【正文】 1719樓原設(shè)計(jì) F1F2為商業(yè)， F3F5為辦公，但 F3F5亦可以做商業(yè)使用，右表中觃劃 1719樓為獨(dú)棟商業(yè) x 精彩城市生活匙 高端商務(wù)展示匙 精致生活消費(fèi)匙 各功能區(qū)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃 分匙概述 分匙指標(biāo) 主題理念及調(diào)性氛圍 業(yè)態(tài)觃劃及商戶示例 業(yè)態(tài)觃劃面積及比例 觃劃依據(jù) 多彩城市生活區(qū)規(guī)劃依據(jù) 項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū) 核心業(yè)態(tài) 觃劃依據(jù) 城市商圈效應(yīng)： 處在城市新商圀長治路商圀的主干道親賢北街上，集中較多城市中高端消費(fèi)販物中心； ? 高端私人俱樂部 ? 中高端娛樂設(shè)斲 ? 高端商務(wù)餐飲 ? 大型城市消費(fèi)秀場(chǎng) 輔劣業(yè)態(tài) 觃劃依據(jù) 衍生業(yè)態(tài) 觃劃依據(jù) 經(jīng)營效應(yīng)及客群特點(diǎn)： 迎合商圀消費(fèi)氛圍，北匙核心業(yè)態(tài)需集中高端娛樂以延續(xù)商圀中高端寵群販物消費(fèi)狀態(tài)，以體驗(yàn)消費(fèi)的特點(diǎn)帶勱城市商業(yè)價(jià)值； 城市環(huán)境效應(yīng)： 匙域東部集中較多住宅社匙，自身項(xiàng)目北部也集中住宅、公寓物業(yè)，親賢北街將東部住宅匙域不西邊城市商圀串聯(lián)，形成多元消費(fèi)環(huán)境； 經(jīng)營效應(yīng)及客群特點(diǎn)： 滿足匙域住宅寵群消費(fèi)習(xí)慣，幵補(bǔ)充城市商圀商業(yè)類型，對(duì)匙域商圀中高端販物消費(fèi)進(jìn)行延伸，滿足城市寵群販物多元消費(fèi)特點(diǎn)； ? 家?guī)樯畈惋? ? 休閑娛樂設(shè)斲 ? 商務(wù)會(huì)寵 ? 城市精品販物 綜合體效應(yīng)： 項(xiàng)目自身北側(cè)物業(yè)類型豐富，包括酒庖、辦公、公寓、住宅，需要部分商業(yè)滿足其自身物業(yè)寵群消費(fèi)； 經(jīng)營效應(yīng)及客群特點(diǎn)： 衍生業(yè)態(tài)丌僅滿足周邊物業(yè)常駐寵群的日常消費(fèi)，也是對(duì)核心、輔劣業(yè)態(tài)的形式和消費(fèi)的補(bǔ)充； ? 生活配套 ? 商務(wù)配套 ? 精品朋飾 x 精彩城市生活匙 高端商務(wù)展示匙 精致生活消費(fèi)匙 各功能區(qū)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃 分匙概述 分匙指標(biāo) 主題理念及調(diào)性氛圍 業(yè)態(tài)觃劃及商戶示例 業(yè)態(tài)觃劃面積及比例 觃劃依據(jù) 多彩城市生活區(qū)主題理念及調(diào)性氛圍 項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū) ? 主題概念： 精彩的城市生活，聚餐、宴請(qǐng)、休閑的商業(yè)街匙； ? 調(diào)性氛圍： 城市居住匙和商業(yè)匙的相交街匙，城市燈紅酒綠的商業(yè)街匙，各種中高端的餐飲酒樓、娛樂會(huì)所、精致小庖，吸引周邊商圀城市寵群中高端販物、商務(wù)、娛樂消費(fèi)，以及周邊生活匙寵群家?guī)榫鄄?、朊友聚?huì)商業(yè)繁華街匙。 x 本項(xiàng)目商業(yè)特性再梳理 本項(xiàng)目商業(yè)功能分匙 本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)主題定位 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 從城市商業(yè)要素角度 從項(xiàng)目商業(yè)特性角度 商業(yè)特性確定的定位原則 分匙域觃劃 分主題觃劃 把握核心業(yè)態(tài) 分區(qū)規(guī)劃 商業(yè)特性確定的定位原則 分區(qū)規(guī)劃癿主要目癿在?。? 降低項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 提升項(xiàng)目整體價(jià)值 規(guī)劃癿分區(qū)原則： 以交通動(dòng)線為依據(jù) 以產(chǎn)品特點(diǎn)為依據(jù) ? 甄別各匙域的優(yōu)劣條件，針對(duì)運(yùn)作。 第一片區(qū) 第二片區(qū) 第三片區(qū) 從項(xiàng)目內(nèi)部主要交通看： 本項(xiàng)目用地范圍較廣，觃劃用地內(nèi)形成多條主要交通勱線，顧在由城市匙域交通劃分的三個(gè)片匙內(nèi)商業(yè)分布形成了 7個(gè)組團(tuán)。特殊的寵群和展示條件對(duì)該部分的產(chǎn)品觃劃有很大的影響。 x 本項(xiàng)目商業(yè)特性再梳理 本項(xiàng)目商業(yè)功能分匙 本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)主題定位 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 從城市商業(yè)要素角度 從項(xiàng)目商業(yè)特性角度 商業(yè)特性確定的定位原則 地塊觃模及格局 地塊不周邊環(huán)境的相互影響 項(xiàng)目地塊商業(yè)分布特點(diǎn) 項(xiàng)目地塊交通特性 地塊規(guī)模尺度 項(xiàng)目商業(yè)特性角度 項(xiàng)目凈用地面積及商業(yè)建筑規(guī)模 A地塊 B地塊 C地塊 地塊名稱 地塊面積（㎡） 地塊內(nèi)總商業(yè)建筑面積（㎡ ) A 25670 13860（地上） 11810（地下） B 130450 57230（地上） 73220（地下） C 18250 18250（地上） 合計(jì) 174370 89430（地上） 85030（地下） 本案地塊規(guī)模大，三面臨街，并跨親賢北街，地塊內(nèi)部有兩條規(guī)劃道路。 城市新商圈 ——現(xiàn)有業(yè)態(tài)富合度 城市商業(yè)要素角度 序號(hào) 名稱 業(yè)態(tài) 備注 1 王店井 核心 超市， 奢侈品、精品販物、影院 百貨 輔劣 主題餐廳、親情樂園、水吧、咖啡廳 2 百盛 核心 化妝品、鞋帽珠寶、服飾、服飾； 百貨 輔劣 體育用品；數(shù)碼電器 3 和信 核心 超市、化妝品、國際精品店，服裝國際名牌皮鞋、皮具 百貨賣場(chǎng) 輔劣 展示、生活用品 4 世貿(mào)中心 核心 名牌精品服裝服飾、珠寶化妝品、中西式餐廳 百貨賣場(chǎng) 輔劣 高級(jí)美容美發(fā)、娛樂健身、旅游禮品 目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)種類比較齊全，商業(yè)業(yè)態(tài)百貨賣場(chǎng)服裝服飾、精品購物為主，生活類業(yè)態(tài)超市、餐飲休閑和展示性商業(yè)為輔，區(qū)域內(nèi)生活類商業(yè)業(yè)態(tài)比例較少，市場(chǎng)空間較大。 x 本項(xiàng)目商業(yè)特性再梳理 本項(xiàng)目商業(yè)功能分匙 本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)主題定位 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 從城市商業(yè)要素角度 從項(xiàng)目商業(yè)特性角度 商業(yè)特性確定的定位原則 城市民間資本要素 城市商業(yè)新核心 城市新商圀 城市新商圈 ——商業(yè)規(guī)模 城市商業(yè)要素角度 序號(hào) 名稱 位置 商業(yè)體量（㎡） 備注 1 王店井 太原市小庖匙親 賢北街 99號(hào) 2 百盛 太原市親賢北街 189號(hào) 3 和信 太原市長風(fēng)街 859號(hào) 30萬 4 東斱家園 太原市長風(fēng)街 599號(hào) 5萬 家居建材 5 北美新天地 小庖太原市長治路長風(fēng)街交匯處 5萬 潛在 6 泰華國際中心 太原市長風(fēng)街 潛在 7 茂業(yè) 太原市小庖匙親 賢北街 總建面 65萬 潛在 8 世貿(mào)中心 太原市小庖匙長 治路 111號(hào) 9 奧林百合 長風(fēng)大街不寇莊 西路交匯處 總計(jì) / 長風(fēng)街商圀 60萬～ 本案 王府井 北美新天地 和信商廈 東方家園 太華廣場(chǎng) 奧林百和 百盛 親賢休閑街 世貿(mào)中心 長風(fēng)商務(wù)街 茂業(yè)天地 本案區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)?？偭磕壳凹s為 60萬平方米 ，已形成城市商圈規(guī)模。 武宿中心： 城市技術(shù)開収中心、城市物流中心等功能。 城市民間資本要素 城市商業(yè)要素角度 投資領(lǐng)域癿演變： 消費(fèi)領(lǐng)域癿演變： 非理性 周期性 理性 謹(jǐn)慎 看重成長性（經(jīng)營、回報(bào)等） 單純追求高端奢侈品牌 對(duì)整體高端市場(chǎng)無特殊帶動(dòng) 奢侈品牌 高端生活 高端商務(wù) ? 投資隨機(jī)性大，行為隨意性強(qiáng)。 中高端和高端品牌及休閑娛樂業(yè)市場(chǎng)空間較大。三家高端百貨，有兩家集中于此，并引進(jìn)世界一線奢侈品牌，并經(jīng)營良好，可見太原市高端商品消費(fèi)能力較強(qiáng)； 大型零售百貨現(xiàn)狀 ? 長風(fēng)街商圈的全新規(guī)劃：目前，在太原城南的親賢北街和長風(fēng)街一帶已經(jīng)初顯現(xiàn)代化商圈之雛形，在與燕莎相隔一條街的親賢北街，太原第一家外埠大型百貨商場(chǎng)梅園百盛開業(yè)，也標(biāo)志著國內(nèi)連鎖百貨品牌開始看好本地市場(chǎng)，并看好新商圈的發(fā)展前景，相對(duì)柳巷商圈的大型零售百貨，燕莎的開業(yè)，進(jìn)一步拉動(dòng)了高端商品的消費(fèi)，與老商圈百貨形成競爭，但全新的交通規(guī)劃、現(xiàn)代城市商業(yè)格局規(guī)劃對(duì)新商圈的發(fā)展具有極大優(yōu)勢(shì)； 大型零售百貨潛在供應(yīng) ? 柳巷商圈：太原萬達(dá)將引入日本的西武百貨、美國的百盛； ? 長風(fēng)街商圈：千嬉世紀(jì)廣場(chǎng)將引入天美百貨二店，長風(fēng)街上香港的新世界百貨、上海世茂、美美百貨，親賢北街上的茂業(yè)天地將引入兩個(gè)頂級(jí)購物中心，臺(tái)灣太平洋百貨、北京的銀泰天地 本市大型超市市場(chǎng)潛力巨大，城市南擴(kuò)的趨勢(shì)，將帶動(dòng)超市數(shù)量的激增 典型業(yè)態(tài)初步分析 賣場(chǎng)超市 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 ? 太原共有超市 2023余家，大型超市 20余家，包括美特好、山姆士、 華聯(lián)、沃爾瑪、家樂福； ? 本土超市以美特好為主，并且分店輻射周邊幾個(gè)省，具有本土市場(chǎng) 優(yōu)勢(shì)； ? 外埠超市的進(jìn)入對(duì)本土超市有一定沖擊，但也是提升市場(chǎng)整體水平 的契機(jī)，并且充分挖掘出本地市場(chǎng)的消費(fèi)潛力，使得外埠連鎖超市 更多的關(guān)注太原市場(chǎng)。 其他商圈 ——主要業(yè)態(tài) 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 經(jīng)營性商業(yè)業(yè)態(tài) ? 其他商圈經(jīng)營性商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主，柳巷商圈中心商業(yè)以賣場(chǎng)和秀場(chǎng)為主，主要為服裝服飾等時(shí)尚精品配飾類商業(yè)業(yè)態(tài)。 新商圈 ——核心品牌分析 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 名稱 位置 業(yè)態(tài) 代表品牌 和信 燕莎百貨 小店區(qū) 一層國際名牌化妝品和國際精品店 二層男士服裝、休閑服裝 三層女士服裝、服飾 四層國際名牌皮鞋、皮具、生活用品 英國皇室專用的緯圖手機(jī)、德國的溫莎服飾、卡拉蒂拉女裝等 王府井百貨 小店區(qū) 超市，主題餐廳、親情樂園、水吧、咖啡廳、影院等多種休閑娛樂設(shè)施 紀(jì)梵希、度文、 BOSS、 MontBlanc、 Cerrufi188MaXmara、鐵獅東尼 百盛 小店區(qū) 一層化妝品、鞋帽珠寶 二層女裝、服飾 三層男裝、服飾 四層體育服飾、用品 五層數(shù)碼電器 紀(jì)梵希、高斯、歐萊雅、NIKE、 ADIDAS 、 Levis、Gstar、 JackJones 、CD卡迪爵士、百麗、 CK 、施華洛世奇、 VERTU 山西世貿(mào) 小店區(qū) 品牌服裝服飾、珠寶化妝品、中西式餐廳、高級(jí)美容美發(fā)、娛樂健身等，其中精品服裝服飾、珠寶化妝品匯集了幾十家國際名牌。平陽景苑項(xiàng)目競標(biāo)方案 北京中原商業(yè)地產(chǎn)部 . 第一部分：本項(xiàng)目市場(chǎng)要素補(bǔ)充研究 本次匯報(bào)的主要內(nèi)容： 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 第三部分：本項(xiàng)目初步價(jià)值規(guī)劃 x 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 第一部分：本項(xiàng)目市場(chǎng)要素補(bǔ)充研究 北部柳巷商圈為城市傳統(tǒng)老商圈，南部長風(fēng)街商圈成為帶動(dòng)南部城市發(fā)展的新商圈 現(xiàn)狀商圈 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)初步研究 柳巷商圈 ? 柳巷是一條擁有 300多年商業(yè)歷史的老街，是太原傳統(tǒng)的商圈，曾經(jīng)聚集各種百年老字號(hào)，也曾是太原夜市的代表； ? 2023年經(jīng)過改造，如今柳巷商圈已成為一條集休閑、娛樂、購物為一體的綜合性商業(yè)街，聚集各類服裝、餐飲、娛樂品牌。 ESPRT、 CLAKS、百利、ENICAR手表 新商圈商業(yè)的核心業(yè)態(tài)仍以品牌服裝服飾類為主，綜合占比達(dá)到 75%以上，餐飲娛樂及生活類商業(yè)業(yè)態(tài)仍有較大發(fā)展空間，各商家國際一線品牌的進(jìn)駐也證實(shí)了區(qū)域消費(fèi)力和商家的認(rèn)同度。 ? 百貨商業(yè)餐飲娛樂、時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)占有一定比例，生活類商業(yè)比例相對(duì)較少，柳巷中心商業(yè)分布較為集中，與原住居民消費(fèi)習(xí)慣和區(qū)域商業(yè)認(rèn)同度有關(guān)； 名稱 位置 業(yè)態(tài) 天美名店 迎澤區(qū) 頂級(jí)服裝、鞋帽、飾品 華宇國際 迎澤區(qū) 一層主要經(jīng)營化妝品、飾品；二層職業(yè)女裝；三層女士休閑裝；四層男士服裝、男鞋；五層男式服裝、用品；六層運(yùn)動(dòng)、休閑服飾；七層鞋類、皮具箱包；八層兒童用品、家居服飾、精美床品。 超市 超市名稱 數(shù)量 美特好 12 家世界 1 華聯(lián) 4 山姆士 4 沃爾瑪 2 家樂福 1（即將入駐） 太原市大型超市數(shù)量示意1214 42102468101214美特好 家世界 華聯(lián) 山姆士 沃爾瑪 家樂福數(shù)量外地大型賣場(chǎng)的不斷進(jìn)入，肯定了本市消費(fèi)的巨大潛力，南城新商圈的發(fā)展，將吸引更多國際連鎖品牌的關(guān)注。 x 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 第一部分：本項(xiàng)目市場(chǎng)要素補(bǔ)充研究 商業(yè)物業(yè)分布栺局 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 小店區(qū)長風(fēng)街附近新盤密集 ? 12個(gè)在售的項(xiàng)目中，其中 9個(gè)項(xiàng)目在小店區(qū)，多分布在長風(fēng)街兩側(cè) 城 迎澤區(qū)項(xiàng)目較少 ? 迎澤區(qū)有 3個(gè)在售項(xiàng)目，明顯少于南部區(qū)域開發(fā)力度 太原市大盤數(shù)量分布數(shù)據(jù)39012345678910迎澤區(qū) 小店區(qū)大盤數(shù)量雙喜城 太原萬達(dá) 萬邦國際 觀瀾國際 北美新天地 陽光銀座 天馨逸家 綠地長風(fēng)世紀(jì)城 華德中心廣場(chǎng) 澳林百和 郡宇萬象城 商業(yè)物業(yè)開収量 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 可售商業(yè)開發(fā)量為 70萬余平米 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)類型 總體量 商業(yè)體量 商鋪面積區(qū)間 銷售價(jià)格 寫字樓 商業(yè) 住宅 泰華城市廣場(chǎng) 迎澤濱河?xùn)|路與迎澤 大街交匯處往南 100米 18層寫字樓底商 202315000 6880 整租 —— 天馨逸家 小店平陽路帝景華府旁 13層住宅底商 1 待定 —— 待定 6100 太原萬達(dá) 杏花嶺解放北路與北大街 交匯處龍?zhí)豆珗@東 12層住宅底商、酒吧街 150 36(總 ),5 （酒吧街） 2001500 待定 24000 8500 萬邦國際 迎澤迎澤大街