【正文】 A、 租金收益高 —— 可 以達到 50 平米左右 ，甚至更高 ； B、 差異化定位，豐富物業(yè)形態(tài) — — 多種物業(yè)、滿足不同服務； C、 可以充分使用我們的商業(yè) —— 把位置不好的，也打包處理了； D、 使 可以帶動住宅和公寓的銷售 —— 商業(yè)配套提升住宅品質，帶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們認為，無論 對于 投資客還是自用客，在我們的板塊上，公寓都是他們最好的選擇。 ? 項目差異化是我們制勝的法寶 ? 區(qū)域住宅精品是我們的方向 ? 為老城區(qū)乃至合肥的中高端客戶造最適合的房 子 我們建議： 住宅采取“豪宅 +精品學區(qū)”的路線，具體可做： 一棟 60 平米左右一房半的精品學區(qū)房； 一棟做 100 左右的精致兩房； 一棟做 140 以上的舒適三 房。 客源分布 消費特征 需求 戶型 基礎型客群 周邊學校教職工 醫(yī)院、銀行等單位職工 就近購房，追求高尚居住氛圍，并帶有一定投資性質 按照年齡和職稱的不同，分別對應 中小 戶型的 公寓和具備一定投資性的單身公寓 周邊政府機構的公務員 居住升級，有對居住品質的苛求 大面積公寓 、豪宅。 主要對手 解析 ： 樓盤名稱 ：頂峰國際公寓 所在 位置 ： 南一環(huán)和桐城路交叉口 物業(yè)類型： 住宅 價格 ： 6000 開發(fā)商 ：安徽萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售信息： A、 B 座住宅： 99 ㎡ 128 ㎡戶型， 99 平米 30 層以上有房源。 以本項目為原點，半徑 2 公里范圍內(nèi)，物業(yè)如下： 住宅 和寫字樓 A:在售的有：創(chuàng)景花園、頂峰國際、 恒興廣場 、 信旺九華國際、 匯金大廈 、富廣大廈； B:潛在的有： 創(chuàng)景花園 三 期、 江南 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 1 都市文化廣場的定位報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。無疑，不在預示在合肥地產(chǎn)市場的火熱，也同樣警示，不久的將來，將有更多的市場競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭對手在哪里？ 本案屬于包河區(qū)范疇，同時又位于廬陽區(qū)和蜀山區(qū)的邊緣； 從發(fā)展角度來看，既承接了廬陽老城區(qū)的成熟，又下啟了蜀山和包河新商圈的嶄新規(guī)劃和未來 ， 因此 ,從地域角度來看， ? 南一環(huán)板塊是 本案的一級競爭區(qū)域 ； ? 蜀山區(qū)以環(huán)境、馬鞍山板塊和望江路板塊 以 繁華、品質 從高 端對本項目進行客群分流，屬于二級競爭范疇 ； ? 整個一環(huán)周邊高檔社區(qū)都構成三級競爭范疇。 開盤時間： 20xx 年 3 月下旬 物業(yè)類別： 高層 交通狀況： 10 12 15 19 路 占地面積： ㎡ 總建筑面積： 47570 ㎡ 大堂 300 平方米， 米挑高精裝修大堂 電梯 ７部 層高 ３ .４米 銷售率 約 77％ （備案） 物業(yè)公司： 物管顧問第一太平戴維斯 投資商： 安徽國購投資集團、合肥信息投資有限公司 本體的競爭對手，產(chǎn)品本質比較高，寫字樓更加激烈，所以本項目在市場定位的時候，要考慮差異化、高端化、學區(qū)化、和品質化。 容積率 綠化率 32% 建筑密度 停車位 496 首先我們來看住宅： 看看離我們最近的兩個項目創(chuàng)景花園和頂峰國際，他們住宅的戶型是什么樣子的 ？ 100 的兩房 120130 平米的小三房 145— 150的四房 50— 60 平米的一房 頂 峰國 際公 寓（戶數(shù)比） 50% 50% 無 無 本項目是個小的城市綜合體，體量小，建筑密度大，環(huán)境無法塑造。 辦公部分： 我們不建議做寫字樓，原因如下： 合肥市寫字樓放量很大，早已供大于求，其中政務區(qū)有接近120 方的寫字樓，目前也就銷售了不到 35 萬方，老城區(qū)約有 120 萬方寫字樓放量，且品質較高，是我們無法比擬的，但是市場反應并不是很好； 我們不具備做成功寫字樓的條件，交通方便，環(huán)境和配套不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一個項目的成功絕對不是一個偶爾的因素，一個大型 城市綜合體 項目的 定位和 營銷由 40－ 50 個小的營銷節(jié)點組成，每 1 個小的節(jié)點都有可能成為陷阱，而每 1 個陷阱都會導致營銷戰(zhàn)果的偏差甚至直接影響項目成敗， 所以，我們不但要求成功，我們還要求細節(jié)完美。是當今城南、城西 板塊 最有影響力的商圈。 我們是不是要考慮以下幾點： 1） 外立面，能不能不全使用涂料，用石材或者鋁塑板是不是更合適？ 2） 房型結構上，一定要明廚明衛(wèi)、衛(wèi)生間