【正文】 層高 —5m,面寬 ，進深 10m。① 港區(qū)商鋪經(jīng)營者② 鄭州及周邊縣城經(jīng)營者世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 裕鴻世界港商業(yè)部分： 商業(yè)體量 ： 2F住宅底商，共 1萬㎡ 戶型面積 ： 160200㎡不等開 發(fā) 商：河南裕鴻置業(yè)有限公司物業(yè)位置：新鄭市鄭州國際機場北占地面積： 150萬 m2 容積率 :建筑面積： 80萬 m2物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓奧特萊斯 裕鴻世界港商業(yè)定位以大型百貨商場為主，少數(shù)底商餐飲及娛樂作為附屬配套，占比較小。PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 裕鴻世界港置業(yè)客戶分析：富士康中高層、本項目洋房業(yè)主、機場中高層管理人員、機場帶來的較高端流動人群星級酒店流動人群 ……目標消費群體：世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售型商業(yè)判斷 個案分析 空港森林開 發(fā) 商： 鄭州君利置業(yè)有限公司物業(yè)位置：鄭港三路與雙湖大道連接線交叉口占地面積： ㎡容積率 :建筑面積： ㎡ ，其中商業(yè)面積 ㎡。 層高 —,面寬 4m，進深 14m。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 在售商鋪判斷 個案分析 空港森林目標消費群體 :① 富士康員工② 項目業(yè)主③ 周邊項目業(yè)主目標消費群體消費能力 : 中高端消費群體，整體消費能力較強?？梢?3年回購，開發(fā)商以 房款回購；商業(yè)業(yè)態(tài) ：商業(yè)體負一層綜合超市，美食城，淘寶城，外貿(mào)服飾，洗浴中心，一層化妝品，黃金珠寶，名表，二層男女裝（運動休閑），箱包皮具，三層家具，床品，四層、五層商業(yè)自持。 大面積區(qū)間商鋪平臺流量在 1800—2023㎡ /月，小面積區(qū)間商鋪平臺流量在 4000—4500㎡ /月。東方港匯商務寫字樓樓盤位置：航空港區(qū)機場迎賓大道與四港聯(lián)動大道交匯處北 150米開發(fā)商：鄭州路港置業(yè)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、寫字樓、酒店建筑面積： ㎡產(chǎn)品： 南邊為 8F的東方港匯商務酒店，東邊為 4F的寫字樓， 1—2F為底商， 3—4F為商務辦公樓。戶型面積： 140——1100㎡， 標準層 1134 m2寫字樓層高： 價格： 7000元 /㎡左右存量： 四棟寫字樓和兩棟酒店均已售完，整棟銷售為主，散售以投資客為主。裕鴻世界港預計下半年將推出 400畝地的純商務地產(chǎn)，潛在供應量較大。航程東方港匯和裕鴻世界港針對港區(qū)職能部門及大中小型企業(yè)辦公用，面積相對較大，藍天商務花園為獨棟商務辦公，并可用于居住，面積中等。 港區(qū)區(qū)域內(nèi)寫字樓在售項目目前存量較少，僅 ㎡，屬于寫字樓銷售空檔期，競爭較弱；216。 從整體體量上看，鄭州港區(qū)寫字樓項目不多，總體量約 ㎡，且目前市場存量較少，約㎡，但是未來市場有一定的潛在供應。 從價格方面來看，整體價格在 7000—13000元 /㎡之間。世航之窗商業(yè)定位 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系216。 港區(qū)投資客；216。 主力商家：品牌商務餐飲、商務休閑加盟店；216。 從租金收益還原比較的角度，本項目銷售型商業(yè)入市價格預計為 1471816352元 /㎡；條件計算結果 P=1471816352元 /㎡PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價格定位 銷售型商業(yè)價格預判世航之窗商業(yè)定位銷售型商業(yè)入市價格預判216。垂直交通建議垂直交通建議216。其中，針對此中高端服務配套，建議設置專用客梯，取消商場內(nèi)部自動扶梯設置。 整個 1F建議 2條人流主動線，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性；216。 保證二樓進入的便利性，選擇合適的位置設置垂直交通，保證商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對人流的組織作用。主力招商 針對商務餐飲、商務休閑及專業(yè)辦公市場等業(yè)態(tài)，建議開發(fā)商盡早招商，招商落位同樣也是增強置業(yè)者信心、消除觀望態(tài)度的有力措施。 三月 2123:37:2123:37Mar2123Mar211故人江海別，幾度隔山川。 三月 2111:37 下午 三月 2123:37March 23, 20231行動出成果，工作出財富。 23:37:2123:37:2123:373/23/2023 11:37:21 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 23 三月 202311:37:22 下午 23:37:22三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/3/23 23:37:2223:37:2223 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 23 三月 202311:37:22 下午 23:37:22三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 三月 2123:37:2223:37Mar2123Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/23 23:37:2223:37:2223 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 23:37:2123:37:2123:37Tuesday, March 23, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 11:37:21 下午 11:37 下午 23:37:21三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 21三月 2123:37:2123:37:21March 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 步梯與專用電梯結合設計入口 1入口 2人流動線人流動線步梯 步梯 垂直客梯垂直客梯世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)營方式建議經(jīng)營方式建議：售后返祖 根據(jù)目前港區(qū)在售商鋪市場及港區(qū)城市價值兌現(xiàn)前景，在快銷回籠資金的目標下，為消除置業(yè)者的疑慮及觀望態(tài)度，建議采取售后返租的方式，實現(xiàn)快銷目的。垂直交通：216。后期統(tǒng)一招租經(jīng)營。餐飲、便利專業(yè)辦公、電子辦公用品金融性質(zhì)公司世航之窗商業(yè)定位PART 5 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 鋪位分割 2F業(yè)態(tài)落位1. 劃分建議：建議劃分為 3060㎡商鋪，后期統(tǒng)一招租；2. 建議引進兩到三家中高端商務餐飲，面積約23002600㎡；經(jīng)營業(yè)態(tài)如：西湖春天、外婆家、澳門豆撈等。 從租金收益還原比較的角度，本項目銷售型商業(yè)入市價格預計為 1471816352元 /㎡；保守估算，本項目銷售型商業(yè)入市價格預計為 1632617306元 /㎡PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價格定位 銷售型商業(yè)價格預判通過市場比較法與租金收益還原法的加權平均得出本案商業(yè)價格判斷：其中加權比例：租金收益還原法：市場比較法 =6:4世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價格定位 銷售型商業(yè)流量預判商業(yè)體量判斷? 共兩層，除去一樓辦公大廳和電梯井及步梯所占面積，可售商業(yè)面積約為 8420㎡（其中， 1F為 4002㎡， 2F為 4418㎡）；市場較大面積商鋪月均平臺流量 18002023㎡通過市場比較及經(jīng)驗值判斷各因素影響對流量的影響比例? 地段影響修正： 50%? 工期影響修正： 20%? 交通影響修正： 30%? 配套影響修正： 10%? 規(guī)模影響修正： 20%? 綜合影響比例： 26%? 修正后本項目月均流量約為 13321480㎡本項目商業(yè)銷售周期約為： 68個月世航之窗商業(yè)定位 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議216。 日常餐飲及便利店經(jīng)營者；商務及行政辦公配套服務經(jīng)營者世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 產(chǎn)品定位 功能定位核心功能：服務于項目周邊商務及行政辦公的配套型商業(yè)服務于項目周邊商務及行政辦公的配套型商業(yè)輔助功能：服務于周邊服務于周邊 1公里范圍內(nèi)的居住、工作人群的配套型商業(yè)公里范圍內(nèi)的居住、工作人群的配套型商業(yè)世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)定位圍繞目標消費群體，本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位為： 商務餐飲 +商務休閑 +辦公零售 +其他西湖春天 ……迪歐咖啡 ……足浴 ……養(yǎng)生 SPA……專業(yè)辦公用品 ……圖文印刷 ……快餐店 ……便利店 ……世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)定位本項目商業(yè)各業(yè)態(tài)占比：業(yè)態(tài) 面積（㎡） 經(jīng)營范圍 樓層落位商務餐飲 23002600 餐飲、茶藝 1F、 2F商務休閑 2500 足浴、 SPA 2F辦公零售 30003500 辦公用品、圖文印刷 1F金融類 500700 擔保公司、證券公司 1F、 2F其他 300400 日常餐飲、便利店、 1F由項目周邊行政屬性以及各大商務辦公體支撐，判斷本項目合適商業(yè)體量：周邊商務性質(zhì)體量約為： 30萬平，可輻射人群為 2萬人，可支持商業(yè)體量為 12萬㎡，那么基于商業(yè)隊地段的高素質(zhì)要求，建議本項目做 2F約 1萬㎡商業(yè)體量，具體業(yè)態(tài)分布如下：行政辦公人員 富士康員工世航之窗商業(yè)定位PART 4 商業(yè)定位體系商業(yè)定位體系 價格定位 租賃價格通過對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性商業(yè)調(diào)查可得：區(qū)域平臺租金水平：項目周邊 1公里范圍內(nèi)商鋪租金水平集中在 180—200元 /㎡ 項目周邊經(jīng)商小業(yè)主及拆遷戶；216。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位216。 從區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品來看，主要為小高層和多層，由于港區(qū)內(nèi)各項目功用不同，面積差別也較大。 從去化量來看，整體去化速度較快，市場月均去化量約 ㎡。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 寫字樓去化量判斷本項目寫字樓體量約為 ㎡，依據(jù)市場主流平臺流量月均 ，本項目寫字樓銷售周期約為 10個月，通過項目地段、工期以等影響因素修正，銷售周期約為 14個月。 從產(chǎn)品品類來看，層數(shù)較低，主要小高層和多層。世航之窗商業(yè)定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷 寫字樓趨勢判斷 區(qū)域市場產(chǎn)品　 戶型面積 層高（米） 層數(shù)潤豐悅尚 45—95㎡ 9航程東方港匯 169——747㎡ 4裕鴻世界港 140——1100㎡ 9藍天商務花園 276——285㎡ 　 3216。投資客和自用客戶占比相當。未來 5年內(nèi)租給一個政府部門辦公用，客戶只針對投資者。經(jīng)營模式：