【正文】 人才安居集團(tuán) 拍 得 7宗，項(xiàng)目需要 70年自持，未來將用于發(fā)展租賃市場。商業(yè)用地多分布在南 山區(qū)。 熱點(diǎn)成交區(qū)域 成交日期 成交人 土地用途 宗地編號(hào) 用地面積 （ m178。 01002003004005006007008002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023批售 推售 成交 萬㎡ 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 新房住宅限價(jià)明顯 網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示， 2023年全市新房住宅成交 ，同比 ↑ %，成交面積為 ，同比 ↑ %。“ 731”新政對(duì)深圳樓市造成重創(chuàng)，加上經(jīng)濟(jì)下行壓力增加， 市場預(yù)期 向下。 3375 54060 30000350004000045000500005500060000650000500100015002023250030003500400045001606 1608 1610 1612 1702 1704 1706 1708 1710 1712 1802 1804 1806 1808 1810 1812成交套數(shù) 均價(jià) 元 /平 套 深圳中原研究中心 新房住宅成交套數(shù)及均價(jià)統(tǒng)計(jì) 深圳中原研究中心 訪客 指數(shù)震蕩起伏 2023年春節(jié)在 2月中旬，春節(jié)所在月份訪客量急劇下滑，比往年春節(jié)月份更為慘淡。整體來看， 2023年新房市場備受關(guān)注，訪客指數(shù)相比 2023年有所上升，全年震蕩起伏。 0%20%40%60%80%100%120%050010001500202325003000350040001(Jan)4(Jan)7(Feb)10(Mar)13(Mar)16(Apr)19(May)22(Jun)25(Jun) 28(Jul)31(Aug)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Oct)46(Nov)49(Dec)52(Dec)3(Jan)6(Feb)9(Mar)12(Mar)15(Apr)18(May)21(May)24(Jun) 27(Jul) 30(Jul)33(Aug)36(Sep)39(Sep)42(Oct)45(Nov)48(Nov)51(Dec)2023 2023深圳一手住宅周均開盤銷售率 推售套數(shù) 開盤銷售率 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 五區(qū)供應(yīng)成倍增加，寶安區(qū)供應(yīng)占比超龍崗 根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測， 2023年新房住宅推售套數(shù)合計(jì) 41282套，其中寶安區(qū)供應(yīng) 套，占比 40%，超過龍崗。 深圳中原研究中心 南山區(qū)是限價(jià)最為明顯的 從區(qū)域均價(jià)分布圖 來看，寶安、龍華、龍崗、福田四區(qū)均價(jià) 上漲 ， 鹽田區(qū)均價(jià)領(lǐng)跌，主要是因?yàn)辂}田區(qū)從 2023年中開始連續(xù) 14個(gè)月無成交，且鹽田區(qū)成交量較少，區(qū)域均價(jià)受個(gè)別項(xiàng)目定價(jià)影響嚴(yán)重。 % % % % % % % % % % 57995 41016 47621 50248 90754 0100002023030000400005000060000700008000090000100000%%%%%%%%%45平 4560平 6090平 90144平 144平 2023年占比 2023年占比 2023年均價(jià) 深圳中原研究中心 4萬以下價(jià)格段成交占比大幅減少 2023年 6萬 +價(jià)格段住宅共成交 7264套 ，占全市成交套數(shù) 的 %， 6萬 +住宅 成交 ，占全市成交 面積%。 另外值得一提的是，坪山片區(qū)除市場成交 2472套，還有 2503套保障房（亞迪三村）成交，坪山片區(qū)總成交占全市成交 %。 蔡屋 圍片區(qū)住宅項(xiàng)目較少， 2023年僅有中海天鉆一個(gè)豪宅項(xiàng)目網(wǎng)簽， 2023年 新增了實(shí)地劍蘭 郡剛需項(xiàng)目在售，以致2023片區(qū)均價(jià) 76143元 /平，同比下降 %，其次是后海片區(qū)下降 %，沙頭角片區(qū)下降 %。 住宅成交金額 TOP10榜單中海上世界雙璽成交均價(jià)最高、套均面積最大，但該項(xiàng)目僅推售 167套，已全部網(wǎng)簽，總成交金額為 ，位居第四。其次是萬科、鴻榮源集團(tuán)。 2023上半年新房住宅存量持續(xù)減少，到 2023年 8月底存量僅 ， 9月中下旬以來供應(yīng)不斷增加，年底存量驟然增加，但預(yù)計(jì)明年上半年開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，存量或?qū)⑦M(jìn)一步告急。 2023年深圳新房住宅 成交 ，較去年有所上升，但還遠(yuǎn)低于近十年的年均 成交量。盡管“ 731” 新政對(duì)深圳樓市造成重創(chuàng) ，但在 市場預(yù)期轉(zhuǎn)變后，開發(fā)商比二手房業(yè)主更快做出反映，而且開發(fā)商在促銷力度、分銷渠道上有更大的靈活性，新房住宅的關(guān)注度仍遠(yuǎn)高于二手房 。 2023“穩(wěn)房價(jià)” 、 “穩(wěn)租金”、“穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控 目標(biāo) 并存，新房住宅成交均價(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的上漲或者下降，成交量或?qū)⒂兴仙? 價(jià)格 方面 ，商務(wù) 公寓的 價(jià)格近六年來首次出現(xiàn)回落，成交均價(jià)為 59762元 /平，同比下跌 %。今年 的商務(wù)公寓成交占 比同比上升 %，達(dá)到了 %，為歷年 成交占比的最高水平 。 龍崗基礎(chǔ)配套設(shè)施完善 ， 居住氛圍較好 ， 今年年初開工的 14號(hào)線再次使得龍崗吸引了臵業(yè)者的關(guān)注 。 2023年南山入市的 8個(gè)公寓項(xiàng)目中有 6個(gè)項(xiàng)目在 731新政后入市 ， 并且多個(gè)項(xiàng)目推出的公寓為大面積高總價(jià)的產(chǎn)品 ， 因此成交相對(duì)乏力 。 731新政的出臺(tái)后，公寓產(chǎn)品限售 5年，預(yù)計(jì)未來資金會(huì)更加偏向于流動(dòng)性較好的低總價(jià)公寓產(chǎn)品。市場 上成交最多的公寓成交總價(jià)仍是集中在 100萬到 300萬之間，占比 達(dá)到 %，比去年占 比上升了 %。 受金地龍城中央自在寓 、 錦薈 park等項(xiàng)目的影響 ， 龍崗成交均價(jià)同比下滑 %至 37056元 /平 ， 是 2023年唯一一個(gè)成交均價(jià)下滑的區(qū)域 。 龍華地理位臵優(yōu)越 ， 隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善 ， 越來越多的客戶開始認(rèn)可龍華物業(yè)的升值潛力 。商務(wù)公寓的客戶中投資客占比較大 ，小面積低總價(jià)的公寓產(chǎn)品因?yàn)殚T檻低流動(dòng)性較好，更容易獲得投資客的青睞。全市供應(yīng)量最大 的 區(qū)域?yàn)辇垗?，批?面積為 ，供應(yīng) 占比為 %。 總結(jié) 展望 開發(fā)商在 2023年下半年重啟首付 分期、特價(jià)房等促銷 活動(dòng)，但無奈國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，購房者入市更為謹(jǐn)慎，本輪 調(diào)控政策見底，預(yù)計(jì) 2023年樓市政策將呈現(xiàn)出有限度的放松，主要體現(xiàn)在房貸利率優(yōu)惠 方面。 自 2023年初新房開始執(zhí)行限價(jià)政策， 2023全年開發(fā)商推盤積極性低， 2023年對(duì)流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管尤其嚴(yán)格，開發(fā)商資金壓力巨大，而且下半年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變， 9月中下旬以來開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，新房供應(yīng)驟增 。 從各區(qū)去化時(shí)間來看，龍崗、南山的去化時(shí)間較短，而福田、羅湖、寶安去化較慢，鹽田因?yàn)橹虚g 14個(gè)月無成交，去化時(shí)間無法估計(jì)。 2023年新房住宅成交面積 TOP10開發(fā)商 排名 開發(fā)商 ↓ 面積（萬平） 套數(shù) 金額（億元） 1 佳兆業(yè) 2323 2 萬科 1551 3 鴻榮源集團(tuán) 1727 4 華潤臵地 1193 5 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 1104 6 華僑城 619 7 宏發(fā)集團(tuán) 942 8 卓越臵業(yè) 1004 9 京基房地產(chǎn) 848 10 滿京華集團(tuán) 911 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 全市存量與 去化 截至 12月底 ，深圳全市新房住宅存量 為 ，同比上升 %。 萬科在 2023年推出的住宅項(xiàng)目較多，其憑借萬科瑧山府、萬科瑧山道、萬科星城、萬科蛇口公館、萬科麓城、深國際萬科和風(fēng)軒六項(xiàng)目成交金額共計(jì) ，位居第二，其次是鴻榮源集團(tuán)、佳兆業(yè)。 2023年成交 套數(shù) TOP10樓盤共 成交 9313套 ，占全市成交套數(shù) 的 %，與上年持平。其次是民治片區(qū)均價(jià)上漲 %至 68574元 /平，沙井片區(qū)上漲 %至 43948元 /平。 % % % % 20232023202320236萬 +面積占比 % % % % 6萬 +套數(shù)占比 2023年 , 4萬以下 , % 2023年 , 46萬 , % 2023年 , 68萬 , % 2023年 , 8萬以上 , % 2023年 , 4萬以下 , % 2023年 , 46萬 , % 2023年 , 68萬 , % 2023年 , 8萬以上 , % 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 大運(yùn)片區(qū)成交最為火熱 從成交片區(qū)來看， 2023年大運(yùn)片區(qū)以 2773套的成交量位居熱點(diǎn)片區(qū)榜首，其次是西鄉(xiāng)片區(qū)、龍崗中心城片區(qū)。 寶安 龍崗 龍華 南山 鹽田 羅湖 福田 深圳中原研究中心 52023元 /平↑ % 38397元 /平 ↑ % 57763元 /平 ↑ % 92095元 /平↓ % 93803元 /平↑ % 47589元 /平 ↓ % 72910元 /平 ↓ % 2023年深圳市一手住宅各區(qū)成交均價(jià)及同比變化 深圳中原研究中心 90144平 成交占 比上升至三成 從成交面積段來看， 6090平剛需戶型仍是成交主力， 2023年成交占比 %，同比有所下降。 羅湖 , 624, 1%,↑ % 福田 , 2539, 6%,↑ % 南山 , 3783, 9%,↑ % 鹽田 , 1283, 3%,↑ % 龍崗 , 13024, 32%,↓ % 龍華 , 3681, 9%,↑ % 寶安 , 16348, 40%,↑ % 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 五區(qū)成交上升，龍崗成交占比 47% 羅湖 , 509, 2%,↑ % 福田 , 589, 2%,↓ % 南山 , 2651, 9%,↑ % 鹽田 , 230, 1%,↑ 1050% 龍崗 , 13856, 47%,↑ % 龍華 , 3497, 12%,↓ % 寶安 , 8064, 27%,↑ % 深圳中原研究中心 201620172018201620172018201620172018201620172018201620172018201620172018201620172018寶安 龍華 南山 福田 羅湖 龍崗 鹽田 近三年 區(qū)域 成交面積統(tǒng)計(jì)圖 成交面積 2023年全年新房住宅 成交合計(jì)成交 ，從各區(qū)成交套數(shù)來看，龍崗區(qū)占比 47%，其次是寶安占比 27%，南山區(qū)占比 9%。上半年新房 供應(yīng)緊張， 開盤去化更為理想，萬科瑧山府、山語海二期、海上世界雙璽、萬科蛇口公館、中海天鉆、華潤城潤府三期六項(xiàng)目 均開盤告罄 ，大部分項(xiàng)目開盤去化約六成 。部分 項(xiàng)目出現(xiàn)認(rèn)籌數(shù)量遠(yuǎn)大于房源數(shù)量，開啟 政府公證搖 號(hào)選房，新盤訪客指數(shù)維持 在相對(duì)高位 徘徊 。 5月底海上世界雙璽項(xiàng)目入市，首次引入政府公證搖號(hào)選房，體現(xiàn)出上半年新房市場成交火爆 。 2023年新房住宅限價(jià) 明顯，住宅均價(jià)延續(xù) 2023平穩(wěn)下調(diào)趨勢，從 1月至 12月累計(jì)下調(diào) 180元 /平，全年均價(jià)為 54120元 /平，同比 ↓ %。 自 2023年初新房開始執(zhí)行限價(jià)政策， 2023全年開發(fā)商推盤積極性低， 2023年貨幣收緊，對(duì)流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管尤其嚴(yán)格，開發(fā)商資金壓力巨大，而且下半年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，開發(fā)商不得不加快推盤節(jié)奏，盡快回籠資金。工業(yè)用地大多集中在南山區(qū)與坪山區(qū)為主 ，其中 廣東歐加通信科技有限公司拿下深圳灣超級(jí)總部基地，總成交價(jià)為 ，為年度總價(jià)最高地 王 。 其中商業(yè)用地總 成交 ，占 比 11%。相對(duì)來看，今年全年土地成交總面積較 去年增加%， 成交金額同比 下滑 %，土地市場供應(yīng)總均價(jià)降低明顯?？偨Y(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快研究建立住房租賃市場建設(shè)評(píng)估指標(biāo)體系。 9月 4日 廈門 《 廈門市市級(jí)公共租賃住房管理辦 法 》 在廈無住房的各類人才、在廈穩(wěn)定就業(yè)的無住房職工都可申請(qǐng)公共租賃住房；租金優(yōu)惠由 20%比例提高到 30%。 同時(shí) ， 長租市場由于法規(guī)不健全 ， 監(jiān)管不嚴(yán) ，租金貸 、 甲醛 、 長租公司跑路等問題頻出 ，各地對(duì)租賃市場的監(jiān)管也逐步加大 。鼓勵(lì)專業(yè)化機(jī)構(gòu)化的建設(shè)或運(yùn)營機(jī)構(gòu)，建立健全監(jiān)管協(xié)作機(jī)制，支持開展住房租賃資產(chǎn)證券化。開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價(jià)格 ,并申報(bào)。 降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，減少當(dāng)下開發(fā)商的資金壓力。為緩解地方政府財(cái)政壓力，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，部分城市有針對(duì)性的放松房地產(chǎn)調(diào)控政策成為必然。