【正文】 要集中在 區(qū)位形象、辦公便捷性 及 景觀資源 等方面 ?客戶較為關(guān)注的區(qū)位、商務(wù)氛圍、景觀資源本項目均較好，但周邊競爭項目同樣具備接近的資源，因此需從 內(nèi)部下功夫 ，領(lǐng)先對手。 65 宏觀經(jīng)濟(jì) 發(fā)展戰(zhàn)略、定位 報告結(jié)構(gòu)思路 地塊寫字樓發(fā)展建議 寫字樓市場 客戶分析 競爭項目 地塊價值 城市規(guī)劃 開發(fā)目標(biāo)解析 66 項目地處新華路 ——連接金融街建設(shè)大道及商貿(mào)街解放大道的“黃金走廊”第一排，交通方便，昭示性強(qiáng) 地塊交通 西北湖 小南湖 中山公園 ?地處建設(shè)大道及解放大道之間的新華路中段； ?東鄰小南湖公園，南靠江漢北路，西臨新華路，位于西北湖，小南湖，中山公園之間； 噴泉公園 67 地塊四至 地塊四至： 項目西臨新華路，南臨江漢北路，東臨錦江之星酒店，北臨登月大廈及居民區(qū)。 立面優(yōu)化建議 目前過密柱網(wǎng)對采光、視野均有一定程度的影響，建議進(jìn)行調(diào)整 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 原設(shè)計 95 幕墻包裹結(jié)構(gòu)柱，隱藏過密的柱網(wǎng)；幕墻外采用金屬條體現(xiàn)外立面豎向線條 幕墻結(jié)構(gòu)調(diào)整建議 幕墻包裹結(jié)構(gòu)柱 深圳東海國際中心 采用通透的大幅玻璃幕墻，獲得平整通透效果；若為保持塔樓豎向線條產(chǎn)生的挺拔效果，可以 采用全明框幕墻或半隱框玻璃幕墻（橫隱豎不隱） 京基國際金融中心 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 96 幕墻結(jié)構(gòu)調(diào)整建議 將原入口兩扇門之間柱子去掉，并將兩個大門排布在一起，增強(qiáng)大門的尊貴感 大門被柱隔斷，因?qū)挾葍H 3m，顯得較為局促； 玻璃隔墻將兩扇門分隔開，使得大門集中度不夠 現(xiàn)方案 建議方案 柱子去掉并將兩個大門合并，尊貴感增強(qiáng) 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 97 簡潔、挺拔的立面設(shè)計，配以線條的變化和色調(diào)的組合，塑造現(xiàn)代、簡約的立面形象 目前武漢寫字樓外立面大多采用石材 +普通灰、藍(lán)玻璃幕墻的形式，本項目可以 采用其他跳躍感比較強(qiáng)的色調(diào) 的幕墻，與周邊項目形成色調(diào)上的差異，或在幕墻上 增加具有跳躍感的線條 ，豐富立面，使項目更具個性及可識別性。增加整體價值比增加部分商業(yè)可售面積獲取的收益大。 調(diào)整 平臺 樓梯 平臺 樓梯 裙樓商業(yè)電梯優(yōu)化建議 觀光梯效果圖示 有特色 KPI特征 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 106 觀光電梯意向圖 美國寫字樓項目 深圳新世界中心 武漢首個擁有旋轉(zhuǎn)觀光商業(yè)電梯的寫字樓項目 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 107 羅湖寫字樓裙樓用戶行業(yè)分析品牌店30%旅行社3%銀行/ 證券17%餐飲20%文化教育7%美容美發(fā)/ 健身9%電信、移動營業(yè)廳3%零售6%其他5%品牌店 旅行社 銀行/ 證券餐飲 文化教育 美容美發(fā)/ 健身電信、移動營業(yè)廳 零售 其他資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)寫字樓商業(yè)配套研究 規(guī)律一：寫字樓裙樓主流業(yè)態(tài)為餐飲、銀行、品牌店、便利店 提示： 餐飲、金融、便利店構(gòu)成寫字樓底商主流業(yè)態(tài)，可為本項目辦公人群提供配套所需，是本項目不可或缺的構(gòu)成。 項目平面 項目剖面 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 有特色 KPI特征 104 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 外挑大堂示意圖 純玻璃幕墻構(gòu)成的外挑大堂給人新穎、奇特的室內(nèi)外光影變幻的感受 外挑的大堂“玻璃盒子”上還可打造項目 LOGO 有特色 KPI特征 105 將商業(yè)電梯設(shè)為觀光梯 +旋轉(zhuǎn)樓梯，并使用點支式幕墻，打造項目亮點 105 調(diào)整原因： 1. 昭示性 大堂西北面的具有良好昭示性，設(shè)計精致、個性的觀光電梯能夠提升項目品質(zhì)； 2. 增加項目亮點 可考慮參考香港朗豪坊的螺旋式觀光電梯，并采用通透點支式幕墻，電梯內(nèi)可觀賞到戶內(nèi)外景觀。 頂部構(gòu)架建議 頂部設(shè)臵構(gòu)架，增強(qiáng)項目美觀度，提高項目實用價值 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 高形象 KPI特征 99 靠近新華路位置昭示性較好，建議調(diào)整大堂主入口朝向新華路，更好展示項目形象 大門朝向優(yōu)化建議 調(diào)整原因： 1. 符合項目形象 新華路為漢口的金融街、主干道，昭示性好，主入口朝向新華路滿足項目形象要求； 較差， 不宜承載項目的主昭示面形象； 從新華路進(jìn)入大堂、地下停車場更為便捷； 江漢北路 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 高形象 KPI特征 100 更改電梯門廳為大堂，增加大堂面積，更好的和類如銀行等與寫字樓商務(wù)氣質(zhì)相似的商業(yè)銜接 大堂面積優(yōu)化建議 調(diào)整原因： 增強(qiáng)大堂空間感和通透感，提升大堂形象； ，辦公人群可以更為便捷的進(jìn)入商業(yè)區(qū)域（銀行營業(yè)廳），體現(xiàn)項目的商務(wù)形象； 設(shè)計調(diào)整建議 外部形態(tài) 內(nèi)部空間 硬件配臵 取消 101 大堂調(diào)整為“ I” 型，保證大堂整體感；并將大堂一、二層通高，擴(kuò)大大堂空間；原江漢路一側(cè)大堂空間改為開放式商業(yè)，增加項目商業(yè)面積 101 大堂 大堂 （開放式商業(yè)） 新華路主入口 調(diào)整原因： 靠新華路位臵昭示性較好，將大堂和主入口設(shè)于此處能增強(qiáng)項目的昭示性； 優(yōu)化后大堂比原設(shè)計的L型大堂在形狀上相對完整，大堂空間感較強(qiáng)； 靠江漢北路大堂空間可以調(diào)整為商業(yè)功能，提高項目商業(yè)部分價值。 項目地塊 總用地面積 10117㎡ 總建筑面積 67604㎡ 其中：辦公 43932㎡ ，商業(yè) 9682㎡ 總高度 其中裙房高度： 總層數(shù) 41層（商業(yè)裙房 4層，辦公 35層） 項目地塊寬裕，且具有 207米限高規(guī)劃，有成為區(qū)域標(biāo)志性建筑的先天優(yōu)勢 68 地塊環(huán)境分析 地塊西南側(cè)為寫字樓、酒店，樓體外觀較美觀，入駐多家銀行機(jī)構(gòu)，具有商務(wù)氛圍，地塊價值較高 凱盟大廈 浦發(fā)銀行大廈 紐賓凱國際酒店 本項目地塊 新華名典 69 地塊環(huán)境分析 地塊東側(cè)、北側(cè)為高層住宅、破舊民房、低端寫字樓，整體環(huán)境較差，地塊價值較低 登月大廈 天下國際紅公館、破舊住宅 天上人間夜總會、小南湖 錦江之星酒店、云湖大廈 本項目地塊 70 地塊景觀資源分析 西北湖 中山公園 新華路體院場 寶島公園 噴泉公園 公園 項目地塊四周 2KM范圍內(nèi)分布有多個公園、湖泊，景觀資源豐富 地塊四至： 項目四周 2KM范圍內(nèi)分布有西北湖、中山公園、寶島公園、噴泉公園等多個公園、湖泊，景觀資源豐富； 其中距離項目距離近且 景觀更好的資源為噴泉公園和中山公園； 71 西北湖 中山公園 寶島公園 噴泉公園 公園 本項目 120m 150m 35m 60m 20m 40m 60m 因地塊周圍建筑雜亂，且高度落差較大，需按項目層段分析景觀資源價值 地塊景觀資源分析 72 西北湖 中山公園 寶島公園 噴泉公園 公園 本項目 120m 150m 35m 60m 20m 40m 60m 低區(qū)辦公單位，僅有東面單位可看到項目旁邊的公園及寶島公園景觀，其他面基本無景觀資源 67m 地塊景觀資源分析 價值一般面 可視景觀資源 不可視景觀資源 價值最高面 說明：低區(qū)辦公單位（ 67m以下），無法看到景觀最好的西北湖、中山公園、噴泉公園景觀，只有東面可以看到旁邊公園及遠(yuǎn)處寶島公園景觀，故東面景觀資源價值最高； 價值較低面 西面、南面被 80100m高度建筑遮擋；景觀資源較差 北面西北湖景觀被60m高建筑遮擋；景觀資源較差 東面可看旁邊小公園景觀，但 公園品質(zhì)一般 ，景觀資源一般 價值較高面 73 西北湖 中山公園 寶島公園 噴泉公園 公園 本項目 120m 150m 35m 60m 20m 40m 60m 中區(qū)辦公單位可看到大部分景觀資源，但被周邊建筑部分遮擋，且據(jù)部分景觀距離較遠(yuǎn)，整體景觀資源一般 131m 地塊景觀資源分析 說明：中區(qū)辦公單位（ 67131m），無法看到噴泉公園景觀、但中山公園、噴泉公園景觀，寶島公園景觀均可可到，但都存在距離遠(yuǎn)及遮擋問題，故整體景觀資源一般； 西面、南面被 80100m高度建筑 遮擋部分景觀；景觀資源一般 北面西北湖景觀被遮擋， 且噴泉公園被北面 120米住宅遮擋，景觀資源一般 東面可看旁邊小公園景觀，但 公園品質(zhì)一般 ，景觀資源一般 價值一般面 可視景觀資源 不可視景觀資源 價值最高面 價值較低面 價值較高面 74 西北湖 中山公園 寶島公園 噴泉公園 公園 本項目 120m 150m 35m 60m 20m 40m 60m 高區(qū)辦公單位基本都可以擁有良好景觀資源，其中西、南面單位景觀資源最好，價值最高 196m 地塊景觀資源分析 說明：高區(qū)辦公單位（ 131196m），可基本看到項目四周景觀資源，景觀價值較高；其中南向單位因可以看到大片的中山公園及旁邊小公園，景觀資源最好，價值最高； 西面可看 中山公園景觀；南面可看 中山公園及旁邊小公園 景觀，景觀資源最好； 北面 西北湖景觀資源被遮擋，可看噴泉公園景觀 資源，景觀資源較好； 東面可看 噴泉公園及旁邊小公園、寶島公園 景觀，景觀資源較好； 價值一般面 可視景觀資源 不可視景觀資源 價值最高面 價值較低面 價值較高面 75 地塊交通分析 交通擁堵： 項目地塊周邊道路極為不規(guī)則，其中江漢北路車道狹窄，且其中一個停車場雙向入口設(shè)在此處，在上下班高峰期容易出現(xiàn)交通擁堵的狀況； 進(jìn)入性： 項目江漢北路出入口，除從江漢北路由南至北車輛較易進(jìn)入之外，其他方向車輛進(jìn)入困難； 地塊周邊道路環(huán)境復(fù)雜，且車流量大，在上下班高峰期，容易出現(xiàn)交通堵塞；地塊進(jìn)入性也較弱 江漢北路擁擠車流 江漢北路停車場出入口 76 地塊特質(zhì)小結(jié) 地塊優(yōu)勢： A、項目地處交通要道新華路沿線第一排，交通方便，昭示性強(qiáng)； B、項目地塊寬裕，且具有 207米限高規(guī)劃，有成為區(qū)域標(biāo)志性建筑的先天優(yōu)勢； C、地塊西南側(cè)建筑整體形象好，具有商務(wù)氛圍，地塊價值較高； D、地塊周邊分布多個優(yōu)質(zhì)景觀資源，其中項目高區(qū)單位景觀資源最佳； 地塊限制條件： A、地塊東側(cè)、北側(cè)建筑整體形象不佳，環(huán)境較差，地塊價值較低； B、地塊低區(qū)辦公單位因周邊建筑遮擋，除東面景觀資源一般之外，其他面的辦公單位景觀資源較差； C 、地塊中區(qū)可看部分景觀資源，因周圍高層建筑遮擋，景觀資源一般； D、地塊周邊道路環(huán)境復(fù)雜，且車流量大，在上下班高峰期，容易出現(xiàn)交通堵塞狀況； 77 宏觀經(jīng)濟(jì) 發(fā)展戰(zhàn)略、定位 報告結(jié)構(gòu)思路 地塊寫字樓發(fā)展建議 寫字樓市場 客戶分析 競爭項目 寫字樓案例 地塊價值 城市規(guī)劃 開發(fā)目標(biāo)解析 78 SWOT 策略分析 S優(yōu)勢 ?項目地處交通要道新華路沿線第一排，交通方便，昭示性強(qiáng)； ?項目地塊寬裕，且具有 207米限高規(guī)劃，有成為區(qū)域標(biāo)志性建筑的先天優(yōu)勢； ?地塊西南側(cè)建筑整體形象好，具有商務(wù)氛圍，地塊價值較高； ?地塊周邊分布多個優(yōu)質(zhì)景觀資源，其中項目高區(qū)單位景觀資源最佳； W劣勢 ?地塊東側(cè)、北側(cè)建筑整體形象不佳，環(huán)境較差，地塊價值較低； ?地塊低區(qū)辦公單位因周邊建筑遮擋，除東面景觀資源一般之外，其他面的辦公單位景觀資源較差； ?地塊周邊道路環(huán)境復(fù)雜，且車流量大，在上下班高峰期，容易出現(xiàn)交通堵塞狀況； O機(jī)會 ?武漢寫字樓租賃項目居多，可售項目較少，可售項目基本以中端商務(wù)公寓為主，高端純寫字樓多是租賃形式； ?武漢寫字樓處于起步至快速發(fā)展期，多數(shù)項目外立面美觀，但內(nèi)部建筑尺度不夠充裕，配套設(shè)施較為低檔，對建筑細(xì)節(jié)把握不足，可以在硬件、智能化和建筑尺度上