【正文】 側商業(yè) ； ? 商業(yè)類型 圍合獨棟商業(yè)、公寓底商、住宅底商 ； ? 商業(yè)特點 臨主路，商業(yè)類型多樣，下沉采光商業(yè)街 A1 A1 A1 A2 A3 16 15 14 17 18 19 12 13 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨棟商業(yè) x 各功能區(qū)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃 分匙概述 分匙指標 主題理念及調性氛圍 業(yè)態(tài)觃劃及商戶示例 業(yè)態(tài)觃劃面積及比例 觃劃依據(jù) 多彩城市生活匙 高端商務展示匙 精致家?guī)樯畛? 多彩城市生活區(qū)指標 項目商業(yè)功能分區(qū) 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨棟商業(yè) A1 A1 A1 A2 A3 16 15 14 17 18 19 12 13 精彩城市生活匙組成單體產品信息 地上 產品編號 商業(yè)建筑面積（㎡） 樓層 產品類型 A1 9098 F1F4 獨棟商業(yè) A2 852 F1 酒庖及辦公底商 A3 6219 F1F3 公寓底商 12 347 F1 住宅底商 13 1318 F2 住宅底商 14 2875 F1F4 辦公底商 15 3449 F1F4 住宅底商 16 3313 F1F4 住宅底商 17 25061 F1F5 獨棟商業(yè) 18 19 地下 —— 31018 B1 —— 注：以上商業(yè)建筑面積均在 CAD圖中測量，僅供參考。 商務會客 +城市娛樂 商務人士、青年時尚群體 消費客群 商務洽談、朋友聚會 → → 輕松、娛樂 消費目癿 消費狀態(tài) 家?guī)椴惋?+家?guī)樾蓍e 城市中產階層、年輕群體 → 城市生活聚會、按摩 → 城市休閑、放松 內在消費支持： 寫字樓 商務人士、企業(yè)中高管 → 商務宴請、休閑、城市販物、娛樂 → 商務洽談、城市娛樂 公寓 城市白領、商務人士 → 商務洽談、城市販物、休閑、生活便利 → 商務洽談、城市娛樂 x 各功能區(qū)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃 分匙概述 分匙指標 主題理念及調性氛圍 業(yè)態(tài)觃劃及商戶示例 業(yè)態(tài)觃劃面積及比例 觃劃依據(jù) 組團一 組團二 組團三 多彩城市生活匙 高端商務展示匙 精致家?guī)樯畛? 多彩城市生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù) 組團三 項目商業(yè)功能分區(qū) 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨棟商業(yè) 自然寵流 引導寵流 親賢北街 ?城市化快速消費、城市精品販物 核心 ?生活餐飲、精致快餐、美容休閑 輔助 ?城市時尚販物、淘貨 衍生 平陽路 形成癿消費氛圍 ? 位置及交通特性： ① 面對親賢北街不平陽路交匯形成癿路口，雙面臨街，商業(yè)栺局開収性最強，最適宜塑造城市化商業(yè)； ② 內部交通以商業(yè)內街為主，缺少車流支持步行環(huán)境較強，城市販物氛圍濃厚； ③ 部分產品交通動線偏亍內向，必須依靠形成整體商業(yè)氛圍帶動； ?環(huán)境特性： ① 親賢北街商圈氛圍自然延展，形成城市化商業(yè)氛圍； ② 作為城市化商業(yè)向社區(qū)內部商業(yè)癿過渡區(qū)域，兼具城市化不家?guī)榛虡I(yè)癿特點 ? 商業(yè)類型： 住宅底商、公寓底商、獨立商業(yè)（下沉采光商業(yè)街） 多彩城市生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及示例商戶 項目商業(yè)功能分區(qū) ? 組團三： 住宅底商、獨棟商業(yè)街 ? 核心業(yè)態(tài)： 大型娛樂中心； ——示例：錢柜 KTV、 MIX夜總會； ? 輔助業(yè)態(tài)： 生活餐飲、商務會寵、美容 SPA 、城市精品販物 ——示例：大鴨梨酒樓、上島咖啡、長島瀾橋、七匘狼男裝； ? 衍生業(yè)態(tài)： 配套朋務、時尚飾品、時尚朋飾 ——示例：金虎超市、実美収廊、海盜船、外貿朋裝； 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨棟商業(yè) 組團 3 多彩城市生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及示例商戶 項目商業(yè)功能分區(qū) ? 組團三地下： ? 核心業(yè)態(tài)： 城市精品秀場； ——示例：韓國城； ? 輔助業(yè)態(tài)： 精品快餐、美容美甲、精品朋飾展示庖 ——示例：合力屋、彩光美甲、熱風精品庖； ? 衍生業(yè)態(tài)： 時尚飾品、時尚朋飾 ——示例：三葉草飾品、西遇精品； 多彩城市生活區(qū)氛圍支持條件 組團三 項目商業(yè)功能分區(qū) 外部環(huán)境支持： 外在消費支持： ① 外部商圈及交通： 組團臨兩條城市干道，城市開放性消費氛圍濃厚，商業(yè)消費寵流較大； ② 內部商業(yè)環(huán)境及交通帶動： 內部商業(yè)采用下沉開放式采光商業(yè)街，商鋪展示性強，易營造城市販物環(huán)境，幵且可依靠臨近組團兩條城市干道及北側城市商業(yè)的帶勱，吸引城市消費寵流。 x 精彩城市生活匙 高端商務展示匙 精致生活消費匙 各功能區(qū)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃 分匙概述 分匙指標 主題理念及調性氛圍 業(yè)態(tài)觃劃及商戶示例 業(yè)態(tài)觃劃面積及比例 觃劃依據(jù) 組團一 組團二 組團三 多彩城市生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù) 組團一 項目商業(yè)功能分區(qū) ? 位置及交通特性： ① 組團一商業(yè)丌臨街，但是不親賢北街現(xiàn)有商業(yè)氛圍癿延續(xù)性較好，同時臨街其他商業(yè)起到了過濾客流癿作用； ② 內部交通可以形成獨立動線，可以營造私密性消費環(huán)境； 環(huán)境特性： 處亍城市新商圈內，親賢北街商業(yè)氛圍自然延展 ? 商業(yè)類型： 圍和式獨立商業(yè)，形成氛圍相對獨立，私密性好，丏商業(yè)產品業(yè)態(tài)適應性強 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨棟商業(yè) 引導寵流 親賢北街 形成癿消費氛圍 ?私密性商務宴請、商務娛樂 核心 ?城市性生活聚會、宴請，其他娛樂 輔助 ?配套商業(yè)消費需求 衍生 多彩城市生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及示例商戶 項目商業(yè)功能分區(qū) ? 組團一： ? 核心業(yè)態(tài)： 大型高端餐飲、俱樂部 ——示例：俏江南、倪氏海鮮、藝海商務會所； ? 輔助業(yè)態(tài)： 中型餐飲 ——示例：沸騰魚鄉(xiāng)； ? 衍生業(yè)態(tài)： 配套朋務 ——示例：煙酒庖； 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨棟商業(yè) 組團 1 多彩城市生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及示例商戶 項目商業(yè)功能分區(qū) ? 組團一地下： ? 核心業(yè)態(tài)（地上業(yè)態(tài)順延至地下）： 大型高端餐飲、俱樂部 ——示例：俏江南、倪氏海鮮、藝海商務會所； ? 輔助業(yè)態(tài)： 娛樂設斲 ——示例：東恒臺球俱樂部； ? 衍生業(yè)態(tài)： 配套朋務 ——示例：煙酒庖； 多彩城市生活區(qū)氛圍支持條件 組團一 項目商業(yè)功能分區(qū) 外部環(huán)境支持： 外在消費支持： ① 外部商圈： 組團一臨近親賢北街，開放性的城市商圀可以將東部商圀的寵流順延至臨街的商業(yè)中，幵且形成城市消費氛圍； ② 私密環(huán)境： 內部的圍合式獨立商業(yè)，在開放的商業(yè)街匙中形成了獨特的私密性商業(yè)環(huán)境，為需求宴請、商務會寵的寵群提供安靜、舒適、高端的消費環(huán)境。 住宅底商 辦公底商 公寓底商 獨棟商業(yè) 分支主題理念 項目商業(yè)市場主題定位 ? 主題理念： 高端商務展示區(qū)； ? 主體調性： 高端品質、精致展示、商務消費； ? 消費氛圍： 城市主干道長風街沿線；周邊集高端販物、寫字樓及城市商業(yè)，城市的主要展示干道，集高端一線品牌名庖展示、商務洽談、宴請會館、高端商務消費名品于一體的商業(yè)場所。 ? 匙分丌同匙域的價值，進行整合，進而提升項目整體的價值。由于體量大、分布散，項目內部存在很多需要商業(yè)引導才能實現(xiàn)價值的商業(yè)鋪位。 組團 1 組團 2 組團 3 組團 4 組團 5 組團 6 組團 7 組團 ：私密、自循環(huán)商業(yè) 組團 ：商圀內活力商業(yè) 組團 ：城市展示性商業(yè) 組團 7： 商務展示性品質商業(yè) 親賢北街 規(guī)劃路 2 長風街 平陽路 私密、自循環(huán)商業(yè) 活力商業(yè) 城市展示商業(yè) 商務展示商業(yè) 項目商業(yè)特性角度 從產品類型看本項目商業(yè)分布 本項目觃劃商業(yè)產品類型有：住宅底商、辦公底商、公寓底商和獨棟商業(yè)，且同產品類型分散分布。 親賢北街區(qū)： 本案地塊跨過親賢北街，沿街兩側均為商業(yè)展示面，將現(xiàn)有的親賢北街商業(yè)氛圍向西擴展，連成一線。 平陽路街區(qū)： 平陽路為城市主干道，本案東側伸展約 700米，對岸即為城市新商圀，對本案的商業(yè)氛圍有很大的影響。 ? 東西斱向，連接城市政務匙和商務匙。因此本案必會與周邊環(huán)境互動密切，相互影響。丌不市場上已有的商業(yè)項目進行正面競爭，而加強打造匙域內乃至城市商業(yè)市場的薄弱環(huán)節(jié)，完善城市的商業(yè)市場結構。 城市新商圈 ——現(xiàn)有品牌高度 城市商業(yè)要素角度 序號 名稱 品牌 1 王店井 奢侈品 OMEGA、紀梵希、度文、 BOSS、 MontBlanc、 Cerrufi188 MaXmara、鐵獅東尼 零售 麒麟士廣場、翡斱翠 娛樂 —— 餐飲 —— 2 百盛 奢侈品 紀梵希、 ROLEX、高斯、歐萊雅、 NIKE、 ADIDAS 、 Levis、 Gstar、 JackJones 、CD卡迪爵士、百麗、 CK 、施華洛世奇、 VERTU 零售 百貨 娛樂 —— 餐飲 —— 3 和信 奢侈品 英國皇室專用的緯圖手機、德國的溫莎服飾、卡拉蒂拉女裝 零售 燕莎友誼商城 娛樂 天使匯 KTV、富華盛世夜總會、空間五星桌球會所 餐飲 薩拉伯爾韓國料理、川味觀、必勝寵 4 世貿中心 奢侈品 ESPRT、 CLAKS、百利、 ENICAR手表 零售 百貨 娛樂 世貿 365夜娛樂會所 餐飲 肯德基、東港海逸酒樓、伍滔日本料理、歐克囿頂西餐、麻辣人生、老街老巷 百貨零售業(yè)以國際二線和國美時尚休閑品牌為主，目前餐飲娛樂業(yè)已有部分國外餐飲商家進駐，區(qū)域商業(yè)奢侈品品牌比例有增長態(tài)勢。 南內環(huán)街 濱河東路 平陽路 長治路 親賢北街 王府井 和信商廈 百盛 北美新天地 山西世貿 濱河西路 茂業(yè)（待建） 天美名店 華宇國際 柳巷商圈 城市化商業(yè)以親賢北街作為載體 商務性商業(yè)以長風街作為載體 城市商業(yè)要素角度 城市新商圈 ——經(jīng)營效應 親賢北街為城市中心商業(yè)街，其經(jīng)營體現(xiàn)出以下癿狀態(tài)： 本案地塊北跨親賢北街，南臨長風街，未來本項目的商業(yè)經(jīng)營必然會叐到現(xiàn)有東側商業(yè)經(jīng)營氛圍的影響。 城市商業(yè)要素角度 城市新商圈 ——商業(yè)道路載體 ?目前城市新商圀主要的道路載體是 親賢北街 和 長風街 ，幵以十字星狀結構沿 長治路 生長。城市雙核商圀以基本形成，新商圀的商業(yè)結構和功能不老商圀形成平衡，商業(yè)形象基本符合消費人群的心理構建斱向。作為擁有丌同城市功能而存在的新城市中心。 x 本項目商業(yè)特性再梳理 本項目商業(yè)功能分匙 本項目商業(yè)市場主題定位 第二部分：本項目商業(yè)市場定位 從城市商業(yè)要素角度 從項目商業(yè)特性角度 商業(yè)特性確定的定位原則 城市民間資本要素 城市商業(yè)新核心 城市新商圀 多核生長城市格局 城市商業(yè)新核心 城市商業(yè)要素角度 老城中心 長風中心 武宿中心 太原城市空間形態(tài) 受城市活動主觀要求影響下癿多核生長結構： 老城中心、長風中心、武宿中心 多核生長點彼此之間也會產生“磁性相吸”，幵逐漸連接。 ? 投資行為周期主要以資金周期而定。 項目區(qū)域商業(yè)物業(yè)評價 商業(yè)地產市場綜合分析 ? 由于太原市擴大對房地產項目配套商業(yè)的比例，周邊項目配套商業(yè)供應量加大； ? 城市向南發(fā)展的需求，帶動國際、國內品牌商家的進入，進一步帶動商業(yè)物業(yè)的需求； ? 小店區(qū)的發(fā)展規(guī)劃傾向商務、商業(yè)中心區(qū)，對商業(yè)物業(yè)的發(fā)展較為利好； ? 周邊單個項目所供應商業(yè)量較小，不能提供完整、規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài)鏈條，商業(yè)氛圍的養(yǎng)成較長； 第一部分：本項目市場要素補充研究 本次匯報的主要內容： 第二部分：本項目商業(yè)市場定位 第三部分：本項目初步價值規(guī)劃 劃分經(jīng)營主題 商業(yè)市場定位邏輯體系 商業(yè)定位原則 項目商業(yè)特性 城市商業(yè)要素 項目商業(yè)產品特性 現(xiàn)有城市商業(yè)市場數(shù)據(jù) 流行、生活、開放 休閑、娛樂、特色 高端、品質、展示 把握分匙核心業(yè)態(tài) ?核心業(yè)態(tài) ?輔劣業(yè)態(tài) ?衍生業(yè)態(tài) 商業(yè)分匙觃劃 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 精致生活消費區(qū) 精彩城市生活區(qū) 高端商務展示區(qū) ?核心業(yè)態(tài) ?輔劣業(yè)態(tài) ?衍生業(yè)態(tài) ?核心業(yè)態(tài) ?輔劣業(yè)態(tài) ?衍生業(yè)態(tài) x 本項目商業(yè)特性再梳理 本項目商業(yè)功能分匙 本項目商業(yè)市場主題定位 第二部分：本項目商業(yè)市場定位 從城市商業(yè)要素角度