【正文】 自然意象相協(xié)調。 景觀設計 ? 圍墻 ? 圍墻采用通透式，材料使用鑄鐵欄桿，兩側以土方起坡并配合種植綠籬。 ? 臥室、客廳、書房等：墻面用混合砂漿底，膩子壓光，頂棚以膩子或建筑石膏批平，地面用細石混凝土。 ： 小區(qū)內電話進線線的城市電信網(wǎng)，住宅部分每戶按 2線設計，考慮會所、幼兒園等電話需求。網(wǎng)絡設備間設在小區(qū)地下室。 ? 小區(qū)設一套網(wǎng)絡智能抄表系統(tǒng)，抄表主機設在管理處或消防控制室，負責對每戶住宅、水表、電表、氣表的遠程自動抄表。 ? 小區(qū)周邊設一套安全防范系統(tǒng)，采用紅外對射探測器。 安防通信系統(tǒng)建議 下篇 . 項目整體營銷方案 ? 規(guī)劃情況 ? 建筑用地面積 33, ? 總建筑面積 93,，其中地上建筑面積 85, ? 住宅建筑面積 82, ? 容積率 ? 綠化面積 10,240M2 ? 綠化率 % ? 總居住戶數(shù) 863戶 ? 停車位 280個 項目概況 ? 建筑分期：地塊分兩期建設。 項目分析 區(qū)域市場分析 項目分析 ? 結論 ? 鄭汴一體化給開封市房地產(chǎn)市場帶來了大量的鄭州客戶 ? 開封市房地產(chǎn)市場中的富人市場已經(jīng)形成并具規(guī)模 ? 新經(jīng)濟下的富人群體有更現(xiàn)代的心理特征 ? 市場競爭度的加劇形成市場熱點 ? 優(yōu)勢： ? 開發(fā)公司實力雄厚，并且具有相當?shù)拈_發(fā)經(jīng)驗。 ? 對于鄭州市的目標客戶來講，距離、地域仍然是項目銷售的阻礙。 ? 鄭汴一體化，將給項目帶來了大量的鄭州客戶。 我們賣什么？我們究竟提供給客戶什么利益？ 必須認識到，我們賣的絕不是一個單純的建筑物，而是七十年的時間和空間，是一個“家”。 市場定位 差別化 目標市場 市場 定位 定位 溝通 市場定位 市場定位追求的首要目標 —— 在某個或某些方面成為潛在顧客心目中的第一 一個樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質的高低，而在于其品質檔次 能否適合市場的實際需求。“汴西新區(qū)”的概念比鄭東 CBD更有文化品位和人性味，有利于項目展開更加人文化的宣傳和表述 。 目標客群分析 消費觀 —— 信仰，可以領導一個時代！ 廣告和軟文宣傳文章對他們消費行為的影響是不可低估的，廣告和軟文傳遞的信息如果能與他們對生活的理解產(chǎn)生共鳴或其中有尚不為人知的獨到價值，他們會欣然接受。他們事業(yè)已相對穩(wěn)定，不需要為了生意放棄休息和鍛煉身體的時間。 ? 富足，彰顯的不僅是物質，更是一種信仰。 ? “杰”：豪杰，杰出之意。 案名是傳達項目定位最直接的途徑， “京典杰座 ”這一名稱無疑能夠起到突出項目品質、提升市場形象的作用。 推廣主線 汴西新區(qū) —— 國際化 —— 格調生活社區(qū) 主題推廣語 高 享 品 位，格 調 生 活 營銷推廣階段劃分 京典杰作 推廣計劃表（ 2023/5/12023/6/1） {天造一半，人造一半 } 京典杰作 { 高享品位，格調生活 } 汴西新區(qū)，國際化高層格調生活社區(qū) 階 段 第一階段（引導蓄水期） 第二階 （公開亮相） 第三階段 （開盤強銷期） 第四階段 （促銷延展期） 第五階段 （二次強銷期） 攔截計劃 正式蓄水 時 間 5/16/1 6/19/1 9/111/1 11/12023/1/31 2023/2/13/31 2023/4/16/1 主 題 印象 等待之美 名流 經(jīng)典之約 驚羨 天造一半，人造一半 創(chuàng)新 自然造景，名座筑城 把握 高享品位 格調 榮耀一生 媒體選擇 戶外大牌 外大牌 /墻體 定點 度軟文 1．報紙 2．媒體樓書 1．報紙 2．雜志 3．簡裝 /精裝樓書 1．報紙 2． DM單頁 3．簡裝 /精裝樓書 1．報紙 2． DM單頁 內容提要 定點攔截 現(xiàn)場攔截 外展布置 品牌傳播 項目揭幕 客戶收集 形象公開 概念傳播 公關活動 產(chǎn)品強推 開盤促動 /爆發(fā) 形象深化 系列賣點宣傳 產(chǎn)品促銷 細化賣點宣傳 客戶證言 二次強銷 產(chǎn)品促銷 公關活動 細化賣點宣傳 配合條件 圍墻、 導視 項目已動工 入口完成 售樓中心 售樓中心 會所 售樓中心 樣板間 樣板景觀 項目交房 促 銷 優(yōu)惠策略 名流卡優(yōu)惠 名流會征集 優(yōu)惠策略 活動、 鼓樓廣場推介會 移動客戶推介會 開盤公關 促銷活動 二次強銷 營銷推廣階段劃分 戰(zhàn)略目標： ? 通過看房路線的戶外攔截措施，截留部分目標客戶； ? 繼續(xù)各項營效推廣的籌備工作并迅速落實； 主題： ? 京典杰作，讓等待變美麗！ 主要內容： ? 圍墻包裝，戶外看板制作，市內戶外定點廣告選址 /設計 /制作 ? 模型 /效果圖發(fā)包制作，簡裝樓書、海報、單頁設計， ? 銷售軟件 /硬件到位 ? 銷售人員招聘培訓 /制度建立 ? 媒體軟文撰寫 /VIP名流卡設計制作 各階段營銷計劃 第一階段：引導蓄水期 客戶積累、概念傳播、銷售準備 攔截計劃 —— 充分準備，初步啟動 主要手段： ? 本階段主要以戶外攔截為主，保持相對的神秘感。 主題： ? 11月 1日 驚爆開盤 ? 宋城路首席國際化高層格調生活社區(qū)完美呈現(xiàn) 主要內容： ? 簡短而熱烈的現(xiàn)場開盤典禮，“名流會，匯名流” /贈送禮品 ? 憑卡排隊選房購房 +現(xiàn)場簽約儀式 ? 各種廣告高低空聯(lián)合作業(yè) ? 第一期客戶專訊《名流會》 ? 根據(jù)銷售情況制定針對性促銷策略（包括公關活動） 各階段營銷計劃 第三階段：正式開盤期 (強銷期 ) 第二輪銷售攻勢啟動，達到高潮 開盤強銷：樣板間完成，現(xiàn)樓售賣 主要手段： ? 開盤引爆（開盤典禮 /簽約儀式 /“名流會”成立儀式） ? 媒體宣傳（產(chǎn)品分賣點） ? 持續(xù)強勢銷售 銷售配合： ? 銷售現(xiàn)場看房電瓶車 /對講設備 ? 精裝樓書 ? 銷售節(jié)奏良好控制 /價格靈活調整 各階段營銷計劃 第三階段：正式開盤期 (強銷期 ) 第二輪銷售攻勢啟動，達到高潮 開盤強銷：樣板間完成，現(xiàn)樓售賣 戰(zhàn)略目標： ? 樣板間現(xiàn)房實景，銷售現(xiàn)場打動 ? 利用春節(jié)長假，再掀銷售高潮 ? 讓利誘惑促銷，成功打一場殲滅戰(zhàn) 主題： ? 收藏一生一世的幸福 主要內容： ? 二期客戶專訊《名流會》設計 /印刷 /寄贈 ? 促銷廣告：快樂無罪，生活有禮 ? 元宵燈會活動細則 /內容安排 /活動組織 /活動告知 /新聞報道 各階段營銷計劃 第四階段：促銷延展期 持續(xù)銷售攻略，持續(xù)的去化 主要手段： ? “名流會”俱樂部活動 ? 有效促銷手段的運用及結合；重要時間節(jié)點的充分利用 ? 現(xiàn)場實景的呈現(xiàn) 銷售配合： ? 重要節(jié)點的促銷策略 ? 抗性房源的去化優(yōu)惠策略 ? 價格調整策略 各階段營銷計劃 第四階段：促銷延展期 持續(xù)銷售攻略，持續(xù)的去化 戰(zhàn)略目標： ? ，銷售現(xiàn)場打動 ? ，再掀銷售高潮。 推廣費用開支總預算 產(chǎn)品分期 總銷額 一期權重 二期權重 一期廣告總額 二期廣告 總額 全部住宅 60% 40% 120萬 80萬 全部商業(yè) 一期商業(yè) 1628萬 100% 0 二期商業(yè) 10% 90% 媒體 細分 發(fā)行量 價格 目標受眾特點 建 議 報紙廣告 汴梁晚報 ，市區(qū) 6萬，郊縣 萬 整版在—— 市內大眾、主要靠征訂獲取客戶，報刊點也有出售 此廣告可在宣傳推廣中作為主流媒體 開封日報 7萬份，市區(qū) 4萬，郊縣 3萬 整版在 3萬 — 開封政府機關單位，主要分布在郊縣，主要靠強制性征訂，市民購買幾乎為 0 主流媒體的配合媒體 大河報 （市區(qū)） 整版在 8萬 —12萬之間 主要是那些經(jīng)常到鄭州出差辦公、貿易的個體商戶和企事業(yè)單位征訂戶 可作為夾（暫不考慮） 東方今報 （市區(qū)） 整版在 5萬 —8萬之間 客戶征訂者 可作為夾（暫不考慮） 報 廣 分 析 媒體廣告刊出計劃 時 間 媒 體 形 式 版 面 費 用 9月 1 日報、晚報 軟文 （對領導采訪） 半版 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 硬廣 封底整版 媒體廣告刊出計劃 時 間 媒 體 形 式 版 面 費 用 晚報 硬廣 封底整版 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 硬廣 封底整版 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 硬廣 封底整版 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 硬廣 封底整版 晚報 軟文 1000字 3000 時 間 媒 體 形 式 版 面 費 用 晚報 硬廣 封底整版 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 硬廣 封底整版 晚報 軟文 1000字 3000 晚報 硬廣 封底整版 報紙費用合計 媒體廣告刊出計劃 戶外宣傳渠道 輔助媒體 地 點 價 位 特 征 內容及作用 戶外看板 市中心、下高速金明大道處 每塊廣告牌在— 之間（ 100平米） 主要針對開封生活的各類人群以及到開封的外地人進行項目宣傳 形象廣告的主要媒體 公交車體 各種線路通往市區(qū)郊區(qū) 每輛車 /年 /一條公交線路 主要是流動廣告，走到哪里強制性將廣告帶到哪里，受眾人群較多 形象廣告輔助媒體 費用合計 戶外 +公交車體 VIP名流卡折現(xiàn)促銷活動 ? 在蓄水階段就推出 VIP名流卡，并明確規(guī)定優(yōu)先購卡的折扣權益，又有機會參加高雅的時尚運動，只要是對項目感興趣的客人，一定不會無視這張卡帶給自己的實惠和超值價值。 6. 2023，開封最美麗新娘征選賽（開盤前） 公關促銷活動策劃 產(chǎn)品推介會 鼓樓廣場是開封市人流量最集中的地方，借助菊展，通過大型的廣場推介會，造成全市性的影響力，使得項目一亮相，就成為街談巷議的話題，強大的氣魄，足以震撼整個開封樓市。對去加油的私家車發(fā)放印有項目標志及簡介的小禮品。 ? 晴雨傘 ? 拼圖（樓盤效果圖、園林效果圖、客戶聯(lián)誼活動實景照片等） ? 風衣或 T恤 ? 暢銷書 ? 公關活動或抽獎的獎品可考慮：手提電腦、相機、 MP4機、旅行用品（如旅行背囊、旅行帳篷、瑞士軍刀等）、運動用品（如網(wǎng)球拍、羽毛球拍等）、酒吧（西餐廳、咖啡館等餐飲娛樂場所）消費券或優(yōu)惠券等。 ? 包裝形式：都市立體海報 ? 包裝內容：條幅的宣傳內容應配合銷售進度及時調整，并根據(jù)客戶定位欣賞取向懸掛不同的內容。 宣傳包裝策略 售樓中心包裝 售樓中心包裝（示例） 門頭 售樓中心包裝（示例） 售樓大廳 ? 本項目在樣板房的設計思路上要突出鮮明的個性群體特征，突出與周邊樓盤的差異化。工程進度方面， 在每棟樓工程至177。 建議本項目土建出地面之前價格基本保持不動，工程形象進度改變后相應上調。當然這還需要根據(jù)市場反饋才能最終決定。不能為了人為地制造人氣，在即使市場實際接受力較差的情況下，依舊提高市場銷售價，而在實際銷售中，又隨意地給客