【正文】 化速度仍說明市場(chǎng)形勢(shì)較為樂觀。調(diào)查的項(xiàng)目中大部分都存在設(shè)計(jì)上的缺憾，異型房間，暗室等大量存在，設(shè)計(jì)較好的項(xiàng)目有銀億家園，成德嘉園，龍鳳花園，碧水云天。目前本溪市主要商業(yè)區(qū)為老區(qū)火車站周邊，百貨類包括大商百貨、華聯(lián)百貨及新興的銀座百貨，超商類包括大商超市、世紀(jì)聯(lián)華超市；專業(yè)市場(chǎng)包括宏宇電器、國(guó)美電器及小型零售批發(fā)市場(chǎng)。） 實(shí)現(xiàn)零售額（億元） 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元） 本溪商業(yè)大廈 30000 24525 華聯(lián)商廈 76600 6570 東方新天地 1800 4211 世紀(jì)聯(lián)華超市 17189 6473 環(huán)球副食 3000 746 宏宇電器 4000 103 國(guó)美電器 3660 1562 銀座百貨 30000 無統(tǒng)計(jì)資料 無統(tǒng)計(jì)資料 世佳購(gòu)物中心 40000 未營(yíng)業(yè) 未營(yíng)業(yè) 唐人街 47500 未營(yíng)業(yè) 未營(yíng)業(yè) 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)物業(yè)分布 】 ? 全市和主要項(xiàng)目的社區(qū)型商業(yè)的價(jià)格在 5000元 /平米左右；老區(qū)核心區(qū)位商業(yè)價(jià)格在 10000元左右 ? 在售大型商業(yè)項(xiàng)目包括唐人街，世佳購(gòu)物中心及實(shí)華新世界； ? 唐人街項(xiàng)目位于新老區(qū)交界位置，南北長(zhǎng) 2023米，最小鋪位 39平米，平均 130平米，最大 4000平米獨(dú)棟。 項(xiàng)目名稱 面積（ m178。地形高差需要大量的改造費(fèi)用，過高容積率下的小高層為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)勢(shì)必大幅增加開發(fā)成本； ? 投資回收慢。 地塊容積率高，拆遷成本高 都將大幅增加本項(xiàng)目的開發(fā)成本。地塊尚有五百余戶待拆遷，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解， 拆遷難度較大 ，其導(dǎo)致的成本增加，對(duì)開發(fā)進(jìn)程的影響需謹(jǐn)慎評(píng)估。本溪縣人口少，往年 供應(yīng)量已吸納大部分需求，本項(xiàng)目規(guī)模較大，預(yù)計(jì)將有可能面臨市場(chǎng)飽和的風(fēng)險(xiǎn) 。一期產(chǎn)品 18萬平米已動(dòng)工，已無對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整的可能。需根據(jù)政府給予的 優(yōu)惠政策及土地成本 等，結(jié)合高容積率、拆遷成本測(cè)算利潤(rùn)。東億瑞馨佳園獲得政府補(bǔ)貼四億元，本項(xiàng)目是否能夠獲得足夠的政府支持也是決定本項(xiàng)目投資價(jià)值的關(guān)鍵因素 。 【 南部板塊 】 豐澤隆園 解放南路 廣裕路 振平路 和平新村 興華儷城 天華新家園 新家源 實(shí)華新興家園 甲秀新苑 博林金色年華 觀山悅 平東園 南地板塊 技校板塊 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 棚戶區(qū)改造為主 供應(yīng)項(xiàng)目少，近年各類住宅供應(yīng)量在 60萬平米左右 未來在本鋼周邊預(yù)計(jì)可陸續(xù)整理出 40萬平米的開發(fā)用地 【 總體供應(yīng) 】 廠區(qū)拆遷區(qū) 近年有較多項(xiàng)目供應(yīng)，多數(shù)項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤期 可供整理開發(fā)土地較少，預(yù)計(jì)未來每年供應(yīng)不會(huì)超過 15萬平米新建住宅 南地板塊 技校板塊 南地板塊中高檔商品房發(fā)展起步較晚，未來潛力巨大 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 看重南地區(qū)域地理位置上的優(yōu)勢(shì) 【客戶需求特征 】 看重區(qū)域方便的子女就學(xué)條件 周邊廠區(qū)改造完成狀況好，生活環(huán)境整潔 客戶對(duì)居住品質(zhì)非?？粗? 南地板塊 客戶對(duì)居住品質(zhì)非?？粗? 技校板塊 中高端客戶對(duì)品質(zhì)感、居住環(huán)境的需求較大 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 板塊 項(xiàng)目 項(xiàng)目類型 總建筑面積 存量 價(jià)格 南地板塊 天華新家園 經(jīng)適房 8萬 無 24002500 新家源 經(jīng)適房 40萬 無 21002200 和平新村 商品房 無 28003500（二手） 豐澤隆園 商品房 3萬 無 30004000（二手） 技校板塊 實(shí)華新興家園 商品房 無 3300（二手） 博林金色年華 商品房 11萬（二期） 無 28003300 平東園 經(jīng)適房 14萬 無 2500（二手） 甲秀新苑 經(jīng)適房 28萬 28萬 1900起 觀山悅 商品房 45萬 45萬 未定 【 供應(yīng)項(xiàng)目情況 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 新家源 地理位置 南地，二十五中對(duì)面 生活配套 生活配套設(shè)施較缺乏，但周邊就學(xué)條件較好 建筑面積 40萬平米 容積率 綠化率 35% 項(xiàng)目類型 經(jīng)適房 產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層 主力戶型 4978平米 價(jià)格 21002200 開發(fā)程度 共 40萬平米，共 6000余套，回遷房 5000余套，已開發(fā)五年，僅余部分未入住 銷售情況 銷售完畢 推廣主題 地段、價(jià)格 客戶特征 本鋼工人、其它低收入人群 【 新家源 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 規(guī)劃 】 以小高層、高層產(chǎn)品為主 規(guī)劃大型社區(qū)入口園林 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 天華新家園 地理位置 南地，二十五中對(duì)面 生活配套 生活配套設(shè)施較缺乏，但周邊就學(xué)條件較好 建筑面積 住宅 8萬平米 項(xiàng)目類型 經(jīng)適房 產(chǎn)品類型 多層、小高層 主力戶型 6080平米 價(jià)格 24002500 建筑風(fēng)格 開發(fā)程度 已入住 銷售情況 尚有 40套左右未售 推廣主題 地段 客戶特征 低收入人群 【 天華新家園 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 和平新村，興華儷城地塊北側(cè)，主力戶型 100平米左右，多層住宅二手價(jià)格最高達(dá)到 3500元 豐澤隆園 位于解放南路，建筑面積 3萬平米，戶型60130平米，目前二手房?jī)r(jià)格最高達(dá)到 4000元 【 其它項(xiàng)目 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 博林金色年華 地理位置 地工號(hào) 7號(hào)，技校對(duì)面 生活配套 生活配套設(shè)施較缺乏 建筑面積 二期 11萬平米 容積率： 綠化率： 35% 項(xiàng)目類型 商品房 產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層 主力戶型 110130平米 價(jià)格 28003300（尾盤） 開發(fā)程度 已入住 銷售情況 尚有少數(shù)大戶型未銷售 推廣主題 戶型、物業(yè)管理 客戶特征 看重居住品質(zhì)的中高端客戶 【 博林金色年華 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 觀山悅 地理位置 地工路，技校南 生活配套 生活配套設(shè)施較缺乏 建筑面積 45萬平米 容積率： 綠化率： 33% 項(xiàng)目類型 商品房 產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層 主力戶型 80130平米 價(jià)格 未定 開發(fā)程度 一期 5萬平米地基施工中 銷售情況 預(yù)計(jì) 2023年 10月中旬開盤銷售 推廣主題 中式風(fēng)格、自然環(huán)境 【 觀山悅 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 擬投資項(xiàng)目選取原則 】 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，以本溪中高端客戶為主要客戶群； 利潤(rùn)最大化； 高品質(zhì)開發(fā)，多附加值，高收益； 客戶認(rèn)同； 地塊無大量拆遷，或拆遷難度不大 區(qū)域選取原則 應(yīng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品開發(fā)原則 生活配套設(shè)施成熟； 價(jià)值增長(zhǎng)空間大； 消費(fèi)者認(rèn)可； 利潤(rùn)空間大； 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)可降低； 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 地理位置 規(guī)劃用地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 開發(fā)進(jìn)度(㎡ ) 1 和諧佳園 溪湖區(qū)河 西 403100 66萬（住宅： 63萬，公建：3萬） 180000 2 東方新湖儷城 溪湖區(qū)河 東 298500 456696(回遷房 104014。 ? 世佳購(gòu)物中心位于老區(qū)核心區(qū)，以返租方式銷售，前五年 10%， 68年 12%， 910年 15%，銷售情況良好。新區(qū)預(yù)計(jì)未來十年內(nèi)將達(dá)到 50萬人入住，目前多個(gè)大型商業(yè)正在建設(shè)中，代表項(xiàng)目包括太子城 15000平米超市，實(shí)華集團(tuán)橫亙 2023米長(zhǎng)街的唐人街步行商業(yè)街。主力戶型則以 90平米左右為主。老區(qū)核心區(qū)商品住宅價(jià)格為全市最高，達(dá)到 4000元 /平米左右，新區(qū)及老區(qū)大部區(qū)域均價(jià)在 3000元 /平米左右。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 住宅在售項(xiàng)目分析 供應(yīng)分析 】 成德嘉園。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 住宅在售項(xiàng)目分析 供應(yīng)分析 】 碧水云天。 房?jī)r(jià)水平在 14002023元 /平米，政府補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較多 。 代表項(xiàng)目有銀億家園、富虹太子城等、名士華庭、碧水云天等，經(jīng)濟(jì)適用房有百合家園。交通較為便利，自然環(huán)境優(yōu)越，城市配套設(shè)施將逐漸完善。 住宅整體房?jī)r(jià)在 4000元 /平米以上，處于全市最高水平，以小體量新盤供應(yīng)為主，南部有中型項(xiàng)目將進(jìn)入供應(yīng) 。同區(qū)域商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)較小，甚至持平，不屬于典型的經(jīng)濟(jì)適用房范疇，而似乎更應(yīng)將其歸為低檔商品房一類； ?產(chǎn)品品質(zhì)一般。 2023年，從調(diào)查來看，房?jī)r(jià)仍將處于高位，但銷售量下滑已不可避免。但整體仍處于高位，顯示出了本溪市商品房開發(fā)的軌跡，即 06年開始本溪的房地產(chǎn)市場(chǎng)才真正進(jìn)入高潮階段。 本溪－小市－桓仁發(fā)展軸 沈丹發(fā)展軸 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略 】 ?中心城市聚集發(fā)展戰(zhàn)略 (右圖標(biāo) 1)： 重點(diǎn)支持本溪市中心市區(qū)的發(fā)展 1 2 3 3 ?西部軸線聚集戰(zhàn)略 (右圖標(biāo) 2)： 支持歪頭山－本溪－北臺(tái)－南芬軸線發(fā)展 ?組團(tuán)發(fā)展模式 (右圖標(biāo) 3)： 城市次極的多點(diǎn)培育 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 人口發(fā)展目標(biāo) 】 本溪市域總?cè)丝?2023年目標(biāo)導(dǎo)向值 165～ 175萬人口之間， 2023年目標(biāo)導(dǎo)向值190～ 200萬人口之間。 【 固定資產(chǎn)投資 】 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 數(shù)據(jù)解讀 2023年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 116億元，增長(zhǎng)%； 2023年，本溪市社會(huì)消費(fèi)品零售價(jià)總額位列遼寧省第十一位，排名的靠后顯示本地消費(fèi)能力一般。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 【 人口 】 據(jù)本溪 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示， 2023年本溪市共有家庭 555039戶，人口總計(jì) 1559748人，非農(nóng)業(yè)人口 1045117人。南芬露天鐵礦具有低磷低硫低雜質(zhì)等特點(diǎn)，用此鐵礦煉出的鐵被譽(yù)為“人參鐵”。雨量比較充足，年平均降水量為 800900毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。35’ )，地處遼東半島腹地，全境總面積 ，呈亞鈴形分布，自然地貌為“八山一水半分田，半分道路和莊園”。 本溪房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 研究?jī)?nèi)容 目錄 一 . 本溪市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 二. 本溪市房地