【正文】 20/01/18 。 ?平? 即價(jià)格低開(kāi)高走，平穩(wěn)提升； 做物業(yè)形象，用物業(yè)形象的確立帶動(dòng)銷(xiāo)售量的提升； 瑞爾特地產(chǎn)公司代理銷(xiāo)售?華龍國(guó)際大廈?，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手?大造聲勢(shì)?，營(yíng)造新的市場(chǎng)熱點(diǎn)和?靈活造 市?帶動(dòng)物業(yè)的銷(xiāo)售； 品牌先導(dǎo)，銷(xiāo)售跟進(jìn)； 客戶服務(wù)是本項(xiàng)目推廣的靈魂，是一切訴求和延展的原點(diǎn)，全部推廣活動(dòng)的支點(diǎn)和所有賣(mài)點(diǎn)的邏輯起點(diǎn)，因此務(wù)求認(rèn)認(rèn)真真、實(shí)實(shí)在在。 第四部分、瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)公司可提供的服務(wù) ㈠ .前期策劃 a) 總體市場(chǎng)背景分析 b) 區(qū)域市場(chǎng)綜述 (存量及供應(yīng)量 ) c) 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的研究分析 ,有針對(duì)性的對(duì)比分析 d) 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力 ,消費(fèi)群體分析 e) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣判斷及價(jià)值量化分析 f) 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和核心價(jià)格確定 ㈡ .銷(xiāo)售籌備 a) 本項(xiàng)目形象定位及包裝 b) 本項(xiàng)目的客戶定位 c) 目 標(biāo)客戶心態(tài)分析 d) 價(jià)目表及付款方式制定 (單位參數(shù)及樓層系數(shù)的確定 ) e) 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的確定和修正 f) 銷(xiāo)售節(jié)奏安排和修正 g) 廣告推廣及媒體組合策略和監(jiān)控 h) 銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算及銷(xiāo)售的過(guò)程的控制 i) 特別情況建議與策略 ㈢ .包裝策劃 a) 工地形象包括圍板、導(dǎo)示牌、彩旗、綠化等設(shè)計(jì)、制作與布置 b) 售樓處的規(guī)劃設(shè)計(jì)與裝修 c) 售樓書(shū)等宣傳資料的設(shè)計(jì)、印刷、展板制作等 d) 報(bào)紙廣告方案及宣傳文章撰寫(xiě) e) 其他廣告媒體選擇 ㈣ .銷(xiāo)售組織實(shí)施 a) 開(kāi)盤(pán)前文件準(zhǔn)備 (如樓盤(pán) 200 問(wèn) ) b) 銷(xiāo)售人員項(xiàng)目培訓(xùn) c) 開(kāi)盤(pán)禮 儀策劃與實(shí)施 d) 銷(xiāo)售過(guò)程中的信息總結(jié)、分析與反饋 e) 銷(xiāo)售策略建議 ㈤ .物業(yè)管理建議 a) 物業(yè)管理者落實(shí) b) 物業(yè)管理費(fèi)用計(jì)劃 c) 社區(qū)服務(wù)計(jì)劃 d) 其他（如裝修、環(huán)境設(shè)計(jì)等） ㈥ .協(xié)助辦理項(xiàng)目 a) 辦理預(yù)售許可證 b) 銀行按揭事項(xiàng) c) 樓宇開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程中相關(guān)手續(xù)的辦理 （七）、瑞爾特代理?華龍國(guó)際大廈?銷(xiāo)售之優(yōu)勢(shì) 瑞爾特公司將利用自己主辦的?瑞爾特房地產(chǎn)?地產(chǎn)專(zhuān)刊的封面和封內(nèi)頁(yè)進(jìn)行?華龍國(guó)際大廈?的專(zhuān)欄宣傳推廣，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行分發(fā)。 內(nèi)容包括： 1． 營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售隊(duì)伍的構(gòu)建 以科學(xué)的人 力資源標(biāo)準(zhǔn)和程序選定合格人員； 協(xié)助設(shè)計(jì)科學(xué)合理的工作目標(biāo)，職責(zé)，薪酬計(jì)劃； 2． 專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍培訓(xùn) 其中包括：銷(xiāo)售隊(duì)伍的角色培訓(xùn) 銷(xiāo)售人員的基本素質(zhì)培訓(xùn) 銷(xiāo)售人員儀容儀表和行為培訓(xùn) 銷(xiāo)售服務(wù)規(guī)范培訓(xùn) 銷(xiāo)售流程培訓(xùn) 銷(xiāo)售技巧培訓(xùn) 房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn) 3． 培訓(xùn)形式 A． 專(zhuān)題講座 B． 模擬試題 C． 角色和實(shí)戰(zhàn)模擬 D． 現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和總結(jié)提升 E． 定期顧問(wèn)報(bào)告和備忘 八．項(xiàng)目正式發(fā)售前工作安排及現(xiàn)場(chǎng)包裝建議（見(jiàn)下表） 時(shí)間 準(zhǔn) 備 工 作 項(xiàng) 目 2003年2月① 確定銷(xiāo)售代理公司； ② 確定代理商提供的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案； ③ 現(xiàn)場(chǎng)廣告及包裝營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)氣氛； ④ 依據(jù)營(yíng)銷(xiāo)方案及市場(chǎng)實(shí)際，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)方 18日以前 （第一階段） 案； ⑤ 媒體對(duì)項(xiàng)目的形象及知名度的宣傳及報(bào)道； ⑥ 成立銷(xiāo)售班子及售樓人員的組建。 通過(guò)對(duì)南昌幾乎所有的樓盤(pán)調(diào)研之后，我們發(fā)現(xiàn)：絕大多數(shù)，八成以上的項(xiàng)目銷(xiāo) 售人員結(jié)構(gòu)，組成，能力和素質(zhì)不過(guò)關(guān)，專(zhuān)業(yè)技能不達(dá)標(biāo)。各房地產(chǎn)發(fā)展商都征相完善自己的實(shí)力，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的建設(shè)，提高營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的戰(zhàn)斗能力。 （ 4）新聞媒體宣傳 依據(jù)工程進(jìn)度，銷(xiāo)售進(jìn)度以及物業(yè)特點(diǎn)，利用電視報(bào)刊、廣播等新聞媒體，進(jìn)行報(bào)導(dǎo)激發(fā)消費(fèi)熱 情和擴(kuò)大市場(chǎng)影響。項(xiàng)目整體的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用約為 總銷(xiāo)售額的23%，即 318477萬(wàn)元。當(dāng)然，這個(gè)時(shí)間還要受一些工程條件的影響，如樣板房、工程進(jìn)度等。顯然，上述的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，是我們給予客戶最實(shí)在的利益。怎樣才能滿足他們的成就感呢？只有通過(guò)極具新穎時(shí)尚的室內(nèi) 建筑語(yǔ)言和室外景觀設(shè)計(jì)、個(gè)性張揚(yáng)而內(nèi)斂的廣告宣傳、蘊(yùn)含品質(zhì)和文化氛圍的現(xiàn)場(chǎng)包裝、人性化的營(yíng)銷(xiāo)方式來(lái)滿足目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)心理。因此，?華龍國(guó)際大廈?的個(gè)性化必須在營(yíng)銷(xiāo)主題、營(yíng)銷(xiāo)方式、現(xiàn)場(chǎng)包裝和廣告宣傳等具體的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)得到充分體現(xiàn)。 4． 表達(dá)手段 商業(yè)形象廣告，商業(yè)廣告，新聞宣傳報(bào)道、炒作。為冷暖搭配的色系。 另外，從如何提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的角度考慮，其價(jià)格定位又必須充分考慮周邊物業(yè)的價(jià)格水平和品牌效應(yīng)，因此，建議發(fā)展商在項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位上走低開(kāi)高走的戰(zhàn)略，實(shí)收平均價(jià)定位在與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相近的區(qū)間，不能有太大偏離。 d) 付清總樓款后，簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同。 價(jià)格： (1).商業(yè)部分： 1 樓： 3000035000 元 /平米 2 樓： 2000025000 元 /平米 3 樓： 1000015000 元 /平米 4 樓： 800010000 元 /平米 (2).寫(xiě)字樓部分： A. 起價(jià) :3500 元 /平米， 均價(jià) :4250 元 /平米； ： 613 層，每高一層單價(jià)加 40元 /平米 1425 層，每高一層單價(jià)加 50 元 /平米 2630 層，每高一層單價(jià)加 100 元 /平 米 （均價(jià)）： 8 樓： 3688 元 /平米 18 樓： 4188 元 /平米 28 樓： 4888 元 /平米 30 樓： 4988 元 /平米 ： 每層分四個(gè)等次，在均價(jià)的基礎(chǔ)上做出適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)還暗示祝愿人們?cè)诖碎_(kāi)啟全新美好的事業(yè)前景。? 主題含義： 商務(wù)新空間 — 是對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的概括和提煉。 二．項(xiàng)目形象定位及推廣主題 形象定位 ： 高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比、成熟理想的公寓寫(xiě)字樓 高品質(zhì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的超 前、合理性；產(chǎn)品施工質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)性；產(chǎn)品新 材料、新技術(shù)運(yùn)用的科學(xué)性；人性化物業(yè)管理的親和性。對(duì)市場(chǎng)有敏銳的洞察力，有商業(yè)頭腦和把握時(shí)機(jī)的自信。 客戶關(guān)注：地段、環(huán)境、 良好的物業(yè)管理。 隨著南昌市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，人口逐步增加，市容市貌有了較大改善。 2）項(xiàng)目周邊建筑略顯雜亂，對(duì)物業(yè)形象有一定 影響。 6）發(fā)展商的品牌和實(shí)力