【正文】 勘察與施工圖設(shè)計，籌措并落實建設(shè)資金，準(zhǔn)備施工現(xiàn)場，進(jìn)行施工場地的“三通一平”。招投標(biāo)是開工建設(shè)前的主要工作之一。 86 (4)開發(fā)項目的竣工驗收 開發(fā)項目竣工驗收，是工程項目竣工后和交付使用前的檢查驗收，是開發(fā)項目建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設(shè)和全面檢驗設(shè)計施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。 凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的開發(fā)項目， 不得交付使用。 成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求； 約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等； 除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。這些建筑安裝企業(yè)對工程進(jìn)行標(biāo)價計算，提出報價 (標(biāo)價 )、工期以及保證質(zhì)量的措施，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中擇優(yōu)選取。 92 ? 3．招標(biāo)的方式 目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)招標(biāo)的方式主要有三種： (1)公開招標(biāo)。一般可選擇 3—10家單位參加招標(biāo)。 95 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，是指從項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的全過程所進(jìn)行的管理。 房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)為： 97 (1)項目組織與協(xié)調(diào)工作 一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準(zhǔn)備和組織工作，包括落實設(shè)計意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。 (5)合同管理 對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。 第二類，總進(jìn)度計劃。 第三類，單位工程進(jìn)度計劃。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)模是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。 103 ? 3．房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理 (1)工程建設(shè)監(jiān)理的概念 工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。 105 ②工程質(zhì)量監(jiān)理：是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國家規(guī)范對項目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動。根據(jù)設(shè)計要求和合同規(guī)定檢查施工過程中的工藝、材料、設(shè)備情況。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實施執(zhí)行，及時了解并處理合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投人使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項。 ②所有設(shè)備 (如電梯、采暖通風(fēng)裝置 )均按設(shè)計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。 ⑤要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量。對于總體開發(fā)項目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗收，還要進(jìn)行綜合驗收?？⒐Q算是反映項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。開發(fā)建設(shè)項目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷一般包括：市場分析，營銷活動和營銷策略研究以及市場營銷管理等內(nèi)容。在分析的內(nèi)容上，不僅要從宏觀上分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)走勢、經(jīng)濟(jì)政策、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃的影響；還要從微觀上分析各類物業(yè)的市場供求狀況以及競爭物業(yè)的狀況等。在工程施工進(jìn)行的同時，就要開始進(jìn)行項目市場推廣，如召開新聞發(fā)布會、廣告宣傳，同時配合開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行預(yù)售，為此還要對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)和組織。 122 ? 開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場推廣時，還要在營銷管理方面做大量的工作，組織營銷機(jī)構(gòu)或部門，選擇策劃和中介公司，選擇設(shè)計機(jī)構(gòu)，選擇市場調(diào)查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設(shè)計公司進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計，管理營銷費用，監(jiān)督營銷計劃的實施，并與開發(fā)企業(yè)的其他部門進(jìn)行配合。 125 ? 商品房預(yù)售需要具備哪些條件？ 答：商品房預(yù)售需具備以下條件： （一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； （二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金 ，已取得土地使用權(quán)證書； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證， 并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)； （四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間； （五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工 程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)； （六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶 （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 127 ? 房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？ 答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法 人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施 具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè) 施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付 日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)的，其設(shè)定無效。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 134 四、房產(chǎn)測繪類知識 ? 商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？ 答：商品房銷售可以按套 (單元 )計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價。 ? 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。 142 ? 1套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？ 答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計算房價，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。 141 ? 1按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用如何計算？ 答：按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。 140 ? 1按套內(nèi)建筑面積售房，房價是如何計算的？ 答：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套 (單元 )或整層出售的，以套 (單元 )或整層內(nèi)建筑面積 (以下簡稱“套內(nèi)建筑面積” )計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。 139 ? 什么是套內(nèi)陽臺建筑面積？ 答：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 137 ? 什么是套內(nèi)房屋使用面積？ 答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算： （ 1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和； （ 2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； （ 3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積； （ 4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 ? 商品房建筑面積如何計算？ 答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計、施工 和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收。 ? 1對已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。 130 ? 12在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項？ 答：（一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照； （二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立 面圖； （三）項目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間； （四）項目及其配套設(shè)施的平面示意圖； （五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和 公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ? （六）預(yù)售商品房的價格和付款辦法； （七）商品房預(yù)售的專用賬戶； （八）物業(yè)管理事項； （九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。 129 ? 發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。 ? 開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。 ? 當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時，才可以辦理預(yù)售許可證？ 答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。也就是說，開發(fā)商除了做看得見的營銷工作以外，還要做無形的營銷工作，即營銷策略的研究和確定。這時就存在一個何時開發(fā)最有利的問題。市場分析是一個廣義的概念，它在時間上，貫穿房地產(chǎn)項目整個開發(fā)過程。 113 此期培訓(xùn)結(jié)束 ? 謝謝大家 114 房地產(chǎn)基本常識 第四期 呼倫貝爾炎黃世紀(jì)投資置業(yè)有限公司 嚴(yán)泓全 友情提示：會議期間請關(guān)閉手機(jī) 115 房地產(chǎn)推廣、銷售 116 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣的含義 ? 廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣，也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷，它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的個人或集體通過一系列營銷活動，特別是某些創(chuàng)造性的營銷活動，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值和產(chǎn)權(quán)，通過市場交換傳遞給房地產(chǎn)的消費者，以期獲得盡可能多的利潤的一種活動。工程決算應(yīng)在竣工驗收后一個月內(nèi)完成。已驗收過的單項工程，不再驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。 ①工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設(shè)計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。 109 ④整個工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門按施工技術(shù)經(jīng)驗規(guī)范進(jìn)行評定，達(dá)到合格以上。 108 (1)房屋建設(shè)項目的一般竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)。 107 ? 4．房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程竣工驗收 竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。 106 ③工程合同監(jiān)理。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建設(shè)項目最終產(chǎn)品。 104 (2)工程監(jiān)理的內(nèi)容 ①工程進(jìn)度監(jiān)理：即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時間完成。 ②間接費用監(jiān)測分析：間接費用的預(yù)算數(shù)量是以直接費用為基礎(chǔ)，按照間接費用率計算出的。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。 100 (2)質(zhì)量控制 工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個工程的施工進(jìn)度計劃。按照工程項目階段劃分，進(jìn)度計劃一般分成三類： 第一類，客觀進(jìn)度計劃。 98 (3)進(jìn)度控制 主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。 96