【正文】 售（出租）比例 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育費(fèi)附加 ? 3 營業(yè)稅及附加（ %） 4 稅后銷售（出租）總收入 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 輔助性報(bào)表的編制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 基本報(bào)表的編制 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 反映房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期間的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入情況，是財(cái)務(wù)分析中計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等指標(biāo)的依據(jù)。 （表 518） （ 3）投資各方現(xiàn)金流量表 該表以投資各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而反映投資者各方投入資本的盈利能力。 表 5－ 18 損益表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? 4 1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 3 運(yùn)營費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤(rùn)總額 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 基本報(bào)表的編制 資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表 主要房地產(chǎn)項(xiàng)目各期的資金盈余或短期情況，即反映項(xiàng)目資金的平衡情況。 表 5－ 19 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? 4 1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營收入 資本金 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金（ 1） （ 2） 4 累計(jì)盈余資金 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 基本報(bào)表的編制 資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表 反映的是房地產(chǎn)項(xiàng)目在各計(jì)算期內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益變化與對(duì)應(yīng)關(guān)系。 清償能力分析指標(biāo)一般用在開發(fā)投資分析中。 靜態(tài)分析方法就是在計(jì)算房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只是將各期發(fā)生的支出和收入進(jìn)行直接的簡(jiǎn)單加減乘除運(yùn)算，以獲得需要的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 原金額） 100% 2. 單利計(jì)算與復(fù)利計(jì)算 （ 1）單利計(jì)息 )1( inPF ????單利計(jì)息是指對(duì)本金計(jì)利息，每一計(jì)息周期末的利息不再計(jì)利息。 實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系： 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用 1. 復(fù)利終值的計(jì)算 復(fù)利終值（ ）也稱將來值 、未來值。問：開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，當(dāng)客戶采用一次性付款時(shí)，可以給與幾折優(yōu)惠？假設(shè)年利率為 10%。 ? ? ? ?? ?5%,8,/10000,/??????? AFniAFAF 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 1. 后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用 例 需在 5年后一次償還銀行貸款本息共 100萬元，年利率為 10%，求從現(xiàn)在起的每年年末等額存儲(chǔ)多少資金以償還該項(xiàng)貸款？ ? ?? ?%,10,/100????? FAA 2. 后付年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用 后付年金現(xiàn)值即一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額的系列支付款項(xiàng)的現(xiàn)值之和。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？ ? 4000元 /m2 的價(jià)格，購買了一套建筑面積為 120 m2 的住宅，銀行為其提供了 15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。 2023年，某投資者計(jì)劃用三年時(shí)間，以 800萬元的價(jià)格按照分期付款的方式購買一寫字樓。 某投資者打算一次性投資 120萬元購買一幢住宅用于出租經(jīng)營，共租出 7年。折現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值必不可少的依據(jù)。 房地產(chǎn)盈利能力分析 二、內(nèi)部收益率（ FIRR） 含義與計(jì)算公式 在項(xiàng)目投資過程中，使項(xiàng)目現(xiàn)金流入現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值之和的折現(xiàn)率，稱為內(nèi)部收益率（ IRR）。 例題 表 44 某項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元 年 份 0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)金流量 100 20 30 30 40 50 內(nèi)部收益率的作用 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。 三、動(dòng)態(tài)投資回收期 房地產(chǎn)盈利能力分析 含義與計(jì)算公式 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或投資者要求的最低收益率）的條件下，項(xiàng)目從投資開始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間。 表 45 單位：萬元 年 份 0 1 2 3 4 5 6 現(xiàn)金流出 3000 1500 300 300 0 0 0 現(xiàn)金流入 0 0 0 3000 2023 2023 1000 動(dòng)態(tài)投資回收期 表 46 單位：萬元 年 份 0 1 2 3 4 5 6 現(xiàn)金流出 3000 1500 300 300 0 0 0 現(xiàn)金流入 0 0 0 3000 2023 2023 1000 凈現(xiàn)金流量 3000 1500 300 2700 2023 2023 1000 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 3000 4500 4800 2100 100 1900 2900 折現(xiàn)系數(shù)（ i=12%） 凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì) 例題 ?某人擬以 500萬元的價(jià)格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。其計(jì)算公式為： %100?? 項(xiàng)目總投資 潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額或年平均利投資利潤(rùn)率 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 一、投資利潤(rùn)率 2 投資利潤(rùn)率的應(yīng)用及注意問題 在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，只要將本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率或與事先確定好的可以接受的投資利潤(rùn)率基準(zhǔn)進(jìn)行比較，就可以判斷該項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效益或盈利能力是否達(dá)到預(yù)期水平。 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 二、投資利稅率 1 含義與計(jì)算公式 投資利稅率是指項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值，一般只適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效果度量。 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 例題 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資支出為 120230萬元，從開發(fā)第二年起，開始有建成房屋可售，每年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為 23000萬元，銷售稅金為 7800萬元，年所得稅率為33%，資本金為 40000萬元。 問：項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率是多少？ 評(píng)價(jià)方法一：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算 1. 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 （ 1）項(xiàng)目建筑面積： 4000 ＝ 22023（平米） （ 2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： （ 22023－ 4000 60％ 4） /10＝ 1240（平米） （ 3）項(xiàng)目總銷售收入： 22023 12023＝ 26400（萬元） （ 4）銷售稅費(fèi)： 26400 ％＝ 1716（萬元） （ 5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值： 26400－ 1716＝ 24684（萬元） 2. 項(xiàng)目總開發(fā)成本 （ 1）土地成本： 5000萬元 （ 2）建造成本： 3500 22023＝ 7700（萬元） （ 3）專業(yè)人員費(fèi)用： 7700 8％＝ 616（萬元） （ 4）其他費(fèi)用： 460萬元 （ 5）管理費(fèi)： （ 5000＋ 7700＋ 616＋ 460） ％＝ （萬元） （ 6）財(cái)務(wù)費(fèi)用： 土地費(fèi)用利息 ＝ 5000 ［（ 1＋ 12％ /4） 3 4－ 1］＝ （萬元） 建造 /專業(yè)人員 /其他 /管理等費(fèi)用利息 ＝（ 7700＋ 616＋ 460＋ ） ［（ 1＋ 12％ /4） 2/2 4－ 1］ ＝ （萬元） 融資費(fèi)用 ＝（ ＋ ） 10％＝ （萬元） （ 7）市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)： 26400 （ ％＋ ％）＝ 924（萬元） （ 8）項(xiàng)目總開發(fā)成本 ＝ 5000＋ 7700＋ 616＋ 460＋ ＋ ＋ 924＝ （萬元） 3. 開發(fā)商利潤(rùn)： 24684－ ＝ （萬元） 4. 成本利潤(rùn)率： 247。 評(píng)價(jià)方法二：現(xiàn)金流法 假定土地成本和建造成本支出時(shí)間如下表所示；同時(shí) ，專業(yè)人員費(fèi)用與建造成本同期發(fā)生 ， 其他費(fèi)用在 2023年和 2023年末季發(fā)生 ， 管理費(fèi)均勻發(fā)生 ， 融資費(fèi)用發(fā)生在2023年和 2023年首季 ， 銷售費(fèi)用從 2023年第三季度開始發(fā)生 。 小結(jié)：現(xiàn)金流量評(píng)估法適用的開發(fā)項(xiàng)目 1. 居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。 3. 工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。 【 練習(xí) 】 某房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)中等城市以 425萬元的價(jià)格購得一寫字樓用地 50年的使用權(quán)。 項(xiàng)目開發(fā)周期為 18個(gè)月 ， 建設(shè)期為 12個(gè)月 。 100％＝ ％ 提示： 開發(fā)出租型投資是一種長(zhǎng)期投資，計(jì)算總價(jià)值和總成本就需要考慮經(jīng)營時(shí)限因素，且在此種情況下計(jì)算成本利潤(rùn)率的意義不大，通常需要計(jì)算動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。 當(dāng)期可用于還款的資金額 ) ?當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。 ?利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)大于 ；否則，表示項(xiàng)目當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)需要通過短期借款來償還已到期債務(wù)。其計(jì)算公式為： 流動(dòng)比率 =流動(dòng)資產(chǎn) 247。 資產(chǎn)負(fù)債率 =負(fù)債總額 247。 當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用稅息前利潤(rùn)利息備付率 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)攤?cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算 ?償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金，與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率；償債備付率也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。 400= 注：借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是由借款償還能力的。 ?具有自營部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)算借款償還期；僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算借款償還期。 評(píng)價(jià)方法：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算 【 解 】 1. 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 （ 1） 可出租建筑面積： 4500 ＝ 3825平米； （ 2） 每年凈租金收入： 3825 450＝ ； （ 3） 總開發(fā)價(jià)值： （ P/A， ％ ， ） ＝ 。 開發(fā)商通過市場(chǎng)研究 ， 了解到當(dāng)?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫字樓的年租金收入為 450元 /平米 ， 銀行同意提供的貸款利率為 15％ 的基礎(chǔ)利率上浮 2個(gè)百分點(diǎn) ， 按季度計(jì)息 ， 融資費(fèi)用為貸款利息的 10％ 。 4. 其他開發(fā)項(xiàng)目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目。 2. 商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。 100％＝ ％ 提示： 現(xiàn)金流法使得資金流出和流入的時(shí)間分布與開發(fā)建設(shè)過程 中實(shí)際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費(fèi)用更加接近，結(jié)果相對(duì)精確。但評(píng)價(jià)比較粗略。 【 例 】 某房地產(chǎn)開發(fā)商以 5000萬元的價(jià)格購得一總面積為4000平米的土地 50年的使用權(quán)，相關(guān)信息如下： 建筑容積率為 ，建筑覆蓋率為 60%； 樓高 14層： 1至 4層建筑面積相等， 5至 14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層）； 建造成本為 3500元 /平米，專業(yè)人員 （建筑師、結(jié)構(gòu)／造價(jià)／機(jī)電／監(jiān)理工程師等） 費(fèi)用為建造成本預(yù)算的 8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的 %、 %和 %，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為 12023元 /平米。 房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 三、資本金利潤(rùn)率 1 含義與計(jì)算公式 資本金利潤(rùn)率是項(xiàng)目的利潤(rùn)總額（或年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目資本金（即