亙元地產(chǎn)華雁湖項目開發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測算報告(文件)
【正文】 高層住宅 11層、 15層、 18層（層高 ）145965 洋房 6層 （層高 ）2645 聯(lián)排 3層 （層高 ）5290 別墅 3層 （層高 ）3127 配套設(shè)施 幼兒園 3層 （層高 ）4500 商業(yè)建筑 零散配套商業(yè) 12層（ +）、會所B地塊 240476 432857 230540 高層住宅 15層、 18層 （層高 ）121511 洋房 6層 （層高 ）8817 聯(lián)排 3層 （層高 ）10719 配套設(shè)施 2層物管、居委會、垃圾站、公廁等61270 商業(yè)建筑 2層 3層購物中心（含主力店、特色店、餐飲等）、12層酒店（商務(wù) +特色）、公寓、會所C地塊 119321 () 68035 15535 獨(dú)棟、雙拼 23層（層高 ）34500 疊拼 4層、局部 6層 （層高 ）15000 聯(lián)排 3層 （層高 ）3000 會所 23層 （層高 ）D地塊 43354 () 15174 15174 獨(dú)棟、雙拼 23層（層高 ）合計 623777 913193 總平規(guī)劃及指標(biāo) ︱ 各地塊容積率拆分第 22頁總平規(guī)劃及指標(biāo) ︱ 各物業(yè)類型配比項目 產(chǎn)品類型 建筑面積 所占百分比住宅面積（㎡） 獨(dú)棟、雙拼別墅 35999 %聯(lián)排 26462 %疊拼 34500 %洋房 267476 %小高層、高層 466140 %小計 830577 %商業(yè)面積（㎡） 集中商業(yè) 38770 %公寓、酒店 20230 %零散商業(yè) 5000 %會所 5000 %小計 68770 %公建配套面積（㎡） 幼兒園 3127 %其它 10719 %小計 13846 %總計（㎡） \ 913193 %第 23頁總平規(guī)劃及指標(biāo) ︱ 產(chǎn)品面積區(qū)間及配比項 目 產(chǎn) 品 類 型 面 積 區(qū) 間（平方米）建筑面 積（平方米） 比例規(guī) 劃 戶 數(shù)（套） 備 注1 舒適兩居 85100 91319 % 960 Ａ、Ｂ地 塊 ，小高 層 、高 層 部分，平 層 +躍層2 經(jīng)濟(jì) 三居 90120 136979 % 1190 Ａ、Ｂ地 塊 ，小高 層 、高 層 部分，平 層3 舒適三居 120140 368339 % 2730 Ａ、Ｂ地 塊 ，洋房、小高 層 部分，平 層4 舒適四居 130150 136979 % 980 Ａ、Ｂ地 塊 ，洋房、小高 層 部分，平 層 +躍層5 疊拼 150180 34500 % 210 C地 塊為 主， A、 B地 塊 少量6 聯(lián) 排 200250 26462 % 110 C地 塊為 主， A、 B地 塊 少量7 別 墅 280350 35999 % 110 C 、 D地 塊 ， A地 塊 少量8 商 業(yè) 68770 % \ A、 B、 C地 塊 （商 業(yè) 、會所、 預(yù) 留酒店等）9 其他配套 13846 % \ A、 B、 C地 塊 （幼兒園、小學(xué)、物管等）共 計 913193 100% 6290配比依據(jù)第 24頁項目整體開發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指標(biāo)開發(fā)節(jié)奏預(yù)計項目一期產(chǎn)品第 25頁開發(fā)節(jié)奏預(yù)計 ︱ 開發(fā)周期構(gòu)想p 項目總體量較大，根據(jù)規(guī)劃條件估算總建筑面積約為 9095萬平方米，因此，項目分期開發(fā)是必然的選擇。 魯銀城市公元 —— 一期開發(fā)體量約 10萬平米，產(chǎn)品有高層、小高層、多層，預(yù)計明年上半年再開發(fā) 10萬平米左右。預(yù)計項目整體銷售周期為 8－ 10年216。實(shí)際操作應(yīng)根據(jù)市場情況的變化適時調(diào)整詳見市場研究報告第 27頁開發(fā)節(jié)奏預(yù)計此開發(fā)周期構(gòu)想是依據(jù)目前市場情況所做，實(shí)際操作應(yīng)根據(jù)市場情況的變化適時調(diào)整第 28頁項目整體開發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指標(biāo)開發(fā)節(jié)奏預(yù)計項目一期產(chǎn)品第 29頁開發(fā)分期 ︱ 地塊開發(fā)順 序D地塊，容積率 其次開發(fā)首先開發(fā)開發(fā)方向 由南至北最后開發(fā)第 30頁開發(fā)分期 ︱ 第一期： B地塊多層洋房 +D地塊西側(cè)獨(dú)棟 +配套（ + + =）A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 洋房別墅第 31頁開發(fā)分期 ︱ 第二期： B地塊高層（ 15萬）A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 高層第 32頁開發(fā)分期 ︱ 第三期： B地塊小高層 +商業(yè) +A地塊學(xué)校（ 8萬 +3萬 + =）A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 小高層商業(yè)學(xué)校第 33頁開發(fā)分期 ︱ 第四期： A地塊聯(lián)排 +洋房 +A地塊商業(yè)（ + + + =）A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 聯(lián)排洋房商業(yè)第 34頁開發(fā)分期 ︱ 第五期： A地塊小高層 +A地塊高層（ +6萬 =）C地塊，容積率 A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 高層小高層第 35頁開發(fā)分期 ︱ 第六期： A地塊高層 +D地塊東側(cè)別墅（ + =）C地塊，容積率 A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 高層別墅第 36頁開發(fā)分期 ︱ 第七期： C地塊別墅 +C地塊聯(lián)排 +C地塊疊拼 +C地塊會所 +B地塊商業(yè)（ ）C地塊，容積率 A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 聯(lián)排疊拼獨(dú)棟雙拼第 37頁開發(fā)分期 ︱ 總結(jié) p分期計劃216。第四期： A地塊聯(lián)排 +洋房 +A地塊商業(yè)（ + + +=）216。p 樣板示范區(qū)的基本規(guī)劃原則如下：216。 易于形成一個相對圍合的空間，與周邊建筑工地有效分隔，最大限度的減少施工對客戶安全和心理的不良影響，降低銷售抗性；216。 銷售中心設(shè)在 D地塊的西北部，面積 2023㎡ 3000㎡ ，臨近寧安大街，交通通達(dá)性好，展示性佳，同時盡量靠近艾依河，展示濱水景觀。 洋房實(shí)樓樣板間位于樣房區(qū)東側(cè)最靠近銷售中心的建筑內(nèi)，可有效避免現(xiàn)場施工對客戶安全和心理的不良影響，來訪客戶搭乘看房車穿過地塊內(nèi)部抵達(dá)。 第 45頁項目一期產(chǎn)品 ︱ 樣板示范區(qū)設(shè)計建議p 樣板示范區(qū)各部分及看房通道的設(shè)計和施工，都要確?？蛻舻陌踩瑫r與建筑風(fēng)格相搭配。 樣板間的裝修與布置一定要與項目整體品質(zhì)相契合，同時又要考慮目標(biāo)客群的審美情趣；216。第 59頁經(jīng)濟(jì)測算 ︱ 項目投資費(fèi)用小結(jié)項目投資費(fèi)用一覽表序號
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