【正文】 團(tuán)擬投資 40億 50億元在珠海建城市商業(yè)綜合體 。致遠(yuǎn) 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 選址可能性預(yù)測(cè)： ? 拱北板塊（★★★） ? 吉大板塊（★★★★★ ） ? 南灣板塊（★★） ? 橫琴新區(qū)（★） ? 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ? 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模大，開(kāi)發(fā)模式成熟，商戶資源充足，開(kāi)發(fā)建成后將極大的提升珠海商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平，營(yíng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)珠海消費(fèi)者有強(qiáng)大的吸引力，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)構(gòu)成較大威脅 ? 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式重在物業(yè)快速銷售回籠資金，而不是重在經(jīng)營(yíng)，且其目前仍在選址階段，將會(huì)有一個(gè)緩沖期，因此若本項(xiàng)目的商業(yè)全程開(kāi)發(fā)更加專業(yè)和科學(xué)，經(jīng)營(yíng)管理更加精細(xì)化，本項(xiàng)目仍然可以在市場(chǎng)上占有一席之地 Page 44 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 萬(wàn)科珠賓花園 ? 地理位臵： 位于吉大區(qū)景山路，毗鄰九洲城 ? 規(guī)模： 占地面積約 110000㎡ ，總建筑面積約 202300㎡ ，總體商業(yè)規(guī)模約 15000㎡ ? 大商業(yè)建筑規(guī)模約 6800 ㎡ ，地上三層，全部對(duì)外出售，商鋪總價(jià)在 2023萬(wàn)元以上 ? 1F：規(guī)劃為品牌零售，商鋪間隔 250800 ㎡ ，售價(jià) 616萬(wàn)元 / ㎡ ，租金水平約 500元 / ㎡ 致遠(yuǎn) 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 沃爾瑪（招商花園城） ? 地理位臵： 翠峰路招商花園二期 ? 規(guī)模： 地上 3層建筑，總建筑面積約20230m178。致遠(yuǎn) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境小結(jié) ? 購(gòu)物中心形態(tài)的商業(yè)模式將陸續(xù)出現(xiàn)，極大提升珠海商業(yè)發(fā)展水平 ? 多個(gè)大型知名品牌商家的進(jìn)駐，將使珠海整個(gè)商業(yè)格局有較大改變 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)帶來(lái)豐富的品牌資源，華潤(rùn)歡樂(lè)頌、沃爾瑪?shù)戎碳业倪M(jìn)駐，大大的提升珠海商業(yè)的外向度，攪動(dòng)珠?，F(xiàn)有的市場(chǎng)格局，向大商業(yè)格局逐步發(fā)展 隨著商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平與市場(chǎng)格局的提升，珠海商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將更激烈 本項(xiàng)目位于拱北成熟的市級(jí)商圈，商業(yè)人氣旺。達(dá)道 致遠(yuǎn) 港珠澳大橋 珠海規(guī)劃利好 廣珠輕軌 廣珠西線 24小時(shí)通關(guān) 橫琴新區(qū)開(kāi)發(fā) 拱北高端商貿(mào)中心規(guī)劃 拱北商城改造 Page 53 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 廣珠輕軌 ? 廣珠城軌的開(kāi)通，將對(duì)珠江西岸的“珠、中、江經(jīng)濟(jì)圈”的交通一體化具有歷史突破性的意義 ? 珠三角地區(qū)同城化“一小時(shí)生活圈”的藍(lán)圖正在實(shí)施 ? 城軌開(kāi)通對(duì)珠三角一小時(shí)交通圈的形成將可能帶動(dòng)一種新的居住模式“城市群居住”，市民可以在中心城市工作，到副中心城市居住 ? 城軌站點(diǎn)附近將成為當(dāng)?shù)匦碌陌l(fā)展中心 ? 翠亨、唐家灣、明珠、前山、珠海這 5個(gè)車站預(yù)計(jì)明年全部啟用，即廣珠城軌屆時(shí)能進(jìn)入珠海市區(qū) ? 另一條貨運(yùn)線“廣珠鐵路”也開(kāi)通，珠江將迎來(lái)“雙龍戲珠”的場(chǎng)面 ? 廣珠城軌和正在動(dòng)工的港珠澳大橋，把珠海拉入國(guó)際頂級(jí)酒店管理公司的視線 ，國(guó)際頂級(jí)酒店?duì)庍M(jìn)珠海 ，其中洲際酒店再次進(jìn)入，將在拱北口岸亮燈 Page 57 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 為國(guó)家重點(diǎn)公路太澳公路 (太原 —澳門 )干線南端的重要路段 ? 廣珠西線一期：已于 2023年 4月建成通車。由于東升至沙溪段還未建成，因此 2023年 6月 25日通車的廣珠西線二期，只通至中山東升鎮(zhèn)，接已建好的中江高速。達(dá)道 致遠(yuǎn) 24小時(shí)通關(guān) ? 連接澳門的珠海拱北口岸是中國(guó)第二大陸路口岸 ? 在“港澳自由行”以及 CEPA政策的進(jìn)一步推動(dòng)下，赴澳經(jīng)商、旅游的內(nèi)地居民年均有 20%增長(zhǎng) ? 經(jīng)拱北口岸出入境旅客連續(xù)兩年突破 8000萬(wàn)人次，在全國(guó)口岸穩(wěn)居第二 ? 澳區(qū)全國(guó)政協(xié)委員陳明金在提案說(shuō)，口岸不暢通、等候時(shí)間長(zhǎng)，嚴(yán)重影響珠澳兩地旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 原因在于口岸設(shè)施不足，兩地口岸查驗(yàn)結(jié)果互不相認(rèn)，出入境旅客信息未能共享等 ? 建議加強(qiáng)珠澳口岸建設(shè)，在拱北口岸試行“兩地一檢”或“單邊驗(yàn)放”的查驗(yàn)?zāi)Ｊ?，適當(dāng)延長(zhǎng)通關(guān)時(shí)間，力爭(zhēng) 24小時(shí)通關(guān) Page 60 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 橫琴新區(qū) 重大項(xiàng)目 ? 橫琴新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 10余個(gè)大型項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目投資額一般都在 100億元以上，對(duì)珠海乃至整個(gè)廣東省的發(fā)展都具有極其重要的作用 ? 澳門大學(xué)橫琴新校區(qū) ? 市政基礎(chǔ)建設(shè) (BT）項(xiàng)目 ? 十字門中央商務(wù)區(qū) ? 長(zhǎng)隆國(guó)際海洋度假區(qū) ? 多聯(lián)供燃?xì)獍l(fā)電項(xiàng)目 ? 橫琴新家園 ? 高欄港 ? 會(huì)展商務(wù)組團(tuán) ? 口岸服務(wù)區(qū)首批重點(diǎn)項(xiàng)目 ? 粵澳合作中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園 ? 金海大橋、廣珠城軌延長(zhǎng)線 等交通工程 澳門大學(xué)橫琴校區(qū) 長(zhǎng)隆國(guó)際海洋度假區(qū) Page 64 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 城市發(fā)展前景 ? 珠海交通樞紐地位大幅提升，極大增強(qiáng)珠海城市輻射力和發(fā)展?jié)摿? ? 港珠澳大橋 開(kāi)發(fā)建設(shè)將大大縮短香港、澳門與珠海之際交通時(shí)間，會(huì)給珠海帶來(lái)更多的港澳人流、財(cái)流與物流，促進(jìn)珠海商業(yè)發(fā)展，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)港澳先進(jìn)商業(yè)理念，促進(jìn)商業(yè)環(huán)境與經(jīng)營(yíng)管理水平不斷提高 ? 廣珠輕軌與廣珠西線 的開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)珠三角西翼之間的交通與經(jīng)濟(jì)往來(lái)，同時(shí)會(huì)進(jìn)一步凸顯珠海（尤其是拱北）連接港澳與內(nèi)地交通樞紐地位 ? 隨著珠海經(jīng)濟(jì)規(guī)模與人口規(guī)模的提升，大大促進(jìn)珠海的商業(yè)規(guī)模與消費(fèi)規(guī)模的提高 ? 橫琴新區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)、休閑旅游、科技研發(fā)、高新技術(shù)等“四大產(chǎn)業(yè)” ，一方面整體提升珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，另一方面吸引大量高素質(zhì)、高消費(fèi)力度就業(yè)人口與居住人口，促進(jìn)珠海整體商業(yè)的發(fā)展 ? 24小時(shí)通關(guān) 、 交通條件改善 將進(jìn)一步增加珠海旅游人口，帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi) Page 68 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 商業(yè)容量評(píng)估 主要商業(yè)物業(yè) 現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模（㎡） 后續(xù)商業(yè)規(guī)模（㎡） 口岸購(gòu)物廣場(chǎng) 120230 國(guó)際商業(yè)大廈 80000 迎賓百貨廣場(chǎng) 27000 蓮花萬(wàn)景城 28000 免稅商場(chǎng) +國(guó)貿(mào) +珠海百貨 120230 揚(yáng)名廣場(chǎng) 24000 茂業(yè)百貨 33000 旺角百貨 30000 華潤(rùn)萬(wàn)家 20230 明珠商業(yè)廣場(chǎng) 50000 總計(jì)（包括部分未列入商場(chǎng)或沿街商鋪） 700000 領(lǐng)秀城 76000 恒虹世紀(jì)廣場(chǎng) 30000 揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 100000 華發(fā)商都 100000 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 20230 中海環(huán)宇城 100000 總計(jì)（包括部分未列入商場(chǎng)或沿街商鋪） 500000 Page 72 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 〃 月 華潤(rùn)萬(wàn)家附近臨街商鋪?zhàn)饨?125元 /m178。達(dá)道 〃 月 Page 75 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 〃 月 揚(yáng)名廣場(chǎng)首層商鋪售價(jià)：約 55000元 /m178。致遠(yuǎn) 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 趨勢(shì) 3： 珠海商業(yè)將進(jìn)入“購(gòu)物中心”時(shí)代 趨勢(shì) 2： 拱北商業(yè)地位和商業(yè)特色將進(jìn)一步加強(qiáng) 趨勢(shì) 1： 拱北與吉大商業(yè)核心地位短期內(nèi)難以改變 趨勢(shì) 4： 珠?！按笊虡I(yè)”格局將逐步展現(xiàn) Page 74 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 達(dá)道 睿智 致遠(yuǎn) 人口規(guī)模預(yù)測(cè) ? 珠海人口現(xiàn)狀： 2023年珠海常住人口約 150萬(wàn)，其中戶籍人口約 100萬(wàn)，流動(dòng)人口約 50萬(wàn) ? 珠海未來(lái)人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)： 2023年常住人口會(huì)增至200萬(wàn)左右、 2023年約 250萬(wàn)左右 ? 根據(jù) 《 珠海城市總體規(guī)劃（ 20232023） 》 ，未來(lái)人口會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng) 2023年與 2023年，珠海常住人口會(huì)分別增至175萬(wàn)人與 245萬(wàn)人 ? 考慮該規(guī)劃在 2023前制定，時(shí)效性不匹配，同時(shí)考慮近期橫琴新區(qū)開(kāi)發(fā)以及港澳珠大橋開(kāi)發(fā)建設(shè)等利好影響，人口規(guī)模增長(zhǎng)明顯加快，預(yù)測(cè)應(yīng)在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)提高 ? 橫琴新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以為珠海帶來(lái)穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)人口與居住人口增長(zhǎng)， 2023年與 2023年橫琴人口分別為 12萬(wàn)與 28萬(wàn)，且以高素質(zhì)與高消費(fèi)力人口為主 ? 未來(lái)伴隨珠海交通條件改善，會(huì)進(jìn)一步增大游客數(shù)量，吸引港澳及內(nèi)地產(chǎn)業(yè)人口與就業(yè)人口 141. 6145. 0 145. 4148. 1149. 11402023 2023 2023 2023 202320232023年珠海常住人口增長(zhǎng)趨勢(shì)（萬(wàn)人） 204. 9 207. 1413. 6448. 51. 1%6. 6%8. 4%1. 0%01002003004005002023 2023 2023 20230 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %入境游客數(shù)量（萬(wàn)人） 年增長(zhǎng)率20232023年珠海入境游客增長(zhǎng)趨勢(shì) 553. 2 601. 11674. 11884. 68. 7%9. 7%12. 6%5. 0%05001000150020232023 2023 2023 20230 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %國(guó)內(nèi)游客數(shù)量（萬(wàn)人） 年增長(zhǎng)率20232023年珠海國(guó)內(nèi)游客增長(zhǎng)趨勢(shì) Page 70 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 達(dá)道 睿智 致遠(yuǎn) 拱北商城改造 ? 珠海市十大重點(diǎn)項(xiàng)目工程之一，將分三個(gè)片區(qū)進(jìn)行改造 ? 拱北市場(chǎng)區(qū)域： 區(qū)域下一步的改造將是以商業(yè)、酒店、辦公樓、寫字樓為主 ? 蓮花路區(qū)域 ：因?yàn)樯婕暗疥P(guān)閘、高沙等 3個(gè)城中舊村，大約占地 120230㎡ ，改造會(huì)結(jié)合城中村改造進(jìn)行 ? 銀都酒店往拱北口岸廣場(chǎng)地下區(qū)域： 結(jié)合口岸地下商場(chǎng)的改造進(jìn)行，已經(jīng)明確由香港名店街投資建設(shè)，定位是高檔地下商場(chǎng) ? 項(xiàng)目區(qū)域交通條件有望獲得較大改善 ? 結(jié)合正在開(kāi)展的“靜暢寧美”工程，香洲區(qū)計(jì)劃從今年開(kāi)始在拱北地區(qū)增建停車位， 2023年就將新建超過(guò) 1000個(gè)停車位，緩解停車難 ? 包括從地下商場(chǎng)到路面、往昌盛大橋及港珠澳大橋的交通疏導(dǎo)問(wèn)題，都納入了規(guī)劃 ? 發(fā)展進(jìn)程： 完成概念性規(guī)劃，準(zhǔn)備提交市委、市政府審議 蓮花路區(qū)域 銀都酒店 蓮花萬(wàn)景城 拱北口岸廣場(chǎng) Page 66 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 達(dá)道 睿智 致遠(yuǎn) 橫琴新區(qū) ? 2023年 9月 10日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶要求橫琴的規(guī)劃要與珠海整體規(guī)劃相銜接，要規(guī)劃好了再動(dòng)，謀而后動(dòng)，不可亂動(dòng)，謀求最大的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益 ? 2023年 《 珠三角綱要 》 中橫琴成為“橫琴新區(qū)”，總面積 ? 以全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)在橫琴島設(shè)臵澳門大學(xué)橫琴新校區(qū)為契機(jī)， 2023年 8月，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施 《 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 》 ，要逐步將橫琴建設(shè)成為“一國(guó)兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)、深化改革開(kāi)放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)、促進(jìn)珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新平臺(tái)，這正式標(biāo)志著橫琴新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，橫琴開(kāi)發(fā)進(jìn)入新篇章 Page 62 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 達(dá)道 睿智 三期工程連接線計(jì)劃與港珠澳大橋銜接，廣珠西線高速還將成為佛山通往港珠澳地區(qū)最便捷的通道 Page 58 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 ? 廣珠西線二期：起于順德碧江，于沙溪鎮(zhèn)接廣珠西線三期起點(diǎn)。達(dá)道 睿智 致遠(yuǎn) 港珠澳大橋 ? 港珠澳大橋?qū)⑦B起世界最具活力經(jīng)濟(jì)區(qū)，快速通道的建成對(duì)香港、澳門、珠海三地經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化意義深遠(yuǎn)，促進(jìn)我國(guó)沿海城市的經(jīng)濟(jì)鏈調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型 ? 以公路橋的形式連接香港、珠海和澳門，整座大橋?qū)戳嚨栏咚俟窐?biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)行車時(shí)速每小時(shí)一百公里，建成通車后，開(kāi)車從香港到珠海的時(shí)間將由目前的 3個(gè)多小時(shí)縮減為半個(gè)多小時(shí) ? 口岸采用“三地三檢”的布設(shè)方式，其中珠海、澳門在拱北灣附近填海的同一人工島上，修建獨(dú)立的各自管轄的口岸 ? 總工期計(jì)劃為六年，已于 2023年