【正文】 層高 —5m,面寬 ，進(jìn)深 10m。① 港區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)者② 鄭州及周邊縣城經(jīng)營(yíng)者世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 裕鴻世界港商業(yè)部分： 商業(yè)體量 ： 2F住宅底商，共 1萬(wàn)㎡ 戶型面積 ： 160200㎡不等開 發(fā) 商：河南裕鴻置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)北占地面積： 150萬(wàn) m2 容積率 :建筑面積： 80萬(wàn) m2物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓奧特萊斯 裕鴻世界港商業(yè)定位以大型百貨商場(chǎng)為主，少數(shù)底商餐飲及娛樂作為附屬配套，占比較小。PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 裕鴻世界港置業(yè)客戶分析：富士康中高層、本項(xiàng)目洋房業(yè)主、機(jī)場(chǎng)中高層管理人員、機(jī)場(chǎng)帶來(lái)的較高端流動(dòng)人群星級(jí)酒店流動(dòng)人群 ……目標(biāo)消費(fèi)群體：世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個(gè)案分析 空港森林開 發(fā) 商： 鄭州君利置業(yè)有限公司物業(yè)位置：鄭港三路與雙湖大道連接線交叉口占地面積： ㎡容積率 :建筑面積： ㎡ ，其中商業(yè)面積 ㎡。 層高 —,面寬 4m，進(jìn)深 14m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 在售商鋪判斷 個(gè)案分析 空港森林目標(biāo)消費(fèi)群體 :① 富士康員工② 項(xiàng)目業(yè)主③ 周邊項(xiàng)目業(yè)主目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)能力 : 中高端消費(fèi)群體，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)?？梢?3年回購(gòu)，開發(fā)商以 房款回購(gòu)；商業(yè)業(yè)態(tài) ：商業(yè)體負(fù)一層綜合超市，美食城，淘寶城，外貿(mào)服飾，洗浴中心，一層化妝品，黃金珠寶，名表，二層男女裝（運(yùn)動(dòng)休閑），箱包皮具，三層家具，床品，四層、五層商業(yè)自持。 大面積區(qū)間商鋪平臺(tái)流量在 1800—2023㎡ /月，小面積區(qū)間商鋪平臺(tái)流量在 4000—4500㎡ /月。東方港匯商務(wù)寫字樓樓盤位置：航空港區(qū)機(jī)場(chǎng)迎賓大道與四港聯(lián)動(dòng)大道交匯處北 150米開發(fā)商：鄭州路港置業(yè)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、酒店建筑面積： ㎡產(chǎn)品： 南邊為 8F的東方港匯商務(wù)酒店，東邊為 4F的寫字樓， 1—2F為底商， 3—4F為商務(wù)辦公樓。戶型面積： 140——1100㎡， 標(biāo)準(zhǔn)層 1134 m2寫字樓層高： 價(jià)格： 7000元 /㎡左右存量： 四棟寫字樓和兩棟酒店均已售完，整棟銷售為主，散售以投資客為主。裕鴻世界港預(yù)計(jì)下半年將推出 400畝地的純商務(wù)地產(chǎn)，潛在供應(yīng)量較大。航程?hào)|方港匯和裕鴻世界港針對(duì)港區(qū)職能部門及大中小型企業(yè)辦公用，面積相對(duì)較大，藍(lán)天商務(wù)花園為獨(dú)棟商務(wù)辦公，并可用于居住，面積中等。 港區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓在售項(xiàng)目目前存量較少，僅 ㎡，屬于寫字樓銷售空檔期，競(jìng)爭(zhēng)較弱；216。 從整體體量上看，鄭州港區(qū)寫字樓項(xiàng)目不多，總體量約 ㎡，且目前市場(chǎng)存量較少，約㎡，但是未來(lái)市場(chǎng)有一定的潛在供應(yīng)。 從價(jià)格方面來(lái)看，整體價(jià)格在 7000—13000元 /㎡之間。世航之窗商業(yè)定位 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系216。 港區(qū)投資客；216。 主力商家：品牌商務(wù)餐飲、商務(wù)休閑加盟店；216。 從租金收益還原比較的角度，本項(xiàng)目銷售型商業(yè)入市價(jià)格預(yù)計(jì)為 1471816352元 /㎡；條件計(jì)算結(jié)果 P=1471816352元 /㎡PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價(jià)格定位 銷售型商業(yè)價(jià)格預(yù)判世航之窗商業(yè)定位銷售型商業(yè)入市價(jià)格預(yù)判216。垂直交通建議垂直交通建議216。其中，針對(duì)此中高端服務(wù)配套，建議設(shè)置專用客梯，取消商場(chǎng)內(nèi)部自動(dòng)扶梯設(shè)置。 整個(gè) 1F建議 2條人流主動(dòng)線，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動(dòng)線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性；216。 保證二樓進(jìn)入的便利性，選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對(duì)人流的組織作用。主力招商 針對(duì)商務(wù)餐飲、商務(wù)休閑及專業(yè)辦公市場(chǎng)等業(yè)態(tài)，建議開發(fā)商盡早招商，招商落位同樣也是增強(qiáng)置業(yè)者信心、消除觀望態(tài)度的有力措施。 三月 2123:37:2123:37Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 23:37:2123:37:2123:373/23/2023 11:37:21 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 23 三月 202311:37:22 下午 23:37:22三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/23 23:37:2223:37:2223 March 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 23 三月 202311:37:22 下午 23:37:22三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 三月 2123:37:2223:37Mar2123Mar211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/23 23:37:2223:37:2223 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 23:37:2123:37:2123:37Tuesday, March 23, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 11:37:21 下午 11:37 下午 23:37:21三月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 三月 21三月 2123:37:2123:37:21March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 步梯與專用電梯結(jié)合設(shè)計(jì)入口 1入口 2人流動(dòng)線人流動(dòng)線步梯 步梯 垂直客梯垂直客梯世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)營(yíng)方式建議經(jīng)營(yíng)方式建議：售后返祖 根據(jù)目前港區(qū)在售商鋪市場(chǎng)及港區(qū)城市價(jià)值兌現(xiàn)前景，在快銷回籠資金的目標(biāo)下，為消除置業(yè)者的疑慮及觀望態(tài)度，建議采取售后返租的方式，實(shí)現(xiàn)快銷目的。垂直交通：216。后期統(tǒng)一招租經(jīng)營(yíng)。餐飲、便利專業(yè)辦公、電子辦公用品金融性質(zhì)公司世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 鋪位分割 2F業(yè)態(tài)落位1. 劃分建議：建議劃分為 3060㎡商鋪，后期統(tǒng)一招租；2. 建議引進(jìn)兩到三家中高端商務(wù)餐飲，面積約23002600㎡；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)如：西湖春天、外婆家、澳門豆撈等。 從租金收益還原比較的角度，本項(xiàng)目銷售型商業(yè)入市價(jià)格預(yù)計(jì)為 1471816352元 /㎡；保守估算，本項(xiàng)目銷售型商業(yè)入市價(jià)格預(yù)計(jì)為 1632617306元 /㎡PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價(jià)格定位 銷售型商業(yè)價(jià)格預(yù)判通過(guò)市場(chǎng)比較法與租金收益還原法的加權(quán)平均得出本案商業(yè)價(jià)格判斷：其中加權(quán)比例：租金收益還原法：市場(chǎng)比較法 =6:4世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價(jià)格定位 銷售型商業(yè)流量預(yù)判商業(yè)體量判斷? 共兩層，除去一樓辦公大廳和電梯井及步梯所占面積，可售商業(yè)面積約為 8420㎡（其中， 1F為 4002㎡， 2F為 4418㎡）；市場(chǎng)較大面積商鋪月均平臺(tái)流量 18002023㎡通過(guò)市場(chǎng)比較及經(jīng)驗(yàn)值判斷各因素影響對(duì)流量的影響比例? 地段影響修正： 50%? 工期影響修正： 20%? 交通影響修正： 30%? 配套影響修正： 10%? 規(guī)模影響修正： 20%? 綜合影響比例： 26%? 修正后本項(xiàng)目月均流量約為 13321480㎡本項(xiàng)目商業(yè)銷售周期約為： 68個(gè)月世航之窗商業(yè)定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議216。 日常餐飲及便利店經(jīng)營(yíng)者；商務(wù)及行政辦公配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)者世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 產(chǎn)品定位 功能定位核心功能：服務(wù)于項(xiàng)目周邊商務(wù)及行政辦公的配套型商業(yè)服務(wù)于項(xiàng)目周邊商務(wù)及行政辦公的配套型商業(yè)輔助功能：服務(wù)于周邊服務(wù)于周邊 1公里范圍內(nèi)的居住、工作人群的配套型商業(yè)公里范圍內(nèi)的居住、工作人群的配套型商業(yè)世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)定位圍繞目標(biāo)消費(fèi)群體，本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位為： 商務(wù)餐飲 +商務(wù)休閑 +辦公零售 +其他西湖春天 ……迪歐咖啡 ……足浴 ……養(yǎng)生 SPA……專業(yè)辦公用品 ……圖文印刷 ……快餐店 ……便利店 ……世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目商業(yè)各業(yè)態(tài)占比：業(yè)態(tài) 面積（㎡） 經(jīng)營(yíng)范圍 樓層落位商務(wù)餐飲 23002600 餐飲、茶藝 1F、 2F商務(wù)休閑 2500 足浴、 SPA 2F辦公零售 30003500 辦公用品、圖文印刷 1F金融類 500700 擔(dān)保公司、證券公司 1F、 2F其他 300400 日常餐飲、便利店、 1F由項(xiàng)目周邊行政屬性以及各大商務(wù)辦公體支撐，判斷本項(xiàng)目合適商業(yè)體量：周邊商務(wù)性質(zhì)體量約為： 30萬(wàn)平，可輻射人群為 2萬(wàn)人，可支持商業(yè)體量為 12萬(wàn)㎡，那么基于商業(yè)隊(duì)地段的高素質(zhì)要求，建議本項(xiàng)目做 2F約 1萬(wàn)㎡商業(yè)體量，具體業(yè)態(tài)分布如下：行政辦公人員 富士康員工世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價(jià)格定位 租賃價(jià)格通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)調(diào)查可得：區(qū)域平臺(tái)租金水平：項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹚郊性?180—200元 /㎡ 項(xiàng)目周邊經(jīng)商小業(yè)主及拆遷戶；216。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位216。 從區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品來(lái)看，主要為小高層和多層，由于港區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目功用不同，面積差別也較大。 從去化量來(lái)看，整體去化速度較快，市場(chǎng)月均去化量約 ㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 寫字樓趨勢(shì)判斷 寫字樓去化量判斷本項(xiàng)目寫字樓體量約為 ㎡，依據(jù)市場(chǎng)主流平臺(tái)流量月均 ，本項(xiàng)目寫字樓銷售周期約為 10個(gè)月，通過(guò)項(xiàng)目地段、工期以等影響因素修正，銷售周期約為 14個(gè)月。 從產(chǎn)品品類來(lái)看，層數(shù)較低，主要小高層和多層。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場(chǎng)研究判斷市場(chǎng)研究判斷 寫字樓趨勢(shì)判斷 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品　 戶型面積 層高（米） 層數(shù)潤(rùn)豐悅尚 45—95㎡ 9航程?hào)|方港匯 169——747㎡ 4裕鴻世界港 140——1100㎡ 9藍(lán)天商務(wù)花園 276——285㎡ 　 3216。投資客和自用客戶占比相當(dāng)。未來(lái) 5年內(nèi)租給一個(gè)政府部門辦公用，客戶只針對(duì)投資者。經(jīng)營(yíng)模式：