【正文】 場物業(yè)目標(biāo)市場 是指物業(yè)企業(yè)在市場細分的基礎(chǔ)上，是指物業(yè)企業(yè)在市場細分的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評價和篩選后決定要進入的那個市場部分，也就是經(jīng)過評價和篩選后決定要進入的那個市場部分，也就是物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)備用其產(chǎn)品或服務(wù)來滿足的一組特定消費物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)備用其產(chǎn)品或服務(wù)來滿足的一組特定消費者。實行密集單一市場策略的，通常是資源有限的小型物業(yè)企業(yè)，或是初次進入物業(yè)市場的資源有限的小型物業(yè)企業(yè)，或是初次進入物業(yè)市場的大型企業(yè)。該策略的優(yōu)點是可以適當(dāng)分散風(fēng)險，并且對物業(yè)企業(yè)的資源要求較低，能夠讓企業(yè)充風(fēng)險，并且對物業(yè)企業(yè)的資源要求較低，能夠讓企業(yè)充分利用其產(chǎn)能，并在原材料采購方面獲取批量優(yōu)勢，能分利用其產(chǎn)能，并在原材料采購方面獲取批量優(yōu)勢，能降低開發(fā)商的開發(fā)成本，增加利潤。這種模式可以提高這一細分市場消費者的忠誠度，但一般要求物業(yè)企業(yè)高這一細分市場消費者的忠誠度，但一般要求物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)的能力比較強，即要求物業(yè)企提供物業(yè)產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)的能力比較強，即要求物業(yè)企業(yè)具備一定的實力。這種多細分市場模式優(yōu)于單一細分市場模式，因為這樣可以分散物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，即市場模式，因為這樣可以分散物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，即使某個細分市場失去吸引力，該企業(yè)仍可繼續(xù)在其他細使某個細分市場失去吸引力，該企業(yè)仍可繼續(xù)在其他細分市場獲取利潤。只有實力雄厚的大公司才能采用這種戰(zhàn)略。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)目標(biāo)市場物業(yè)目標(biāo)市場 的選擇的選擇選擇模式 消費者群體 物業(yè)產(chǎn)品 /服務(wù)密集單一模式密集單一模式 一種一種 一種一種產(chǎn)品專業(yè)化模式產(chǎn)品專業(yè)化模式 各類各類 一種一種市場專業(yè)化模式市場專業(yè)化模式 某個某個 各種各種選擇性專業(yè)化模式選擇性專業(yè)化模式 若干若干 若干若干完全市場覆蓋模式完全市場覆蓋模式 各類各類 各種各種（一）無差異性市場營銷策略（一）無差異性市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略 P77　　　　 無差異性市場營銷策略無差異性市場營銷策略 就是物業(yè)企業(yè)著眼于消費者需求就是物業(yè)企業(yè)著眼于消費者需求的同質(zhì)性，只推出一種產(chǎn)品，運用一種市場營銷組合，吸引的同質(zhì)性，只推出一種產(chǎn)品，運用一種市場營銷組合，吸引盡可能多的顧客，為整個市場提供單一產(chǎn)品。 有效地適用于廣泠需、有效地適用于廣泠需求的、能大量生產(chǎn)、大量銷售的產(chǎn)品。缺點：缺點： 對大多數(shù)物業(yè)產(chǎn)品不宜適用，只適用于那些具有、對大多數(shù)物業(yè)產(chǎn)品不宜適用，只適用于那些具有同質(zhì)性的產(chǎn)品。 買、買方市場條件下，不能獲得較多的利潤。優(yōu)點：優(yōu)點： 通過不同的市場營銷組合服務(wù)于不同的子市場，、通過不同的市場營銷組合服務(wù)于不同的子市場，更好地滿足細分市場上不同消費者的需求，擴大企業(yè)的銷售更好地滿足細分市場上不同消費者的需求，擴大企業(yè)的銷售量。缺點：缺點： 實施差異化營銷策略大增加了企業(yè)的經(jīng)營成本，、實施差異化營銷策略大增加了企業(yè)的經(jīng)營成本，包括生產(chǎn)成本、管理成本、促銷成本。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)目標(biāo)市場物業(yè)目標(biāo)市場 的選擇的選擇（三）集中（密集）性市場營銷策略（三）集中（密集）性市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略三、物業(yè)目標(biāo)市場營銷策略　　　　 集中（密集）性市場營銷策略集中（密集）性市場營銷策略 就是物業(yè)企業(yè)將整體市場就是物業(yè)企業(yè)將整體市場細分后，選擇一個或少數(shù)幾個細分市場為目標(biāo)市場，制訂一細分后，選擇一個或少數(shù)幾個細分市場為目標(biāo)市場，制訂一套營銷方案，集中力量在目標(biāo)市場上開展?fàn)I銷活動。 可以提高企業(yè)在某細分市場的市場占有率和企業(yè)的知名度。缺點缺點 ：一旦目標(biāo)市場突然不景氣，企業(yè)要承擔(dān)較大的風(fēng)險。生命周期 進入階段，競爭少，可用（ 1）、（ 3）；飽和或衰退采用（ 2）。從而確定本企業(yè)的市場位置。目標(biāo)市場上的競爭地位的過程。（ 3）物業(yè)管理服務(wù)定位v物業(yè)開發(fā)企業(yè)要通過詳細的市場調(diào)研研究消費者的服務(wù)要求，以及市場競爭狀況，并根據(jù)企業(yè)的實際情況確定自己的物業(yè)管理服務(wù)定位。CIS 企業(yè)識別系統(tǒng) vCIS（司肖）是英文 corporate identity system的縮寫。v3，企業(yè)視覺識別 (visual identity, 簡稱 VI)。包括對內(nèi)和對外兩部分 .v對內(nèi)包括對干部的教育，員工的教育（如服務(wù)態(tài)度，接待技巧，服務(wù)水準(zhǔn)，工作精神等），生產(chǎn)福利，工作環(huán)境，生產(chǎn)效益，廢氣物處理，公害對策，研究發(fā)展等；v對外包括市場調(diào)查，產(chǎn)品開發(fā)公共關(guān)系，促銷活動，流通政策，銀行關(guān)系，股市對策，公益性，文化性活動等 . CIS 企業(yè)識別系統(tǒng) v3，企業(yè)視覺識別 (visual identity, 簡稱 VI)。這樣可以避免和目標(biāo)市場上的競爭者直接對抗，產(chǎn)品。這種策略適用于中小發(fā)類似的物業(yè)項目的一種策略。省大量的宣傳和推廣費用，能夠降低經(jīng)營成本。有對于建設(shè)規(guī)模大，開發(fā)周期長的物業(yè)項目更是如此。在這種狀況下，其區(qū)域廣州市主要居民住宅區(qū)之一。因此，檔住宅，則缺乏必要的區(qū)域生態(tài)大環(huán)境支持。安排公司。每單元平方米。和社區(qū)的情感紐帶。發(fā)展商將在小區(qū)內(nèi)開設(shè)保健院，配備有先進的醫(yī)療保健設(shè)施，由專業(yè)的醫(yī)護隊伍２４小時提供醫(yī)療保健服務(wù)。即企業(yè)通過一系列的使顧客深刻了解企業(yè)的市場定位。一、物業(yè)投資機會概述一、物業(yè)投資機會概述167。物業(yè)投資機會概述167。① 政策帶來的機遇。競爭對手帶來的機遇。167。167。167。（（ 1）把握市場入市時機）把握市場入市時機167。入市時機選擇要根據(jù)投資期來劃分，分長線與短線入市時機選擇要根據(jù)投資期來劃分，分長線與短線投資入市時機。民經(jīng)濟與物業(yè)業(yè)當(dāng)時所處的發(fā)展階段。廉價大量吸納，要把握以下幾點。167。③ 結(jié)構(gòu)調(diào)整和政策變動。物業(yè)本身的特點決定了物業(yè)的發(fā)展。投資利潤。第一條主線是新外灘提供的生活方式與風(fēng)景相連，這第一條主線是新外灘提供的生活方式與風(fēng)景相連，這種住宅是一個世紀(jì)以來只有萬分之二的上海人才能享種住宅是一個世紀(jì)以來只有萬分之二的上海人才能享受的風(fēng)景席位，這樣就將新外灘花苑深化進了受的風(fēng)景席位，這樣就將新外灘花苑深化進了 ““ 第二第二道風(fēng)景，第二種生活道風(fēng)景，第二種生活 ”” 之中；之中；167。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。167。投資風(fēng)險和收益投資風(fēng)險和收益 是一對雙胞胎，風(fēng)險越大可能的收益也越大是一對雙胞胎，風(fēng)險越大可能的收益也越大，承擔(dān)風(fēng)險的能力大小因人而異，也因財力的不同而不同。經(jīng)濟收益，投資機會也多。對舊城區(qū)重新加以改造開發(fā)，為尋找舊城區(qū)改造投資機會的物業(yè)商提供了很好的條件。物業(yè)投資機會選擇取決于很多因素，這些因素可物業(yè)投資機會選擇取決于很多因素，這些因素可以分為以分為 3類：類： 外部因素、財務(wù)因素和內(nèi)部因素外部因素、財務(wù)因素和內(nèi)部因素 。167。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。它不僅影響企業(yè)在市場中進行有效競爭所需要達到的投資規(guī)模，而且場中進行有效競爭所需要達到的投資規(guī)模，而且會影響與其投資規(guī)模對應(yīng)的可能收益。內(nèi)部因素分析包括對組織目的、公司目標(biāo)和資源內(nèi)部因素分析包括對組織目的、公司目標(biāo)和資源的分析。首先是對公司經(jīng)營所處的可能外部環(huán)境做細致研首先是對公司經(jīng)營所處的可能外部環(huán)境做細致研究，不僅包括對法律、政治、經(jīng)濟、社會、文化究，不僅包括對法律、政治、經(jīng)濟、社會、文化及技術(shù)環(huán)境的研究，而且還包括對市場規(guī)模、增及技術(shù)環(huán)境的研究，而且還包括對市場規(guī)模、增長前景、消費走向等幾個方面的研究，甚至還要長前景、消費走向等幾個方面的研究，甚至還要對那些目標(biāo)市場定位與本公司相同或相似的現(xiàn)有對那些目標(biāo)市場定位與本公司相同或相似的現(xiàn)有及潛在競爭者進行研究分析。物業(yè)投資的可行性研究物業(yè)投資的可行性研究 是對投資項目在投資決策前是對投資項目在投資決策前進行技術(shù)經(jīng)濟論證的一門綜合學(xué)科?？尚性擁椖渴欠駪?yīng)該投資和如何投資的科學(xué)方法。 167。167。167。物業(yè)投資可行性研究概述167。 （ 3）最終可行性研究階段及其任務(wù)四、物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 （ 1）物業(yè)經(jīng)營項目可行性研究包括的內(nèi)容167。167。 ① 項目概況。 ④ 開發(fā)進度安排。 ⑥ 項目投資估算。 ⑧ 財務(wù)評價。 ⑩ 國民經(jīng)濟評價。物業(yè)投資可行性研究的內(nèi)容和步驟167。 ② 資料收集及市場調(diào)查。 ④ 詳細研究。 物業(yè)投資財務(wù)可行性分析 即對投資項目進行財務(wù)評價，按照國內(nèi)現(xiàn)行的市場價格和國家現(xiàn)行的財稅制度，從投資的角度分析和測算項目的收益和費用，計算項目在財務(wù)上的獲利能力，以判斷項目在財務(wù)上的可行性。 （ 1）物業(yè)融資分析與安排167。 （ 2）物業(yè)投資成本與收益的估算與分析167。 （ 3）投資財務(wù)效益分析167。 167。 確定性分析方法 分為兩類： 靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法 。167。 靜態(tài)分析法 是一種非貼現(xiàn)，即不考慮資金的時間價值的簡易財務(wù)分析方法。分析指標(biāo)為簡單投資收益率，它反映了投資項目的獲利水平。投資。 ② 投資回收期法167。 ① 簡單投資收益率法167。物業(yè)投資財務(wù)可行性分析167。常用的動態(tài)分析法又分為 動態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法 等。前者是在項目未來值給出確定估值基礎(chǔ)上展開分析的，后者是假定項目未來值是可變的，在項目未來值可變的基礎(chǔ)上考察物業(yè)投資經(jīng)濟效益的變化情況。投資財務(wù)分析是財務(wù)分析工作的重要任務(wù)，其主要目的在于確定投資計劃是否可行，因此其分析結(jié)果是投資決策的重要依據(jù)。在經(jīng)濟情況穩(wěn)定時，物業(yè)收益的主要來源為其經(jīng)營所產(chǎn)生的收益。做好資產(chǎn)與財務(wù)安排，合理運用資金杠桿作用，對于企業(yè)正常運作及經(jīng)營活動的順利進行至關(guān)重要。物業(yè)投資財務(wù)可行性分析167。 ⑤ 編寫研究報告書。 ③ 開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。 ① 組織準(zhǔn)備。 ⑾ 結(jié)論167。 ⑨ 風(fēng)險分析。 ⑦ 資金的籌集方案和籌集成本估算。 ⑤ 資源采購與供應(yīng)資源或物資供應(yīng)狀況。167。167。167。 物業(yè)可行性研究的內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況和具體情況的不同而有所不同，但一般包括對 市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因 素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)，以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。 （ 1）機會可行性研究階段及其任務(wù)167。167。167。167?？肌?67。三、物業(yè)投資的可行性研究167。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。167。財務(wù)因素用來分析不同的收益、成本、投資收益財務(wù)因素用來分析不同的收益、成本、投資收益給開發(fā)企業(yè)帶來何種影響。外部因素包括市場規(guī)模、競爭技術(shù)、經(jīng)濟、政府外部因素包括市場規(guī)模、競爭技術(shù)、經(jīng)濟、政府政策環(huán)境、社會變化及自然狀況。外部因素界定了機遇的性質(zhì)特征，財務(wù)因素描述了部因素界定了機遇的性質(zhì)特征，財務(wù)因素描述了對機遇產(chǎn)生的影響，內(nèi)部因素決定了一個企業(yè)是對機遇產(chǎn)生的影響，內(nèi)部因素決定了一個企業(yè)是否應(yīng)抓住機遇進行投資及企業(yè)是否有能力把握機否應(yīng)抓住機遇進行投資及企業(yè)是否有能力把握機遇。物業(yè)投資機會分析及其選擇過程167。舊城區(qū)交通方便，人口密集，人流量大，是商業(yè)、文化活動舊城區(qū)交通方便，人口密集，人流量大，是商業(yè)、文化活動的理想場所。167。素。影響物業(yè)投資收益的因素主要有投資者的素質(zhì)和心理、市場影響物業(yè)投資收益的因素主要有投資者的素質(zhì)和心理、市場情況及對投資物業(yè)具體項目的選擇。認清經(jīng)濟發(fā)展趨勢，領(lǐng)會國家的總體方針政策，認清經(jīng)濟發(fā)展趨勢，領(lǐng)會國家的總體方針政策，對國家的政策調(diào)整有一定的預(yù)見性，就可以及早對國家的政策調(diào)整有一定的預(yù)見性，就可以及早對投資決策作出相應(yīng)的調(diào)整，從而把握最佳的市對投資決策作出相應(yīng)的調(diào)整，從而把握最佳的市場時機。第三條主線是典藏永遠的風(fēng)景線。（（ 3）把握適時的經(jīng)營理念）把握適時的經(jīng)營理念167。（（ 2）把握市場客戶定位）把握市場客戶定位167。167。規(guī)劃效應(yīng)。① 政治形勢變動。物業(yè)市場需求旺盛，物業(yè)價格上升到較高的水平，物業(yè)市場需求旺盛，物業(yè)價格上升到較高的水平，這時候也就是物業(yè)脫手的最佳時機這時候也就是物業(yè)脫手的最佳時機167。167。的發(fā)展進行調(diào)整。地的分析研究過程。著至關(guān)重要的作用，應(yīng)引起人們的高度重視。從樓盤營銷環(huán)境中獲得機遇。③ 樓盤自身整體規(guī)劃、環(huán)境配套帶來的機遇。167。機遇一般來源于以下幾個方面。物業(yè)投資機會物業(yè)投資機會 是指在物業(yè)投資過程中，把握機會、是指在物業(yè)投資過程中，把握機會、機遇的過程，包括何時買進土地投入開發(fā)，何時買機遇的過程，包括何時買進土地投入開發(fā)，何時買進物業(yè)，何時待價而沽、靜觀其變，何時出售物業(yè)進物業(yè)，何時待價而沽、靜觀其變，何時出售物業(yè)，何時出租物業(yè)，何時投入舊區(qū)改造，何時投資新，何時出租物業(yè)，何時投入舊區(qū)改造，何時投資新區(qū)建設(shè)等。眾不同的產(chǎn)品形象。而老人康樂中心有健身房、健康學(xué)府、茶藝廳、棋牌室、閱覽室等。荔京閣本身是一棟單體樓，為了彌補其綠化及會所功能的不足，與旁邊的銀建小區(qū)聯(lián)合，并承擔(dān)了其小區(qū)的綠化、景觀改造、物業(yè)管理的任務(wù)，從而使其單體樓與銀建小區(qū)融為一體，成為功能齊全的住宅小區(qū)。的歡迎。按面積計算，每個辦公桌的，還有會客室和會議廳。勢，贏得市場。如果狀況對保利花園的市場定位有著決定性的影響。所以物業(yè)產(chǎn)品的重新定位是經(jīng)常發(fā)生的事情。第三，企業(yè)有辦法獲得充足的土地儲備和資金支持。因為對他們來說，采用這種策略可以節(jié)型物業(yè)企業(yè)。以便充分發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，獲取較好的經(jīng)濟效益。物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)對市場的域內(nèi)可能就屬于市場空白。是一個企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中的經(jīng)營理念、經(jīng)營信條、企業(yè)使命、企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)哲學(xué)、企業(yè)文化、企業(yè)性格、企業(yè)座右銘、企業(yè)精神和企業(yè)戰(zhàn)略等的統(tǒng)一化。 CIS理論把企業(yè)形象作為一個整體進行建設(shè)和發(fā)展，企業(yè)識別系統(tǒng)基本上有三者構(gòu)成：v1，企業(yè)的理念識別 (mind identity簡稱 MI)。主要通過企業(yè)產(chǎn)品在社會各界的知名度和贊譽度來體現(xiàn)。（ 2）營銷服務(wù)競爭定位v 企業(yè)根據(jù)市場競爭狀態(tài)和企業(yè)自身發(fā)展需要，在掌握了服務(wù)市場的競爭行情的基礎(chǔ)上