房地產(chǎn)企業(yè)異地管理分析0514114451626(文件)
【正文】 工程控制 ? 由于靠近價(jià)值鏈后段，總部一般將質(zhì)量、進(jìn)度、成本具體事務(wù)性管理下放到區(qū)域，總部更主要通過前期計(jì)劃制定、過程中的監(jiān)控、事后的評(píng)估考核，把控工程運(yùn)營(yíng) ? 采購(gòu)施工環(huán)節(jié)占成本構(gòu)成的很大比重，在確定管理模式和設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)中，普遍加強(qiáng)采購(gòu)施工環(huán)節(jié)的成本控制 異地?cái)U(kuò)張中的其他問題 ——工程控制 ? 大型房地產(chǎn)企業(yè)在集團(tuán)管控不同階段，管控思路和重點(diǎn)各有不同 ? 復(fù)地集團(tuán) —— 風(fēng)險(xiǎn)防范和控制是企業(yè)最重要的考慮因素之一，除了在成本環(huán)節(jié)，也在總部層面保留了相當(dāng)多的其它審批權(quán)限，希望總部強(qiáng)有力的管控達(dá)到事前預(yù)防的效果 ? 強(qiáng)化了對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃統(tǒng)一管理，明確給予了項(xiàng)目部主持項(xiàng)目整體計(jì)劃制定和主導(dǎo)實(shí)施的職能，區(qū)域的工程管理部監(jiān)督計(jì)劃實(shí)施和主持考核計(jì)劃最終實(shí)施情況，總部保留著對(duì)整體計(jì)劃的審批權(quán)，從而在集團(tuán)層面保證開發(fā)量、現(xiàn)金流、銷售量之間在計(jì)劃環(huán)節(jié)就做到統(tǒng)一 ? 區(qū)域成本部門負(fù)責(zé)成本的具體控制，從拓展階段的成本測(cè)算－設(shè)計(jì)階段的成本概算和預(yù)算－施工階段的成本動(dòng)態(tài)控制－竣工階段的成本核算，涵蓋項(xiàng)目運(yùn)作全過程 ? 總部把持著兩個(gè)關(guān)鍵審批權(quán)限點(diǎn)： – 單項(xiàng)成本超目標(biāo)范圍超出目標(biāo)成本 5%或單項(xiàng)總額超出目標(biāo)成本 5萬(wàn) – 總體超出目標(biāo)成本 5%或總體總額超出目標(biāo)成本 50萬(wàn) 異地?cái)U(kuò)張中的其他問題 ——工程控制 ? 大型房地產(chǎn)企業(yè)在集團(tuán)管控不同階段，管控思路和重點(diǎn)各有不同 ? 萬(wàn)科集團(tuán) —— 全國(guó)化擴(kuò)張?jiān)纾瘓F(tuán)管控比較成熟，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)防范的機(jī)制已經(jīng)相當(dāng)成熟，能夠在信息化管理系統(tǒng)比較完善的基礎(chǔ)上，更加關(guān)注效率的提高 ? 總部將成本管理納入財(cái)務(wù)體系之中，成本變更不需要總部審核 ? 集團(tuán)對(duì)成本的管理通過兩個(gè)主要方式實(shí)現(xiàn)： – 覆蓋整個(gè)企業(yè)的成本信息管理系統(tǒng)能夠?qū)崟r(shí)反映成本變化，做到實(shí)時(shí)監(jiān)控 – 區(qū)域公司對(duì)成本的考核突出目標(biāo)管理，根據(jù)最終成本變動(dòng)比率的范圍給項(xiàng)目操作者不同的考核結(jié)果，這樣既方便施工時(shí)變更的及時(shí)性，又促使項(xiàng)目部和業(yè)務(wù)部門在項(xiàng)目前期計(jì)劃階段就做好成本計(jì)劃，能夠從全過程來考慮優(yōu)化成本 – 參考： 成本測(cè)算表填表索引 異地?cái)U(kuò)張中的其他問題 ——銷售 ? 銷售環(huán)節(jié)是最靠近市場(chǎng)的環(huán)節(jié)，一般操作權(quán)下放都比較徹底，總部只需要憑借區(qū)域公司定期上報(bào)的銷售周報(bào)和月報(bào)監(jiān)控項(xiàng)目銷售情況。從產(chǎn)品品質(zhì)、性能、差異性上進(jìn)行研究，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的附加值 產(chǎn)生 先有研發(fā)出的創(chuàng)新產(chǎn)品，再進(jìn)行某地試驗(yàn) 因項(xiàng)目需求而生 組織設(shè)置 設(shè)置相應(yīng)的產(chǎn)品研發(fā)部門； 1999年建立萬(wàn)科建筑研究中心 沒有設(shè)置相應(yīng)的研發(fā)部門，由技術(shù)管理部門牽頭，處于嘗試建立創(chuàng)新研發(fā)模式階段 操作流程 集團(tuán)進(jìn)行具體研發(fā)、設(shè)計(jì)工作，先在某項(xiàng)目中進(jìn)行試驗(yàn)，然后再由總部向下推廣 集團(tuán)和區(qū)域公司、區(qū)域公司各部門相互配合進(jìn)行：集團(tuán)主要做創(chuàng)新模式和流程的編制工作，以及有關(guān)資料搜集和相應(yīng)技術(shù)支持；子公司主要解決實(shí)施和落實(shí)的問題 推行方式 市場(chǎng)分析 ―― 產(chǎn)品要點(diǎn) ―― 產(chǎn)品設(shè)計(jì)并融入生活方式理念 ―― 某地先建 ―― 在異地調(diào)整 ―― 形成產(chǎn)品品牌 因項(xiàng)目而生，存在產(chǎn)品生命周期； 主要通過市場(chǎng)效益和推廣的普適性兩大標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判，依靠具體激勵(lì)手段《知識(shí)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，進(jìn)行行為
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