【正文】 0000 平米 216。 分類：商務(wù)大廈 , 辦公大廈 , 寫字樓 , 216。 售價(jià)： （元 /平米） 216。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹凱威大廈216。 租售現(xiàn)狀：只租不售（已滿租）216。 建筑面積 ： 22599 平米 216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。 物業(yè)費(fèi)： 包含在租金內(nèi)216。 地址：朝陽(yáng)門外大街乙 12號(hào)院 1號(hào)216。 租金： 4 （元 /平米 .天）（老昆泰） 9（元 /平米 .天）（新昆泰）216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 售價(jià)： 30000（元 /平米） 216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 售價(jià)： 30000（元 /平米） 216。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹豐聯(lián)廣場(chǎng)216。 租售現(xiàn)狀：在租216。 建筑面積 ： 113000 平米 216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。 物業(yè)費(fèi)： 包含在租金內(nèi)216。 地址：朝陽(yáng)朝外大街豐聯(lián)廣場(chǎng)南側(cè)100米216。 租金： 57（元 /平米 .天）216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 售價(jià)： 30000左右（元 /平米） 216。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 4500 平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹北京 INN 216。 租售現(xiàn)狀：售完216。 建筑面積 ： 28000平米 216。地段尋址：繁華的商業(yè)中心216。開(kāi)發(fā)模式：為純粹辦公而建寫字樓的開(kāi)發(fā)模式 回歸到本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)來(lái)看，本區(qū)域獨(dú)特的商業(yè)模式，將促使具有特定功能的新型高檔寫字樓必然取代傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)。n渠道不暢，反應(yīng)速度慢n交易成本高，單位利潤(rùn)高n信用中介缺乏n貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)高86區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)帶給寫字樓項(xiàng)目的影響n雅寶路市場(chǎng)是 “ 蝴蝶形 ” 結(jié)構(gòu)形式的行業(yè)市場(chǎng)，造成買方和賣方兩者都是高度分散的區(qū)域特點(diǎn)，給寫字樓的出租出售帶來(lái)影響。87本項(xiàng)目寫字樓部分的定位思考n 本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)缺乏細(xì)分。n投資戶及部分國(guó)企性質(zhì)下屬公司的投資行為將是一股不能小視的力量 94目標(biāo)客群的需求 綜上表得出本區(qū)域購(gòu)買人群對(duì)物業(yè)的需求：n 區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶 ：在戶型面積、性價(jià)比以及可以擁有大戶室類型產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)關(guān)注度相對(duì)較高。n邊緣客戶群 ：區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口的中小型企業(yè)及二次購(gòu)置大戶室的大中型企業(yè)。適用于人流較大的空間使用，其表面質(zhì)感光亮高貴，天然紋理自然大氣。公共部分精裝建議101精裝修示意公共空間示意圖102電梯間示意圖精裝修示意103電梯間示意圖精裝修示意104公共走廊示意圖精裝修示意105大堂示意圖精裝修示意106大堂示意圖精裝修示意107大堂示意圖精裝修示意108 市場(chǎng)上對(duì)于智能化辦公的打造已經(jīng)相當(dāng)成熟，本項(xiàng)目在智能化配置方面要想有所創(chuàng)新或突破是有一定的難度的，而且本項(xiàng)目所正對(duì)的客群也不需要我們刻意的在這方面做太突出的設(shè)置。滿足辦公人員基本生活需求等設(shè)施。n由于整個(gè)東部地區(qū)商務(wù)氛圍濃厚，周邊配套完善，特別是雅寶路區(qū)域，各項(xiàng)目自身的配套設(shè)施規(guī)模普遍不大，周邊成熟而完善商務(wù)配套設(shè)施則成為其最大的補(bǔ)充。n 目前本項(xiàng)目周邊在售商業(yè)項(xiàng)目較少，但市場(chǎng)還未飽和，以 SOHO中國(guó)項(xiàng)目為例，銀河 SOHO目前商業(yè)在售，朝陽(yáng)門 SOHO商鋪正在招商，但是由于地理位置原因，這兩個(gè)項(xiàng)目與雅寶路隔二環(huán)相望，較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法形成規(guī)模性商業(yè)氛圍。作為區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性建筑，產(chǎn)品前期定位會(huì)比朝陽(yáng)門 SOHO稍高一些。123二、區(qū)域商業(yè)案例分析124本區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析商業(yè)個(gè)案 ——萬(wàn)邦科貿(mào)大廈項(xiàng)目規(guī)模： 總建面 50萬(wàn)㎡開(kāi)盤時(shí)間： 2023年電梯 : 富士達(dá)電梯空調(diào)： 中央空調(diào)項(xiàng)目位置： 朝陽(yáng) 區(qū)外交部南街 10號(hào)租金：一 層約 800元 /平米 /月二十 層約 400元 /平米 /月業(yè)態(tài)：120層 全 為 小型商 業(yè) ， 經(jīng)驗(yàn) 皮草 為 主， 夾雜 少量服裝、美甲等其他綜述：作為雅寶路商圈老牌皮草商業(yè)項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)形式較為單一，且項(xiàng)目?jī)?nèi)部沒(méi)有扶梯，典型俄貿(mào)易形式。128商業(yè)個(gè)案分析 —雅寶大廈項(xiàng)目規(guī)模： 10000平方米物業(yè)類別： 寫字樓、商鋪出租價(jià)格： 一層 380/月 /平米， 27層 209/月 /平米項(xiàng)目位置： 雅寶路 6號(hào)業(yè)態(tài)： 服裝、鞋帽綜述：雅寶路上老牌服裝鞋帽商場(chǎng)， 17層主營(yíng)服裝鞋帽，未見(jiàn)到其他形式業(yè)態(tài)。134四、商業(yè)形象定位135商業(yè)形象定位自身?xiàng)l件：? 區(qū)位：東二環(huán)，城中央? 區(qū)域：大紅門商圈雅寶路對(duì)俄貿(mào)易集散地，直線距離雅寶路僅 280米? 規(guī)模： 16層， 4萬(wàn)平米? 配套：每層 6部扶梯、 13部直梯? 自身利好：公寓項(xiàng)目居住的大多為俄國(guó)來(lái)本地采購(gòu)商品的商戶我們是中高檔商業(yè)中心雅寶路從此又多了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)力核心136商業(yè)業(yè)態(tài)定位百貨批零、玉石：? 我們做為雅寶路中高檔商業(yè)中心，要摒棄檔次偏低的零售百貨。140五、商業(yè)價(jià)格定位141142選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及參數(shù)n 項(xiàng)目選擇 朝陽(yáng)門 SOHO三期、優(yōu)唐 UTOWNn 比較方面 地段價(jià)值：土地價(jià)值（ 35％） 商業(yè)價(jià)值：商業(yè)前景（ 30％） 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、層高（ 1５％） 配備設(shè)施：硬件配套、軟件配套（ 20%）143商業(yè)項(xiàng)目租價(jià)項(xiàng)目名稱 地段價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 建筑品質(zhì) 配套設(shè)施 關(guān)聯(lián)系數(shù) 當(dāng)前價(jià)格（元 /㎡ /月）比較項(xiàng)權(quán)重 35% 30% 15% 20%萬(wàn)邦 1 15% 400天雅 1 1 1 1 50% 700朝外 MEN 1 1 1 10% 200雅寶 1 1 25% 300本案 1 1 1 1 100% ｘ■ X=340*+700*+195*+*= /平米 /月 由于項(xiàng)目所處具有特殊商業(yè)價(jià)值地段，可根據(jù)具體樓層制定不同的租金價(jià)格， 租金價(jià)浮動(dòng)可達(dá)（ +） 50100%。注：此價(jià)格為項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格或按線性回歸增長(zhǎng)率計(jì)算得出的個(gè)案價(jià)格145結(jié)語(yǔ)項(xiàng)目目前出售市值大約 ，雅寶路區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)以及貿(mào)易市場(chǎng)平穩(wěn)走高，長(zhǎng)期看好，這對(duì)我們項(xiàng)目入市提供了先天的后勤保障，讓我們項(xiàng)目再面世必然更加風(fēng)華正茂。根據(jù)競(jìng)品項(xiàng)目商業(yè)一層的售價(jià)考慮，本項(xiàng)目商業(yè)一層售價(jià)能突破 100000元 /平米。服裝、鞋帽：? 雅寶路大多商業(yè)項(xiàng)目都經(jīng)營(yíng)服裝及鞋帽類商品，我們順應(yīng)市場(chǎng)格局? 隨著中俄貿(mào)易額的增加，服裝鞋帽類產(chǎn)品同樣會(huì)有一定的機(jī)會(huì)餐飲、娛樂(lè)、高端百貨：? 本區(qū)域餐飲、娛樂(lè)業(yè)主要集中在豐聯(lián)廣場(chǎng)、優(yōu)唐 UTOWN等周邊。130三、市場(chǎng)需求及客群分析131區(qū)域客群總體描述n 一部分對(duì)雅寶路區(qū)域認(rèn)可的客群n 長(zhǎng)期從事商業(yè)投資的客群n 長(zhǎng)期從事對(duì)俄貿(mào)易的客群n 區(qū)域內(nèi)需要擴(kuò)充經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商家132本案客群定位理由：n 本案特色的區(qū)域價(jià)值n 區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)充以及商業(yè)投資客必然會(huì)成為本案的主力客群n 租賃型客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)房型客戶 .n 區(qū)域價(jià)值繼續(xù)升溫，吸引其他地區(qū)商業(yè)投資本案客群分析133目標(biāo)客群的比重 共性：? 看重區(qū)域價(jià)值? 注重投資回報(bào)? 了解區(qū)域行業(yè)差異性：? 自購(gòu)商戶更看重項(xiàng)目位置與雅寶路商圈的關(guān)系，便于將老客戶帶過(guò)來(lái)。126商業(yè)個(gè)案分析 —朝外 MEN項(xiàng)目規(guī)模： 開(kāi)盤時(shí)間： 2023年 7月 26日物業(yè)費(fèi)： 6元 /平米 /月出租價(jià)格： /月 /平米項(xiàng)目位置： 朝陽(yáng)區(qū)朝外大街 26號(hào)業(yè)態(tài)： 地下一層至地上三層以經(jīng)營(yíng)服裝為主綜述：作為小型商業(yè)形式，與本案有相近之處，朝外 MEN3層以上為住宅，共計(jì)166戶，地下一層至三層為商業(yè)形式，以經(jīng)營(yíng)服裝為主，購(gòu)物環(huán)境較為舒適。121本區(qū)域商業(yè)性質(zhì) 122本區(qū)域未來(lái)供應(yīng)情況n 本區(qū)域土地資源供應(yīng)有限，目前無(wú)可供應(yīng)土地，未來(lái)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)必然是危舊房改造拆遷，項(xiàng)目操作周期長(zhǎng)，資金量大。120朝陽(yáng)門區(qū)域在售商鋪統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目 信息朝陽(yáng)門 SOHO二期商鋪面積 30300平米，價(jià)位在 616萬(wàn)/平米，租金在 1620元 /天 /平米，根據(jù)商鋪的位置和面積的大小而定。定位結(jié)論112五、寫字樓價(jià)格定位113114選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及參數(shù)n 項(xiàng)目選擇 朝外 MEN、銀河 SOHO、日壇國(guó)際、優(yōu)唐 UTOWNn 比較方面 地段價(jià)值：土地價(jià)值（ 35％） 綜合配套：城市配套及社區(qū)配套（ 10％） 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、層高（ 1５％） 裝修檔次：公共裝修及大堂部分（ 15%） 配備設(shè)施：硬件配套、軟件配套（ 25%）115項(xiàng)目名稱 地段價(jià)值 綜合配置 建筑品質(zhì) 裝修檔次 配套設(shè)施 關(guān)聯(lián)系數(shù) 當(dāng)前價(jià)格（元 /㎡ /天）比較項(xiàng)權(quán)重 35% 10% 15% 15% 25%豐聯(lián)廣場(chǎng) 1 25% 6朝外 MEN 1 1 1 20% 5昆泰國(guó)際大廈 15% 優(yōu)唐 UTOWN 1 1 1 40% 本案 1 1 1 1 1 100% ｘ■ X=*+*+*+*= 考慮在最后定價(jià)上下幅度在 510%左右。恒安大廈 商 務(wù) 中心盈科中心 運(yùn) 動(dòng) 休 閑 會(huì)所、餐 飲 、商 務(wù) 中心、 銀 行、超市凱 富大廈 餐 飲 、商 務(wù) 中心、 銀 行華鵬 大廈 餐 飲 、咖啡 廳 ， 銀 行、會(huì) 議 室、商 務(wù) 中心通廣大廈 商 務(wù) 中心、會(huì)客室、餐 廳配套服務(wù)內(nèi)容市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)111n由調(diào)查結(jié)果分析，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳、對(duì)外餐廳 (中餐、西餐 )、郵局及票務(wù)中心，是構(gòu)成本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)配套設(shè)施的主體 。 寫字樓智能化建議109配套服務(wù)系統(tǒng)n寫字樓的配套服務(wù)是產(chǎn)品人性化的核心體現(xiàn)，任何一個(gè)配套都應(yīng)該優(yōu)先考慮辦公人員的需求。n天花材質(zhì)可由多種板材設(shè)計(jì)，造型吊頂，內(nèi)外燈光處理，設(shè)計(jì)空間較大。 區(qū)域 價(jià)值 品質(zhì)98智能化配套系統(tǒng)電子商務(wù)公共空間裝修建筑單體形象產(chǎn)品定位產(chǎn)品的定位是項(xiàng)目建筑外觀，裝修，配套設(shè)施，智能化，商務(wù)辦公等一系列定位的基礎(chǔ)指導(dǎo)，產(chǎn)品定位又是依托于這一系列得出的最終的結(jié)論，其關(guān)系相輔相成，密不可分。95本案客群定位n主力客戶群 ： 本區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口快速成長(zhǎng)的中型企業(yè)，且第 一次購(gòu)置大戶室產(chǎn)品。造成開(kāi)發(fā)資金回籠的期限延長(zhǎng)和購(gòu)買群體資金投資風(fēng)險(xiǎn)加大 .n 從市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析商圈內(nèi)的商業(yè)大戶室租售價(jià)格已有超越 CBD寫字樓價(jià)格的趨勢(shì)，特定的功能形態(tài)給區(qū)域經(jīng)濟(jì)也帶來(lái)了商機(jī) .n 本項(xiàng)目位于雅寶路商圈的輻射區(qū)域，項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀（危房拆遷工作及外圍樓盤對(duì)本項(xiàng)目的遮擋）給項(xiàng)目的影響力大打折扣n 項(xiàng)目通往市政主干道的道路狹窄，造成現(xiàn)狀的道路擁堵88項(xiàng)目定位條件再思考n 本區(qū)域特有的市場(chǎng)業(yè)態(tài)，使傳統(tǒng)寫字樓的功能明顯不能滿足或提供市場(chǎng)群體的需求n 區(qū)域內(nèi)大戶室項(xiàng)目的熱銷證明了區(qū)域人群的購(gòu)買能力及此種類型寫字樓的發(fā)展前景n 根據(jù)市場(chǎng)反饋的租售數(shù)據(jù)分析，大戶室租售價(jià)格已有超越 CBD寫字樓價(jià)格的趨勢(shì)，且仍在上漲的態(tài)勢(shì)給消費(fèi)群體和投資群體注入了 “ 強(qiáng)心劑 ”89