一期開盤 區(qū)域價值與利好的新聞炒作“ 夢想征集 ” 活動，與 《 京華時報 》《 城市畫報 》 合辦及新聞傳播賽洛城美式生活理念與項目開盤新聞炒作《 北青報 》 媒體公關(guān)與北京電臺合辦 “ 新大陸音樂時間 ” 等節(jié)目《 三聯(lián)生活 》 合作專題及電視臺合作創(chuàng)業(yè)節(jié)目重要時間結(jié)點： 05年 7月，商業(yè)示范區(qū)開放； 05年 8月，樣板示范區(qū)落成 7月 8月 9月 10月 11月 12月配合公關(guān)事件的新聞傳播配合項目開發(fā) /工程進度的新聞公關(guān)區(qū)域商業(yè)模型與趨勢的新聞炒作“ 百年商業(yè)傳奇 ”的新聞炒作《 北青報 》 媒體公關(guān)與北京電臺合辦 “ 賽洛城音樂時間 ” 等節(jié)目與 《 精品 》《 新周刊 》 等合作專題視覺生活大賽活動的新聞炒作要旨?公信傳播：通過新聞媒體的公信力與影響力，快速建立項目的親和與進取形象?！?北青報 》 房地產(chǎn)廣告投放占有率達 60%之強，并逐漸形成購房人主動接觸的閱讀習慣。 《 京華時報 》 在早報類媒體占有率較高，發(fā)行量 30萬份，讀者集中于年輕群體，更注重快速閱讀與海量信息。 以廣告加專題的形式，強化在傳媒人士中的影響力。 《 新周刊 》 發(fā)行量 ，在年輕人中的具有較大影響力。28,AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。28,2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。上午 03:12:22一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。上午 一月 2103:12January3:12:2203:12:2228上午 3:1228,AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。28,2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。上午 03:12:22一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。上午 一月 2103:12January3:12:2203:12:2228上午 3:1228,AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。28,28,20233:12:22上午 一月 2103:12January3:12:2203:12:2228上午 3:122023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 一月 28勝人者有力，自勝者強。 03:12:2203:12:2203:12Thursday, 0