【正文】 期現(xiàn)金流（租售關(guān)系）？先招商再開發(fā) 開發(fā)程序：定位 規(guī)劃 主力店招商 開工只租不售是趨勢開發(fā)購物中心需注意的問題購物中心分類目標(biāo)消費(fèi)群體經(jīng)營特色建筑特點(diǎn)主力店定位消費(fèi)趨勢購物中心的 5個基本定位主題商場、專業(yè)市場的思考目標(biāo)商戶的容量培育市場的決心自身物業(yè)的優(yōu)勢競爭對手的壓力只租不售是未來發(fā)展趨勢如何解決現(xiàn)金流租售關(guān)系市場需要培育規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合商戶調(diào)整分割銷售商鋪對經(jīng)營的影響基金、信托整體出售賣其它物業(yè)留商業(yè)物業(yè)賣部分商業(yè)面積如何解決現(xiàn)金流整賣主力店賣沿街商鋪賣配套位置銷售哪部分盡可能減少經(jīng)營問題二、購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合 締造百年持續(xù)繁榮的購物中心美格行商業(yè)地產(chǎn) 購物中心的規(guī)劃與招商策略購物中心的規(guī)劃與招商策略一、商業(yè)地產(chǎn)與購物中心的市場定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶組合原則 : 協(xié)同力大 零售均衡目標(biāo) 營業(yè)面積利用最大化 營業(yè)額 (租金 )最大化香港 12個典型購物中心挑選? 從總共調(diào)查的 40個購物中心里挑選了 12個典型購物中心對商戶組合及重復(fù)度進(jìn)行分析，這 12個購物中心包括了影響最廣泛的 5間區(qū)域型購物中心，以及 7間典型的社區(qū)型購物中心。業(yè)種 比例美食 %家居 %百貨 %書籍 %其他 %各類服務(wù) %影音器材 %個人護(hù)理 %服裝鞋帽 %運(yùn)動用品 %兒童玩具 %精品珠寶 %娛樂休閑 %商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案餐飲美食 /百貨 /服裝鞋帽 /娛樂休閑為占比最高的四種業(yè)種，其中餐飲占比達(dá) %，排名第一。樓層 業(yè)種 百貨超市 服務(wù)展示 生活家居 美容美發(fā) 餐飲美食 書籍光碟 服裝鞋帽 童裝玩具 運(yùn)動用品 影音數(shù)碼 珠寶精品 休閑娛樂負(fù)一層 % % % % % % % % % % % %一層 % % % % % % % % % % % %二層 100% % % % % % % % % % % %三層 % % % % % % % % % % % %四層 % % % % % % % % % 100% % %五層 % % 100% % % % % % % % % %六層 % % % % % % % % % % % %七層 % % % % % % % % % % % %八層 % % % % % % % % % % % %商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案中華廣場各樓層業(yè)種個數(shù)比例● 中華廣場各層的主題性相對較強(qiáng)，但亦可明顯看到餐飲美食 /休閑娛樂等業(yè)種主要分布在較高樓層。樓層 業(yè)種 超市 百貨 餐飲 美食服裝 鞋帽美容 美發(fā)個人 護(hù)理服務(wù) 配套休閑 娛樂運(yùn)動 用品生活 家居影音 數(shù)碼負(fù)一層 % % % % % % % % % % %夾層 % % % % % % % % % % %一層 % % % % % % % % % % %二層 % % % % % % % % % % %三層 % % % % % % % % % % %四層 % % % % % % % % % % %五層 % % % % % % % % % % %六層 % % % % % % % % % % %七層 % % % % % % % % % % %各樓層兩端業(yè)種個數(shù)比例商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案● 各層兩端業(yè)種中的服裝鞋帽主要規(guī)劃在中低樓層；● 各層商業(yè)兩端都規(guī)劃有餐飲；● 休閑娛樂主要規(guī)劃在相對較高的樓層。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則付租金能力強(qiáng)、小面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域，如銀行、面包屋、西式快餐廳等付租金能力差、大面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價(jià)值低的區(qū)域，如超市、家具家居、大型餐飲等隨機(jī)性消費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在昭示性強(qiáng)的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等目的性消費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在昭示性弱的位置，如美容美發(fā)、大型餐飲、 KTV、影院等十二個典型購物中心百貨、超市的數(shù)量5個區(qū)域型購物中心百貨、超市的數(shù)量 7個社區(qū)型購物中心百貨、超市的數(shù)量十二個典型購物中心百貨、超市分析? 十二個典型購物中心，共有 38家百貨 /超市類主力店 ,平均每個購物中心 3家以上 .? 每個購物中心最少都有 1家百貨 /超市類主力店 ,最多的有 6家，如區(qū)域型購物中心海港城，包括百貨公司瑪莎、 LCX、 CITY’SUPER、連卡佛以及超市百佳超級市場、惠康；? 百佳超級市場是在 12個典型購物中心中出現(xiàn)次數(shù)最多的主力店，共 9家。12個典型購物中心商戶重復(fù)度分析 12個典型購物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中 5個區(qū)域型購物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中 7個社區(qū)型購物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例 12個典型購物中心商戶重復(fù)度分析? 商戶重復(fù)是購物中心的一大特色，從 12個購物中重復(fù)出現(xiàn)的商戶數(shù)量及比例圖表中，可以看出重復(fù)出現(xiàn) 25次的商戶數(shù)占了 26%，重復(fù)出現(xiàn) 610次的商戶數(shù)占了 %，重復(fù)出現(xiàn) 1112次的商戶只占 % ，合計(jì) %；? 1次重復(fù)的商戶數(shù)在 %，說明購物中心在商戶組合上也都有差異化，各有特色。 三、購物中心招商的特點(diǎn)與存在問題 目標(biāo)商戶主次分明 租金、租期差異大 招商時(shí)間長 招商難度大 招商技術(shù)要求高購物中心招商的特點(diǎn)招商難究竟難在哪里招攬什么樣的商家進(jìn)店如何定租金才恰當(dāng)招商租約中存在的問題招商運(yùn)作中存在的問題招商難究竟難在哪里？ ★ 開發(fā)商信譽(yù)不高，管理水平不明差。或籠統(tǒng)，或簡約，或避而不談，或偷換概念，以圖給承租商多加一些責(zé)任，給自己多留一些權(quán)利。第二階段（ 2023年－ 2023年）國際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場 例 :家樂福在中國的擴(kuò)張計(jì)劃全面提速● 2023年底前開設(shè) 50家超級折扣店● 2023年以前超大型超市擴(kuò)增至 70家● 2023年初開設(shè)首批生鮮超市第二階段（ 2023年－ 2023年）國際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場 沃爾瑪?shù)?2023年前，在 20個城市設(shè)立 60家店，年銷售 300億。附近的交通要方便，外面的人流能方便 進(jìn) 入。層 高要求（ m） 樓板承重（ Kg/㎡ ） 350Kg/㎡技 術(shù) 指 標(biāo) 具體情況店前走道 無要求，清 潔 即可停 車場 位置、數(shù)量 無具體要求物 業(yè) 交付裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯或 簡單 裝修租金承受范 圍 以 實(shí)際 情況而定交付租金形式 一般是租金形式租 賃 年限 根據(jù)商 場 或超市社區(qū)的 實(shí)際 情況而定免租期 免租期 較 短，一般在 6個月左右選 址開店 時(shí)間 及 負(fù)責(zé) 部 門 選 址主要通 過 公司 發(fā) 展部和市 場部，從 選 址到開 業(yè) 的 時(shí)間 有快有慢：大的 門 店一般需 30多天；中型店需要 25天左右；像 島 柜 樣 的小面 積 店 約 需要半個月左右。國際零售商進(jìn)入國內(nèi)拓展分析國際零售商發(fā)展的歷程國際零售商的拓展選址國內(nèi)零售市場的發(fā)展前景三、國內(nèi)零售市場發(fā)展前景國際零售商將在國內(nèi)深度擴(kuò)張 國內(nèi)零售市場三分天下● 國際零售商● 國內(nèi)連鎖品牌● 區(qū)域零售商謝謝！ 案例介紹 新疆國際大巴扎建筑群分布及數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)駐商家圖片小覽室內(nèi)實(shí)景謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND