【正文】 告是嚴(yán)格保密的。 74 深圳豪宅發(fā)展歷程： 觀瀾 梅林關(guān)口 東部 香蜜湖 華僑城 后海 蛇口 銀湖 蓮塘尾 南硅谷 改革開(kāi)放三十年，深圳的豪宅歷經(jīng)多個(gè)階段，已經(jīng)形成了 “銀湖、香蜜湖、華僑城、梅林關(guān)口” 等 城市 +內(nèi)湖資源 的主流豪宅區(qū)，和 “東部、南硅谷、后海、蛇口” 等 濱海資源 的主流豪宅區(qū)。 76 本項(xiàng)目 豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 價(jià)值梳理： 服務(wù) 地段 資源 產(chǎn)品 城市中軸最大規(guī)模原生態(tài)濱湖居住區(qū) 區(qū)域內(nèi)唯一零距離親近水資源的豪宅社區(qū) 國(guó)際影響力的休閑之都 國(guó)際影響力的文化之都 提供尊貴、安全、便利的專(zhuān)屬禮賓司服務(wù) 首席專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)打造人性化社區(qū) 純法式風(fēng)格打造的大規(guī)?！叭兔芏仁麉^(qū)” “五重”園林景觀設(shè)計(jì)，貴族符號(hào) 深圳新中心的后花園，新興富人區(qū) 精細(xì)化全石材立面，重金打造公共空間 最前沿、科技的配備，如直飲水等 4000元 /平米高標(biāo)準(zhǔn)定制化精裝修 明星團(tuán)隊(duì)全程把控，保證工藝與質(zhì)量 頂級(jí)餐飲、休閑配套配置 2023，產(chǎn)品力豪宅領(lǐng)導(dǎo)者！ 市場(chǎng)刺破點(diǎn) 市場(chǎng)基礎(chǔ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廊橋郡 營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施 看世聯(lián)如何做豪宅？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84 怡然自得的文化氣息 著稱(chēng)于世的浪漫風(fēng)情 ?浪漫情調(diào)彌漫在大街小巷的咖啡館、餐館里以及各式各樣的品牌店里。 85 擁有數(shù)量眾多的世界頂級(jí)奢侈品牌， 引領(lǐng)著潮流，享受著宮廷貴族般的體驗(yàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科系 —— 建筑文化 華潤(rùn) —— 城市文化 ?通過(guò)頂級(jí)城市地段的 綜合體運(yùn)營(yíng) 打造 城市頂級(jí)地標(biāo) 。 89 浪漫體驗(yàn)之 —— 湖 親水體驗(yàn)： 浪漫情調(diào)的包裝 +天鵝棲息的湖面 清澈見(jiàn)底的水質(zhì)、湖岸區(qū)鮮花營(yíng)造浪漫氛圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 菲力普 (King LouisPhilippe) 是昆庭 (Christofle) 第一位負(fù)有聲望的客人。 93 經(jīng)典案例：湯臣一品 Versace Home at Tomson Riviera —— 亞洲首個(gè)全實(shí)景范思哲品牌樣板房 面積： 900平米； 造價(jià)： 2500萬(wàn) 浪漫體驗(yàn)之 —— 樣板房 奢侈品主題樣板房： 頂級(jí)奢侈品展場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 會(huì)所模型 算價(jià)區(qū) 項(xiàng)目沙盤(pán) 出口 入口 項(xiàng)目規(guī)劃沙盤(pán) 影音室 都市生活廣告 區(qū)域沙盤(pán) （交通、發(fā)展前景） 樣板房 影音室 亮點(diǎn)介紹 企業(yè)品牌 展示館 影 音 室 VIP洽 談區(qū) 文化體驗(yàn) /休息等待區(qū) 文化體驗(yàn) /休息等待區(qū) 企業(yè)品牌展示館 影音室 模型講解區(qū) 材料展示區(qū) VIP洽談區(qū) 客戶(hù)體驗(yàn)區(qū) +休息緩沖區(qū) 同時(shí)間區(qū)域內(nèi)僅 1批客戶(hù) 設(shè)臵卡座，保障私密 活動(dòng)區(qū) 模型 展示區(qū) 各區(qū)域相互獨(dú)立，最大限度保障私密性和專(zhuān)屬性。 100 對(duì)于客戶(hù)： 發(fā)自?xún)?nèi)心的崇拜與尊敬，講誠(chéng)信，不折騰，不逼定，贊嘆決策！ 客戶(hù)選房： 認(rèn)籌直接鎖定房號(hào)，不排隊(duì)，不抽簽； 客戶(hù)成交： 贊嘆客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)決策，恭喜客戶(hù)； 客戶(hù)交談： 透徹專(zhuān)業(yè)講解 +認(rèn)真傾聽(tīng)客戶(hù)的意見(jiàn)； 邀約客戶(hù)： 逢大事件進(jìn)行預(yù)約，平時(shí)盡量少“折騰”； 高貴體驗(yàn)之 —— 銷(xiāo)售安排 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政府的決心大、措施具體、行動(dòng)快，力度大、決不能忽視調(diào)控對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響 我有決心，本屆政府仸期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。 交通銀行：可承受房?jī)r(jià)下跌30%。 109 基本面分析 —— ?政策環(huán)境 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ?目標(biāo)客戶(hù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 112 直面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn) —— 總建面 21萬(wàn) 熙龍山 曦城 觀園 品 牌 地 段 資 源 物業(yè)類(lèi)型 產(chǎn)品打造 鴻榮源 招商 /華僑城 招商 龍坂“中央別墅區(qū)” 尖崗山純別墅區(qū) 觀瀾“橫坑水庫(kù)區(qū)” 山體資源 山水資源 近水庫(kù)資源 別墅 +高層 純別墅 別墅 +高層 主流打造 主流打造 主流打造 本項(xiàng)目 金地 親水庫(kù)資源 別墅 +多層 重金打造 觀瀾“橫坑水庫(kù)區(qū)” 懿花園 規(guī) 模 觀瀾“橫坑水庫(kù)區(qū)” 近水庫(kù)資源 別墅 +高層 主流打造 和記黃埔 總建面 15萬(wàn) 總建面 22萬(wàn) 總建面 100萬(wàn) 總建面 11萬(wàn) 1 2 2 2 3 1 4 4 3 3 2 2 1 1 1 1 1 2 1 2 3 3 3 2 4 4 3 3 3 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 111 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分級(jí) —— 直面競(jìng)爭(zhēng)： ①熙龍山；②曦城 4期；③招商觀園；④和黃懿花園 （區(qū)域相近，產(chǎn)品類(lèi)型相似，入市時(shí)間相近） 干擾競(jìng)爭(zhēng)： ①關(guān)內(nèi)及龍坂片區(qū)其他豪宅項(xiàng)目（合正、水榭春天、龍岸、后海、蓮塘尾等項(xiàng)目） ②遠(yuǎn)郊資源別墅項(xiàng)目（棠樾等） ③區(qū)域內(nèi)的尾盤(pán)項(xiàng)目（水榭山、龍岸、十二橡樹(shù)等） （干擾競(jìng)爭(zhēng)存在區(qū)域相差遠(yuǎn)、價(jià)值認(rèn)知相差較大、或者存量少等情況，僅僅對(duì)其自身區(qū)域及市場(chǎng)趨勢(shì)產(chǎn)生影響，對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)成直面威脅。 108 世聯(lián)研究認(rèn)為， 2023年乃至隨后 12年市場(chǎng)的走勢(shì)，由中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的復(fù)雜環(huán)境、 GDP、房?jī)r(jià)的走勢(shì)、政策的波段調(diào)控以及市場(chǎng)自身的力量等多因素決定。 兩會(huì) 中央政府：新國(guó)十條、地方政府問(wèn)責(zé)制 地方政府：比中央政府還嚴(yán)厲的細(xì)則 政策 民生銀行：可承受房?jī)r(jià)下跌40%。 102 前提： 金地廊橋郡入市時(shí)將面臨怎樣的環(huán)境？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 ?魔鬼手冊(cè)中所包含的話述： 《迎賓禮儀規(guī)范和統(tǒng)一話述》《法國(guó)文化講解話述》《金地企業(yè)長(zhǎng)廊講解話述》《區(qū)域價(jià)值講解話述》《項(xiàng)目基本價(jià)值講解話述》《項(xiàng)目產(chǎn)品力打造講解話述》 《影視廳統(tǒng)一話述 》《樓體模型整體講解話述》《外立面講解話述》《小區(qū)規(guī)劃講解話述》《園林會(huì)所講解話述》《精裝修講解話述》《公共空間講解話述》《戶(hù)型講解話述》 瘋狂話術(shù)： 與其給客戶(hù)洗腦，不如先給自己洗腦！只有先感動(dòng)自己，才能感動(dòng)客戶(hù)！ 別墅銷(xiāo)售魔鬼手冊(cè) 復(fù)式銷(xiāo)售魔鬼手冊(cè) 多層銷(xiāo)售魔鬼手冊(cè) 成冊(cè)出品，銷(xiāo)售人員強(qiáng)制性記憶。 現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約分流，從 “一對(duì)一” 到 “多對(duì)一” 服務(wù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 95 浪漫體驗(yàn)之 —— 影音體驗(yàn) 視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)體驗(yàn)： 煽情的法國(guó)浪漫意境 立體環(huán)幕影音效果，浪漫的法國(guó)文化 +項(xiàng)目的打造理念。此后，昆庭 (Christofle) 就被喻為“皇室御用供應(yīng)商”。 91 浪漫體驗(yàn)之 —— 吧臺(tái)器皿 頂級(jí)奢侈品用具： 奢侈品浪漫體驗(yàn) 法國(guó)昆庭（ Christofle）銀器 范思哲（ Vesace） 全套瓷器 + 品牌建議： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “美輪美奐的場(chǎng)景” + “實(shí)實(shí)在在的體驗(yàn)” 導(dǎo)向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廊橋郡 體驗(yàn)點(diǎn)： 浪漫的場(chǎng)景 + 高貴的服務(wù) 金地 ?法國(guó)的宗教氣氛，法國(guó)的繪畫(huà)、雕塑、音樂(lè)和建筑，法國(guó)的哲學(xué)、文學(xué)和美學(xué)，法國(guó)的葡萄酒、香水和時(shí)裝，法國(guó)的“自由、平等、博愛(ài)”以及敢于創(chuàng)新的精神，無(wú)一不是它豐富而充滿魅力的文化之組成部分。 83 金地 廊橋郡 橋，道出了項(xiàng)目的位置； 橋，蘊(yùn)含了浪漫的情調(diào)； 橋，凸顯了項(xiàng)目的資源； 橋，背后有著眾多感人的小故事 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 75 區(qū)域定義： 觀瀾，深圳下一個(gè)富人區(qū)！ “觀瀾” 橫坑水 庫(kù)片區(qū) 以具有國(guó)際化影響力的名字“觀瀾”命名橫坑水庫(kù)片區(qū)，彰顯非凡氣勢(shì)，國(guó)際化氣息濃郁。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 福田中心區(qū) 龍華 坂田 ?建設(shè)山水交融，傳統(tǒng)與現(xiàn)代文化有機(jī)結(jié)合的 生態(tài)、文化新區(qū) 發(fā)展目標(biāo) ?以商貿(mào)、行政、文化、教育和 居住 為主的觀瀾綜合服務(wù)中心區(qū)。 68 全國(guó)視角： 觀瀾 =國(guó)際影響力的文化之都 打造時(shí)尚休閑和藝術(shù)體驗(yàn)功能的開(kāi)放型版畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地，兩年一屆的國(guó)際版畫(huà)雙年展使觀瀾國(guó)際影響力日益提升 觀瀾瓷谷將陶瓷文化、人才、產(chǎn)業(yè)三者合一，打造世界級(jí)的陶瓷品牌總部基地。 66 本項(xiàng)目 豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn) —— 地段： 10個(gè)世界錦標(biāo)級(jí)球場(chǎng)， 世界第一大的規(guī)模 。 提供私人管家定制服務(wù)咨詢(xún)，即時(shí)溝通業(yè)主對(duì)物管的升級(jí)需求。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如果有自己的菜園，就沖著這一點(diǎn)就很讓人心動(dòng)！” 深訪客戶(hù)語(yǔ)錄 2： “不是經(jīng)常在家吃飯，但周末會(huì)在家吃，有朋友來(lái)了，要加幾個(gè)菜，買(mǎi)菜一定要很方便！如果賣(mài)的都是嚴(yán)格質(zhì)檢的蔬菜，會(huì)讓人特別安心！” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理 ( 1 )物業(yè)部 ( 3 8 ) 車(chē)場(chǎng) ( 7 ) 住宅部 ( 6 2 ) 發(fā)展部辦公室 ( 7 ) 工部組 ( 1 2 ) 行動(dòng)組 ( 7 ) 行動(dòng)組 ( 1 2 )物業(yè)主任 ( 4 )高經(jīng)文員 ( 2 )辦公室助理 ( 1 )工程服務(wù)助理經(jīng)理 ( 1 )高級(jí)客戶(hù)服務(wù)主任 客戶(hù)服務(wù)主任行動(dòng)組 ( 7 )客戶(hù)服務(wù)助理 ( 7 )行動(dòng)組 ( 1 5 ) 行動(dòng)組 ( 2 1 )客戶(hù)服務(wù)助理 ( 1 5 ) 首席禮賓司 ( 1 )高組禮賓員 ( 3 )高級(jí)工程主任 ( 1 )工程主任 (高級(jí)技工 ( 1 )技工 (8客戶(hù)服務(wù)主任助理客戶(hù)服務(wù)主任高級(jí)客戶(hù)服務(wù)助理形象崗 ( 3 )會(huì)所 ( 2 6 )會(huì)所經(jīng)理 ( 1 )助理會(huì)所主任 ( 1 )高級(jí)文員 ( 1 )會(huì)所主任 ( 1 )會(huì)所助理 ( 6 ) 主廚 ( 1 ) 領(lǐng)班 ( 1 )救生員 ( 6 ) 廚師 ( 4 )幫廚 ( 1 )禮賓員 ( 1 7 )服務(wù)員 ( 3 )物業(yè)經(jīng)理物業(yè)部 車(chē)場(chǎng) 住宅部 發(fā)展部辦公室 工部組 行動(dòng)組 行動(dòng)組物業(yè)主任高經(jīng)文員辦公室助理工程服務(wù)助理經(jīng)理 高級(jí)客戶(hù)服務(wù)主任 客戶(hù)服務(wù)主任行動(dòng)組客戶(hù)服務(wù)助理行動(dòng)組 行動(dòng)組客戶(hù)服務(wù)助理 首席禮賓司高組禮賓員高級(jí)工程主任工程主任高級(jí)技工技工客戶(hù)服務(wù)主任助理客戶(hù)服務(wù)主任高級(jí)客戶(hù)服務(wù)助理形象崗會(huì)所會(huì)所經(jīng)理助理會(huì)所主任高級(jí)文員會(huì)所主任會(huì)所助理 主廚 領(lǐng)班救生員 廚師幫廚禮賓員服務(wù)員總?cè)藬?shù)： 13 9 人多層級(jí)禮賓人員設(shè)置，提供 24小時(shí)工作、生活、游玩等全方位體貼服務(wù) 組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理 (1 )物業(yè)部 (3 8 ) 車(chē)場(chǎng) (7 ) 住宅部 (6 2 ) 發(fā)展部辦公室 (7 ) 工部組 (1 2 ) 行動(dòng)組 (7 ) 行動(dòng)組 (1 2 )物業(yè)主任 (4 )高經(jīng)文員 (2 )辦公室助理 (1 )工程服務(wù)助理經(jīng)理 (1 )高級(jí)客戶(hù)服務(wù)主任 客戶(hù)服務(wù)主任行動(dòng)組 (7 )客戶(hù)服務(wù)助理 (7 )行動(dòng)組 (1 5 ) 行動(dòng)組 (2 1 )客戶(hù)服務(wù)助理 (1 5 )首席禮賓司 (1 )高組禮賓員 (3 )高級(jí)工程主任 (1 )工程主任 (高級(jí)技工 (1 )技工 (8客戶(hù)服務(wù)主任助理客戶(hù)服務(wù)主任高級(jí)客戶(hù)服務(wù)助理形象崗 (3 )會(huì)所 (2 6 )會(huì)所經(jīng)理 (1 )助理會(huì)所主任 (1 )高級(jí)文員 (1 )會(huì)所主任 (1 )會(huì)所助理 (6 ) 主廚 (1 ) 領(lǐng)班 (1 )救生員 (6 ) 廚師 (4 )幫廚 (1 )禮賓員 (1 7 )服務(wù)員 (3 )物業(yè)經(jīng)理物業(yè)部 車(chē)場(chǎng) 住宅部 發(fā)展部辦公室 工部組 行動(dòng)組 行動(dòng)組物業(yè)主任高經(jīng)文員辦公室助理工程服務(wù)助理經(jīng)理 高級(jí)客戶(hù)服務(wù)主任 客戶(hù)服務(wù)主任行動(dòng)組客戶(hù)服務(wù)助理行動(dòng)組 行動(dòng)組客戶(hù)服務(wù)助理 首席禮賓司高組禮賓員高級(jí)工程主任工程主任高級(jí)技工技工客戶(hù)服務(wù)主任助理客戶(hù)服務(wù)主任高級(jí)客戶(hù)服務(wù)助理形象崗會(huì)所會(huì)所經(jīng)理助理會(huì)所主任高級(jí)文員會(huì)所主任會(huì)所助理 主廚 領(lǐng)班救生員 廚師幫廚禮賓員服務(wù)員總?cè)藬?shù)： 13 9人物管人員中專(zhuān)門(mén)設(shè)立了一個(gè)包含 21人的禮賓團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)門(mén)為業(yè)主提供禮賓服務(wù) 無(wú)公害超市： OLE是華潤(rùn)旗下的高端商業(yè)模式，入駐社區(qū)為社區(qū)提供綠色商業(yè)服務(wù)； OLE所有果蔬均為高品質(zhì)無(wú)公害產(chǎn)品，有機(jī)蔬菜、水果將是OLE的標(biāo)準(zhǔn)配置。墻面不要那么單調(diào)，畫(huà)一些有品味的藝術(shù)壁畫(huà)，感覺(jué)會(huì)很不一樣最好有能體現(xiàn)社區(qū)檔次的不一樣的地方。 建議： 增強(qiáng)庭院精裝修的可選擇性，制定多個(gè)精裝修套餐供客戶(hù)選擇，并附帶相應(yīng)的服務(wù)。 ?1 億 3 千萬(wàn)元強(qiáng)勢(shì)打造葡萄園園林美