【正文】 自有資金或權(quán)益資金）之比。 特別對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，要準確確定其正常年份的利潤額是有困難的，所以，一般情況下都按幾年的平均值作為年利潤總額來計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率。如果本寫字樓投資項目在整個經(jīng)營期間內(nèi)的其他收入和支出請款如下表所示，試計算該投資項目的凈現(xiàn)金流量（設(shè)該投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）單位：萬元。在項目經(jīng)濟評價中，計算出的動態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或投資者要求的最短投資回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項目在經(jīng)濟上就是可以接受的。 ?① FIRR與 i比較，反映項目的盈虧狀況： ? FIRR＞ i ，項目盈利； ? FIRR=i ，項目盈虧平衡； ? FIRR＜ i ， 項目虧損。內(nèi)部收益率的表達式為： ? ? ? ? 010??? ??? ttntIRRCOCI 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是指投資項目在這樣的折現(xiàn)率下， 到項目計算期終了時，當初的所有投資可以完全被收回。為了克服這一缺點，我們有了凈現(xiàn)值率這一指標； （ 4）即使知道了凈現(xiàn)值大于零，我們也無法判斷該項目的預期收益率真正是多少。 凈現(xiàn)值指標的優(yōu)缺點 凈現(xiàn)值的優(yōu)點是考慮了項目壽命期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的時間價值，并且，在投資總額相等的情況下可以按凈現(xiàn)值的大小對項目或方案進行優(yōu)劣排序。出租 5年后，該投資者把摟轉(zhuǎn)售給別人，獲得 1200萬元的收入，其中還支付了 100萬元的轉(zhuǎn)售費用。其表達式為： ? ? ? ? ? ? ? ? 0n1t011 IiCOCIiCOCINPV tttntt ????????????式中： NPV：凈現(xiàn)值； CI：第 n年的現(xiàn)金流入量； CO：第 n年的現(xiàn)金流出量； i：行業(yè)或部門基準收益率或設(shè)定的目標收益率； t：項目計算期。如果抵押貸款的期限為 10年，按月等額償還，年貸款利率為 15%，問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭月收入多少，才能購買上述住宅？ （ 1）已知：抵押貸款額 P=25*70%=（萬元） 月貸款利率 i=15%/12=%,計息周期數(shù) n=10*12=120個月 （ 2）則月還款額： （ 3）該家庭預購買上述住宅，其月收入須為 (元 ) ? ?? ?? ?? ?? ?? ? )( 31%%% 000111120120元??? ?????? ??? nniiiPA作業(yè) ? 80m2 的經(jīng)濟適用房，單價為 3500元 /m2 ,首付款為房價的 25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。年金的種類大致可以有三類：一類是后付年金，指的是每筆收付款項發(fā)生在每期的期末；一類是先付年金，即每筆收付款項發(fā)生在每期的期初；第三類是遞延年金，即第一次年金發(fā)生的時間距離“現(xiàn)在”還有較大距離。 F ? ?nn iP ??? 1例 一筆本金為 10000元，按復利年利率為 10%，則 1年后該筆本金的終值為： ? ?? ?? ?元1100 0%1011000 0111??????? niPF? ?niPFPF n ,/??或 復利終值與現(xiàn)值的計算及其應用 復利終值計算及其應用 考慮到名義利率和實際利率之間的關(guān)系時，我們可以得到修正后的復利終值計算公式： mnnmiPF???????????? 1 復利終值與現(xiàn)值的計算及其應用 復利終值計算及其應用 例 某人在銀行存入 10000元錢，存期 3年，年利率為 5%，按季計息復利，計算第 3年后的終值。 niPF )1( ??? 復利終值與現(xiàn)值的計算及其應用 利率與計息方式 例 在上例中，如果是復利計息，則三年后的本利為 ： )(%)(100003 元????F 實際利率和名義利率的關(guān)系： 11 ????????? ?? mmii 名實 復利終值與現(xiàn)值的計算及其應用 利率與計息方式 例 一筆資金為 1000元，年利率為 10%，試計算計息周期為一年、半年、三個月、一個月的年末本利和實際利率。 復利終值與現(xiàn)值的計算及其應用 利率與計息方式 1. 利率 單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比，用百分比表示，稱為利率。資金的時間價值受多種因素的影響，即使在不考慮風險和通貨膨脹因素的情況下，資金在不同時間點的價值也是不同的。但當房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等反應企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力指標。從資金的使用效率和項目的財務(wù)安全角度看，每期或總量上資金數(shù)量過分的盈余或發(fā)生短缺都會對項目的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生影響。通過該表提供的數(shù)據(jù)，可以計算得出項目的投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)分析指標。 全部投資現(xiàn)金流量表的格式如表 5－ 17所示。 序 號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 項目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預售收入 預租收入 其他收入 表 513 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制 輔助性報表的編制 借款還本付息表 （ 1）借款還本付息表的格式 （ 2）編制借款還本付息表應注意的問題 ① 關(guān)于利息的計算 年實際利率本年借款額年初借款本息累計每年應計利息 ??????? ?? 2② 還本付息表中有關(guān)數(shù)據(jù)的來源 本年借款”數(shù)據(jù)來自投資計劃和資金籌措表；“本年應計利息”按式（ 5－ 1）計算得到；“償還本息資金來源”包括租售收入、短期借款等等；“年還本付息”數(shù)額根據(jù)還款方式而定，當然，其數(shù)額不能超過“償還本息資金來源”中的數(shù)額。 輔助報表 是用來為基本報表提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的，主要又可分為成本費用估算表、投資計劃與資金籌措表、銀行貸款還本付息表、銷（出）售收入估算表、出租收入估算表、折舊攤銷表、營業(yè)成本表等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 （ 5）企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅 是國家對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 (2) 5 適用增值稅率 增值額 50%以下部分： 30% 增值額超過 50%至 100%部分： 40% 增值額超過 100%至 200%部分： 50% 增值額超過 200%部分： 60% 6 增值稅 應納稅額 =土地增值額 適用稅率 表 53 土地增值稅計算表 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 例 5－ 1 某房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售收入 30000萬元；投資成本 15000萬元，其中：土地費用 3000萬元，開發(fā)成本 10000萬元，開發(fā)費用（銷售費用、管理費用與財務(wù)費用合計）為 2023萬元；營業(yè)稅金及附加 1600萬元。 速算法 A. 增值額未超過扣除項目金額５０ ％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 ３０％ B. 增值額超過扣除項目金額５０ ％ ， 未超過１００ ％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 ４０％－扣除項目金額 ５％ C. 增值額超過扣除項目金額１００ ％ ， 未超過２００ ％ 的 土地增值稅稅額＝增值額 ５０％－扣除項目金額 １５％ D. 增值額超過扣除項目金額２００ ％ 的 ， 土地增值稅稅額＝增值額 ６０％－扣除項目金額 35％ 公式中的５ ％ ， １５ ％ ， ３５ ％ 為速算扣除系數(shù) 。增值額與扣除項目金額的比率越大，適用的稅率越高，稅款越多。 自營收入＝營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報 （ 3）配套設(shè)施銷售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算 一些所有權(quán)屬于開發(fā)公司的配套設(shè)施（如合同中規(guī)定屬于開發(fā)商的停車位、會所等），開發(fā)商可以通過出售的方式獲得相應的銷售收入。房地產(chǎn)項目租售方案包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價 本章能力要求 （ 1）理解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)成本費用估算的項目及其依據(jù)； （ 2）理解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)收入和稅金估算的項目及其依據(jù)； （ 3）能夠理解房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)輔助報表及基本報表中數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，并能夠按照相應格式填入數(shù)據(jù)； （ 4）熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標體系； （ 5）能夠讀懂比較簡單的房地產(chǎn)項目財務(wù)評價報告，并能夠按照已有類似格式進行類似項目的財務(wù)分析； 本章重點 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)成本費用估算 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)收入和稅金估算 （ 3）進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)分析 本章難點 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費用估算、收入估算以及財務(wù)分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的構(gòu)成 一般性的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其投資及成本費用由以下幾個部分組成：土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用、開發(fā)期間稅費以及不可預見費等。租售收入的大小受到房地產(chǎn)項目租售方案的影響很大。在進行自營收入估算時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的影響。 土地增值額 為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。 （ 營業(yè)稅 、 城市維護建設(shè)稅、 印花稅 、 教育費附加 ） F. 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條 A、 B項規(guī)定計算的金額之和 ， 加計２０ ％ 的扣除 。 序 號 項 目 計 算 基 礎(chǔ) 1 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入 詳見銷售收入表 2 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 扣除項目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開發(fā)成本 開發(fā)費用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財政部規(guī)定的其他扣除項目 ++++ 地價款與相關(guān)手續(xù)費 土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等 管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中闡述） 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、印花稅 （土地使用權(quán)金額 +開發(fā)成本） 20% 3 增值額 (1) (2) 4 增值率 (3)247。 土地增值稅 =增值額 稅率 扣除項目金額 速算扣除率 =10800 40%19200 5%=3360萬元。 所得稅稅額 =應納稅所得額 33% 應納稅所得額 =收入總額 準予扣除項目金額 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制 輔助性報表的編制 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價報表分為 基本報表 和 輔助報表 兩大類，其中，基本報表共有 6張，而輔助報表共有 15張（具體到每個項目時，報表數(shù)量可能會有些變化）。一般來講，房地產(chǎn)項目資金籌措的來源主要有三個，一是自有資金（資本金）的籌措；二是項目預租收入（可作為滾動開發(fā)投入）；三是金融機構(gòu)的借貸資金。 （ 1）全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 不考慮投資資金的來源，以全部投資作為計算的基礎(chǔ)，其目的是考察整個項目投資的盈利能力，為各個可能的投資方案 (不論其資金來源及利息多少 )進行比較，建立共同的基礎(chǔ)。 表 5－ 18 資本金投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序 號 項 目 合 計 1 2 3 ? n 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其它收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流