【正文】 250 90% 682 55% 46,875 60% 1,500 70% 63,000 67% 70,078 86% 5,098,625 85% Rental ine forecast of 1st mth 780,000 720,000 126,000 1,626,000 1,000,000 180,000 176,000 100,000 140,700 480,000 180,000 75,000 150,000 348,600 250,250 140,400 135,000 156,000 126,000 108,000 55,275 253,125 28,125 42,021 4,124,496 Estimated y Rate Total Leasing Target Retailer Area 13,000 60 Tesco 3,200 160340 Li Ning, Anta, Daphne, etc 1,800 5090 Operation by self On the Ground 25,000 3045 Parkson, Intime, etc 3,000 5565 Suning, Gome, etc 3,200 5060 Shanghai Film Art Center, Jinyi, etc 4,000 4555 Nanjing Da Pai Dang, Shi Zi Lou, etc Little Sheep, Guangzhou Banana Leaf, 3,000 6080 etc Bestseller, Esprit, Belle Group, 4,800 150250 Toys’R’su, etc 3,000 5565 YY sport, Top Sport, etc 1,900 4060 Tom‘s World, etc 3,000 4555 Milo Star, ,Holiday, etc 1,200 300400 Chevignon, FOX, Levi’s, motivi, etc Giordano, Mark Fairwhale, 1,100 200300 G2023,urban shock 1,500 150250 Bossini,MECITY,U2, Jeanwest, etc 900 140160 KFC, Coffee Bean 1,600 120140 South Memory, Xin Xianghui, etc 1,400 100140 Lisboa Restaurant, Pankoo, etc 900 100140 Chamate， Onion Restaurant, etc 300 250300 Snack, drinks bar, etc 750 300450 Accessory, shoes and bags 375 100150 Gift, home furnishing, etc 1,050 5070 Spa, hair salon 60,975 Leasing Suggeste Area d Number Underground Hyper Market 13000 1 Small retail store 23200 50 Food Court 1800 1 Subtotal 52 Department Store 25000 1 Electrical Appliance(1F) 3000 1 Cinema(3F) 3200 1 Big Chinese Restaurant 2023 2 Mid Chinese Restaurant 500 6 Fashion Concept Store 400800 8 Sport City(2F) 3000 1 1800 2023 1 KTV(4F) 3000 1 Small Fashion (1F) 50150 1014 Small Fashion (2F) Small Fashion (3F) 50150 810 Fast foodCoffee(1F) 250350 3 Leisure/characteristic FB(2F) 300500 4 Leisure/characteristic FB(3F) 300400 4 Leisure/characteristic FB(4F) 250350 3 Small service store(1F) 50100 35 Small Retail Store(1F) 50100 812 Small Retail Store(2F) 50100 5 SPA Hair Salon(3F) 250450 3 Subtotal 8199 Note: Rental forecast is exclusive of rental free period. （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 購(gòu)物中心租金預(yù)測(cè)基礎(chǔ) n? 租金預(yù)測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)源于兩方面： – 區(qū)域零售 市場(chǎng)租金水準(zhǔn) – 各業(yè)態(tài)零售商 租金承受力 并充分考慮到項(xiàng)目所在的區(qū)位與市場(chǎng)環(huán)境，綜合得出租金單價(jià)。 租金收益統(tǒng)計(jì) 動(dòng)態(tài)租金收益 167。 在開(kāi)業(yè)第一年，由于存在免租裝修期，租金免租以及空置率因素，租金收益衰減度將達(dá)到第五年租金收益的 6575%。 167。為此，強(qiáng)烈建議開(kāi)發(fā)方能夠在咨詢顧問(wèn)階段聽(tīng)取專業(yè)意見(jiàn)，通過(guò)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和手段解決可能存 在的各種問(wèn)題。 61 外部環(huán)境評(píng)價(jià) 及交通動(dòng)線規(guī)劃 周邊潛在需求 商業(yè)出入口接駁情況及視線 公共交通站點(diǎn)與項(xiàng)目利弊關(guān)系 外部交通流線組織規(guī)劃 私家車泊車導(dǎo)引 出租車泊客點(diǎn) 2 3 4 5 6 7 1 相鄰物業(yè)類型及品質(zhì) 商業(yè)建筑總平面設(shè)計(jì) 商業(yè)建筑總平面優(yōu)化 1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系 2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計(jì) 3）公交車、出租車、零時(shí)泊客位 商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 非商業(yè)設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中占據(jù)了主導(dǎo)地位 主要表現(xiàn)： n??n??n??n?沒(méi)有進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的情況下開(kāi)始進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)； 商業(yè)設(shè)計(jì)委托給非商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或未在商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的咨詢審核情況下完成； 商業(yè)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項(xiàng)目難以為繼； 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不合理造成設(shè)計(jì)變更、工程拆改拆建或返工。 ? 商家開(kāi)店通常都喜歡項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方。 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 午餐休息（ 60mins） 57 商業(yè)規(guī)劃之平面設(shè)計(jì) 59 商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn) 購(gòu)物中心是為消費(fèi)者和商戶服務(wù)的，而且在評(píng)估購(gòu)物中心價(jià)值的時(shí)候首先是營(yíng)業(yè)坪效和租金收益。 考慮到租金增長(zhǎng)率及空置率，預(yù)測(cè)了開(kāi)業(yè)后 10年 期的租金收益； 167。至開(kāi) 業(yè)第五年，項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定期后， 租金預(yù)測(cè) 。 所有租金單價(jià)均指在 租賃面積 基礎(chǔ)上（主力店除外）。 Robinson尚未進(jìn)入中國(guó)，有拓展計(jì)劃。 南京新百 2023年上半年的毛利率為 %，據(jù)此推算 2023年上半年南京新百的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 617元 /月 /平方米。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。 特點(diǎn)： 具有一定品牌號(hào)召力、租金承受能力適中、主 要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動(dòng)消費(fèi)人流。 一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項(xiàng)目?jī)?nèi)的均衡分布，如何通過(guò)業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過(guò)目的性 強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點(diǎn)考量的問(wèn)題。 商業(yè)布局定位 商業(yè)布局定位主要解決每個(gè)樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？ 商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： 業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù)“動(dòng)線為先”的原則進(jìn)行商 業(yè)業(yè)態(tài)的排布， 減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性 ” 。 發(fā)展型需求 不僅僅滿足于基本生活消 費(fèi)，自我發(fā)展和享受型消 費(fèi)的比重逐步提升。 排他性業(yè)態(tài) n? 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場(chǎng)等，各 個(gè)城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中為防止惡心競(jìng)爭(zhēng)，都對(duì)這類業(yè) 態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項(xiàng) 目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)和品 牌組合，須特別注意這一點(diǎn)。 ? 亮點(diǎn)獨(dú)特之處提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 主要是通過(guò)購(gòu)物中心品牌塑造過(guò)程與租戶組合所提供的獨(dú)特體驗(yàn)與服務(wù)，可以把定位思路反 映在運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位與目標(biāo)消費(fèi)群體需求相吻合，形成競(jìng)爭(zhēng)力。 n? 此外，依托大潤(rùn)發(fā)超市的 7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻 射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá) 450 萬(wàn)。 邊緣商圈 ：輻射半徑 510公里，車 行 2030分鐘， 10%的消費(fèi)份額。 目標(biāo)區(qū)域定位 n? 目標(biāo)區(qū)域定位針對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項(xiàng)目吸引顧客的空間范圍。 商業(yè)定位之三： 經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理模式也存在較大 差異性?！? 決定區(qū)位屬性的四個(gè)層次： 項(xiàng)目層面 ：商業(yè)建筑形態(tài)、與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之間的協(xié)同性，決 定日后商業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整的空間、尺度。 中國(guó)不同城市商業(yè)發(fā)展的階段性： 商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知 商業(yè)發(fā)展階段性 n? 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。 ? 傳統(tǒng)商廈和街鋪為主 167。 ? 以百貨及專業(yè)賣場(chǎng)為主要零售形態(tài) 167。 ? 中高檔市場(chǎng)得到快速發(fā)展 167。 ? 國(guó)際化品牌大規(guī)模進(jìn)入 167。 商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知 城市發(fā)展階段性 n? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化將會(huì)制 n?約和影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 ?? 未來(lái)大部分消費(fèi)者會(huì)乘坐公交車光顧本項(xiàng)目 （ % ），其次為地鐵（ %），私家車（ % ），步行（ %）等。 品牌市場(chǎng)表現(xiàn) ——化妝品 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） % % % % % % % % % % % % % 概念測(cè)試 —重要業(yè)態(tài) % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %