【正文】 在售樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格列表 區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比 針對(duì)本案的價(jià)格定位，我司本著以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的原則，適時(shí)考慮項(xiàng)目品牌溢價(jià)的等因素，利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行奠定本案入市均價(jià)基礎(chǔ)，同時(shí)，根據(jù)其他因素推算出本案于全年?duì)I銷(xiāo)期的均價(jià)： 價(jià)格試算 第一步：評(píng)判分值 選定競(jìng)品，分別根據(jù)各項(xiàng)條款將本案同競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，評(píng)判出對(duì)比分值， 5分為滿(mǎn)分 分值 條款權(quán)重 本案 證大 天潤(rùn) 榮旺 吳中 華大 東田 開(kāi)發(fā)商品牌 15% 2 5 2 2 4 2 2 物業(yè)品牌 10% 2 5 3 2 3 2 2 戶(hù)型 15% 4 4 3 2 3 3 3 產(chǎn)品附加 10% 4 4 3 3 4 2 3 園林 10% 3 4 2 2 5 2 2 位置 10% 4 3 3 4 3 2 4 規(guī)模 10% 2 5 3 2 4 5 5 交通 10% 3 3 3 4 3 2 4 配套 10% 3 3 3 4 3 2 4 加權(quán)值 本案 證大 天潤(rùn) 榮旺 吳中 華大 東田 開(kāi)發(fā)商品牌 物業(yè)品牌 戶(hù)型 產(chǎn)品附加 園林 位置 規(guī)模 交通 配套 加權(quán)值和 3 第二步：加權(quán)加權(quán) 根據(jù)第一步所得出的分值進(jìn)行加權(quán)，從而得出本案以及競(jìng)品項(xiàng)目的加權(quán)值 價(jià)格試算 求值區(qū) 證大 天潤(rùn) 榮旺 吳中 華大 東田 項(xiàng)目權(quán)重比 5% 15% 40% 10% 20% 10% 項(xiàng)目均價(jià) 4900 4178 4000 4870 4026 4921 項(xiàng)目加權(quán)比值 074 091 111 507 449 0952 加權(quán)價(jià) 均價(jià) 4509 第三步：推導(dǎo)均價(jià) 根據(jù)本案以及競(jìng)品項(xiàng)目的屬性與特征對(duì)比，評(píng)定出項(xiàng)目權(quán)重比（ %），將第二步中的本案的加權(quán)值分別同競(jìng)品的加權(quán)值進(jìn)行比值計(jì)算，結(jié)算結(jié)果同競(jìng)品均價(jià)、項(xiàng)目權(quán)重比相乘，得出加權(quán)價(jià)，相加競(jìng)品項(xiàng)目的加權(quán)價(jià)，結(jié)果得出本案在市場(chǎng)比較中，得出的市場(chǎng)均價(jià) 價(jià)格試算 通過(guò)以上步驟，得出本案入市出街均價(jià)為 4509元 /㎡ ， 該價(jià)格僅為本案于市場(chǎng)中所反映出來(lái)的價(jià)值表現(xiàn)，最終價(jià)格應(yīng)將市場(chǎng)均價(jià)同本案的實(shí)際開(kāi)發(fā)情況而確定。 案名建議 兆元 … 雖然本案明年正式進(jìn)入銷(xiāo)售其，但目前地上建筑物的拆遷工作還沒(méi)有開(kāi)始，考慮到項(xiàng)目認(rèn)知存在障礙，為保證 11年上半年推廣銷(xiāo)售工作的順利展開(kāi)，建議提前工程進(jìn)度。 企業(yè)品牌定位 打造能讀懂心靈的項(xiàng)目 具有內(nèi)涵的生活 健康安寧的生活 高品味的生活 自由快樂(lè)的生活 項(xiàng)目品牌的定位高度： 項(xiàng)目品牌定位 本案總建筑面積 ，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期在兩年半左右，年開(kāi)發(fā)量擬劃分如下： 開(kāi)發(fā)體量 3萬(wàn)方米 開(kāi)發(fā)體量 8萬(wàn)平方米 2023年 2023年 2023年 開(kāi)發(fā)體量 2023全年可售金額３．８４億 全年銷(xiāo)售任務(wù) 2023年寬城區(qū)全年成交面積 ，單盤(pán)成交最高為華大天朗國(guó)際 結(jié)合價(jià)格、供應(yīng)等因素，寬城區(qū)單盤(pán)全年去化量在 811萬(wàn)平左右，本案第一年入市，且入市時(shí)間尚不確定，因此預(yù)估本案 2023年去化量在保守估計(jì) 6－７萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額在 3億左右，本報(bào)告中，為求數(shù)字具體便于更準(zhǔn)確的闡述，暫將銷(xiāo)售額定為３億，以便具體擬定各階段任務(wù)指標(biāo)： 全年銷(xiāo)售任務(wù) 推廣階段 推廣預(yù)計(jì)時(shí)間 預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 預(yù)熱期 2023年 2月 4月 —— 首次開(kāi)盤(pán)引爆期 2023年 5月 7月 推出 4萬(wàn)平米 ， 開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售70% 平米 ， 7月底實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 90%， 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額 再次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期售期 2023年 8月 10日 推出 3萬(wàn)平米 ， 開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售80% 平米 ， 7月底實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 90%， 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額 沖刺期 2023年 11月 12月 推出 1萬(wàn)平米 ， 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售 60%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額 2800萬(wàn) 合計(jì) 全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售約 ， 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額 全年銷(xiāo)售任務(wù) 策劃案雖然已經(jīng)完成，但我們的思考和探索卻還在繼續(xù)。 , March 11, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :09:3317:09:33March 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 11日星期六 5時(shí) 9分 33秒 17:09:3311 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :09:3317:09Mar2311Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , March 11, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 11日星期六 5時(shí) 9分 33秒 17:09:3311 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 11日星期六 下午 5時(shí) 9分 33秒 17:09: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :09:3317:09Mar2311Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 11日星期六 5時(shí) 9分 33秒 17:09:3311 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :09:3317:09:33March 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :09:3317:09Mar2311Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 謝謝！ 結(jié) 語(yǔ) Code of this report | 72 169。 … 企業(yè)品牌的定位高度： 地產(chǎn)新貴，實(shí)力鑄造品質(zhì) 對(duì)兆元品牌我們需要有一個(gè)引起市場(chǎng)共鳴的定位。開(kāi)發(fā)企業(yè)在長(zhǎng)春第一次進(jìn)行開(kāi)發(fā)，客戶(hù)對(duì)企業(yè)品牌沒(méi)有的認(rèn)知，相較吳中、證大、萬(wàn)龍等已經(jīng)樹(shù)立起項(xiàng)目知名度的開(kāi)發(fā)品牌來(lái)講，本案沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。 價(jià)格定位 當(dāng)產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有較大差異化的時(shí)候，我們需要一種可以打動(dòng)人心的力量，賦予項(xiàng)目獨(dú)特的生命力。 .. 小高層中戶(hù)型產(chǎn)品 多層中大戶(hù)型產(chǎn)品 產(chǎn)品規(guī)劃位置示意圖 定位建議支撐 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品已成交客戶(hù)分析 客群定位 項(xiàng)目名稱(chēng) 客群特征 證大光明城 寬城區(qū)企事業(yè)單位職工 ， 中層以上員工 ， 光復(fù)路私營(yíng)業(yè)主等 榮旺天下 區(qū)域內(nèi)私企職員 ， 周邊散戶(hù)及棚戶(hù)區(qū)居民 萬(wàn)龍第五城 區(qū)域內(nèi)私企職員 ， 原住居民 吳中印象 二道區(qū)、南關(guān)區(qū)私營(yíng)業(yè)主、私有企業(yè)中層以上職員 金質(zhì)融成 區(qū)域內(nèi)私企職員 、 周邊散戶(hù)及棚戶(hù)區(qū)居民 華大天朗國(guó)際 綠園區(qū) 、 寬城區(qū)企業(yè)職員 ， 原住居民 。并基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家政策的充分理解，將產(chǎn)品市場(chǎng)定位于： 市場(chǎng)定位 以品質(zhì)為先、輻射全市的中高端樓盤(pán) 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積區(qū)間 主力面積 銷(xiāo)售率 證大光明城 75136 7585 98% 榮旺天下 5288 7988 % 美景天城 47125 5388 85% 吳中印象 42130 82 73% 金質(zhì)融成 62% 華大天朗國(guó)際 41105 5759 70% 建議支撐 供應(yīng)市場(chǎng)住宅產(chǎn)品面積情況及銷(xiāo)售情況 由上表我們可以看出，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品單戶(hù)面積區(qū)間最小的為華大天朗國(guó)際，僅為41㎡ ，而單套面積最大的則為證大光明城，面積為 136㎡ 。 SWOT分析總結(jié) 項(xiàng)目定位部分 Part 4 市場(chǎng)定位建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議 客群定位建議 價(jià)格定位建議 形象定位 案名建議 因素 1 因素 3 因素 2 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景良好、可在供需對(duì)比中找到市場(chǎng)空白點(diǎn)、但競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 SWOT分析 從以上分析可以看出，項(xiàng)目具有最大優(yōu)勢(shì)是區(qū)域較大的升值潛力，這也是建立在整個(gè)區(qū)域綜合市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)之上的；同時(shí)存在一定的劣勢(shì)，如商業(yè)環(huán)境較差、市政及生活配套設(shè)施不完善、交通設(shè)施嚴(yán)重缺乏、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等。 交通配套 宗地周邊道路狀況一般，公交線路很少。 隔街緊鄰上臺(tái)新區(qū)老居住區(qū) 。 待規(guī)劃區(qū)域 。另外，棚戶(hù)區(qū)居民及區(qū)域外中低收入購(gòu)房者較傾向于小面積房源，一室、兩室比例需求較大。該類(lèi)人群屬于理性消費(fèi)人群，看中物業(yè)的性?xún)r(jià)比。 周邊散戶(hù)及棚戶(hù)區(qū)居民 受教育程度低；對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格很敏感 ， 對(duì)物業(yè)的心理價(jià)位較低；較為理性 ， 不追求外表 ， 重視實(shí)質(zhì)；需求偏小面積的戶(hù)型；屬于理性消費(fèi)人群 ， 看中物業(yè)的性?xún)r(jià)比 。其中一室一廳一衛(wèi)集中在4555㎡ 范圍內(nèi)，三室二廳一衛(wèi)集中在 90120㎡ 范圍內(nèi)，三室二廳二衛(wèi)在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)比例較少，面積區(qū)間在130142㎡ 范圍內(nèi) 結(jié)論一 1 結(jié)論二 2 結(jié)論三 3 結(jié)論四 4 ...... 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主力戶(hù)型基本上為 8095平方米的二室二廳， 6080平方米的二室一廳，輔助戶(hù)型則為一室一廳、三室二廳； 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)存在較多同質(zhì)化特征，戶(hù)型面積大都在 32140平方米之間； 區(qū)域戶(hù)型供應(yīng)以中小面積為主，致使項(xiàng)目總價(jià)較低，較大程度上迎合了區(qū)域居民以及項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位