滁州項(xiàng)目市場(chǎng)及投資分析報(bào)告0705(文件)
【正文】 合花園現(xiàn)已售完），基本上都在1519層的高層以及 28— 33層的高層。 規(guī)劃想象圖 地塊周邊實(shí)景寫(xiě)真 交通快捷，但配套不完善 SWOT分析 ?優(yōu)勢(shì) Strength ?劣勢(shì) Weak ?環(huán)境優(yōu)勢(shì)：緊鄰京滬高鐵滁州站，周邊環(huán)境優(yōu)美 ?地塊優(yōu)勢(shì)：地塊平整，略有起伏，規(guī)劃空間大 ?交通優(yōu)勢(shì)：洪武路、中都大道連接四方，高鐵通車(chē)發(fā)展步入快車(chē)道 ?規(guī)模優(yōu)勢(shì)：體量大，帶動(dòng)性強(qiáng) ?位置影響：與城南新區(qū)尚有斷帶，與主城區(qū)更遠(yuǎn) ?配套不足：配套近距離欠缺 ?規(guī)劃未知：侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃還處于初始階段 ?機(jī)會(huì) Opportunity 結(jié)合項(xiàng)目條件，打造項(xiàng)目特色，做足項(xiàng)目附加值 ?規(guī)劃契機(jī)：高鐵新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，規(guī)劃功能完善 ?公園聯(lián)動(dòng)：項(xiàng)目地塊隔壁將建侏羅紀(jì)文化科技產(chǎn)業(yè)園，為本案提供優(yōu)越配套 ?板塊聯(lián)動(dòng)：城南新區(qū)建設(shè)如火如荼，區(qū)域聯(lián)動(dòng)漸現(xiàn) ?競(jìng)爭(zhēng)較少：目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較少 ?規(guī)模效應(yīng)：領(lǐng)航區(qū)域乃至滁城地產(chǎn)，引導(dǎo)新居住理念 ?公園主題：大主題公園相鄰，享優(yōu)越生活之上 ?交通概念：大滁城優(yōu)越交通，快捷通達(dá)八方 ?健康理念：新品質(zhì)舒適健康生活示范 ?全景配套：隨著高鐵運(yùn)行，周邊建設(shè)將加快，配套成熟可待 ?威脅 Threaten ?宏觀調(diào)控：政策調(diào)控在未來(lái)一年內(nèi)可能持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓制 ?供應(yīng)量大：目前滁州市場(chǎng)供應(yīng)量較大，未來(lái)土地供應(yīng)較大，市場(chǎng)前景不明確。 五、項(xiàng)目成本及利潤(rùn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目單價(jià)按 3500元 /㎡ 計(jì)算，成本控制為 2900元 /㎡ ，利潤(rùn)為 600元 /㎡ ，共計(jì)總利潤(rùn)約為 13億，稅后利潤(rùn) 10 億元以上。 , March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :45:5213:45:52March 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 7日星期二 1時(shí) 45分 52秒 13:45:527 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :45:5213:45Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , March 7, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 7日星期二 1時(shí) 45分 52秒 13:45:527 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 7日星期二 下午 1時(shí) 45分 52秒 13:45: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :45:5213:45Mar237Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 7日星期二 1時(shí) 45分 52秒 13:45:527 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :45:5213:45:52March 7, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :45:5213:45Mar237Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。但由于區(qū)域剛剛發(fā)展，滁州市場(chǎng)整體供應(yīng)量大，周期相對(duì)較長(zhǎng)，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)劃性質(zhì)：住宅、商業(yè) 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 用地指標(biāo) 總占地面積： 2023畝 建筑容量控制要求： 容積率： ≦ 項(xiàng)目投資分析 三、地塊情況簡(jiǎn)介 地塊為凈地； 南側(cè)洪武路正在施工，部分完工。 項(xiàng)目總占地面積 800000平方米，有停車(chē)場(chǎng)、小鎮(zhèn)、發(fā)現(xiàn)學(xué)院、恐龍節(jié)、恐龍野生動(dòng)物保護(hù)區(qū)、模擬樂(lè)園、酒店等。 總體集中在 2023年底開(kāi)盤(pán)、 2023年下半年交付，市場(chǎng)較為同步；推盤(pán)風(fēng)格基本上均為局部有限，三五棟樓。 性質(zhì)主要有公寓綜合體、花園社區(qū)兩種類(lèi)型； 價(jià)格基本分為 4300以下、 4300、 4900、 5500、 6000四個(gè)區(qū)間。從 2023年成交的商品住房面積段分布情況可以看出， 6090平米中小戶型和 90120平米稍大戶型的商品住房所占比重分別是30%和 35%，最受市場(chǎng)歡迎，剛性需求和初步改善型需求左右著滁州市商品住房成交格局。 （二 ）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 （五）綜合評(píng)述 2023年滁州樓市以“成交量翻番、成交價(jià)格逐步上揚(yáng)”落下帷幕，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)是先冷后熱，盡管房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但是由于該市屬于三線、四線城市，加之對(duì)房地產(chǎn)改善性和剛性需求較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。 （二 ）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 （三）住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況 2023年成交的住房中，按價(jià)格段分：?jiǎn)蝺r(jià) 3000元以下為 2219套，占 %；單價(jià) 30004000元的 3296套，占%；單價(jià) 40005000的 3971套，占 38%；單價(jià) 50006000的 865套，占 8%，單價(jià) 6000以上的 13套，占 %。 12月當(dāng)月，市本級(jí)商品房成交 2167套，環(huán)比減少 %，同比增長(zhǎng) %；成交面積為 ，環(huán)比增長(zhǎng) %，同比增長(zhǎng) 75%。市本級(jí)銷(xiāo)售收入 ，同比增長(zhǎng) %。 2023年，全市商品房銷(xiāo)售面積 ，居全省第 4位，同比增長(zhǎng) %，較全國(guó)高 23個(gè)百分點(diǎn)，較全省高 21個(gè)百分點(diǎn)。 2023年，全市商品房竣工面積 ，同比增長(zhǎng) %，略低全國(guó)水平，居全省第 5位，比上年上升一個(gè)位次。市本級(jí) 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，其中，商品住宅完成投資 ，同比增長(zhǎng) %。 遏制 2023年 4月 17日，新政 “ 國(guó)十條 ” ，主要針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市，重點(diǎn)遏制投機(jī)性購(gòu)房，同時(shí)防范房地產(chǎn)泡沫向二三線城市蔓延。 規(guī)劃景觀結(jié)構(gòu)：一心、三帶、四區(qū)、多線、多點(diǎn)； 一心：以車(chē)站廣場(chǎng)、商業(yè)廣場(chǎng)形成的人文景觀中心； 三帶：高速鐵路防護(hù)綠化帶、南北向和東西向?yàn)I水生態(tài)景觀帶； 四區(qū)：位于帶狀綠化上的三個(gè)濱水公園區(qū)和南譙路東側(cè)的濱水公園區(qū)； 多線：道路景觀軸線，主要為 豐樂(lè)大道景觀線、中都大道景觀線、南譙路景觀線、洪武路景觀線， 以及以交通為主的、道路兩側(cè)退讓較多的永樂(lè)路和儒林路兩側(cè)道路綠化景觀等； 多點(diǎn)：位于居住片區(qū)內(nèi)眾多的小區(qū)公共綠地和街頭綠地等。 中都大道、南譙路為城市景觀大道，兩條道路所形成的軸線是滁州市區(qū)重要的城市發(fā)展軸線，由北至南分別連接滁州市老城區(qū) —經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 城南新區(qū) —本規(guī)劃區(qū)。 （ 7） 站前廣場(chǎng) ：規(guī)劃位于高鐵站北側(cè)設(shè)置站前廣場(chǎng)，廣場(chǎng)西側(cè)為公交站場(chǎng)，東側(cè)為長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)站。 高鐵新區(qū)規(guī)劃 城市解讀 （ 1）居住用地：居住是規(guī)劃區(qū)的主要功能之一，規(guī)劃居住總用地面積為 ，占總用地的 %； 規(guī)劃
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