【正文】 立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇物業(yè)類型配置方案配置一建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 18000 30% 100% 7200 23% 雙拼別墅 18000 30% 9000 28% 聯(lián)排別墅 24000 40% 15600 49% 花園洋房 0 0% 0% 0 0% 退臺洋房 0 0% 0 0% 合 計 60000 100% 100% 31800 100% 物業(yè)類型： 高回報、 復(fù)合、 純 別墅類 (獨立＋雙拼＋聯(lián)排 )；分析： 【 優(yōu)點 】 高投資回報率 、 高物業(yè)質(zhì)素 及 高形象 ——“ 三高 ” ； 【缺點】 市場狹窄需求量小 、 銷售周期長 、 競爭風(fēng)險大 、 價格變數(shù)大 ；物業(yè)形態(tài)預(yù)期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇配置二建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 3000 5% 30% 1200 2% 雙拼別墅 6000 10% 3000 5% 聯(lián)排別墅 9000 15% 5850 9% 花園洋房 42023 70% 70% 54600 84% 退臺洋房 0 0% 0 0% 合 計 60000 100% 100% 64650 100% 物業(yè)類型： 高回報復(fù)合 形態(tài)類 (獨立＋雙拼＋聯(lián)排＋ 花園洋房 )；分析： 【 優(yōu)點 】 物業(yè)多樣－市場接受度高 總價低－市場接受度高 ； 【缺點】 產(chǎn)品質(zhì)素下降－ 不符合大盤開發(fā)模式、市場 ；物業(yè)類型配置方案物業(yè)形態(tài)預(yù)期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇【總成本】配置一＜ 配置三 ＜ 配置二 ＜ 配置四 ＜ 配置六 ＜ 配置五【銷售額】配置五＞ 配置三 ＞配置四＞ 配置六 ＞ 配置二 ＞配置一【利潤額】配置五＞ 配置二 ＞ 配置三 ＞ 配置六 ＞配置一＞配置四差優(yōu) 中物業(yè)類型配置方案比較物業(yè)形態(tài)預(yù)期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房綜合來看：配置二、 配置 三、 配置 六相對均好；第三部分：產(chǎn)品定位篇物業(yè)類型配置方案比較從上表看出，當(dāng)預(yù)期價格面對市場波動時，利潤額最為穩(wěn)定的配置方案意味實現(xiàn)風(fēng)險最小，即貼近平均情況（紅色線）的為佳。其次，產(chǎn)品的升級更是大盤開發(fā)引領(lǐng)市場的重要條件；所以， 配置三優(yōu)于配置六 ；配置二 — 配置六 ： 別墅： 50－ 95萬元 /套；一期部分非意向（因戶型）未成交需求總價特征：216。高檔物業(yè)單套總價： 50－ 95萬元 /套；216。5 ㎡ /套偏差制訂原則：252。5 3 750 1380 % % % % % %4房及以上 280177。5 7 1540 %聯(lián)排別墅4房及以上 170177。5 127 17145 % %退臺洋房3*2*2 125177。㎡三房客戶群125177。第四部分：商業(yè)配套篇社區(qū)商業(yè)街的適當(dāng)形式o 社區(qū)商業(yè)需要根據(jù)社區(qū)規(guī)模，社區(qū)居民到達(dá)的距離選擇布局形式；o 一般沿小區(qū)主要出入口或沿主要道路布置；o 商業(yè)街長度控制在 800m以內(nèi)；o 商業(yè)街商鋪最好采用有遮蓋形式的設(shè)計；o 重視環(huán)境設(shè)計，統(tǒng)一規(guī)劃；o 規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)；o 一定規(guī)模的主力店、品牌連鎖店進(jìn)駐，吸引人流。在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租較大面積商鋪的業(yè)態(tài)。 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積（ m2） 面積比例商業(yè)業(yè)態(tài)超市 1 % 5000 %24h便利店 1 % 100 %餐飲 9 % 3000 %藥店 2 % 320 %美容美發(fā) 4 % 1500 %食品糕點 3 % 110 %服裝 4 % 210 %地鋪 2 % 40 %眼鏡 2 % 50 %銀行 2 % 600 %沖印攝影 2 % 230 %其它 3 % 290 %合計 35 100% 11450 100%各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在 80—150 平方米之間商業(yè)業(yè)態(tài)比例及單店面積餐飲、美容美發(fā)、超市零售、藥店為社區(qū)中數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。第四部分：商業(yè)配套篇o 根據(jù)以上類比項目可知單店面積規(guī)律為 50100平方米之間，而價格越高的住宅，越能吸引使用規(guī)模大的商鋪的品牌購物、休閑、娛樂商家，占用越多社區(qū)商業(yè)面積，所住宅價格越高的社區(qū)，相應(yīng)單店平均面積就越大。 龍洲島項目二期圓滿成功！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 MADE BY TOUCHSTONE同致行 ●代理事業(yè)一部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　榮譽(yù)出品END。With第四部分：商業(yè)配套篇星海名城　 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例商業(yè)業(yè)態(tài) 超市 3 % 980 %餐飲 14 % 950 %藥店 3 % 280 %美容美發(fā) 12 % 700 8%日用品 4 % 200 %服裝鞋帽 6 % 280 %地鋪 4 % 160 %銀行 1 % 200 %沖印店 1 % 200 %零售 6 % 455 %空置 18 % 1630 %其它 18 % 1630 %合計 90 100% 8715 100%各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在 60—150 平方米之間商業(yè)業(yè)態(tài)比例及單店面積餐飲、美容美發(fā)、超市零售、藥店為社區(qū)中數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租較大面積商鋪的業(yè)態(tài)。5%總建面與商業(yè)供給的關(guān)系第四部分：商業(yè)配套篇四季花城位置 龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)布龍公路旁戶數(shù) /入伙時間 4700 / 住宅均價 (元 /M2) 35004300商業(yè)樓層數(shù) /層高 1層 /4m樓盤總建面 (M2) 53萬 M2商業(yè)總建面 (M2) 4440商鋪數(shù)量 68個（單店平均面積 65 M2 ）商鋪面積范圍(M2)50600租金 (元 /月 . M2) 6090售價 (元 /M2) 目前三級市場 10000左右檔次 中檔主力店 華潤超市、自然美、商業(yè)面積占總建筑面積的 0.5㎡ 洋房客戶群160177。5 65 10400 %合計 —— —— 475 64565 % %說明：物業(yè)類型比例依據(jù)《物業(yè)配置三》房型及比例配置第三部分：產(chǎn)品定位篇產(chǎn)品－客戶分析115177。5 16 2880 %洋房花園洋房3*2*2 115177。5 1 350 % %雙拼別墅4房及以上 200177。物業(yè)類型單套總價 05年： 40萬元 /套；216。別墅： 70－ 100萬、部分： 125萬元以上 /套；216。其次，產(chǎn)品的升級更是大盤開發(fā)引領(lǐng)市場的重要條件；所以， 配置二優(yōu)于配置六 ；第三部分：產(chǎn)品定位篇物業(yè)類型方案 —— 配置二、三及六比較綜合來看：配置三 ＞配置二＞配置六第三部分：產(chǎn)品定位篇物業(yè)類型定位 —— 配置三配置三建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 3000 5% 30% 1200 2% 雙拼別墅 6000 10% 3000 5% 聯(lián)排別墅 9000 15% 5850 9% 花園洋房 30000 50% 70% 39000 60% 退臺洋房 12023 20% 15600 24% 合 計 60000 100% 100% 64650 100% 說明 :n 以洋房為主（建面比 84％），別墅為輔（建面比 16％）；n 洋房中以利潤率高的花園洋房為主，升級版洋房為輔；n 別墅中設(shè)置獨立、雙拼及聯(lián)排三種形態(tài)，提高市場接受度，縮短周期；n 別墅中三種物業(yè)形式比例分別為： 2％、 5％、 9％，保持檔次與稀缺 的統(tǒng)一關(guān)系、吻合市場需求比例特點；第三部分：產(chǎn)品定位篇戶型面積配置 —— 市場總價特征一期成交單位總價特征：216。首先，雙洋房形態(tài)不但提供多樣化選擇，縮短銷售周期；其次，受到市場認(rèn)可的后退洋房，不但市場接受度高，而且市場風(fēng)險小，更利于市場競爭應(yīng)對；所以， 配置三優(yōu)于配置二 ；配置三 — 配置六 ：首先，產(chǎn)品種類現(xiàn)越多，市場接受度越寬，銷售周期相對更短 、 花園洋房提高整體收益率 、 獨立別墅樹立市場形象高 、 產(chǎn)品升級符合大盤開發(fā)模式 ； 【缺點】 常規(guī)水平整體收益率；物業(yè)類型配置方案物業(yè)形態(tài)預(yù)期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇配置四建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 3000 5% 45% 1200 2% 雙拼別墅 9000 15% 4500 8% 聯(lián)排別墅 15000 25% 9750 17% 花園洋房 0 0% 55% 0 0% 退臺洋房 33000 55% 42900 74% 合 計 60000 100% 100% 58350 100% 物業(yè)類型： 升級型 復(fù)合形態(tài) (獨立＋雙拼＋聯(lián)排＋退臺洋房 )；分析： 【優(yōu)點】 物業(yè)品質(zhì)及形態(tài)全面升級－市場形象高、 豐富 多樣－市場接受 度高 、 別墅物業(yè)提高整體收益率 ； 【缺點】 退臺洋房投入成高本，降低整體投資回報率 ；物業(yè)類型配置方案物業(yè)形態(tài)預(yù)期實現(xiàn)均價 5000獨立別墅 3800雙拼別墅 3500聯(lián)排別墅 2300花園洋房 2500退臺洋房第三部分：產(chǎn)品定位篇配置五建筑類型 土地面積 占地比例 建筑面積 建面比例 容積率獨立別墅 0 0