【正文】 積、套數(shù)對應(yīng)的成本； 檢查測繪機構(gòu)出具的報告，核實完工開發(fā)產(chǎn)品的面積、套數(shù)； 檢查、核對物業(yè)公司的鑰匙交付清單或物業(yè)繳費清冊；確認(rèn)是否存在差異。 一、閑置土地和預(yù)付土地款 二、開發(fā)產(chǎn)品（含完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品） 三、應(yīng)當(dāng)計提跌價準(zhǔn)備的情形： 地區(qū)房地產(chǎn)市場價格持續(xù)下跌，并且在可預(yù)見的未來無回升的希望； 開發(fā)土地屬于今后城市公共設(shè)施用地范圍，預(yù)計未來將被征用； 在建開發(fā)房屋已停工、爛尾多年，企業(yè)已無后續(xù)資金，即使借款開發(fā)，也難收回投入資金； 開發(fā)房屋質(zhì)量、房型不好、配套設(shè)施不全、所在地區(qū)環(huán)境不好； 開發(fā)房屋已空置多年，周邊地區(qū)房產(chǎn)已經(jīng)滯銷，難以按成本價銷售， 在建開發(fā)項目（即開發(fā)成本）根據(jù)已支出的成本及預(yù)算估計將要開發(fā)支出的成本后，估計在建開發(fā)項目開發(fā)出來的總成本高過市價的； 其他證明開發(fā)產(chǎn)品（含開發(fā)成本）發(fā)生減值的其他情形。注冊會計師經(jīng)檢查二期項目建設(shè)的相關(guān)文件，在該文件中沒有二期項目的配套建設(shè)工程。 5層作為該公司辦公場所，工程總造價 2525萬元，已列入項目開發(fā)成本中。 2023年度， ABC公司又新購一塊土地用于新城項目商品房開發(fā)，土地成本 5000萬元。工程結(jié)算價 565萬元，ABC公司已支付 450萬元，計入開發(fā)成本。在中斷期間發(fā)生的借款費用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。在符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。 .4 資金不足導(dǎo)致持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生問題 （ 1）為關(guān)聯(lián)方提供資金，如企業(yè)是否存在通過關(guān)聯(lián)方、大股東資金流以調(diào)節(jié)相關(guān)指標(biāo)，關(guān)注大股東、關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)負債情況，判斷大股東、關(guān)聯(lián)方與企業(yè)資金往來必要性。 （二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位之間： 1. 合同規(guī)定 分配項目開發(fā)產(chǎn)品的 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作 預(yù)收賬款 管理。 納稅義務(wù) 計稅依據(jù) 稅率 二、土地增值稅的清算單位 三、土地增值稅的清算條件 四、土地增值稅的扣除項目 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題 ? 企業(yè)所得稅 ? 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 （二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 收入確認(rèn)方面會計準(zhǔn)則與稅法差異 序號 會計收入確認(rèn)原則 稅法收入確認(rèn)原則（ 31號文） 4 銷售商品采用支付手續(xù)費方式委托代銷的，在收到代銷清單時確認(rèn)收入。若銷售合同或協(xié)議中約定的價格 低于 買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則 應(yīng)按買斷價格計算 的價款確認(rèn)。 2） 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則第 9 號 —— 職工薪酬 》 ：企業(yè)以其自產(chǎn)產(chǎn)品作為非貨幣性福利發(fā)放給職工的 ， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)受益對象 ，按照該產(chǎn)品的公允價值 ， 計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益 ， 同時確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬 。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （二）合同或協(xié)議約定 分配項目利潤 的處理 : 成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。 ? (三 )確定關(guān)聯(lián)方和關(guān)聯(lián)交易的披露是否充分，關(guān)聯(lián)交易是否經(jīng)過合理技權(quán)和批準(zhǔn)。 ? 披露質(zhì)量保證金的核算方法。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品。 ? (2) 公共配套設(shè)施費： 按實際完工成本計入在建開發(fā)產(chǎn)品，如果一個配套設(shè)施存在多個房地產(chǎn)項目受益，則根據(jù)其可銷售面積按比例分?jǐn)偂? ? (5)存貨盤存制度采用永續(xù)盤存制， 各類存貨的購入與入庫按實際成本計價；發(fā)出按加權(quán)平均法計價；開發(fā)產(chǎn)品的發(fā)出按個別認(rèn)定法計價；低值易耗品在領(lǐng)用時按一次攤銷法或五 ? （十七） 收入確認(rèn)原則 ? 本公司確定房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須同時滿足以下四個條件： ? A、房地產(chǎn)完工，并完成竣工驗收； ? B、已簽訂銷售合同； ? C、一次性付款或分期付款方式的，已收訖全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已辦妥銀行按揭審批手續(xù)； ? D、按照銷售合同約定的要求辦妥了入伙手續(xù)。 ? (6) 年末，存貨按成本與可變現(xiàn)凈值孰低法計價。 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注實例 ? (3) 公用設(shè)施專用基金： 特區(qū)內(nèi)竣工交付的房屋項目按除地價以外的建設(shè)工程總投資2%的比例提取，并計入在建開發(fā)產(chǎn)品；特區(qū)外竣工交付的房屋項目，按建設(shè)（物業(yè)）總投資 2%的比例計提，并計入在建開發(fā)產(chǎn)品。 ? 存貨的核算： ? (1) 已完工開發(fā)產(chǎn)品 是指已建成、待出售的物業(yè)； 在建開發(fā)產(chǎn)品是指尚未建成、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)； 擬開發(fā)產(chǎn)品是指所購入的、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地。 ? 為房地產(chǎn)開發(fā)項目借入資金所發(fā)生的利息及有關(guān)費用的會計處理方法。 第 4講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計報表附注 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表附注的內(nèi)容除了符合財務(wù)報表列報準(zhǔn)的一般規(guī)定外，還應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的情況披露以下內(nèi)容： ? 在存貨的核算方法中增加披露：開發(fā)用土地的核算方法；披露公共配套設(shè)施費用的核算方法； 披露出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房的攤銷方法； 對不同類別存貨（如：庫存設(shè)備、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房）計提跌價準(zhǔn)備的比例及依據(jù)。 .7 關(guān)聯(lián)方交易 ? (一 )確定關(guān)聯(lián)交易是否得到恰當(dāng)記錄，關(guān)注關(guān)聯(lián)交易的合理性，尤其 (關(guān)注關(guān)聯(lián)交易價格是否公允。 注：除以上幾項費用外，計稅成本均為實際發(fā)生成本。 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)問題 ? 稅法規(guī)定的 預(yù)提（應(yīng)付）費用（ 31號文第 32條）： （一）出包工程成本的預(yù)提 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過 合同總金額的 10％。屬于由 受托方與購買方直接簽訂銷售合同 的，則應(yīng)按 基價加上按規(guī)定取得的分成額確認(rèn) . ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 視同買斷方式，如果委托方和受托方之間的協(xié)議明確標(biāo)明，受托方在取得代銷商品后，無論是否能夠賣出、是否獲利，均與委托方無關(guān)，那么委托方和受托方之間的代銷商品交易，與委托方直接銷售商品給受托方?jīng)]有實質(zhì)區(qū)別，在符合銷售商品收入確認(rèn)條件時，委托方應(yīng)確認(rèn)相關(guān)銷售商品收入。 3 銷售商品采用預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時確認(rèn)收入，預(yù)收的貨款應(yīng)確認(rèn)為負債。如果延期收取的貨款具有融資性質(zhì)，其實質(zhì)是企業(yè)向購貨方提供信貸時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定收入金額。 ? (二 ) ? (三 ) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 （三） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目 ，按照 調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金 計入 開發(fā)成本 ； 的，按照 合同、協(xié)議約定的價值 計入開發(fā)成本。 合作建房業(yè)務(wù)的會計處理 一、收到的項目合作資金如何進行會計處理，是計入負債，還是計入權(quán)益 ？ 二、（一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間 ： 1．項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例 分配項目開發(fā)產(chǎn)品 的，收到投資各方開發(fā)資金作 應(yīng)付賬款 。 ? 分析：房地產(chǎn)企業(yè)買地之后是否可以資本化？土地閑置期間的借款費用是否允許資本化？ ? 討論 : 根據(jù)借款費用準(zhǔn)則規(guī)定，開始資本化的條件之一是“為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始”（詳細說明見《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解 2023》第 251頁）。 注意：非正常中斷和正常中斷的理解、判斷。 討論分析： 針對審計師抽查到的 8項業(yè)務(wù)，請分別判斷 ABC公司的賬務(wù)處理是否正確，請簡要說明理由？ 注冊會計師在審計過程中如何判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售商品房收入確認(rèn)？ 借款費用違規(guī)資本化 借款費用資本化 《借款費用準(zhǔn)則》規(guī)定： 借款費用 同時 滿足三個條件的，才能開始資本化： （ 1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（ 2）借款費用已經(jīng)發(fā)生；（ 3）為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。 ABC公司擬開發(fā)一棟高層商務(wù)辦公用房， 2023年發(fā)生前期費用500萬元，計入新城一期項目間接費用中。 ABC公司一期工程建造的幼兒園和學(xué)校各一座，建成后有償轉(zhuǎn)讓給政府，幼兒園工程總造價 695萬元，學(xué)?？傇靸r3500萬元。經(jīng)審計， 2023年 ABC地產(chǎn)公司將一期商鋪成本 1580萬元計入開發(fā)成本中。其中： 1樓應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn) 2820萬元，實際結(jié)轉(zhuǎn) 2945萬元，多結(jié)轉(zhuǎn) 125萬元； 3樓應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn) 2306萬元，實際結(jié)轉(zhuǎn) 2501萬元，多結(jié)轉(zhuǎn) 195萬元。 將賬面記錄情況與現(xiàn)場勘察情況進行比較分析。 通過向客戶詢問、查驗房地產(chǎn)權(quán)證的他項權(quán)利記錄和結(jié)合“短期借款”或“長期借款”科目的查驗，了解開發(fā)成本是否存在抵押和擔(dān)保情況，如有，需收集相關(guān)抵押或擔(dān)保合同、房地產(chǎn)權(quán)證的他項權(quán)利等相關(guān)資料，并作必要披露。 到工程現(xiàn)場實地觀察確定工程是否存在，觀察和詢問實際完工進度，注意是否存在長期停工未建的項目； 審計人員需對在建的項目進行現(xiàn)場勘察，了解施工進度情況，編寫項目建設(shè)現(xiàn)場勘察小結(jié)。 開發(fā)成本審計程序 2 查驗結(jié)轉(zhuǎn)項目成本時，是否對應(yīng)付未付的重要項目進行合理預(yù)估； (1)根據(jù)合同價款、審定價等復(fù)核查驗客戶預(yù)估開發(fā)成本的依據(jù)是否充分； (2)在審計過程中發(fā)現(xiàn)部分預(yù)估明細尚未進行審價，故暫按合同價預(yù)估，待審定后根據(jù)實際情況再對成本進行調(diào)整。 檢查已完工項目及其他轉(zhuǎn)出數(shù)原始憑證是否齊全，會計處理是否正確； 根據(jù)客戶提供的“開發(fā)成本結(jié)算表”，結(jié)合開發(fā)成本明細賬貸方發(fā)生額，查驗已完工項目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品金額是否是否完整、合理，查驗已完工項目結(jié)轉(zhuǎn)至其他科目的金額和內(nèi)容是否正確、合理。協(xié)議約定，受讓方龍云公司需在半年內(nèi)付清全部價款，才能得到土地使用權(quán)證； ABC公司在未開具發(fā)票和收到款項、土地使用權(quán)亦未轉(zhuǎn)移的情況下，將以上土地轉(zhuǎn)讓金確定為當(dāng)年收入 1500萬元。 九、房地產(chǎn)企業(yè)收入審計案例 1（ 4） （ 7） ABC地產(chǎn)公司 2023年出租商鋪共 10,，對客戶提供了免租期優(yōu)惠。 （