【正文】 10700，二層 5300，均價 7700元 /平 銷售情況 住宅不銷售（回遷），商業(yè)銷售過半 客戶特征 唐山投資比例高 開發(fā)商 唐山昆泰房地產開發(fā)公司 項目點評： 本項目住宅部分屬于農場的回遷房，不對外銷售，商業(yè)部分 22萬平方米，共分為 8個組團，每個組團的商業(yè)都為臨街 50300平米的兩層鋪面，對每個組團及街面都有整體的商業(yè)規(guī)劃，整體投資價格較高。 第五部分：項目 SWOT分析及客戶定位 ?職工數量： 研究數據來源于文本資料和工業(yè)區(qū)管委會招商局的曹處長和發(fā)改局的杜處長。 潛在需求 工業(yè)區(qū) 未來 12年工業(yè)區(qū)潛在住房需求將達到 7832套。未來定位為唐山市乃至全國的人才培養(yǎng)中心、科技研發(fā)中心、科研成果轉化中心。 可持續(xù)發(fā)展展示中心 ： 規(guī)劃占地面積 150畝，總建筑面積約 ，建成后集辦公、展示、展覽、接待等多功能于一體。 第五部分：項目 SWOT分析及客戶定位 ?生態(tài)城商品房： 在售 3個項目總體供應量 52萬平米，多以定向開發(fā)并銷售為開發(fā)區(qū)企業(yè)為主。 項目本體 ?用地性質： 項目為保障房用地，只能針對生態(tài)城和工業(yè)區(qū)職工。 短期內市場潛在供應量巨大，整體客戶需求有限，市場處于絕對的供過于求。 , February 10, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :27:4612:27:46February 10, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 10日星期五 12時 27分 46秒 12:27:4610 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :27:4612:27Feb2310Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 10, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 10日星期五 12時 27分 46秒 12:27:4610 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 10日星期五 下午 12時 27分 46秒 12:27: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :27:4612:27Feb2310Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 10日星期五 12時 27分 46秒 12:27:4610 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :27:4612:27:46February 10, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 10, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :27:4612:27Feb2310Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 建議項目客戶以生態(tài)城自有客戶資源為主（高教城職工）。 潛在需求 ?工業(yè)區(qū)： 隨著工業(yè)區(qū)入住企業(yè)的逐步增多，未來 12年工業(yè)區(qū)潛在購房客戶將達到 7832人，需要住房 70008000套。 ?唐海市場： 唐海縣年均消化 1000套住房，其中曹妃甸工業(yè)區(qū)帶來的需求和外來投資需求份額分別占到 15%左右。主要功能包括：商務辦公中心、展覽廳、餐廳、浴室、車庫等配套設施。 唐山工業(yè)職業(yè)技術學院： 未來整體搬遷至科教城，現有 教職工 595人 ，學生 6500人，根據搬遷政策，曹妃甸新校區(qū)保證教職工全部有住房，未來將產生至少 595套住房需求。 第五部分：項目 SWOT分析及客戶定位 潛在需求 生態(tài)城 未來 12年生態(tài)城將產生近 1000套住房需求。 ?購房可能性： 研究數據來源于曹妃甸企業(yè)職工的年齡結構和相關調查訪談。 ?政府支持力度大 ?環(huán)渤海經濟的快速發(fā)展，帶來區(qū)域快速發(fā)展。 戶型 戶型類別 面積（平米） 一室兩廳 G戶型 80平米 兩室兩廳 A戶型 98平米 E戶型 98平米 F戶型 94平米 B戶型 126平米 三室兩廳 C戶型 156平米 D戶型 143平米 渤海家園戶型配比 第四部分：市場競爭分析 唐?？h 典型項目 先鋒領寓 項目名稱 先鋒領寓 物業(yè)地址 唐?？h墾豐大街與唐海路交匯處 建筑類別 多層、小高層、高層 土地面積 建筑面積 容積率 開盤時間 2023年 9月 主力戶型 6077平米小兩居 銷售價格 起價 3480元 /平米，均價 3780元 /平米 銷售情況 銷售狀況良好 客戶特征 投資比例較高 開發(fā)商 唐山恒碩房地產開發(fā)有限公司 項目點評： 本項目是典型投資地產項目，主打 6077平米小兩居，項目本身為住宅用地，既可以居住，又可以辦公。 ?客戶： 曹妃甸相關企業(yè)，工程施工、工程咨詢人員目前占市場約 1020%；以唐山為主的京津唐區(qū)域投資客戶約占市場 1020%； 項目名稱 建筑面積 建筑形式 銷售價格 銷售情況 客戶 渤海家園 小高層、高層 3250元 /平 目前剩余 1000左右 首鋼內部消化 先鋒領寓 多層、小高層、高層 3850元 /平 銷售狀況良好 投資比例高 商業(yè)大街 130萬 商鋪、住宅 7700元 /平 一期住宅售罄 投資比例高 第四部分：市場競爭分析 唐?？h 典型項目 渤海家園 項目名稱 渤海家園 物業(yè)地址 唐海縣城長豐路東側 建筑類別 小高層、高層 土地面積 建筑面積 容積率 開盤時間 2023年 3月 主力戶型 90130平米 銷售價格 內部價 3250元 /平米 銷售情況 剩余 1000套左右 客戶特征 首鋼京唐內部職工，不對外銷售。 ?發(fā)展階段： 唐海房地產是區(qū)域經濟型移民市場，自身供血不足，受規(guī)劃和外在因素因素影響大。未來主要面向科教城職工及生態(tài)城居住需求。預計 2023年下半年才能陸續(xù)進入市場。如果以萬年麗海花城的戶均 100平米計算，將有 ；即使以戶均 120平米來計算，也將有 。目前項目已經封頂。 開發(fā)商 瑞和地產 項目點評： 橙霞水岸由瑞和地產開發(fā)，是管委會自住小區(qū)，主要面向工業(yè)區(qū)和生態(tài)城