世聯(lián)-虎門海悅花園項(xiàng)目發(fā)展建議(文件)
【正文】 可能是未來幾年虎門房地產(chǎn)市場的主旋律。 工作相對(duì)穩(wěn)定； 注重文化意識(shí)； 對(duì)發(fā)展商品牌，質(zhì)量比較看重； 要求物管規(guī)范，小區(qū)配套齊全； 對(duì)朝向要求不高； 有較強(qiáng)的扎根東莞愿望； 關(guān)心下一代成長 關(guān)愛家人； 追求自由的休閑生活 追求娛樂發(fā)達(dá)區(qū)域； 追求自由休閑生活； 喜好同類人聚集地； 選擇交通便捷之地； 注重安全。 劣 勢 ?區(qū)域形象差，認(rèn)知度低 ?項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，地塊不規(guī)則； ?周邊可利用資源極少； ?外部環(huán)境差，太平水道的影響； ?交通可達(dá)性較差。 機(jī) 會(huì) ?虎門鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)的不斷增長，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，市場需求潛力大； ?政府對(duì)自建用地的停批； ?項(xiàng)目南面規(guī)劃為旅游度假區(qū)，市場規(guī)劃前景較好； ?市政規(guī)劃道路延續(xù)了項(xiàng)目的交通可達(dá)性 威 脅 ?虎門房地產(chǎn)有向東偏移的發(fā)展趨勢； ?市場主流消費(fèi)者對(duì)交通或資源環(huán)境關(guān)注度高； ?區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者有向外分流趨勢。 追求時(shí)尚； 容易接受新事物； 注重健康與運(yùn)動(dòng)； 尊重父母與家人； 注重文化品味； 一般沒車，但對(duì)交通敏感性不大； 第一次置業(yè)者居多，對(duì)內(nèi)部環(huán)境的要求較外部環(huán)境重要； 對(duì)物管要求較高； 甚少在家做飯吃； 關(guān)心下一代成長； 與長輩交流較少。 15 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀評(píng)價(jià) —— 需求方面 ?消費(fèi)者需求表現(xiàn)在對(duì)資源的占有以及對(duì)地段、位置的要求上； ?產(chǎn)品供應(yīng)較為單一，消費(fèi)者可選機(jī)會(huì)不大，難以滿足其個(gè)性化的需求，消費(fèi)者的置業(yè)需求尚未充分挖掘和激發(fā)。 14 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀評(píng)價(jià) —— 供給方面 ?虎門房地產(chǎn)市場整體有向東偏移的發(fā)展趨勢； ?總體供應(yīng)量不大，客戶可選余地不高，需求潛力較大； ?市場產(chǎn)品單一化，不能滿足消費(fèi)者個(gè)性化的需求。 金色家園 3800元 /m2 中聯(lián)大廈 3500元 /m2 柏景豪庭 3800元 /m2 能源華莊 3780元 /m2 飛龍山莊 3500元 /m2 海悅金灣 3300~4300元 /m2 龍澤居 風(fēng)華豪庭 豐泰華園山莊 4100元 /m2 豐泰裕田花園 3200元 /m2 虎門大道沿線因其便利的交通及相對(duì)完善的配套，主要發(fā)展了以中、大戶型為主的中高檔樓盤，居住人群流動(dòng)性相對(duì)偏大，也是虎門近來年發(fā)展最為快速的區(qū)域 沿太平水道線因其地理優(yōu)勢，則主要發(fā)展了以居住為主的低密度的較大規(guī)模社區(qū)，居住人群相對(duì)穩(wěn)定，素質(zhì)相對(duì)較高。 8 項(xiàng)目地塊資源分析 ?區(qū)域、地段、外環(huán)境都不具有競爭優(yōu)勢； ?可利用的資源少。 ?項(xiàng)目依水就勢、沿江面長 ?紅線內(nèi)為住宅用地 ?地塊呈東西、南北轉(zhuǎn)角狀分布。 本項(xiàng)目 鎮(zhèn)政府 4 項(xiàng)目解析 —— 地理位置、地塊形狀 ?項(xiàng)目位于虎門鎮(zhèn)太平水道南側(cè)，其南面規(guī)劃為威遠(yuǎn)島旅游度假區(qū)。 本項(xiàng)目 太 平 水 道 商業(yè)中心區(qū) 未來港區(qū) 旅游度假區(qū) 虎門大道 銀龍路 金龍路 太沙路 歷史紀(jì)念區(qū) 濱江區(qū) 7 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響 ?虎門大道沿線的商業(yè)中心區(qū)，是目前置業(yè)者集中置業(yè)區(qū)域，雖然在自然景觀資源比較上不及太平水道沿線及豐泰集團(tuán)區(qū)域，但在交通、配套及投資價(jià)值上，都明顯高于其它區(qū)域； ?從政府規(guī)劃可以看出，虎門大道西岸及威遠(yuǎn)島片區(qū)，由于擁有豐富的自然資源，規(guī)劃為省級(jí)旅游度假區(qū)，將會(huì)成為虎門高尚居住區(qū)； ?項(xiàng)目位于目前較為陌生區(qū)域，即規(guī)劃中威遠(yuǎn)旅游度假區(qū)的北面，因政府規(guī)劃實(shí)施力度并不強(qiáng)，致使本項(xiàng)目的推出難以順借其勢，周邊可利用資源、機(jī)會(huì)極少； ?項(xiàng)目周邊完全屬于生地，政府重視程度較小，交通可達(dá)性較差； ?本項(xiàng)目可利用規(guī)劃的利好因素有限； ?并不處于未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 不利因素分析
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