【正文】 項(xiàng)目名稱 三晉國(guó)際商貿(mào)物流城 項(xiàng)目承辦單位 承辦單位：山西三晉渤海投資有限公司 法定代表人：裴劍 項(xiàng)目擬建設(shè)區(qū)位、地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建設(shè)區(qū)位：晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 地塊地址： 108 國(guó)道與匯通路交匯處 承擔(dān)可行性研究工作的單位 山西三晉渤海投資有限公司負(fù)責(zé)研究工作的統(tǒng)籌管理工作； 中國(guó)腦庫(kù) — 深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院、深圳市合和地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 承擔(dān)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、投資分析等相關(guān) 工作。綿延至 17 世紀(jì)初到 19 世紀(jì)中葉，晉商以雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理、優(yōu)秀的商業(yè)文化，廣拓經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域和活動(dòng)范圍，其所經(jīng)營(yíng)的鹽、鐵、棉、布、皮毛、絲綢、茶葉、金融等商號(hào)店鋪已遍設(shè)全國(guó)通都大邑，并遠(yuǎn)涉歐洲、日本、東南亞和阿拉伯國(guó)家，一時(shí)間?晉商?與?徽商?并駕齊驅(qū)，稱雄國(guó)內(nèi) 商界長(zhǎng)達(dá) 500年之久。 改革開(kāi)放以來(lái)，山西省經(jīng)濟(jì)得到了迅速全面的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 16％。 20xx 年山西省三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ::，調(diào)整為 :56:。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以高度依賴煤炭資源、原材料工業(yè)為主，具有典型的資源型、初 級(jí)化特征：結(jié)構(gòu)檔次低、運(yùn)行質(zhì)量不高、高購(gòu)入、低產(chǎn)出，高速度、低效益，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題日益突出。擴(kuò)大第三方物流在山西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，降低山西物流成本，提升山西經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，山西省工業(yè)企業(yè)物流成本占 GDP 的比例高達(dá) 40％，而我國(guó)平均水平在 20％左右，國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的水平一般在 10％－ 12％，美國(guó)在 10％左右。 商貿(mào)業(yè)主要表現(xiàn)在九個(gè)方面： 1）業(yè)態(tài)不全，除服裝批發(fā)較成熟外，其他行業(yè)尚未形成具有全省輻射能力的大型專業(yè)市場(chǎng)。 3）經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣，管理混亂、粗放，治安問(wèn)題嚴(yán)重，臟、亂、差、堵。 7）商業(yè)信息不靈，軟件落后，交易模式單一，信息反饋慢，難以參與區(qū)域化貿(mào)易競(jìng)爭(zhēng)。 本項(xiàng)目土地 來(lái)源于三晉渤海投資有限公司通過(guò)政府出讓拍賣獲得，土地產(chǎn)權(quán)明晰，房產(chǎn)可自由轉(zhuǎn)讓。 地塊概況 該地塊位于晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 108 國(guó)道與匯通路交匯處附近。地塊距晉中市區(qū)榆次區(qū) 10公里，距太原火車站約 15 公里，距太原機(jī)場(chǎng)約 8公里，距火車站北營(yíng)站 5 公里，距高速公路出入口 1 公里，直臨 108 國(guó)道并與匯通路（原?太榆路?）連接直通太原市區(qū)。本項(xiàng)目集?批發(fā)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、會(huì)展、文化、商務(wù)、購(gòu)物、觀光、居住? 9 大功能于一體，將傳統(tǒng)商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)與現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商貿(mào)中心，建成后將成為山西省標(biāo)志性商業(yè)建筑群，以?模式新、檔次高、規(guī)模大、物流暢、管理優(yōu)?為特色，成為山西省乃至華北 地區(qū)規(guī)模最大的物流商貿(mào)總部基地。 首期用地項(xiàng)目功能組合 首期已取得用地規(guī)劃建筑面積約 17萬(wàn)平方米，其中： 汽配博覽城（街區(qū)式交易市場(chǎng)）約 13000 平方米 商務(wù)配套區(qū)（辦公、酒店、公寓）： 40000 平方米 ? 4 大市場(chǎng)， 9 大功能?概述 針對(duì)目前山西省城鄉(xiāng)居民日常生活消費(fèi)品大量高價(jià)外購(gòu)的現(xiàn)實(shí)，依托山西資源型產(chǎn)業(yè)向制 造型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目將緊扣山西省產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以及山西 3300萬(wàn)人口的消費(fèi)需求，建設(shè) 4 大省級(jí)批發(fā)交易市場(chǎng)，市場(chǎng)總建筑面積達(dá) 90 萬(wàn)平方米；同時(shí)建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)、物流、商務(wù)、居住等配套功能，配套建筑面積約 30 萬(wàn)平米。 （ 3） 倉(cāng)儲(chǔ)：建設(shè)大規(guī)模、現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)中心，打造?工業(yè)孵化基地? 建設(shè)大規(guī)模、現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)中心，吸納大型、有實(shí)力的生產(chǎn)廠商、省級(jí)總經(jīng)銷商進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，并以此成為?工業(yè)孵化基地?，吸引省外日用消費(fèi)品工業(yè)企業(yè)落戶設(shè)廠，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)投資。 （ 7） 購(gòu)物：使本項(xiàng)目不但成為一個(gè)交易之都，也是一個(gè)安居樂(lè)業(yè)之城 以市場(chǎng)內(nèi)全國(guó)各地?cái)?shù)萬(wàn)經(jīng)營(yíng)商戶和采購(gòu)商為基本需求，以山西?晉菜?美食為特色，引進(jìn)全國(guó)各大菜系特色美食，成為榆太區(qū)域首屈一指的美食文化中心。 （ 9） 居?。鹤審V大經(jīng)營(yíng)戶扎根山西，樂(lè)業(yè)安居 建設(shè)大型園林式配套宿舍，為場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶提供舒適、有品位的居住單位，讓廣大經(jīng)營(yíng)戶扎根山西，樂(lè)業(yè)安居。 在本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，本市場(chǎng)將面向山西省內(nèi)主要地、縣城市，建設(shè)貨物配載中心，條件成熟的城市將投資建設(shè)二級(jí)配套批發(fā)市場(chǎng)，形成一個(gè)緊密協(xié)作的超級(jí)商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)。 據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目建成后，將至少在以下方面造福山西： （ 1） 7 萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位： 交易市場(chǎng) 將 容納 15000 余企業(yè)和商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以每戶直接產(chǎn)生 4 人就業(yè)計(jì)算，將產(chǎn)生 6 萬(wàn)就業(yè)需求；相關(guān)客運(yùn)、貨運(yùn)、餐飲、娛樂(lè)、家政、物管、保安、保潔、廣告、制作等衍生行業(yè)預(yù)計(jì)產(chǎn)生近 10000 就業(yè)需求；總計(jì)整個(gè)商貿(mào)城就業(yè)總數(shù)將不少于70000 個(gè)崗位。 （ 5）每年上億稅收 本項(xiàng)目市場(chǎng)培育期結(jié)束后（預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)后 3年），每年將為政府貢獻(xiàn)巨大的稅收收入。 （ 8）推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，造福山西人民 現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展，將直接改變山西省目前單一的產(chǎn)業(yè)格局，優(yōu)化山西省的產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，提升山西省的產(chǎn)業(yè)投資形象。 項(xiàng)目充分利用太榆物流交通樞紐的地理優(yōu)勢(shì)，充分整合產(chǎn)業(yè)資源，推動(dòng)山西省以太原為中心的商貿(mào)物流基地的形成，為晉中市和山西省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目投資商擁有豐富的大型商貿(mào)物流市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，招商經(jīng)營(yíng)措施具有前瞻性好可操作性。這些配套設(shè)施，連同本項(xiàng)目四周的市政規(guī)劃道路特別是項(xiàng)目南面的市政道路，我們希望在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，政府能同步開(kāi)展施工建設(shè)，以給予我們投資者信心。一方面，一旦項(xiàng)目立項(xiàng)，就要政府保證項(xiàng)目的唯一性 ，在晉中市不能再有另一個(gè)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目立項(xiàng)，否則形成同城惡性競(jìng)爭(zhēng)，兩敗俱傷，造成土地資源和社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。 濫觴于春秋的晉南鹽業(yè)販運(yùn)，成就了中國(guó)最早的商人。由極盛到極衰，一百年來(lái)，山西商業(yè)元?dú)猓冀K未曾恢復(fù)。其中，第 一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，因糧食減產(chǎn)下降 ％，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％。生產(chǎn)總值總量在全 國(guó)的排位由 20xx 年的第 21 位前移至第 16 位；人均生產(chǎn)總值排位由 20xx年的第 20位前移至第 15位。山西依托煤炭資源優(yōu)勢(shì)，采取非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，所有的產(chǎn)業(yè)都是煤炭的配套項(xiàng)目。發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)，按照市場(chǎng)需求，積極地調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)資源在產(chǎn)業(yè)間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部 的優(yōu)化配置，形成最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使山西的資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 物流業(yè)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面： 1）一是物流總成本占 GDP 比重偏高。 3）資源型物流比重偏高，缺乏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品作為經(jīng)濟(jì)支撐，運(yùn)輸難以形成回流，效率較低。交通上沒(méi)有系統(tǒng)組織，人性化不足。 6）經(jīng)營(yíng)管理落后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，難以實(shí)施統(tǒng)一營(yíng)銷推廣，無(wú)法適應(yīng)時(shí)代。 山西商貿(mào)物流業(yè)的現(xiàn)代化和升級(jí)換代，勢(shì)在必行！ 為推動(dòng)山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)一個(gè)超大型、現(xiàn)代化、綜合性、?一站式?物流商貿(mào)中心就顯得非常迫 切。 項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 項(xiàng)目發(fā)起單位：山西三晉渤海投資有限公司 法定代表人：裴劍 項(xiàng)目發(fā)起緣由：山西三晉渤海投資有限公司由山西和深圳三家專注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的大型公司共同投資發(fā)起，由上市公司渤海物流提供經(jīng)營(yíng)支持。如何利用天然的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在?太榆同城一體化?過(guò)程中搶占先機(jī)，是晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)面臨的戰(zhàn)略選擇。 本項(xiàng)目是山西省?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商貿(mào)物流先行?政策的內(nèi)在產(chǎn)物：發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流是山西省調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的必由之路 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，高度依賴煤炭工業(yè)，典型的資源型、粗放型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重制約了山西社會(huì) 經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 ?十五?時(shí)期全省生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) ％，高出計(jì)劃目標(biāo) 5個(gè)百分點(diǎn)。新增批發(fā)消費(fèi)需求呼喚大型現(xiàn)代化批發(fā)市場(chǎng)的出現(xiàn)。 本項(xiàng)目是山西?百億采購(gòu)?fù)饬?現(xiàn)狀的必然產(chǎn)物：山西呼喚一個(gè)能夠統(tǒng)御全省、對(duì)抗鄰省的現(xiàn)代化大型商貿(mào)物流中心 據(jù)統(tǒng)計(jì)，山西每年有數(shù)百億元的生產(chǎn)資料和生活資料的采購(gòu)來(lái)自與石家莊和鄭州的批發(fā)市場(chǎng)。 表 1： 20xx 年山西省與周邊省份主要社會(huì)消費(fèi)品批發(fā)零售指標(biāo)對(duì)比 省份 山西 河南 河北 人口（萬(wàn)人） 3345（ 100%） 9376（ 280%） 6829（ 204%） 全民生產(chǎn)總值（億元） 人均生產(chǎn)總值（元） 12320 11236 14814 城鎮(zhèn)年平均可支配收入（元） 8914 8668 9107 農(nóng)村年平均可支配收入（元） 2890 2871 3481 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 其中：城市的消費(fèi)品零售額 縣的消費(fèi)品零售 額 縣以下消費(fèi)品零售額 （ 100%） （ 240%） （ 211%） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額（億元） 其中：批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 （ 100%） （ 234%） （ 214%） 表 2： 20xx 年山西與周邊省份億元以上商品交易市場(chǎng)比較：山西全國(guó)排名倒數(shù)第 4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊的河南、河北、內(nèi)蒙等省份！ 排序 年 份 市場(chǎng)數(shù)量 攤位數(shù) 營(yíng)業(yè)面積 單位成交額 成交額 地 區(qū) 個(gè) 個(gè) 萬(wàn)平方米 億元 /萬(wàn)平方米 億元 批 發(fā) 零 售 全國(guó) 3365 2229818 1 浙 江 496 310121 2 江 蘇 456 223318 3 山 東 316 202741 4 廣 東 293 126799 5 河 北 237 284965 11 河 南 102 63691 22 內(nèi)蒙古 37 21933 25 陜 西 26 12297 26 山 西 23 16604 山西省物流規(guī)劃綱要指出：要抓住機(jī)遇，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，依托能源原材料，積極發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，依托交通干線和網(wǎng)絡(luò)，建立以太原為中心，以大同和侯馬為主要節(jié)點(diǎn)的大市場(chǎng)、大流通的物流格局。作為園區(qū)商貿(mào)物流的龍頭項(xiàng)目，三晉國(guó)際商貿(mào)物流城的建設(shè)，將全面提升晉中市的城市物流、區(qū)域物流、國(guó)際物流的能力，形成大商貿(mào)、大市場(chǎng)、大吞 吐、大物流格局，并可望形成?以貿(mào)促工，三產(chǎn)帶動(dòng)二產(chǎn)?的良性產(chǎn)業(yè)發(fā)展局面，大大促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)，發(fā)展民生，是高瞻遠(yuǎn)矚的城市運(yùn)營(yíng)大手筆。而且這種歷史機(jī)遇在城市化進(jìn)程中通常是五十年一遇的，錯(cuò)過(guò)了這個(gè)難得的歷史機(jī)遇，也就錯(cuò)過(guò)了大發(fā)展難得的歷史機(jī)遇！ 三晉國(guó)際商貿(mào)物流城的建設(shè)，將憑借毗鄰太原、連接空港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在?太榆同城一體化?進(jìn)程中抓住歷史性的機(jī)遇，充分借勢(shì)太原，已優(yōu)越的地段、先進(jìn)的規(guī)劃、卓越的運(yùn)營(yíng)，將太原傳統(tǒng)市場(chǎng)悉數(shù)集聚在晉中，使晉中成為統(tǒng)帥全山西商貿(mào)物流的總部基地。據(jù)了解，太原已有多家經(jīng)濟(jì)實(shí)體意欲開(kāi)發(fā)這塊新型商貿(mào)物流市場(chǎng)，我們必須以?先發(fā)制人?的策略打破其地域優(yōu)勢(shì)。其中： （ 1）生產(chǎn)資料市場(chǎng)（ 60萬(wàn)平方米） 華北五金礦機(jī)市場(chǎng)（ 30萬(wàn)平方米） 山西汽配交易市場(chǎng)（ 20萬(wàn)平方米） 華北化工交易市場(chǎng)（ 10萬(wàn)平方米） （ 2）生活資料市場(chǎng)（ 30萬(wàn) 平方米） 中國(guó)北方小商品商貿(mào)城（ 30萬(wàn)平方米） （ 3）配套功能（ 30萬(wàn)平方米） 倉(cāng)儲(chǔ)物流（ 10萬(wàn)平米） 酒店辦公（ 5萬(wàn)平米） 商務(wù)公寓（ 15萬(wàn)平米） 大物流交通網(wǎng)絡(luò)為本項(xiàng)目建設(shè)數(shù)百億元大市場(chǎng)和輻射西北省份提供了充分的交通條件 坐擁立體化物流交通網(wǎng)絡(luò)： 4小時(shí)車程輻射全山西 330萬(wàn)人口； 5 小時(shí)車程輻射陜西、內(nèi)蒙古等省 三晉國(guó)際商貿(mào)物流城，地處?太原南擴(kuò)、晉中北進(jìn)?的核心地段 晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是?太榆一體化同城建設(shè)? 的戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)區(qū)域。 項(xiàng)目?三小時(shí)高速通達(dá)?大同、朔州、忻州、呂梁、陽(yáng)泉、臨汾、長(zhǎng)治、晉城、運(yùn)城等大中小城市。 公路、鐵路、航空的便捷順暢，為本項(xiàng)目構(gòu)筑了立體化物流交通網(wǎng)絡(luò)。 ：汽配交易市場(chǎng) 山西汽配市場(chǎng)需求分析 建設(shè)省內(nèi)最大的汽車汽配交易中心，其必要性和迫切性仍來(lái)源于巨大的市場(chǎng)需求和市場(chǎng)前景。 ? 山西省是最重要的重型卡車市場(chǎng) 山西省是全國(guó)重型卡車保有量的大省，目前全省注冊(cè)的重型汽車已超過(guò) 20 萬(wàn)輛，而且還在以每年 2 到 4 萬(wàn)輛的速度在增長(zhǎng)。 ? 山西省的重型卡車有較高的損耗率和維修率 龐大的公路外運(yùn)量，使得山西運(yùn)輸業(yè)多選擇重型卡車多拉快跑，但山西省本身的地理?xiàng)l件和大噸位的運(yùn)輸造成的非常糟糕的公路路況，使得重型卡車的損耗率和維修率非常高。在目前，建南汽配城，是太原市和晉中地區(qū)唯一的真正意義上的大型二級(jí)汽配市場(chǎng)，至今已有十幾年的經(jīng)營(yíng)歷史。而其他一些小型的汽配市場(chǎng)又缺乏足夠的輻射力和影響力。而目前，有了巨大的市場(chǎng)需求和可以預(yù)期的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，太原汽車配件類市場(chǎng)有很好的發(fā)展前景。 ? 山西省主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成巨大的市場(chǎng)需求 山西屬于煤炭大省，目前山西的煤炭?jī)?chǔ)量占全國(guó)的 34%，產(chǎn)量占全國(guó)的 25%。 20xx20xx 年全國(guó)煤炭、煤機(jī)、礦機(jī)需求量統(tǒng)計(jì)如下： 年份 煤炭產(chǎn)量