【正文】 略來實(shí)現(xiàn)吸收商務(wù)休閑客群 只要能打造一個(gè)商務(wù)領(lǐng)域的權(quán)威活動(dòng) 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略 雙地塊同時(shí)啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)雙品牌、多元化產(chǎn)品覆蓋搶占份額 搶奪度假保值客、候鳥客群 商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè)，打造商務(wù)休閑房地產(chǎn)開發(fā)模式 開拓商務(wù)客群 A地塊 B地塊 穩(wěn)固度假保值豪客群 開拓商務(wù)客群 穩(wěn)固候鳥中端客群 兼吃度假保值豪客漏網(wǎng)魚 [貳 ] “ 非海物業(yè) ” 如何借勢(shì)三亞追價(jià) “ 海物業(yè) ” ？ [一 ]策略前思考 從本質(zhì)看課題 核心策略： 本案應(yīng)當(dāng)把平移海景客作為主力的溢價(jià)來源 追價(jià)即搶客 追海即追單價(jià) [一 ] 競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)確定及基地條件分析 [1]競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)確定 三亞灣一線海景盤特征 時(shí)代海岸 半山半島四期 東和中央海岸 鳳凰島 金中海藍(lán)鉆 海闊天空 魯能三亞灣新城 蘭海美麗新海岸三組團(tuán) 海居 國(guó)光濱?；▓@ 國(guó)際公館 鳳凰水城 一線海景盤： 6500087000元 /平米 二線海景盤： 3500040000元 /平米 非海景樓盤： 2400028000元 /平米 三亞灣 大東海 鹿回頭半島 小東海 產(chǎn)品品類分析 項(xiàng)目名稱 資源 容積率 主力產(chǎn)品 當(dāng)前售價(jià) 半山半島 雙灣海景 高層公寓 4600049000 鳳凰島 一線海景 高層公寓 87000 海居 一線海景 高層公寓 75000 國(guó)際公館 一線海景 高層公寓 65000 東和中央海岸 一線海景 高層公寓 待定 時(shí)代海岸 二景海景 +河景 小高層公寓 33000 財(cái)富海灣公館 一線海景 小高層公寓、別墅 48000 金中海藍(lán)鉆 二線海景 高層公寓 38000 克拉碼頭 一線海景 小高層公寓 39000 一線海景主要以高層公寓為主力 不同戶型供應(yīng)與去化結(jié)構(gòu)0500100015000%20%40%60%80%100%供應(yīng)套數(shù) 1091 1138 335 208去化套數(shù)（含認(rèn)購(gòu)） 938 829 243 198去化率 86% 73% 72% 95%一房 兩房 三房 四房[戶型供需結(jié)構(gòu)分析 ] 通過對(duì)上述競(jìng)爭(zhēng)案例的分析，統(tǒng)計(jì)了已推盤銷售或認(rèn)購(gòu)的 1房至 3房共 2772套戶型，其中： A、 2房戶型占到了供應(yīng)比例的 54%、去化比例的 52%，是區(qū)域的絕對(duì)主力戶型 B、 1房戶型占到了供應(yīng)比例的 41%、去化比例的 38%，是區(qū)域的次主力戶型 C、 3房戶型占到了供應(yīng)比例的 12%、去化比例的 11%，是比例相對(duì)較低的戶型 D、 4房戶型只到了供應(yīng)比例的 %、去化比例的 9%，是比例相對(duì)最低的戶型 戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)208, 8%335,12%1138,41%1091,39%一房?jī)煞咳?四房戶型去化結(jié)構(gòu)198, 9%243,11%829,38%938,42% 一房?jī)煞咳克姆恐髁┙o：鳳凰島 主力給給：半山半島四期 高層公寓中供需兩旺的主力產(chǎn)品為兩房、一房戶型 三亞市區(qū)價(jià)格環(huán)境分析 資源類型 一線海景盤 二線海景盤 非海景盤 當(dāng)前 裸房 價(jià)格筑倉(cāng) （元） 6000070000 3000035000 2202326000 主力戶型面積 （平米） 一房 兩房 三房 一房 兩房 三房 一房 兩房 三房 5070 80120 150190 5070 90130 120150 5060 8090 100110 不同戶型主力總價(jià) （萬(wàn)） 300500 480840 9001330 150245 270455 360525 110156 176234 220286 價(jià)格環(huán)境分析 一線海景主力戶型：目前單價(jià)在 67萬(wàn)之間， 一房總價(jià)在 300500萬(wàn) 兩房總價(jià) 500800萬(wàn) 平移目標(biāo)客群： 接受單價(jià) 67萬(wàn)，總價(jià)在 300500萬(wàn)的海景一房客群 以及總價(jià)在 500800萬(wàn)的海景兩房客群 競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)鎖定 有什么 沒什么 地理?xiàng)l件分析 人文條件分析 [2]基地條件分析 落筆山 海南大學(xué)三亞學(xué)院 季節(jié)性水庫(kù) B地塊 A地塊 [1]概念階段的落筆洞風(fēng)景區(qū)度假區(qū) [2]A地塊內(nèi)有海拔 200300米的山嶺， 1400畝， [3]B地塊為丘陵地帶， [4] A地塊緊鄰季節(jié)性水庫(kù)，約 5萬(wàn)平米 地理?xiàng)l件 : 資料鏈接：落筆洞遺址 [1]萬(wàn)科 — 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)理念與產(chǎn)品走勢(shì) [2] 海南大學(xué)三亞學(xué)院 人文條件 : 一塊擁有景點(diǎn)潛質(zhì)、有山水資源的較大別墅用地 地塊定性 擺脫非海劣勢(shì)，為三亞提供一種離開的海的可能性 落筆洞遺址 + 山水屬性 + + 地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃上具備豐富的想像力和特色化空間 具備以產(chǎn)品類平移一線海景公寓客的機(jī)遇 具備文脈和景點(diǎn)價(jià)值支撐 具備產(chǎn)業(yè)嫁接條件 ［地塊價(jià)值剖析］ [二 ] 打造平移海景客的等值理由 從價(jià)格構(gòu)成要素看追海方向 總價(jià) 300500萬(wàn)能買到什么 總價(jià) 500800萬(wàn)能買到什么 海景盤 本案 海景盤 本案 產(chǎn)品品類 公寓一房 特色 別墅 公寓兩房 特色 別墅 產(chǎn)品面積 5070平米 送面積 80120平米 送面積 產(chǎn)品 使用方式 只能看海 景觀 + 只能看海 景觀 + 資源 一線海景 山水 + 一線海景 山水 + 配套 高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施 特色 配套 高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施 特色 配套 身份感 同檔次人群 人群 同檔次人群 人群 ？ ？？ ？ ？ ［策略提示］ 跳出 /消滅資源級(jí)差 以產(chǎn)品類型和山水資源互補(bǔ) 建立平行于一線海景公寓的價(jià)值底盤 ［核心課題 1］ 由于競(jìng)爭(zhēng)單價(jià)與總價(jià)已經(jīng)鎖定，所以面積區(qū)間已經(jīng)鎖定 70120平米小別墅能否在本案落地？ 70120平米小別墅有沒有市場(chǎng)？ [一 ]70120平米小別墅可行性論證 【 案例鏈接 】 東和 〃 福灣 成功案例借鑒 1 2號(hào)樓 5號(hào)樓 A區(qū) B區(qū) 東和福灣 該項(xiàng)目地處東海岸線土福灣區(qū)， 容積率 ，主要產(chǎn)品有 5幢 610層的海景公寓和非海景 單層 SPA泳池別墅 組成 ，面積在 68140平米 樓棟 公寓 非海景單層別墅 開盤時(shí)間 銷售價(jià)格 41000元 /平米（帶軟硬裝 3000元） 09年 9月尾盤 45000元 /平米（帶軟硬裝 5000元） 戶型面積 42130 687 1 137 總售套數(shù) 5號(hào)樓： 600余套 A、 B區(qū)總量： 450余套，已售300多套，剩余最后一期 銷售情況： 08年 2月開盤，別墅開盤價(jià)格 1500018000元 /平米， 09年 9月別墅已基本售罄，尾盤價(jià)格升至 45000元 /平米 別墅僅余 B區(qū)最后一期，約 120套 重點(diǎn)研究對(duì)象： 80平米、 120平米、 140平米左右單層聯(lián)排別墅 這個(gè)概念源于歐洲，最近幾年才被引入中國(guó) 起源于法語(yǔ)的 Boutique，原意是指專賣時(shí)髦服飾的精品小店 精品酒店是獨(dú)特產(chǎn)品和專屬氛圍的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在飯店業(yè)的體現(xiàn) 在特色酒店附近引入 Boutique Hotel，提升價(jià)值 （ 2）針對(duì)商務(wù)客群引進(jìn)精品酒店群： 6星級(jí)精品商務(wù)度假酒店 浪漫地中海（ Lapis Casa Boutique Hotel ） ? 開業(yè)時(shí)間： 2023年 3月 ? 客房數(shù)： 18 ? 特色： 20世紀(jì) 80年代建筑。地中海風(fēng)情的整體空間設(shè)計(jì)，室內(nèi)裝飾呈不同風(fēng)格，酒店陳列眾多老上海古董家具，如果客人喜歡，室內(nèi)陳設(shè)都可購(gòu)買。 11:14:5011:14:5011:142/9/2023 11:14:50 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 9日星期四 上午 11時(shí) 14分 50秒 11:14: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 11時(shí) 14分 50秒 上午 11時(shí) 14分 11:14: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 11:14:5011:14:5011:14Thursday, February 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 上午 11時(shí) 14分 :14February 9, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 11:14:5011:14:5011:142/9/2023 11:14:50 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :14:5011:14:50February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 11時(shí) 14分 50秒 上午 11時(shí) 14分 11:14: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 上午 11時(shí) 14分 :14February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:14:5011:14:5011:14Thursday, February 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 11時(shí) 14分 50秒 上午 11時(shí) 14分 11:14: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 9日星期四 上午 11時(shí) 14分 50秒 11:14: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 11:14:5011:14:5011:142/9/2023 11:14:50 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 上午 11時(shí) 14分 :14February 9, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 11:14:5011:14:5011:14Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 ? “ Everything in hotel for sale.” 精品酒店 策略核心 2 提升項(xiàng)目