【正文】 告 戶外廣告牌 電視 /廣播 圍擋 展覽 /活動 短信 /直投 影音傳媒 /印刷制作費 /模型沙盤費 /設(shè)計策劃費 /網(wǎng)站建設(shè) 其他 推廣費小計 賣場費用 售樓處裝修裝飾支出 樣板間裝修裝飾支出 售樓處 \樣板間日常支出 賣場支出合計 傭金及代理費 品牌使用費 其他 營銷費用實際值 項目 營銷費用明細(xì)（萬元） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 全年合計 項目 X 營銷費用計劃值 營銷費用 實際值 推廣費 報紙廣告費 雜志廣告費 網(wǎng)絡(luò)廣告 戶外廣告牌 電規(guī) /廣播 圍擋 展覓 /活動 短信 /直投 影音傳媒 /印刷制作費 /模型沙盤費 /設(shè)計策劃費 /網(wǎng)站建設(shè) 其他 推廣費小計 賣場費用 售樓處裝修裝飾支出 樣板間裝修裝飾支出 售樓處 \樣板間日常支出 賣場支出合計 傭金及代理費 品牌使用費 其他 營銷費用實際值 36 項目當(dāng)年月度營銷費用詳表 目錄 41 推售策略 42 價格策略 43 蓄客計劃 44 整體銷售計劃及營銷總控圖 1上一年度營銷總結(jié) 上一年度營銷總結(jié)上一年度營銷總結(jié)2本年度目標(biāo)及貨源盤點 3核心問題及營銷策略 4營銷執(zhí)行計劃 5需各部門配合協(xié)調(diào)事項 本年度目標(biāo)及貨源盤點核心問題及營銷策略營銷執(zhí)行計劃需各部門配合協(xié)調(diào)事項1 整年貨源盤點及銷售目標(biāo)分解 2 核心問題導(dǎo)出 3 營銷策略及執(zhí)行計劃 4 推售及價格策略、蓄客計劃 5營銷 組織架構(gòu) 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項 41 推售策略 ——價值排序及策略導(dǎo)出 ? 配合平面圖表示樓棟價值打分及打分依據(jù) ? 基于樓棟價值排序?qū)γ織潣钱a(chǎn)品進(jìn)行價值打分 ? 推售總體 策略導(dǎo)出 290310㎡ 樓棟整體優(yōu)亍 165190㎡ 樓棟 樓棟價值排序： 6247東 87西 1 10 2 3 4 5 6 7 9 8 “現(xiàn)金?！碑a(chǎn)品 ?產(chǎn)品自身和市場的綜合競爭力較強； ?戶型設(shè)計符合市場需求區(qū)間，客戶接受度較高； ?產(chǎn)品具備較高的利潤貢獻(xiàn)率； “ 明星 ” 產(chǎn)品 ?遠(yuǎn)離城市主干道，位于社區(qū)中心部分； ?獨享內(nèi)景環(huán)繞，屬于樓王產(chǎn)品； ?大面積四居室設(shè)計，尺度闊綽，符合高端客群置業(yè)需求； 6四居樓棟屬于項目的明星產(chǎn)品，整體優(yōu)于 8三居樓棟； 四居產(chǎn)品線內(nèi)部排序， 6因處于社區(qū)最為核心的位置，各方面資源均具有優(yōu)勢，所以為“明星”中的“明星”，整體排序為 6〉 2〉 4； 三居產(chǎn)品 7東單元無遮擋且遠(yuǎn)離主干道，具有優(yōu)勢， 7西單元因受 9對視及遮擋，產(chǎn)品力較差，整體排序為 7東單元 〉 8〉 7西單元； 城市主干道 示例 ——價值排序 2 4 6 7 8 批次 樓棟 產(chǎn)品 套數(shù) 類型 第一次推售 2 315㎡ 36 明星 7 285㎡ 10 明星 315㎡ 10 明星 165 ㎡ 74 現(xiàn)金牛 190 ㎡ 18 現(xiàn)金牛 ? 2023年 7月進(jìn)行第一次推售，貨值 ? 2023年 10月進(jìn)行第二次推售，貨值 2 6 7 第一次 約 約 約 約 約 批次 樓棟 產(chǎn)品 套數(shù) 類型 第二次推售 8 165 ㎡ 62 現(xiàn)金牛 190 ㎡ 28 現(xiàn)金牛 6 285㎡ 31 明星 315㎡ 31 明星 4 315 ㎡ 36 明星 8 4 第二次 項目預(yù)售證拿取順序： ?第一階段 — 2號樓 ?第二階段 — 7號樓 ?第三階段 — 8號樓 示例 ——推售策略 42 價格策略 ——各產(chǎn)品線價格初判 ? 回顧本報告 24P市場競爭部分， 對各產(chǎn)品線 采用市場比較法分別進(jìn)行初步定價 XX產(chǎn)品 的靜態(tài)市場比準(zhǔn)均價 —— 在不考慮市場動態(tài)增長率溢價的情況下，得出本項目三居產(chǎn)品入市均價為 ： XX元 /㎡ 參考樓盤 均價 (元 /㎡ ) 比準(zhǔn)系數(shù) R 比準(zhǔn)均價 權(quán)重 權(quán)重均價 項目 1 46012 45091 25% 11272 項目 2 51405 50376 25% 12594 項目 3 38868 38868 40% 15547 項目 4 46646 48978 10% 4897 XX平米 產(chǎn)品的靜態(tài)市場比準(zhǔn)均價 “ 參考樓盤” 基于客戶關(guān)注度及項目可比性確定 “權(quán)重” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計算所得 42 價格策略 ——整體價格初判 本項目住宅整體合成均價 —— XX元 /㎡ 項目住宅整體合成均價＝ —————————————————————————— 產(chǎn)品 1均價 產(chǎn)品 1總面積＋產(chǎn)品 2均價 產(chǎn)品 2總面積 住宅 可售總面積 ? 根據(jù)市場比較法， 得出產(chǎn)品 1的 比準(zhǔn)均價為 ： XX元 /㎡ ? 根據(jù)市場比較法， 得出產(chǎn)品 2的 比準(zhǔn)均價為 ： XX元 /㎡ 42 價格策略 ——分產(chǎn)品線價格箱體驗證 285310㎡ 產(chǎn)品 165190㎡ 產(chǎn)品 (總價 :萬 ) 150 200 300 面積（㎡） 本案 285310平米競爭產(chǎn)品 250 165190平米競爭產(chǎn)品 175 275 藍(lán)山 綠城誠園 公園五號 棕櫚泉 本案 本案 180 190 167 165 170 170 泛海國際 綠城誠園 萬和城 本案 本案 300 285 310 285 335 700 800 900 1000 1100 1200 1400 1300 ? 驗證各產(chǎn)品線的價格在市場同類產(chǎn)品中的總價水平是否合理 43 蓄客計劃 節(jié)點一 節(jié)點二 節(jié)點四 節(jié)點三 篩客動作 逐步篩選客戶的手段 階段目標(biāo) 蓄客或升級客戶數(shù)量 客戶參與條件 具體的篩選客戶所用的手段和條件 銷售動作 配合篩客銷售人員現(xiàn)場的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)動作 報價策略 配合篩客，銷售人員對客戶不同階段報價 折扣策略 配合篩客，銷售現(xiàn)場對客戶不同階段釋放折扣 4月 28日產(chǎn)品亮相會 5月 15日示范區(qū)開放 6月 16日開盤 6月 8日收誠意金 目的 對已積累客戶進(jìn)行邀約，初步判定客戶意向 借全景展示之機邀約客戶復(fù)訪，進(jìn)一步鎖定客戶意向戶型。 , February 25, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :21:5412:21:54February 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 25日星期六 12時 21分 54秒 12:21:5425 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :21:5412:21Feb2325Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 25日星期六 12時 21分 54秒 12:21:5425 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 25日星期六 下午 12時 21分 54秒 12:21: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :21:5412:21Feb2325Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 25日星期六 12時 21分 54秒 12:21:5425 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :21:5412:21:54February 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :21:5412:21Feb2325Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 12 目標(biāo)回顧 目標(biāo)實現(xiàn) ——速度目標(biāo)實現(xiàn) 每周認(rèn)購簽約統(tǒng)計 住宅 時間 認(rèn)購 簽約 月份 日期 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 套數(shù) 面積（㎡） 金額（萬元） 8 20日 21日 58 57717 0 0 0 22日 28日 4 5917 12 12879 9 29日 4日 3 3230 18 18526 5日 11日 1 812 12 11785 12日 18日 3 4741 13 12673 19日 25日 1 664 4 3911 26日 2日 2 3373 3 2491 10 3日 9日 3 3223 0 0 0 10日 16日 2 1625 1 763 17日 23日 4 5129 3 3123 24日 30日 3 4242 1 790 11 31日 6日 4 3357 1 1597 7日 13日 4 5491 3 3255 14日 20日 2