【正文】 項目名稱 三晉國際商貿(mào)物流城 項目承辦單位 承辦單位：山西三晉渤海投資有限公司 法定代表人：裴劍 項目擬建設(shè)區(qū)位、地點 項目擬建設(shè)區(qū)位：晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 地塊地址： 108 國道與匯通路交匯處 承擔(dān)可行性研究工作的單位 山西三晉渤海投資有限公司負(fù)責(zé)研究工作的統(tǒng)籌管理工作； 中國腦庫 — 深圳綜合開發(fā)研究院、深圳市合和地產(chǎn)顧問有限公司 承擔(dān)市場調(diào)研、市場定位、投資分析等相關(guān) 工作。綿延至 17 世紀(jì)初到 19 世紀(jì)中葉，晉商以雄厚的資金實力、先進(jìn)的經(jīng)營管理、優(yōu)秀的商業(yè)文化，廣拓經(jīng)營領(lǐng)域和活動范圍，其所經(jīng)營的鹽、鐵、棉、布、皮毛、絲綢、茶葉、金融等商號店鋪已遍設(shè)全國通都大邑，并遠(yuǎn)涉歐洲、日本、東南亞和阿拉伯國家，一時間?晉商?與?徽商?并駕齊驅(qū)，稱雄國內(nèi) 商界長達(dá) 500年之久。 改革開放以來，山西省經(jīng)濟得到了迅速全面的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增加值 億元，增長 ％；房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 16％。 20xx 年山西省三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ::，調(diào)整為 :56:。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以高度依賴煤炭資源、原材料工業(yè)為主，具有典型的資源型、初 級化特征：結(jié)構(gòu)檔次低、運行質(zhì)量不高、高購入、低產(chǎn)出，高速度、低效益，區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題日益突出。擴大第三方物流在山西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，降低山西物流成本，提升山西經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展能力和綜合競爭力。據(jù)統(tǒng)計，山西省工業(yè)企業(yè)物流成本占 GDP 的比例高達(dá) 40％，而我國平均水平在 20％左右，國際上發(fā)達(dá)國家的水平一般在 10％－ 12％，美國在 10％左右。 商貿(mào)業(yè)主要表現(xiàn)在九個方面： 1）業(yè)態(tài)不全，除服裝批發(fā)較成熟外，其他行業(yè)尚未形成具有全省輻射能力的大型專業(yè)市場。 3）經(jīng)營環(huán)境惡劣，管理混亂、粗放，治安問題嚴(yán)重，臟、亂、差、堵。 7）商業(yè)信息不靈，軟件落后，交易模式單一，信息反饋慢，難以參與區(qū)域化貿(mào)易競爭。 本項目土地 來源于三晉渤海投資有限公司通過政府出讓拍賣獲得，土地產(chǎn)權(quán)明晰，房產(chǎn)可自由轉(zhuǎn)讓。 地塊概況 該地塊位于晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 108 國道與匯通路交匯處附近。地塊距晉中市區(qū)榆次區(qū) 10公里，距太原火車站約 15 公里，距太原機場約 8公里，距火車站北營站 5 公里，距高速公路出入口 1 公里，直臨 108 國道并與匯通路（原?太榆路?）連接直通太原市區(qū)。本項目集?批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務(wù)、購物、觀光、居住? 9 大功能于一體，將傳統(tǒng)商貿(mào)批發(fā)市場與現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商貿(mào)中心，建成后將成為山西省標(biāo)志性商業(yè)建筑群，以?模式新、檔次高、規(guī)模大、物流暢、管理優(yōu)?為特色，成為山西省乃至華北 地區(qū)規(guī)模最大的物流商貿(mào)總部基地。 首期用地項目功能組合 首期已取得用地規(guī)劃建筑面積約 17萬平方米，其中： 汽配博覽城（街區(qū)式交易市場）約 13000 平方米 商務(wù)配套區(qū)（辦公、酒店、公寓）： 40000 平方米 ? 4 大市場， 9 大功能?概述 針對目前山西省城鄉(xiāng)居民日常生活消費品大量高價外購的現(xiàn)實，依托山西資源型產(chǎn)業(yè)向制 造型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，本項目將緊扣山西省產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以及山西 3300萬人口的消費需求，建設(shè) 4 大省級批發(fā)交易市場，市場總建筑面積達(dá) 90 萬平方米；同時建設(shè)倉儲、物流、商務(wù)、居住等配套功能，配套建筑面積約 30 萬平米。 （ 3） 倉儲：建設(shè)大規(guī)模、現(xiàn)代化倉儲中心，打造?工業(yè)孵化基地? 建設(shè)大規(guī)模、現(xiàn)代化倉儲中心，吸納大型、有實力的生產(chǎn)廠商、省級總經(jīng)銷商進(jìn)場經(jīng)營，并以此成為?工業(yè)孵化基地?，吸引省外日用消費品工業(yè)企業(yè)落戶設(shè)廠，帶動產(chǎn)業(yè)投資。 （ 7） 購物：使本項目不但成為一個交易之都，也是一個安居樂業(yè)之城 以市場內(nèi)全國各地數(shù)萬經(jīng)營商戶和采購商為基本需求，以山西?晉菜?美食為特色，引進(jìn)全國各大菜系特色美食，成為榆太區(qū)域首屈一指的美食文化中心。 （ 9） 居?。鹤審V大經(jīng)營戶扎根山西，樂業(yè)安居 建設(shè)大型園林式配套宿舍，為場內(nèi)經(jīng)營戶提供舒適、有品位的居住單位，讓廣大經(jīng)營戶扎根山西，樂業(yè)安居。 在本項目建成運營后，本市場將面向山西省內(nèi)主要地、縣城市，建設(shè)貨物配載中心，條件成熟的城市將投資建設(shè)二級配套批發(fā)市場，形成一個緊密協(xié)作的超級商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)。 據(jù)初步測算，本項目建成后，將至少在以下方面造福山西： （ 1） 7 萬個就業(yè)崗位： 交易市場 將 容納 15000 余企業(yè)和商戶進(jìn)場經(jīng)營，以每戶直接產(chǎn)生 4 人就業(yè)計算，將產(chǎn)生 6 萬就業(yè)需求；相關(guān)客運、貨運、餐飲、娛樂、家政、物管、保安、保潔、廣告、制作等衍生行業(yè)預(yù)計產(chǎn)生近 10000 就業(yè)需求；總計整個商貿(mào)城就業(yè)總數(shù)將不少于70000 個崗位。 （ 5）每年上億稅收 本項目市場培育期結(jié)束后（預(yù)計開業(yè)后 3年），每年將為政府貢獻(xiàn)巨大的稅收收入。 （ 8）推動產(chǎn)業(yè)升級，造福山西人民 現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展，將直接改變山西省目前單一的產(chǎn)業(yè)格局，優(yōu)化山西省的產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，提升山西省的產(chǎn)業(yè)投資形象。 項目充分利用太榆物流交通樞紐的地理優(yōu)勢，充分整合產(chǎn)業(yè)資源，推動山西省以太原為中心的商貿(mào)物流基地的形成，為晉中市和山西省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 項目投資商擁有豐富的大型商貿(mào)物流市場開發(fā)經(jīng)驗，招商經(jīng)營措施具有前瞻性好可操作性。這些配套設(shè)施，連同本項目四周的市政規(guī)劃道路特別是項目南面的市政道路，我們希望在項目建設(shè)過程中，政府能同步開展施工建設(shè)，以給予我們投資者信心。一方面，一旦項目立項，就要政府保證項目的唯一性 ，在晉中市不能再有另一個同類競爭項目立項，否則形成同城惡性競爭，兩敗俱傷，造成土地資源和社會資源的嚴(yán)重浪費。 濫觴于春秋的晉南鹽業(yè)販運，成就了中國最早的商人。由極盛到極衰，一百年來，山西商業(yè)元氣，始終未曾恢復(fù)。其中，第 一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，因糧食減產(chǎn)下降 ％，對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％。生產(chǎn)總值總量在全 國的排位由 20xx 年的第 21 位前移至第 16 位；人均生產(chǎn)總值排位由 20xx年的第 20位前移至第 15位。山西依托煤炭資源優(yōu)勢，采取非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，所有的產(chǎn)業(yè)都是煤炭的配套項目。發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)，按照市場需求，積極地調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，實現(xiàn)資源在產(chǎn)業(yè)間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部 的優(yōu)化配置，形成最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使山西的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換經(jīng)濟優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。 物流業(yè)主要表現(xiàn)在三個方面： 1）一是物流總成本占 GDP 比重偏高。 3）資源型物流比重偏高，缺乏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品作為經(jīng)濟支撐，運輸難以形成回流，效率較低。交通上沒有系統(tǒng)組織，人性化不足。 6）經(jīng)營管理落后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，難以實施統(tǒng)一營銷推廣，無法適應(yīng)時代。 山西商貿(mào)物流業(yè)的現(xiàn)代化和升級換代，勢在必行！ 為推動山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)一個超大型、現(xiàn)代化、綜合性、?一站式?物流商貿(mào)中心就顯得非常迫 切。 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 項目發(fā)起單位：山西三晉渤海投資有限公司 法定代表人：裴劍 項目發(fā)起緣由：山西三晉渤海投資有限公司由山西和深圳三家專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運營管理的大型公司共同投資發(fā)起，由上市公司渤海物流提供經(jīng)營支持。如何利用天然的區(qū)位優(yōu)勢，在?太榆同城一體化?過程中搶占先機，是晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)面臨的戰(zhàn)略選擇。 本項目是山西省?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商貿(mào)物流先行?政策的內(nèi)在產(chǎn)物：發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流是山西省調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的必由之路 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，高度依賴煤炭工業(yè)，典型的資源型、粗放型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重制約了山西社會 經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 ?十五?時期全省生產(chǎn)總值年均增長 ％，高出計劃目標(biāo) 5個百分點。新增批發(fā)消費需求呼喚大型現(xiàn)代化批發(fā)市場的出現(xiàn)。 本項目是山西?百億采購?fù)饬?現(xiàn)狀的必然產(chǎn)物：山西呼喚一個能夠統(tǒng)御全省、對抗鄰省的現(xiàn)代化大型商貿(mào)物流中心 據(jù)統(tǒng)計，山西每年有數(shù)百億元的生產(chǎn)資料和生活資料的采購來自與石家莊和鄭州的批發(fā)市場。 表 1： 20xx 年山西省與周邊省份主要社會消費品批發(fā)零售指標(biāo)對比 省份 山西 河南 河北 人口（萬人） 3345（ 100%） 9376（ 280%） 6829（ 204%） 全民生產(chǎn)總值（億元） 人均生產(chǎn)總值（元） 12320 11236 14814 城鎮(zhèn)年平均可支配收入（元） 8914 8668 9107 農(nóng)村年平均可支配收入（元） 2890 2871 3481 社會消費品零售總額（億元） 其中：城市的消費品零售額 縣的消費品零售 額 縣以下消費品零售額 （ 100%） （ 240%） （ 211%） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額（億元） 其中：批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額 （ 100%） （ 234%） （ 214%） 表 2： 20xx 年山西與周邊省份億元以上商品交易市場比較：山西全國排名倒數(shù)第 4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊的河南、河北、內(nèi)蒙等省份！ 排序 年 份 市場數(shù)量 攤位數(shù) 營業(yè)面積 單位成交額 成交額 地 區(qū) 個 個 萬平方米 億元 /萬平方米 億元 批 發(fā) 零 售 全國 3365 2229818 1 浙 江 496 310121 2 江 蘇 456 223318 3 山 東 316 202741 4 廣 東 293 126799 5 河 北 237 284965 11 河 南 102 63691 22 內(nèi)蒙古 37 21933 25 陜 西 26 12297 26 山 西 23 16604 山西省物流規(guī)劃綱要指出：要抓住機遇，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，依托能源原材料，積極發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，依托交通干線和網(wǎng)絡(luò)，建立以太原為中心，以大同和侯馬為主要節(jié)點的大市場、大流通的物流格局。作為園區(qū)商貿(mào)物流的龍頭項目，三晉國際商貿(mào)物流城的建設(shè)，將全面提升晉中市的城市物流、區(qū)域物流、國際物流的能力，形成大商貿(mào)、大市場、大吞 吐、大物流格局，并可望形成?以貿(mào)促工，三產(chǎn)帶動二產(chǎn)?的良性產(chǎn)業(yè)發(fā)展局面，大大促進(jìn)地方經(jīng)濟，發(fā)展民生，是高瞻遠(yuǎn)矚的城市運營大手筆。而且這種歷史機遇在城市化進(jìn)程中通常是五十年一遇的，錯過了這個難得的歷史機遇，也就錯過了大發(fā)展難得的歷史機遇！ 三晉國際商貿(mào)物流城的建設(shè)，將憑借毗鄰太原、連接空港的區(qū)位優(yōu)勢，在?太榆同城一體化?進(jìn)程中抓住歷史性的機遇，充分借勢太原，已優(yōu)越的地段、先進(jìn)的規(guī)劃、卓越的運營，將太原傳統(tǒng)市場悉數(shù)集聚在晉中，使晉中成為統(tǒng)帥全山西商貿(mào)物流的總部基地。據(jù)了解，太原已有多家經(jīng)濟實體意欲開發(fā)這塊新型商貿(mào)物流市場，我們必須以?先發(fā)制人?的策略打破其地域優(yōu)勢。其中： （ 1）生產(chǎn)資料市場（ 60萬平方米） 華北五金礦機市場（ 30萬平方米） 山西汽配交易市場（ 20萬平方米） 華北化工交易市場（ 10萬平方米） （ 2）生活資料市場（ 30萬 平方米） 中國北方小商品商貿(mào)城（ 30萬平方米） （ 3）配套功能（ 30萬平方米） 倉儲物流（ 10萬平米） 酒店辦公（ 5萬平米） 商務(wù)公寓（ 15萬平米） 大物流交通網(wǎng)絡(luò)為本項目建設(shè)數(shù)百億元大市場和輻射西北省份提供了充分的交通條件 坐擁立體化物流交通網(wǎng)絡(luò)： 4小時車程輻射全山西 330萬人口； 5 小時車程輻射陜西、內(nèi)蒙古等省 三晉國際商貿(mào)物流城，地處?太原南擴、晉中北進(jìn)?的核心地段 晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是?太榆一體化同城建設(shè)? 的戰(zhàn)略開發(fā)區(qū)域。 項目?三小時高速通達(dá)?大同、朔州、忻州、呂梁、陽泉、臨汾、長治、晉城、運城等大中小城市。 公路、鐵路、航空的便捷順暢，為本項目構(gòu)筑了立體化物流交通網(wǎng)絡(luò)。 ：汽配交易市場 山西汽配市場需求分析 建設(shè)省內(nèi)最大的汽車汽配交易中心，其必要性和迫切性仍來源于巨大的市場需求和市場前景。 ? 山西省是最重要的重型卡車市場 山西省是全國重型卡車保有量的大省，目前全省注冊的重型汽車已超過 20 萬輛，而且還在以每年 2 到 4 萬輛的速度在增長。 ? 山西省的重型卡車有較高的損耗率和維修率 龐大的公路外運量，使得山西運輸業(yè)多選擇重型卡車多拉快跑，但山西省本身的地理條件和大噸位的運輸造成的非常糟糕的公路路況，使得重型卡車的損耗率和維修率非常高。在目前，建南汽配城，是太原市和晉中地區(qū)唯一的真正意義上的大型二級汽配市場，至今已有十幾年的經(jīng)營歷史。而其他一些小型的汽配市場又缺乏足夠的輻射力和影響力。而目前，有了巨大的市場需求和可以預(yù)期的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，太原汽車配件類市場有很好的發(fā)展前景。 ? 山西省主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成巨大的市場需求 山西屬于煤炭大省，目前山西的煤炭儲量占全國的 34%，產(chǎn)量占全國的 25%。 20xx20xx 年全國煤炭、煤機、礦機需求量統(tǒng)計如下： 年份 煤炭產(chǎn)量