【正文】 從項(xiàng)目商業(yè)特性角度 商業(yè)特性確定的定位原則 城市民間資本要素 城市商業(yè)新核心 城市新商圀 城市民間資本要素 山西省資源類民營(yíng)企業(yè)資本 ?截至 2023年統(tǒng)計(jì)，山西省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成年增加值 3018億元，卙到全省地?cái)谏a(chǎn)總值的 %； ?優(yōu)越的資源條件下的產(chǎn)業(yè)収展，促成了城市民間資本的急劇積累。 x 商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 第一部分：本項(xiàng)目市場(chǎng)要素補(bǔ)充研究 商業(yè)物業(yè)分布栺局 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 小店區(qū)長(zhǎng)風(fēng)街附近新盤密集 ? 12個(gè)在售的項(xiàng)目中，其中 9個(gè)項(xiàng)目在小店區(qū)，多分布在長(zhǎng)風(fēng)街兩側(cè) 城 迎澤區(qū)項(xiàng)目較少 ? 迎澤區(qū)有 3個(gè)在售項(xiàng)目，明顯少于南部區(qū)域開發(fā)力度 太原市大盤數(shù)量分布數(shù)據(jù)39012345678910迎澤區(qū) 小店區(qū)大盤數(shù)量雙喜城 太原萬(wàn)達(dá) 萬(wàn)邦國(guó)際 觀瀾國(guó)際 北美新天地 陽(yáng)光銀座 天馨逸家 綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城 華德中心廣場(chǎng) 澳林百和 郡宇萬(wàn)象城 商業(yè)物業(yè)開収量 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 可售商業(yè)開發(fā)量為 70萬(wàn)余平米 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)類型 總體量 商業(yè)體量 商鋪面積區(qū)間 銷售價(jià)格 寫字樓 商業(yè) 住宅 泰華城市廣場(chǎng) 迎澤濱河?xùn)|路與迎澤 大街交匯處往南 100米 18層寫字樓底商 202315000 6880 整租 —— 天馨逸家 小店平陽(yáng)路帝景華府旁 13層住宅底商 1 待定 —— 待定 6100 太原萬(wàn)達(dá) 杏花嶺解放北路與北大街 交匯處龍?zhí)豆珗@東 12層住宅底商、酒吧街 150 36(總 ),5 （酒吧街） 2001500 待定 24000 8500 萬(wàn)邦國(guó)際 迎澤迎澤大街 7號(hào) 住宅、寫字樓底商 13 50500 12023 30000 待定 綠地長(zhǎng)風(fēng)世紀(jì)城 萬(wàn)柏林新晉祠路山西陽(yáng)光裝 飾廣場(chǎng)南側(cè) 商業(yè)街、公寓底商 120 4 待定 待定 待定 5800 觀瀾國(guó)際 晉源南中環(huán)街和新晉祠路 交匯處 住宅底商、商業(yè)街 136 待定 待定 待定 待定 3700 北美新天地 長(zhǎng)風(fēng)街與長(zhǎng)治路交口 購(gòu)物中心 5 5 1002200 —— 68元 /平米 餐飲菜系 數(shù)量 代表飯店 海鮮 50 好世界魚翅海鮮酒樓、八千里大酒樓 山西餐飲 45 晉菜大院、山西大酒店 川菜 30 四川胖子燒菜館、乾晉閣酒樓 湘菜 25 阿瓦山寨、湘福樓、鹿寶閣 火鍋豆撈 40 郭老大火鍋食府、重慶巴家漁魚宴火鍋 日韓料理 15 德得軒韓國(guó)料理、千尋和式居酒屋 西餐自助 20 博爵咖啡西餐、好倫哥 燒烤烤肉 30 太原寶島風(fēng)情餐飲、蘋果烤肉 粵菜 30 迎春樓廣東酒家、君臨閣 特色 40 伊斯蘭飯店、鴻賓樓烤鴨店 面食餃子 25 上黨燴面、太原面食店 、陳家餃子館 農(nóng)家風(fēng)味 30 人民公社、介福居老味館 380 太原市餐飲類型數(shù)量示意5045302540152030 304025300102030405060海鮮山西餐飲川菜 湘菜火鍋豆撈 日韓料理 西餐自助 燒烤烤肉粵菜 特色面食餃子 農(nóng)家風(fēng)味數(shù)量業(yè)態(tài)相對(duì)多樣，業(yè)種構(gòu)成簡(jiǎn)單 中高端品牌集中 ? 新城商業(yè)區(qū)是目前太原市商業(yè)發(fā)展的“磁石”； ? 其業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成相對(duì)多樣，有大型購(gòu)物中心、專業(yè)賣場(chǎng)，綜合超市、服裝服飾、餐飲等滿足日常生活消費(fèi)的業(yè)態(tài)； ? 商業(yè)區(qū)的街區(qū)商業(yè)業(yè)種構(gòu)成簡(jiǎn)單，主要以服裝專賣為主。 超市 超市名稱 數(shù)量 美特好 12 家世界 1 華聯(lián) 4 山姆士 4 沃爾瑪 2 家樂(lè)福 1（即將入駐） 太原市大型超市數(shù)量示意1214 42102468101214美特好 家世界 華聯(lián) 山姆士 沃爾瑪 家樂(lè)福數(shù)量外地大型賣場(chǎng)的不斷進(jìn)入，肯定了本市消費(fèi)的巨大潛力，南城新商圈的發(fā)展，將吸引更多國(guó)際連鎖品牌的關(guān)注。 ?以品牌帶動(dòng)并吸引高端消費(fèi)； ?傳統(tǒng)商業(yè)仍是白領(lǐng)時(shí)尚客群的首選； ?綜合性商業(yè)依然受到大眾的追捧。 ? 百貨商業(yè)餐飲娛樂(lè)、時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)占有一定比例，生活類商業(yè)比例相對(duì)較少，柳巷中心商業(yè)分布較為集中，與原住居民消費(fèi)習(xí)慣和區(qū)域商業(yè)認(rèn)同度有關(guān)； 名稱 位置 業(yè)態(tài) 天美名店 迎澤區(qū) 頂級(jí)服裝、鞋帽、飾品 華宇國(guó)際 迎澤區(qū) 一層主要經(jīng)營(yíng)化妝品、飾品；二層職業(yè)女裝；三層女士休閑裝；四層男士服裝、男鞋；五層男式服裝、用品；六層運(yùn)動(dòng)、休閑服飾；七層鞋類、皮具箱包；八層兒童用品、家居服飾、精美床品。 共性客群 其他商圈經(jīng)營(yíng)性商業(yè)主要集中在老城區(qū)，以柳巷商業(yè)步行街為主的百貨、賣場(chǎng)聚集，隨著商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，柳巷老中心商業(yè)已不能滿足城市高端消費(fèi)需求，華宇國(guó)際和天美名店等新型高端商業(yè)將逐步取代傳統(tǒng)百貨商業(yè)。 ESPRT、 CLAKS、百利、ENICAR手表 新商圈商業(yè)的核心業(yè)態(tài)仍以品牌服裝服飾類為主，綜合占比達(dá)到 75%以上，餐飲娛樂(lè)及生活類商業(yè)業(yè)態(tài)仍有較大發(fā)展空間，各商家國(guó)際一線品牌的進(jìn)駐也證實(shí)了區(qū)域消費(fèi)力和商家的認(rèn)同度。 新商圈 ——商業(yè)檔次分析 商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)初步研究 經(jīng)營(yíng)性商業(yè)各環(huán)境比較 序號(hào) 項(xiàng)目 檔次 經(jīng)營(yíng)狀況 物業(yè)類型 商家品質(zhì) 1 王府井 高 較好 百貨 較高 2 百盛 中高 一般 百貨 較高 3 山西世貿(mào) 中高 一般 百貨 一般 4 和信燕莎 中高 較好 百貨賣場(chǎng) 較高 5 東方家園 一般 一般 專業(yè)賣場(chǎng) 一般 5 2 1 3 4 本案 新商圈經(jīng)營(yíng)性商業(yè)業(yè)態(tài)以賣場(chǎng)服裝服飾類零售為主， 隨著新商圈商業(yè)的發(fā)展，以服裝百貨消費(fèi)和賣場(chǎng)為主的商業(yè)格局將被打破，綜合服務(wù)性休閑娛樂(lè)生活業(yè)態(tài)的商業(yè)將逐漸增多，與百貨零售業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。平陽(yáng)景苑項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)方案 北京中原商業(yè)地產(chǎn)部 . 第一部分：本項(xiàng)目市場(chǎng)要素補(bǔ)充研究 本次匯報(bào)的主要內(nèi)容： 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 第三部分：本項(xiàng)目初步價(jià)值規(guī)劃 x 商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 第一部分：本項(xiàng)目市場(chǎng)要素補(bǔ)充研究 北部柳巷商圈為城市傳統(tǒng)老商圈，南部長(zhǎng)風(fēng)街商圈成為帶動(dòng)南部城市發(fā)展的新商圈 現(xiàn)狀商圈 商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)初步研究 柳巷商圈 ? 柳巷是一條擁有 300多年商業(yè)歷史的老街，是太原傳統(tǒng)的商圈，曾經(jīng)聚集各種百年老字號(hào)，也曾是太原夜市的代表； ? 2023年經(jīng)過(guò)改造，如今柳巷商圈已成為一條集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合性商業(yè)街，聚集各類服裝、餐飲、娛樂(lè)品牌。 新商圈 ——商業(yè)分布 商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)初步研究 經(jīng)營(yíng)性商業(yè)布局 序號(hào) 項(xiàng)目 物業(yè)類型 位置 1 王府井 百貨 親賢北街 2 百盛 百貨 親賢北街與長(zhǎng)治路交匯處東北角 3 山西世貿(mào) 百貨 長(zhǎng)治路 4 和信 百貨 長(zhǎng)風(fēng)街 5 東方家園 家具賣場(chǎng) 長(zhǎng)風(fēng)街與長(zhǎng)治路交匯處西北角 5 2 1 3 4 本案 新商圈經(jīng)營(yíng)性商業(yè)整體檔次較高，入住商家品質(zhì)較高，經(jīng)營(yíng)類型較為全面，但缺乏專一主題性質(zhì)商業(yè)，經(jīng)營(yíng)無(wú)差異，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較重。 新商圈 ——核心品牌分析 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)初步分析 名稱 位置 業(yè)態(tài) 代表品牌 和信 燕莎百貨 小店區(qū) 一層國(guó)際名牌化妝品和國(guó)際精品店 二層男士服裝、休閑服裝 三層女士服裝、服飾 四層國(guó)際名牌皮鞋、皮具、生活用品 英國(guó)皇室專用的緯圖手機(jī)、德國(guó)的溫莎服飾、卡拉蒂拉女裝等 王府井百貨 小店區(qū) 超市，主題餐廳、親情樂(lè)園、水吧、咖啡廳、影院等多種休閑娛樂(lè)設(shè)施 紀(jì)梵希、度文、 BOSS、 MontBlanc、 Cerrufi188MaXmara、鐵獅東尼 百盛 小店區(qū) 一層化妝品、鞋帽珠寶 二層女裝、服飾 三層男裝、服飾 四層體育服飾、用品 五層數(shù)碼電器 紀(jì)梵希、高斯、歐萊雅、NIKE、 ADIDAS 、 Levis、Gstar、 JackJones 、CD卡迪爵士、百麗、 CK 、施華洛世奇、 VERTU 山西世貿(mào) 小店區(qū) 品牌服裝服飾、珠寶化妝品、中西式餐廳、高級(jí)美容美發(fā)、娛樂(lè)健身等，其中精品服裝服飾、珠寶化妝品匯集了幾十家國(guó)際名牌。 商圈客群 商圈時(shí)尚客群 周邊生活居住客群 高端客群 城市客群 商圈客群 城市中堅(jiān)客群 白領(lǐng)時(shí)尚客群 ?由于城市發(fā)展方向及商業(yè)升級(jí)，城市商業(yè)主核心分離，高端消費(fèi)由老城區(qū)向區(qū)域新的商業(yè)聚集； ?新城的建設(shè)發(fā)展，使商業(yè)配套設(shè)施更加完善，滿足了區(qū)域時(shí)尚消費(fèi)人群便利的購(gòu)物條件； ?新城新住人口增加，商業(yè)的多樣性發(fā)展，為周邊生活居住提供了便利。 其他商圈 ——主要業(yè)態(tài) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)初步分析 經(jīng)營(yíng)性商業(yè)業(yè)態(tài) ? 其他商圈經(jīng)營(yíng)性商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主，柳巷商圈中心商業(yè)以賣場(chǎng)和秀場(chǎng)為主，主要為服裝服飾等時(shí)尚精品配飾類商業(yè)業(yè)態(tài)。 其他商圈核心業(yè)態(tài)比例國(guó)際品牌18%國(guó)內(nèi)品牌25%生活4%娛樂(lè)10%餐飲16%時(shí)尚休閑27%國(guó)際品牌 國(guó)內(nèi)品牌 生活 娛樂(lè) 休閑 餐飲名稱 位置 代表品牌 華宇國(guó)際 迎澤區(qū) Dior、 LV、璐仙奴、周生生 天美名店 迎澤區(qū) Hugo Boss、 Dunhill（登喜路）、 MaxMara、Aquascutum（雅格獅丹）、 CERRUTI188 （鐵獅東尼）、 MONT BLANC（萬(wàn)寶龍）、 KC、GIEVESHAWAKES(吉凡克斯）、 (都彭 )、 POLO、 Lancel、積家等在內(nèi)的多個(gè)世界一線品牌 銅鑼灣 迎澤區(qū) 銅鑼灣百貨、天津家世界廣場(chǎng)兩大中心旗艦店為首 巴黎春天 迎澤區(qū) 浪琴、 CK 貿(mào)業(yè) 迎澤區(qū) Braun Buffel、 Smalto、 Nike、 Adidas、衣戀、丹尼愛特、 JOSEPH ABBOUD、奧德臣 其他商圈 ——主要客群 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)初步分析 商業(yè)升級(jí)，改變并滿足部分高端人群消費(fèi)，綜合性商業(yè)特性改變了區(qū)域商業(yè)原有的商業(yè)形態(tài)，從而促使城市消費(fèi)人群和區(qū)域商圈消費(fèi)人群和諧共存。三家高端百貨，有兩家集中于此，并引進(jìn)世界一線奢侈品牌，并經(jīng)營(yíng)良好，可見太原市高端商品消費(fèi)能力較強(qiáng)； 大型零售百貨現(xiàn)狀 ? 長(zhǎng)風(fēng)街商圈的全新規(guī)劃：目前，在太原城南的親賢北街和長(zhǎng)風(fēng)街一帶已經(jīng)初顯現(xiàn)代化商圈之雛形，在與燕莎相隔一條街的親賢北街，太原第一家外埠大型百貨商場(chǎng)梅園百盛開業(yè)，也標(biāo)志著國(guó)內(nèi)連鎖百貨品牌開始看好本地市場(chǎng)，并看好新商圈的發(fā)展前景，相對(duì)柳巷商圈的大型零售百貨，燕莎的開業(yè)，進(jìn)一步拉動(dòng)了高端商品的消費(fèi)，與老商圈百貨形成競(jìng)爭(zhēng)，但全新的交通規(guī)劃、現(xiàn)代城市商業(yè)格局規(guī)劃對(duì)新商圈的發(fā)展具有極大優(yōu)勢(shì)； 大型零售百貨潛在供應(yīng) ? 柳巷商圈：太原萬(wàn)達(dá)將引入日本的西武百貨、美國(guó)的百盛； ? 長(zhǎng)風(fēng)街商圈：千嬉世紀(jì)廣場(chǎng)將引入天美百貨二店，長(zhǎng)風(fēng)街上香港的新世界百貨、上海世茂、美美百貨，親賢北街上的茂業(yè)天地將引入兩個(gè)頂級(jí)購(gòu)物中心，臺(tái)灣太平洋百貨、北京的銀泰天地 本市大型超市市場(chǎng)潛力巨大，城市南擴(kuò)的趨勢(shì)，將帶動(dòng)超市數(shù)量的激增 典型業(yè)態(tài)初步分析 賣場(chǎng)超市 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)初步分析 ? 太原共有超市 2023余家，大型超市 20余家，包括美特好、山姆士、 華聯(lián)、沃爾瑪、家樂(lè)福； ? 本土超市以美特好為主，并且分店輻射周邊幾個(gè)省，具有本土市場(chǎng) 優(yōu)勢(shì)； ? 外埠超市的進(jìn)入對(duì)本土超市有一定沖擊，但也是提升市場(chǎng)整體水平 的契機(jī)，并且充分挖掘出本地市場(chǎng)的消費(fèi)潛力，使得外埠連鎖超市 更多的關(guān)注太原市場(chǎng)。 典型業(yè)態(tài)初步分析 娛樂(lè) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)初步分析 ? 太原市共有中大型 KTV、夜總會(huì) 60余家，小型娛樂(lè)場(chǎng)所百余家； ? 娛樂(lè)消費(fèi)較為旺盛，以本地品牌為主，外地連鎖品牌較少； ? 本地品牌從設(shè)備、管理、規(guī)模等檔次差距較大，以平價(jià)品牌較多，提升空間較大； KTV、夜總會(huì) 夜總會(huì)名稱 KTV名稱 三國(guó)演義城 威龍歌廳 夜上海夜總會(huì) 迎西歌廳 魔迪夜總會(huì) 金達(dá)萊歌城 金蘋果夜總會(huì) 親賢村卡拉 OK 海子邊夜總會(huì) 酷歌唱 K量版式 紅豆夜總會(huì) 金龍?jiān)犯璩? 天郎夜總會(huì) 長(zhǎng)安歌舞廳 大通寶夜總會(huì) 天天歌廳 天地會(huì)所夜總會(huì) 美特好 KTV 太原特區(qū)夜總會(huì) 方達(dá)歌城 太原市歌廳、夜總會(huì)示意 餐飲類業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間較大，知名西餐品牌較少 典型業(yè)態(tài)初步分析 餐飲 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)初步分析 ? 太原品牌餐飲近 400余家，市場(chǎng)空間較大； ? 有 2500年歷史的龍城，擁有較多的老字號(hào)餐廳，是山西飲食文化的代表，如“清和元”、“益源慶”、“六味齋”醬肉、“認(rèn)一力”穆斯林飯莊、太原面食館等，多數(shù)分布在迎澤區(qū)商圈內(nèi)； ? 國(guó)內(nèi)及國(guó)際餐飲品牌入