【正文】 山地產(chǎn)開發(fā)的項目屬于典型的區(qū)域大盤，在煙臺具有較大的影響力，大手筆開發(fā)在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)有力的震撼力。典型個案 —— 天合城位置：萊山迎春大街與港城東大街交界處占地面積： 總建筑面積： 25萬平方米開發(fā)商：山東祥隆企業(yè)集團(tuán)全程策劃：凌峻 .中國規(guī)劃建筑設(shè)計：北方設(shè)計院建筑形式：小高層、高層戶型格局：平層物業(yè)管理：原版引進(jìn)海天名人廣場物業(yè)管理社區(qū)整體采用并列式、部分塔式排布的形式，整體定位為中高檔社區(qū)，樓與樓之間采用綠化景觀的形式，有綠化隔離帶。項目背倚鳳凰山，近享自然美景和天然氧吧。層高： 樓層：多層為 5層，小高層為 11層（一期）容積率： 居住戶數(shù)：共 700戶使用率： 85%。252。預(yù)留了一些靈活空間，有些中性空間可以根據(jù)主要喜好布局。單體產(chǎn)品設(shè)計典型個案 —— 海天四季花城AA級住宅，配置高端，外窗玻璃采用全新中空玻璃，豪華汽車級浮法玻璃原片；日立名牌電梯高級防盜門，其中部分采用子母門采用光電合一的國內(nèi)頂尖品牌太陽能熱水器地暖系統(tǒng)，節(jié)能經(jīng)濟(jì)。本次隨即調(diào)查中，對于本項目關(guān)注度較高，樂于協(xié)助完成市調(diào)內(nèi)容的被訪者中，芝罘區(qū)、萊山區(qū)人較多。被訪者目前居住狀況被訪者對現(xiàn)有居住條件的看法我們了解到，本次被訪者多數(shù)為有首次置業(yè)或第二次置業(yè)打算的客戶，多次置業(yè)型客戶較少。 40歲以上人群相對較少。被訪者對于萊山未來發(fā)展的看法在對項目地塊位置有了簡要了解后，被訪客戶對于項目地塊周邊情況作了一定的判斷，從調(diào)查結(jié)果來看，交通便捷性和未來升值潛力成為項目地塊特色被訪者對本項目周邊的認(rèn)識從被訪者調(diào)查中可以看出，價格和生活便利性仍然為購房的首選因素被訪者購房時的關(guān)注重心對于建筑類型的選擇集中在多層結(jié)構(gòu)和板式小高層結(jié)構(gòu)上面。小戶型產(chǎn)品及超大戶型產(chǎn)品受關(guān)注度不高。對于建筑的外立面表現(xiàn)，更多客戶喜歡涂料或者面磚形式。明衛(wèi)也成為影響客戶購房的重要因素之一。被訪者青睞的建筑類型從戶型需求來看，相對集中的面積在 80㎡ 兩居到 130㎡ 三居之間。被訪者的年齡范圍從市場潛在客群對萊山地區(qū)區(qū)域發(fā)展判斷來看，市場普遍認(rèn)為萊山地區(qū)隨著市政府的遷入，房價已經(jīng)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段。（上為保守回答）被訪者的收入情況從被訪者職業(yè)構(gòu)成來看，多數(shù)被訪者從事公司普通職員工作從被訪者從業(yè)業(yè)態(tài)來看，教育、運輸、娛樂及自由職業(yè)者更關(guān)注我們項目。被訪者工作區(qū)域本次被訪者目前多居住在商品房、單位分房或居民自建房內(nèi)。付款方式為：一次性、按揭、公積金典型個案 —— 海天四季花城需求市場研究需求市場研究p 潛在客戶購買特征分析p 潛在客戶購買心理分析p 潛在客戶來源分析本次市場調(diào)查我們選取了煙臺地區(qū)高端人士相對集中的區(qū)域隨機(jī)調(diào)查了近 600組客戶，取得了 517組有效的調(diào)查問卷，其中 420組客戶有計劃在未來 2年內(nèi)進(jìn)行置業(yè)， 446組客戶為置業(yè)的決策人。全明設(shè)計、純南向臥室，客廳面寬、進(jìn)深適中，多陽設(shè)計。252。戶型點評：252。具有東方園林之特點，點狀的組綠地，帶狀的林蔭步行道和集中塊狀的中心綠地，項目近享鳳凰山的天然美景，并在景觀設(shè)計中融入了豐富的水元素，湖泊、溪流、小島、廊亭、小橋，下沉式草坪、美樹，景致豐富。60%的高綠化率總體規(guī)劃典型個案 —— 天合城總體規(guī)劃典型個案 —— 天合城配套設(shè)施：會所、幼兒園、商業(yè)區(qū)、超市 獨立空中花園、引綠入室，使之成為項目的一大亮點。u項目的綜合配套齊全，整體定位較為高檔，具有品質(zhì)感，是大型成熟社區(qū)?？傮w規(guī)劃典型個案 —— 世紀(jì)華庭單體產(chǎn)品設(shè)計典型個案 —— 世紀(jì)華庭外立面：高級涂料、淺灰層高： ，樓層：樓座為 2 2 3 39層建筑標(biāo)準(zhǔn)層： 1梯 6戶容積率： 居住戶數(shù)：共 2362戶使用率： 80%。目前在售主力戶型： 260 ㎡ 及以上復(fù)式價格特征 銷售表現(xiàn)整體情況：均價 8800元 /平米，銷售率 90%以上，至開盤以來保持著較好的銷售速度。選用了全球品牌管家 “ 第一太平戴維斯 ” 為客戶提供英式管用服務(wù)。 競爭區(qū)域市場研究主要結(jié)論及市場空間探測典型個案 —— 星海灣位置：煙臺大學(xué)南門對面占地面積： 總建筑面積： 開發(fā)商：煙臺南山置業(yè)發(fā)展有限公司廣告推廣：青島安捷廣告有限公司規(guī)劃建筑設(shè)計： 深圳大學(xué)設(shè)計建筑形式：洋房、小高層戶型格局：平層、復(fù)式、洋房物業(yè)管理：第一太平戴維斯整體規(guī)劃依地勢而建，享有一線海景色，有些也能享有較好海景，容積率低，定位高檔。（備注：以下分析內(nèi)容僅供參考，并非絕對）類 別 范 圍客戶的年齡段 以 ”3050歲居多 “對萊山房地產(chǎn)市場發(fā)展的看法 選擇 “房價上升較快，進(jìn)入快速增長的時期 ”居多對萊山發(fā)展的看法 前三依次為： “人文氣氛佳 、自然環(huán)境較好 、住宅升值潛力大 ” 對項目周邊狀況評判 選擇非常好的有：人文、自然、治安、升值潛力、交通；比較差的為配套客戶購房時首先關(guān)注的問題 依次為：價格、文化教育、房屋務(wù)實、生活便利性、環(huán)境客戶認(rèn)為必須有的 依次為：房屋質(zhì)量、生活配套、幼兒園、停車位、物業(yè)水平、居民素質(zhì)客戶更愿意選擇哪種物業(yè)類型 板式小高層（帶電梯） 、多層、高層板樓（帶電梯）客戶購買的主力面積區(qū)間 “90110平米兩居、 110160平米三居 ”暢銷競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點研究 —— 成交客戶類 別 范 圍客戶最高可以承受的住宅單價 目前為 50006000之間客戶最高可以承受的住宅總價 以 “7080萬居多 ”客戶喜歡的戶型 明衛(wèi)、客廳主臥寬敞、朝向好客戶喜歡的建筑風(fēng)格 選擇現(xiàn)代風(fēng)格的占據(jù)絕對比例哪種小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀設(shè)計比較有吸引力 依次為：大面積綠地為主 、大量的樹木、大面積活動場所客戶傾向于哪種立面材料 依次為：高級面磚、高級涂料、石材您的客戶是否需要停車位 答案都非?？隙ㄖ黧w客戶的日常交通工具主要是 私家車占據(jù)相當(dāng)大比例，并且有的家庭擁有 2輛以上您的客戶主要通過什么途徑獲取樓盤信息 主要為煙臺晚報、煙臺電視臺、戶外，推廣途徑較為單一競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點研究 —— 成交客戶類 別 范 圍主體客戶現(xiàn)在居住的區(qū)域 福山、芝罘、萊山、開發(fā)區(qū)主體客戶工作區(qū)域 福山、芝罘、萊山、開發(fā)區(qū)主體客戶現(xiàn)有住房 商品房、租憑房屋、單位宿舍、自建房主體客戶對目前居住狀態(tài)的滿意度 絕大多數(shù)表示為 “一般 ”和 “需要改善 ”，屬于居住升級換代型客戶主體客戶現(xiàn)在的家庭結(jié)構(gòu) 依次為：單身或與配偶單獨居住、與父母兩代同住、與子女兩代同住 主體客戶的置業(yè)經(jīng)驗 2次置業(yè)居多，其次為： 1次、 3次及以上主體客戶從事的職業(yè) 依次為： 私營企業(yè)主 、企業(yè)中高層管理人員 、專業(yè)技術(shù)人員 、個體工商戶 、普通職員 、公務(wù)員 主體客戶從事的職業(yè) 制造、金融、 IT、個體零售及批發(fā)業(yè)、農(nóng)林牧副漁、公共服務(wù)與公共事業(yè)競爭區(qū)域市場供應(yīng)特點研究 —— 成交客戶供應(yīng)市場研究p 煙臺住宅市場整體供應(yīng)情況n 競爭區(qū)域