【正文】 年末臨沂市全年公路運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)量18．97億噸公里，據(jù)介紹，臨沂市道路運(yùn)輸客運(yùn)量、旅客周轉(zhuǎn)量在今后5年內(nèi)將保持年均遞增8％和6％的增長幅度，貨運(yùn)量、貨物周轉(zhuǎn)量也將保持年均遞增9％和7％的快速增長。零售業(yè)物流外包的比例最小，73％的零售企業(yè)使用的是白有物流。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)：在出口活動中，企業(yè)往往看中物流公司的通關(guān)、海運(yùn)和空運(yùn)能力。在美國、日本等發(fā)達(dá)國家，超過60％的物流量是由第三方物流完成的，而中國仍以需要物流服務(wù)的企業(yè)自營為主。以項(xiàng)目的總體優(yōu)勢，強(qiáng)化目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的認(rèn)識；三、項(xiàng)目招商思路本項(xiàng)目在招商思路上主要是實(shí)行“三大創(chuàng)新”：在客戶規(guī)模上注重抓大不放小，以招大引強(qiáng)為主(指中國100強(qiáng)、世界500強(qiáng))；在客戶引進(jìn)上喜新不厭舊，以現(xiàn)有客戶為基礎(chǔ)，開發(fā)新客戶；在環(huán)境建設(shè)上注重“軟硬兼施”，以軟件為主?！杜R沂市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確指出，要培育壯大第三方物流企業(yè)，要有利于產(chǎn)品交易、加工、包裝、存儲、運(yùn)輸?shù)奈锪飨到y(tǒng)，盡快形成以城市配送物流、中轉(zhuǎn)物流和航空物流為樞紐的綜合物流網(wǎng)絡(luò)。2005年，完成社會消費(fèi)品零售總額476．6億元；各類交易市場達(dá)1002處，城鄉(xiāng)商品市場交易總額達(dá)691億元，年成交額億元以上的商品交易市場36家，10億元以上的14家。同時，無居民住宅，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)居戶稀少，拆用地成本較低，最適宜物流園區(qū)用地選址。周邊配套優(yōu)勢項(xiàng)目周邊及園區(qū)內(nèi)金融、工商、稅收、郵政、文化娛樂、住宅等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，道路、給水、電力、信息、供熱、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施齊全為園區(qū)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保證，完善的配套為企業(yè)的落戶解決了后顧之憂，為企業(yè)的長足發(fā)展提供了保障。1人力資源優(yōu)勢莒南縣歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長，人文環(huán)境良好，民風(fēng)淳樸，外來工眾多，勞動力資源充沛，周邊各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校眾多，加上即將建設(shè)的物流培訓(xùn)中心，可以為入園企業(yè)提供充裕的人力資源。以先進(jìn)的開發(fā)運(yùn)營理念，強(qiáng)勢整合產(chǎn)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)人才集聚，以完備、頂尖的雄厚設(shè)備優(yōu)勢，匯聚當(dāng)今物流界頂尖級技術(shù)人才的強(qiáng)大人才優(yōu)勢，無可置疑的研發(fā)能力，始終在同行中保持強(qiáng)大領(lǐng)先地位。1建設(shè)工期優(yōu)勢本項(xiàng)目安排周密，資金充足，已經(jīng)與大型建筑公司達(dá)成意向，確保建設(shè)工期，能夠讓客戶按時順利進(jìn)場經(jīng)營。2管理優(yōu)勢臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城管理臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城者具有豐富的物流園區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)、已經(jīng)形成系統(tǒng)的物流園區(qū)理論知識，逐步建立起符合現(xiàn)代企業(yè)管理制度，再加上專業(yè)的物流園區(qū)精英管理團(tuán)隊(duì)與電子智能化操作系統(tǒng)完美結(jié)合，對落戶園區(qū)專業(yè)化的管理，為保障投資業(yè)主安心經(jīng)營和財產(chǎn)安全提供一個良好的環(huán)境，真正使企業(yè)不受外部干擾，全力安心發(fā)展。2研發(fā)優(yōu)勢臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城成立了專門的研發(fā)部門，通過法布勞格物流咨詢機(jī)構(gòu)、威海中林建筑設(shè)計(jì)公司、中國物流策劃研究院以及國內(nèi)外一流的科研單位合作，擬將組建了一支具備先進(jìn)水平的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，將自主研發(fā)出多項(xiàng)應(yīng)用于各個領(lǐng)域的產(chǎn)品和技術(shù)，提供相應(yīng)的服務(wù)。2成本優(yōu)勢臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城建立了完整的成本控制體系，始終努力為客戶降低成本。三、項(xiàng)目機(jī)會分析1．臨沂市強(qiáng)力推進(jìn)物流強(qiáng)市建設(shè)，物流業(yè)的巨大市場，為本項(xiàng)目帶來了機(jī)遇。通過本項(xiàng)目核心能力加強(qiáng)，逐一進(jìn)行整合，拉開雙方競爭差距，爭取更多客戶認(rèn)同。二、物流園區(qū)的功能按照對物流園區(qū)所下的定義，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。區(qū)域運(yùn)輸組織中心。 物流園區(qū)的物流組織與管理功能物流園區(qū)的物流組織與管理的功能一般包括：貨物運(yùn)輸、分揀包裝、儲存保管。停車、中轉(zhuǎn)、配載信息中心——信息服務(wù)——電子商務(wù)——中介交易——全程物流監(jiān)控服務(wù)(GPS。貨車輔助服務(wù)(加油、檢修、安檢、維護(hù)、培訓(xùn)、硬件供應(yīng)等)公共保稅服務(wù)(報關(guān)代理、保稅倉儲等)(1)必須有利于構(gòu)建山東及臨沂市物流系統(tǒng)框架臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城的建設(shè)，必須確立有利于構(gòu)建臨沂乃至山東或更大范圍的物流系統(tǒng)框架的原則，并能最大限度地減少物流設(shè)施的重復(fù)建設(shè)和合理發(fā)揮既有設(shè)施的功能和作用，物流節(jié)點(diǎn)的減少和單個節(jié)點(diǎn)的功能的集中，必須以不影響物流效率和客戶服務(wù)水平為前提，以達(dá)到建設(shè)物流園區(qū)的目的。 (2)必須合理定位物流園區(qū)的運(yùn)營領(lǐng)域?qū)τ谂R沂裕恒恒運(yùn)國際物流城的整體而言，既要確保物流及相關(guān)項(xiàng)目的順利開發(fā)，又要提高物流園區(qū)管理和經(jīng)營所必須的效率，借鑒工業(yè)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和模式，實(shí)施綜合開發(fā)和全方位建設(shè)。市場發(fā)展環(huán)境建設(shè)指導(dǎo)思想物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并非物流發(fā)展的全部內(nèi)涵，完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)僅是臨沂市推進(jìn)物流發(fā)展的基本條件之一。支持和促進(jìn)工、商企業(yè)推進(jìn)現(xiàn)代物流管理，以省域內(nèi)及國內(nèi)優(yōu)勢產(chǎn)品物流為主要服務(wù)對象，重點(diǎn)發(fā)展內(nèi)貿(mào)物流服務(wù)、工商企業(yè)物流服務(wù)和城市生活物流服務(wù)，兼顧外貿(mào)物流服務(wù)。開發(fā)建設(shè)的承擔(dān)者及經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資能力、選址結(jié)果和所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、條件等因素考慮，其選擇的余地并非很大。三、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略園區(qū)物流系統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略物流園區(qū)建設(shè)的目的在于構(gòu)建現(xiàn)代物流系統(tǒng)，從發(fā)展戰(zhàn)略的角度，園區(qū)的建設(shè)應(yīng)將具體項(xiàng)目的規(guī)劃和相關(guān)企業(yè)的引進(jìn)及實(shí)施與物流功能的合理布局及開發(fā)相配合，促進(jìn)和帶動臨沂市現(xiàn)代物流系統(tǒng)的發(fā)展。協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、金融等部門在園區(qū)配置輔助服務(wù)功能；園區(qū)建設(shè)形成的集體資產(chǎn)的所有權(quán)代表和經(jīng)營狀況監(jiān)控與管理。②積極引進(jìn)對園區(qū)建設(shè)、運(yùn)營具有重要作用的企業(yè)根據(jù)臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城的物流服務(wù)功能要求，園區(qū)內(nèi)應(yīng)積極引進(jìn)具有各種服務(wù)功能的企業(yè)，這些企業(yè)包括以下幾個方面：依托園區(qū)或重要倉儲設(shè)施開展流通加工與包裝服務(wù)的企業(yè)；園區(qū)綜合及專項(xiàng)輔助服務(wù)企業(yè)；(3)市場建設(shè)和發(fā)展的外部環(huán)境支持戰(zhàn)略物流園區(qū)的建設(shè)，涉及到生產(chǎn)、流通、城市建設(shè)與多種運(yùn)輸方式等諸多方面，這些均是決定園區(qū)建設(shè)成功與否的外部環(huán)境條件。必須積極爭取交通管理部門的支持，為營造園區(qū)良好的運(yùn)輸環(huán)境創(chuàng)造條件。所謂分步實(shí)施，是指整個園區(qū)的建設(shè)過程可分為前期開發(fā)實(shí)施。①臨沂現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)孵化器②臨沂現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)標(biāo)志③臨沂市現(xiàn)代化、規(guī)范化、規(guī)模化、信息化、網(wǎng)。①前期開發(fā)戰(zhàn)略a)建立物流園區(qū)開發(fā)實(shí)施管理體制及運(yùn)作機(jī)制b)啟動并力爭完成園區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)c)啟動園區(qū)物流管理信息平臺項(xiàng)目d)啟動并完成部分辦公用房、倉儲設(shè)施及部分輔助設(shè)施建設(shè)②中期規(guī)模建設(shè)戰(zhàn)略a)積極爭取政府投資b)制定優(yōu)惠的物流企業(yè)發(fā)展政策c)成建制地實(shí)施園區(qū)大型項(xiàng)目建設(shè)d)完善物流管理信息系統(tǒng)功能e)完善園區(qū)環(huán)境優(yōu)化與形象設(shè)計(jì)f)強(qiáng)化各種運(yùn)輸方式的聯(lián)合與銜接g)在園區(qū)開展物流金融業(yè)務(wù)③后期完善建設(shè)戰(zhàn)略臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城經(jīng)過前期開發(fā)和中期大規(guī)模建設(shè)后，此階段園區(qū)發(fā)展的主體戰(zhàn)略思路就是實(shí)現(xiàn)臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城的最終發(fā)展目標(biāo)，即建立現(xiàn)代化、信息化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化綜合型物流園區(qū)，使其成為臨沂市、山東省、區(qū)域結(jié)合部、區(qū)域交通運(yùn)輸樞紐和物流帶動產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重要基礎(chǔ)。③努力完善物流服務(wù)輔助支持條件銀行、保險和海關(guān)管理部門，要從方便服務(wù)和提高效率的角度，通過設(shè)立經(jīng)營及管理機(jī)構(gòu)，或建立新的監(jiān)管及操作規(guī)程，完善物流園區(qū)的輔助支持條件。統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌安排。專業(yè)化第三方物流服務(wù)企業(yè)；具有網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)?；?jīng)營能力的區(qū)域及市內(nèi)配送運(yùn)輸企業(yè)；①組建臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城有限公司在臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城管理委員會的直接管理和監(jiān)督下，以具有現(xiàn)代企業(yè)制度特點(diǎn)在開發(fā)上的具體實(shí)施和運(yùn)作，進(jìn)行園區(qū)建設(shè)和開發(fā)。社區(qū)管理(包括治安、生活配套等功能)；土地的統(tǒng)一征用和使用管理，以及其它資源使用的監(jiān)控：從臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城采用“宏觀集中、微觀開放的兩級管理體制。從臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和企業(yè)及政府的經(jīng)濟(jì)能力角度分析，考慮到物流園區(qū)發(fā)展的可能的各種模式的特點(diǎn)及應(yīng)用條件，臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城項(xiàng)目宜采用綜合運(yùn)作模式，主要原因在于：l、建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)較為成熟為了盡快抓住物流發(fā)展機(jī)遇完全的市場化運(yùn)作條件尚不成熟二、項(xiàng)目的建設(shè)模式臨沂市以及周邊城市產(chǎn)業(yè)的分布特點(diǎn)，臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城規(guī)劃按照“一園多區(qū)的園區(qū)建設(shè)模式。目標(biāo)定位(1)中心城市物流園區(qū)(2)省域物流園區(qū)(3)區(qū)域結(jié)合部物流園區(qū)(4)區(qū)域交通運(yùn)輸樞紐(5)物流帶動產(chǎn)業(yè)開發(fā)物流園區(qū)目標(biāo)描述按照臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城的目標(biāo)定位，臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城應(yīng)向現(xiàn)代化、信息化、產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)化的目標(biāo)發(fā)展，達(dá)到規(guī)劃起點(diǎn)高系統(tǒng)功能全、可調(diào)整性強(qiáng)、實(shí)施可行性佳和整體水平高的要求。以臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)市場與政策對資源系統(tǒng)整合的雙重導(dǎo)向；充分考慮到臨沂市的地理區(qū)位特征和經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，在臨沂市全市范圍內(nèi)推進(jìn)現(xiàn)代物流的發(fā)展，必須從園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物流技術(shù)應(yīng)用環(huán)境建設(shè)的層面上確立科學(xué)和適應(yīng)物流效率不斷提高所需要的正確的物流園區(qū)發(fā)展指導(dǎo)思想。運(yùn)營原則科學(xué)合理地對物流園區(qū)進(jìn)行經(jīng)營管理運(yùn)作，通過園區(qū)的快速和健康發(fā)展，使其發(fā)揮在帶動臨沂現(xiàn)代物流發(fā)展中的作用，有效促進(jìn)臨沂及山東省現(xiàn)代物流體系的建設(shè)，將是臨沂天源國際物流園運(yùn)營的基本原則。從重新構(gòu)筑城市及區(qū)域現(xiàn)代物流系統(tǒng)的角度看，重視并加快物流園區(qū)的發(fā)展，提高城市各個環(huán)節(jié)的物流運(yùn)作效率，在物流園區(qū)的發(fā)展上，應(yīng)在建設(shè)和運(yùn)營等方面，努力遵循與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物流本身的變化發(fā)展相適應(yīng)的總體原則。生活配套服務(wù)(住宿、餐飲、文化娛樂、購物、消費(fèi)等)貨物調(diào)劑中心(庫存物資處理)城市內(nèi)貨物配送市場信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過不同節(jié)點(diǎn)將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個社會化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。包括單一功能的企業(yè)物流中心和綜合功能的提供物流組織服務(wù)的社會化物流中心等；配送中心。物流園區(qū)的物流功能構(gòu)成要素物流園區(qū)從其物流活動的多樣性和物流組織的廣泛性，以及園區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，其發(fā)揮物流的組織管理作用，就離不開大規(guī)模和功能各異的物流組織節(jié)點(diǎn)。建議借鑒目前的工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等在綜合發(fā)展上的內(nèi)在含義，在對臨沂天源國際物流園進(jìn)行可行性研究，本研究項(xiàng)目將對物流園區(qū)的內(nèi)涵進(jìn)行界定。本項(xiàng)目是莒南第一家現(xiàn)代化、規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、生態(tài)化、國際化的綜合性物流園區(qū)，處于市場第一桶金的狀態(tài)。 二、項(xiàng)目劣勢分析目前項(xiàng)目地尚處于開發(fā)狀態(tài)，市政規(guī)劃配套的正待完善，項(xiàng)目地外圍環(huán)境從表面上看去不是很理想，會讓投資者誤會是投資氛圍及相應(yīng)配套較差。2信息優(yōu)勢臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城信息中心匯集有大量的種類非常豐富和密集的物流信息，加上與國內(nèi)外各大物流信息中心對接，已經(jīng)成為臨沂市的物流信息中心，所以在臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城信息中心，幾乎可以比較便捷地找到各類物流信息。2環(huán)保優(yōu)勢物流園區(qū)屬環(huán)保型項(xiàng)目，無污染、無噪音，本項(xiàng)目積極采用生態(tài)園林化建設(shè)，與自然融合；可以改善周邊環(huán)境，美化莒南形象，為臨沂增添一條亮麗的風(fēng)景線。規(guī)模背后就是巨大的利潤空間、有力的市場信心、源源不斷的黃金市場，其整體實(shí)力已超出傳統(tǒng)物流園區(qū)的層面，其目標(biāo)是打造“中國第一物流社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢硬件環(huán)境：園區(qū)將實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理，提供室內(nèi)裝修，配有辦公樓大型倉庫、停車場、宿舍樓、寬帶網(wǎng)接入、有線電視等各項(xiàng)設(shè)施，為入駐企業(yè)提供良好經(jīng)營環(huán)境。1配套設(shè)施優(yōu)勢臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城整合各方資源，充分考慮經(jīng)營業(yè)戶的需求，集合了汽車修理、汽車配件銷售等完善的配套功能。1網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢臨沂裕恒恒運(yùn)國際物流城已經(jīng)形成了覆蓋國內(nèi)外的物流網(wǎng)絡(luò)，并且憑借實(shí)力和誠信與國內(nèi)外多家實(shí)力雄厚的物流園區(qū)結(jié)成了長期合作關(guān)系，使每一個到天源物流園區(qū)發(fā)貨的客戶，貨物都能一次性全部發(fā)到國內(nèi)外任何地方。園區(qū)吸取了國內(nèi)外物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)成功經(jīng)驗(yàn)，策劃前沿、規(guī)劃起點(diǎn)高、設(shè)計(jì)科學(xué)合理，二十年不落后，具有“體系完善、超前意識、思路科學(xué)的特點(diǎn)。并且屬于無地震區(qū)，幾乎沒水災(zāi)。再加上周邊工商企業(yè)眾多，貨運(yùn)資源巨大，物流資源充足。交通優(yōu)勢臨沂市莒南縣交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)，交通十分便利。物流產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為臨沂經(jīng)濟(jì)高速成長的龍頭，具有輝煌的發(fā)展前旦。以實(shí)實(shí)在在的利益來吸引客戶，以實(shí)實(shí)在在的服務(wù)來維護(hù)客戶，以實(shí)實(shí)在在的管理來引導(dǎo)客戶，以實(shí)實(shí)在在的發(fā)展留住客戶。第三方物流企業(yè)需求不足的原因(1)需要物流服務(wù)的企業(yè)對第三方物流認(rèn)識上的偏差(2)需要物流服務(wù)的企業(yè)對第三方物流能力的質(zhì)疑(3)需要物流服務(wù)的企業(yè)對物流業(yè)務(wù)流程失控的擔(dān)憂需要物流服務(wù)的企業(yè)尋求外協(xié)物流的主要因素(1)企業(yè)集中于核心業(yè)務(wù)的競爭力(2)利用專業(yè)的資源和優(yōu)勢，降低和控制成本并節(jié)約資本資金三、從事物流配套服務(wù)客戶的需求分析從事物流配套服務(wù)的客戶，其主要服務(wù)對象是進(jìn)駐或進(jìn)入園區(qū)經(jīng)營的人員和車輛，其需求主要體現(xiàn)在：需求經(jīng)營店鋪、宿舍，信息，餐飲等，以及一定的人流量和車流量還有園區(qū)周邊范圍內(nèi)消費(fèi)群體。(4)物流企業(yè)需要改進(jìn)的方面運(yùn)送不及時、貨物在運(yùn)輸過程中損耗率高以及作業(yè)出錯率高是客戶對第三方物流企業(yè)不滿意的三個方面，需要物流企業(yè)能夠切實(shí)改進(jìn)。②國有企業(yè)物流外包的可能性最小，外商獨(dú)資企業(yè)和中外合資企業(yè)物流外包的可能性最大。4．2項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及需求分析一、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶根據(jù)需求的不同可分為如下三大類：從事物流服務(wù)的客戶需要物流服務(wù)的客戶從事物流配套服務(wù)的客戶二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求分析從事物流服務(wù)的客戶需求分析從事物流服務(wù)的客戶，其主要服務(wù)對象是臨沂市或周邊地區(qū)或全國各地或國外的生產(chǎn)企業(yè)、流通加工業(yè)和批發(fā)企業(yè)，其需求主要體現(xiàn)在：需求辦公場所、倉庫、停車場、公寓、物流信息、金融、以及飲食、文化娛樂、汽車配件、汽車維護(hù)與修理、通訊、電訊、郵電、保險、日用百貨、超市和生活等配套服務(wù)。以2006年臨沂市全社會運(yùn)輸總量為基礎(chǔ)，以臨沂市交通郵電“十一五規(guī)劃為參考依據(jù)，按照臨沂物流活動的組織環(huán)節(jié)、內(nèi)在數(shù)量關(guān)系和現(xiàn)代物流的組織特征，對臨沂市物流總量進(jìn)行預(yù)測。2)物流需求總量