《20xx年上半年合肥市都市文化廣場(chǎng)市場(chǎng)定位研究報(bào)告》(文件)
【正文】 好的 IT 電子數(shù)碼城，里面有眾多的分銷商，由于規(guī)模小，無力承擔(dān)品牌寫字樓的租金，所以，我們的酒店式公寓，憑其寫字樓的配套，低廉的租金和戶型結(jié)構(gòu)，贏得了他們的所愛；我們項(xiàng)目周邊高校林立，他們是創(chuàng)業(yè)的新生力量，而我們公寓式他 們創(chuàng)業(yè)初期的孵化器。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。是當(dāng)今城南、城西 板塊 最有影響力的商圈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 那做什么呢 ？ 餐飲 +娛樂（電影院 +KTV）是最好的選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一個(gè)項(xiàng)目的成功絕對(duì)不是一個(gè)偶爾的因素，一個(gè)大型 城市綜合體 項(xiàng)目的 定位和 營(yíng)銷由 40－ 50 個(gè)小的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)組成，每 1 個(gè)小的節(jié)點(diǎn)都有可能成為陷阱，而每 1 個(gè)陷阱都會(huì)導(dǎo)致營(yíng)銷戰(zhàn)果的偏差甚至直接影響項(xiàng)目成敗， 所以，我們不但要求成功，我們還要求細(xì)節(jié)完美。 所以，我們 認(rèn)為，可以 做 成 5000 方的影院、 4000 方的餐飲、3000 方 的 KTV。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于我們商業(yè)只有 10000 多方，而現(xiàn)代流行的百貨購(gòu)物中心，基本上在 5 萬平米以上，光從 體量 上來看，我們做百貨，或者說大型購(gòu)物中心不合適。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 15 格，買寫字樓的感受； 3）、 外立面按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)（干掛石材加玻璃幕墻） ——彰顯你的氣質(zhì)和尊貴 ； 4）、 要有 4 部以上品牌電梯 —— 最有效的利用你的時(shí)間 ； 5）、 有個(gè)酒店式大堂 —— 給你貴賓般的禮遇 ； 6）、 提供精裝修出售 —— 買 的省心、用的放心 。 我們建議公寓應(yīng)該是這樣的： 1）、 面積 60— 80 平米 之間 —— 低總價(jià)、低首付，最大限度降低購(gòu)買門檻， 80%的人買 20%的產(chǎn)品，必將瘋搶； 2)、 凈高 高余 3 米 —— 給你寫字樓的使用感覺，用公寓的價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 14 好，體量不大、產(chǎn)品本身屬性 （如車位不夠） 和物業(yè)種類復(fù)雜等； 寫字樓市場(chǎng)去化速度慢，富光大廈這樣的 5A 甲級(jí)寫字樓，已經(jīng)封頂，賣了 1 年多了，才去化 30%。 辦公部分： 我們不建議做寫字樓，原因如下： 合肥市寫字樓放量很大，早已供大于求，其中政務(wù)區(qū)有接近120 方的寫字樓，目前也就銷售了不到 35 萬方，老城區(qū)約有 120 萬方寫字樓放量，且品質(zhì)較高，是我們無法比擬的，但是市場(chǎng)反應(yīng)并不是很好； 我們不具備做成功寫字樓的條件，交通方便，環(huán)境和配套不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 13 差異化定位，贏得市場(chǎng)不同份額； 這樣做，使 得我們利益最大化，也是產(chǎn)品最優(yōu)化的處理方式。 考慮點(diǎn)就是： 可以快速回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)； 0%5%10%15%20%25%30%35%40%供應(yīng) 去化供應(yīng) 24% 15% 1% 6% 39% 11% 4%去化 27% 10% 1% 11% 40% 8% 3%1F1T1W 2F2T1W 2F2T2W 3F2T1W 3F2T2W 4F2T2W 躍層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 容積率 綠化率 32% 建筑密度 停車位 496 首先我們來看住宅： 看看離我們最近的兩個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)景花園和頂峰國(guó)際，他們住宅的戶型是什么樣子的 ？ 100 的兩房 120130 平米的小三房 145— 150的四房 50— 60 平米的一房 頂 峰國(guó) 際公 寓（戶數(shù)比） 50% 50% 無 無 本項(xiàng)目是個(gè)小的城市綜合體，體量小，建筑密度大，環(huán)境無法塑造。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊企業(yè)中高層 就近購(gòu)房，居住升級(jí) 普通公寓 中小戶型 私個(gè)企業(yè)主 追求 “顯 ”，突出身份 大面積公寓或類別墅 、豪宅 成長(zhǎng)型客群 改善性購(gòu)房客戶 居住升級(jí)，有對(duì)居住品質(zhì)的苛求 大面積公寓 、豪宅 外來客戶 尋求好地段，有潛力的市區(qū) 大面積的住宅 學(xué)區(qū)客戶 自己信任的學(xué)區(qū)，如屯小 中小戶型 周邊的電子產(chǎn)品分銷商 交通便利，離市場(chǎng)近 中小公寓 其他的投資客 有價(jià)值、抗風(fēng)險(xiǎn)、稀缺性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開盤時(shí)間： 20xx 年 3 月下旬 物業(yè)類別： 高層 交通狀況： 10 12 15 19 路 占地面積： ㎡ 總建筑面積： 47570 ㎡ 大堂 300 平方米， 米挑高精裝修大堂 電梯 ７部 層高 ３ .４米 銷售率 約 77％ （備案） 物業(yè)公司： 物管顧問第
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