【正文】 9 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 稅前毛利潤 % 4952 5599 6299 7055 7408 7778 8167 8575 9004 9454 固定費用 營業(yè)稅 % 736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 獎勵管理費 % 234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房產(chǎn)稅及保險 % 268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 資本重臵儲備 % 535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合計 % 1773 2023 2256 2526 2653 2785 2925 3071 3224 3386 利潤總額 % 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 ?客房：預計 2023年入駐率為 65%，到 2023年開始達到穩(wěn)定值 80%；初始房價為 893元，房價年增長率為 5%（香格里拉酒店常年入駐率在 90%左右） ?費率：客房、餐飲會議等收入支出等均按照酒店行業(yè)平均水平計算 折現(xiàn)到 2023年，酒店估值為 26 經(jīng)營物業(yè)資產(chǎn)價值 ?對未來一定年份的 預測凈收入 和 資產(chǎn)末期價值或殘值 進行 貼現(xiàn)， 并加之 土地增值 ?貼現(xiàn)率由兩部分組成 :一部分是當前長期國債利率（ %）；另一部分是風險報酬率（ 4%） 酒店資產(chǎn)估值計算 ?酒店物業(yè)價值 =20年預測凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值 +第 20年酒店資產(chǎn)期末價值 = 53390萬元 + 8460萬元 = 61850萬元 備注： 設(shè)酒店 2023年投入資金建設(shè)， 2023年正式運營 貼現(xiàn)率 % 酒店總成本 ，酒店殘值率 5%，折舊周期 20年 2023年土地成本 2736萬元，地價上漲率 5% 品牌酒店管理公司費用：主要為基本管理費及獎勵管理費兩項 (此處計算取平均值 )， 2023年開始總費用為 569萬元 27 項目 取值 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 客房數(shù) 379 379 379 379 379 379 379 379 379 379 住宿率 65% 70% 75% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 平均房價 % 893 938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入 合計 % 13383 15133 17024 19067 20231 21022 22073 23176 24335 25552 支出 合計 % 5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 營業(yè)利潤 % 8364 9458 10640 11917 12513 13139 13796 14485 15210 15970 未分配經(jīng)營開支 行政及一般開支 % 1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 營銷費用 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物業(yè)營運及保養(yǎng) % 401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本 % 937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理費 % 335 378 426 477 501 526 552 579 608 639 合計 % 3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 稅前毛利潤 % 4952 5599 6299 7055 7408 7778 8167 8575 9004 9454 固定費用 營業(yè)稅 % 736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 獎勵管理費 % 234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房產(chǎn)稅及保險 % 268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 資本重臵儲備 % 535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合計 % 1773 2023 2256 2526 2653 2785 2925 3071 3224 3386 利潤總額 % 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 ?酒店各項生產(chǎn)設(shè)備及物資采購費用 ?員工薪資及勞保預算 ?酒店開業(yè)前專項培訓費用 ?酒店營銷推廣費用（包括開業(yè)慶典的費用） ?日常行政及其它費用 ?日常工程維護費用 ?酒店營業(yè)有關(guān)的初期進貨費用 ?酒店正常營運流動資 ?……… 酒店公司收取的酒店管理費可達營業(yè)額的 %甚至更多而我們測算的酒店利潤總額只占營業(yè)額的 % 酒店從 2023年開始酒店管理費用 569萬元 ，并逐年遞增，到 2025年達 1086萬元 ； 因此酒店管理公司的談判直接涉及企業(yè)重大利益 酒店談判涉及費用項 28 結(jié)論：基于上述判斷，世聯(lián)建議萬華集團 開發(fā)五星級酒店 29 促進大盤銷售。在北石橋及 28萬方商業(yè)項目上有大量商業(yè)，因此在此希望能少些商業(yè)持有量 DK67指標較多。超市停車場占用 150個停車位 停車場放臵在 1層 街鋪產(chǎn)品打造：以 1拖 2的銷售模式 打造 50 業(yè)主一 業(yè)主四 業(yè)主二 業(yè)主三 模式一：一二層分開銷售 模式二： 1拖 2銷售 業(yè)主二 業(yè)主三 業(yè)主四 業(yè)主一 地面 地面 ?二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨立樓梯連接二樓 ?優(yōu)點：二層銷售價格較高，能達到一層的 60%以上 ?缺點：二層面積大導致銷售 總價高，銷售速度慢 ?適應(yīng)區(qū)域：商業(yè)較繁華地段 ?一二層賣給同一個業(yè)主 ?優(yōu)點：使得二層較容易銷售 ?缺點：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制 ?適應(yīng)區(qū)域：社區(qū)型街鋪 與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案 街鋪產(chǎn)品打造： 開間 4~5米，進深 12米 ，單層總面積控制在 60平米 內(nèi) 51 開間區(qū)間 比例 進深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m以下 % 3m－ 6m % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 15m－ 18m % 18m以上 % 18m以上 % 合計 % 合計 % 深圳 23個社區(qū)商業(yè)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計 3~6米的街鋪開間最為常見，滿足大部分街鋪商家的需求 進深的合理尺寸一般是開間的 2~3倍 建議普通街鋪打造 4~5米的開間， 12米的進深，總面積控制在 60平米以內(nèi) 部分特別引進的業(yè)態(tài)如銀行、郵政、知名咖啡館品牌等需要定制式打造 通過面積控制，實現(xiàn)總價控制在 220萬 左右 52 層數(shù) 2023年 （元 /月 〃 平米） 2023年 （元 /月 〃 平米） 2023年 （元 /月 〃 平米） 2023年 （元 /月 〃 平米） 價格年增長 率 街鋪銷售價格 一層 18000 （元 /平米） 18900 （元 /平米） 19845 （元 /平米） 20837 （元 /平米） 5% 二層 9000 （元 /平米） 9450 （元 /平米） 9922 （元 /平米） 10419 （元 /平米） 5% ?商業(yè)街鋪價格： 運用租金反推法 ?計算方法：街鋪首層銷售價格 =首層散鋪租金水平 /商業(yè)物業(yè)年投資回報率 （商業(yè)物業(yè)年投資回報率取 8%） 街鋪二層銷售價格 =街鋪首層銷售價格 *50% 租售價格說明： ?以上租售價格均為 2023年價格 ?2023年以后的租售價格水平按照不同物業(yè)形態(tài)，根據(jù) 固定的價格增長率 調(diào)整得到 ?具體價格需視項目招商或銷售時的 市場條件和銷售招商策略 再做調(diào)整 按照 2023年的價格，單層 60平米的 2層商鋪，價格為 216萬元 外立面打造：配合大盤打造 Artdeco風格 53 ? 建筑風格應(yīng)注意和住宅、公寓在整體風格上的統(tǒng)一性，建議采用古典沉穩(wěn)的建筑風格 ? Block街區(qū)又要從住宅、公寓中區(qū)分開來，在色彩上，選擇鮮艷，對比強烈的顏色，以暖色調(diào)為主 54 專題三： 28萬平米商業(yè)項目如何打造？ 55 西安寫字樓群主要集中在四大區(qū)域： 城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、高新區(qū) 56 高新 經(jīng) 開 城內(nèi) 曲江 長安路 ?城內(nèi) —— 城市商業(yè)、商務(wù)中心，辦公氛圍成熟、但無新項目供應(yīng) ?產(chǎn)品水平： 形象、配臵均較高 ?客戶類型： 世界知名公司、國內(nèi)頂級企業(yè)，地產(chǎn)、銀行、通訊、科技、服務(wù)等 ?代表項目： 中大國際、長安國際中心 經(jīng)開區(qū) —— 隨政府搬遷帶動，區(qū)域辦公氛圍逐漸升溫 ?支柱產(chǎn)業(yè)： 商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料 ?分布：主要 沿未央路線形分布 ?產(chǎn)品水平： 以商住公寓為主，純寫字樓較少。 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 核心區(qū) 西郊 ? 西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于 1993年， 2023年被國務(wù)院批準為國家級開發(fā)區(qū)； ? 開發(fā)區(qū)定位 以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展 現(xiàn)代制造業(yè) 為主，以優(yōu)化 出口結(jié)構(gòu) 為主，致力于 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) ，致力于發(fā)展高附加值服務(wù)業(yè) ，促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展。 新材料產(chǎn)業(yè)：國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地 依托國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地，以稀有金屬材料和新能源（節(jié)能型）材料領(lǐng)域為主要發(fā)展方向，培育一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和核心競爭力的優(yōu)勢企業(yè)。 ?“ 西安向北”的發(fā)展戰(zhàn)略，多項重大利好加速區(qū)域發(fā)展； ?城市功能更加復合、完善，體現(xiàn)“城市新中心”價值。如果外立面、大堂、配臵、配套上做好了肯定會有好的企業(yè)選擇的，這個區(qū)域的辦公氛圍應(yīng)該也會越來越濃厚。在使用項目中只有經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時代規(guī)劃為純寫字樓，賽高街區(qū)和天地時代廣場、第 5國際等項目中既有寫字樓又有商住公寓。 高新管委會的輻射效應(yīng)與政策導向，對產(chǎn)業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)律化聚集效應(yīng) 城市擴張所產(chǎn)生的商務(wù)區(qū)： 唐延路板塊 是老核心區(qū)發(fā)展逐漸飽和后商務(wù)辦公 往西外溢擴展 而形成 66 項目名稱 總建面 租金 西港國際大廈 70303 100120 西部國際廣場 124946 5570 財富中心 80445 4065 郎臣大廈 66303 90100 高新國際 140000 85120 南洋國際 —— 5060 創(chuàng)業(yè)廣場 85600 6575 海星城市廣場 138000 5565 項目名稱 主力戶型 租金 旺座國際 85900 6070 唐灃國際廣場 123202 4050 望庭國際 120300 2540 橡樹街區(qū) 160880 3545 class國際公館 217477 6080 洛克大廈 89240 5070 領(lǐng)先時代廣場 140210 3545 銀河新坐標 82209 6080 旺座現(xiàn)代城 200400 5060 高新區(qū)核心區(qū)： 1993年 ~2023年 唐延路板塊： 2023年 ~2023年 是高新區(qū)最早的寫字樓區(qū)域，進駐企業(yè)一般為 國內(nèi)外著名企業(yè)駐陜機構(gòu)、本市著名企業(yè)、行業(yè)中的大中型企業(yè)為主 隨著高新區(qū)老核心區(qū)發(fā)展逐漸飽和，土地供應(yīng)逐漸往西轉(zhuǎn)移，商務(wù)辦公逐漸往西擴展； 進駐的企業(yè)一般為投資咨詢、信息通訊、電子 IT等草創(chuàng)型企業(yè) 老核心區(qū)的寫字樓租金比唐延路板塊的高 政府引導產(chǎn)