【正文】 客戶 更 多元 ? ? 20232023年 20232023年 2023年 …… 湖西區(qū)域開發(fā) 湖西 CBD初具雛形，中央公園、左岸商業(yè)街等配套依次投入使用 獨(dú)墅苑、東方春曉、翠湖雅居 園區(qū)開發(fā)初期，園區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地富裕人群成為首批別墅擁有者 園區(qū)內(nèi)婁葑等老鎮(zhèn) 客戶為主 金雞湖環(huán)線開發(fā) 建設(shè)現(xiàn)代大道等，圍繞金雞湖建成一個(gè)富有水城特色的居住、商業(yè)金融區(qū) 御湖熙岸、水墨江南 隨著園區(qū)的不斷發(fā)展，形象的樹立，吸引了大量的園區(qū)中外企業(yè)客戶，并且主城客戶逐漸開始進(jìn)入 湖西中高端客戶 蘇州市域客戶 湖東、雙湖、青劍湖開發(fā) 圓融時(shí)代廣場(chǎng)、園區(qū)火車站投入使用，標(biāo)志著園區(qū)同時(shí)向東、向北兩個(gè)方向發(fā)展 國(guó)賓一號(hào)、中海獨(dú)墅島、中海世家 湖西、環(huán)金雞湖地區(qū)已成熟，園區(qū)成為蘇州對(duì)外的名片，豪宅不斷涌現(xiàn)，吸引長(zhǎng)三角乃至全國(guó)高端客戶 湖西中高端客戶 蘇州市域客戶 長(zhǎng)三角客戶 ? 區(qū)域 客戶 上郡 觀瀾麗宮 芭堤藍(lán)灣 跨塘鎮(zhèn)， 25% ?私營(yíng)業(yè)主 ?地緣性、別墅價(jià)值 唯亭老鎮(zhèn)， 20% ?私營(yíng)業(yè)主 ?地緣性、別墅價(jià)值 園區(qū)， 20% ?公司、工廠高層管理者 ?地緣性、價(jià)格、自然環(huán)境 相城區(qū)， 10% ?私營(yíng)業(yè)主，公司高管 ?交通、價(jià)格、自然環(huán)境 202 2023年主力總價(jià)： 聯(lián)排 300400萬(wàn)元 類獨(dú)體 400500萬(wàn) 古城區(qū)， 15% ?私營(yíng)業(yè)主 ?價(jià)格、自然環(huán)境 其它（外地）， 10% ?私營(yíng)業(yè)主、投資客 ?低價(jià)、升值潛力 區(qū)域客戶，價(jià)格承受范圍之內(nèi)，別墅物業(yè)是身份的標(biāo)簽 外區(qū)域客戶，價(jià)格相對(duì)較低，區(qū)域自然環(huán)境不錯(cuò)，區(qū)域規(guī)劃前景帶動(dòng)升值潛力 思 考 區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)量大，在瓜分區(qū)域內(nèi)客戶同時(shí)，更多的應(yīng)當(dāng)走出去 較 單一 以唯亭、跨塘當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主為主，首次別墅置業(yè)體驗(yàn)，身份標(biāo)簽 機(jī)會(huì) 1 財(cái)富等級(jí) 財(cái)富新貴 中堅(jiān)財(cái)富 頂級(jí)富豪 高端知富 500萬(wàn) 700萬(wàn) 1000萬(wàn)以上 300萬(wàn) 身份特征：企業(yè)家，資金雄厚 價(jià)格承受： 1000萬(wàn)以上 置業(yè)可選區(qū)域：金雞湖、獨(dú)墅湖 關(guān)注因素：強(qiáng)烈的身份標(biāo)簽感，頂級(jí)產(chǎn)品與服務(wù) 身份特征：大中型私營(yíng)業(yè)主 價(jià)格承受： 7001000萬(wàn)左右 身份特征：泛高級(jí)公務(wù)員、個(gè)體戶 價(jià)格承受： 500萬(wàn)左右 置業(yè)可選區(qū)域：城市近遠(yuǎn)郊別墅區(qū)域 關(guān)注目標(biāo)：別墅價(jià)值、總價(jià)、品質(zhì) 身份特征：大中型企業(yè)中高管、中小私營(yíng)業(yè)主 價(jià)格承受： 500700萬(wàn)左右 被 擠入 雙湖板塊總價(jià)高企，園區(qū)中堅(jiān)財(cái)富階層被迫外溢，我們有機(jī)會(huì)抓?。。?！ ？ 機(jī)會(huì) 2 被 導(dǎo)入 中心城區(qū)由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量少且價(jià)格處于蘇州頂峰，高端改善被外溢，我們有機(jī)會(huì)導(dǎo)入?。?！ ?姑蘇人家、平門府 ， 最低 1500萬(wàn) /套 ?202 2023年供應(yīng)約 250套 ?客戶不僅有蘇州本地人，更多的是喜好傳統(tǒng)文化的全國(guó)性客戶 ?自然環(huán)境雖好，但城市距離遠(yuǎn)，無(wú)較好的生活配套 ?城市距離雖近，有文化底蘊(yùn)，但環(huán)境雜亂 ?自然環(huán)境雖好，但城市距離遠(yuǎn)，缺少配套 ?城市距離遠(yuǎn)，在中心城區(qū)人心里湖都毫無(wú)名氣，且區(qū)域發(fā)展滯后 雙湖 木瀆 太湖 澄湖 春申湖盛澤湖 ?最自然、最生態(tài)、最便捷的城市休閑度假高尚生活區(qū) 青陽(yáng)板塊 ?城市距離雖近，環(huán)境、配套俱佳，但價(jià)格直追中心城區(qū) √ 機(jī)會(huì) 3 被 同城 長(zhǎng)三角高鐵同城時(shí)代的交通樞紐，上海等外城市被價(jià)格和生活壓力外溢的客戶，我們有機(jī)會(huì)抓?。。?！ 【 上海 】 【 南京 】 【 杭州 】 【 蘇州 】 長(zhǎng)三角， 中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力、最發(fā)達(dá)的區(qū)域 蘇州， 長(zhǎng)三角 最文化、最美麗 的城市 東京都市圈：半徑 80公里 ?橫濱至東京軌道線路開通后，在環(huán)境和價(jià)差的吸引下，最先吸引的是東京的休閑度假人群 ?其后才是在價(jià)差作用下涌入的剛性需求客群，但大量被分流者并未抬高橫濱房?jī)r(jià)，原因就在于過高的時(shí)間和交通成本壓縮了橫濱房?jī)r(jià)的上漲空間 【 橫濱 】 【 東京 】 約 40公里，神奈川一號(hào)線， 2025分鐘 東京灣 每個(gè)熱愛生活的人，都應(yīng)當(dāng)在蘇州擁有一處代表生活追求的物業(yè) 長(zhǎng)三角一小時(shí)通勤圈 上海 20分鐘直達(dá) 客 戶 我們的客戶需立足園區(qū)，輻射市區(qū)，吸引長(zhǎng)三角客戶 長(zhǎng)三角： 園區(qū)： 市區(qū)： 核心客戶 錯(cuò)過雙湖，不能再錯(cuò)失青陽(yáng) 重要客戶 次要客戶 類比周邊可導(dǎo)入的區(qū)域后最佳選擇 同城時(shí)代的城市休閑區(qū)，升值潛力大 機(jī)會(huì) 1 機(jī)會(huì) 2 機(jī)會(huì) 3 ?機(jī)會(huì)客戶關(guān)注什么？ 利用世聯(lián)在 本地及在長(zhǎng)三角 等外城市的客戶平臺(tái)，對(duì)在購(gòu)臵物業(yè)承受總價(jià)在 700萬(wàn)左右 客戶進(jìn)行 50組左右訪談，其中最有代表的客戶如是 說： 園區(qū) 某科技公司董事長(zhǎng) 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 工作區(qū)域： 園區(qū) /全國(guó)出差 現(xiàn)居所： 天域 /三室兩廳 ?現(xiàn)在住的是大平層，住了多年的高層，不希望一直住高層 ?在園區(qū)工作生活基本還是在區(qū)域內(nèi)考慮 ?對(duì)品牌還是比較看重的，因?yàn)槠放拼碇矸? ?相對(duì)于雙湖千萬(wàn)元以上級(jí)別的別墅總價(jià)，青劍湖區(qū)域的別墅價(jià)格不高 ?我覺得那里的環(huán)境不錯(cuò)，如果有好的項(xiàng)目，價(jià)格合適點(diǎn)我也愿意買 ?家對(duì)我意味著港灣、溫暖、身心的愉悅，是忙碌工作后的生活加油站 周先生， 40歲 別墅價(jià)值、總價(jià)、品牌、生態(tài)環(huán)境、家之溫馨 徐女士， 37歲 園區(qū) 某制造公司老總 家庭結(jié)構(gòu)： 兩人世界 工作區(qū)域： 園區(qū) /昆山 現(xiàn)居所： 石湖之韻 /疊加 ?湖居生活很感興趣，一直都偏好美麗的湖景、良好的生態(tài)環(huán)境 ?會(huì)考慮購(gòu)買別墅，因?yàn)閯e墅產(chǎn)品的居住舒適度高 ?幾個(gè)好朋友都在園區(qū)這邊買別墅了，同樣是別墅但完全不一樣，獨(dú)棟、聯(lián)排的就是比疊加要舒服，寬敞的院子還有屋頂花園，在里面喝點(diǎn)下午茶，很愜意 ?瑜伽是最愛，能夠令人完全從工作的疲倦中解脫出來。 他們渴望每天多份閑暇時(shí)光可以喝一杯咖啡，或者更多。（摘自大前研一 《 OFF學(xué) 》 ） —— OFF TOWN（悠閑）小鎮(zhèn)，是一種將城市休閑、多元化融和一體，關(guān)注鄰里情感的富人區(qū) 立足于客戶關(guān)注點(diǎn)整合下的價(jià)值立意 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 多元的 復(fù)合魅力 OFFLIFE—— 表情 1 動(dòng)： 15分鐘與上海的無(wú)縫對(duì)接、 10分鐘與圓融廣場(chǎng)的交融互動(dòng)； 靜：新興的別墅富人區(qū)，別墅的高貴典雅生活，居住與商業(yè)的功能復(fù)合，體現(xiàn)動(dòng)與靜的游刃有余 豐富的 交流空間 OFFLIFE—— 表情 2 豐富的交流空間，沒有嘈雜的鳴笛聲 有的只是融洽的鄰里交流 人們?cè)谶@里有更多的時(shí)間和空間與自己的家人和朋友進(jìn)行感情交流 私人交流公間 公共交流公間 半公共交流公間 奢侈的 綠意空間 OFFLIFE—— 表情 3 臨湖的類獨(dú)體，托斯卡納異域的風(fēng)情下，體現(xiàn)特有的尊貴感，成為真正的領(lǐng)袖。 雖然筆筒內(nèi)的筆，從來沒用過，牆上的畫，也很少用心欣賞。 客戶到場(chǎng)后，進(jìn)行細(xì)致引導(dǎo) ,客戶從前門進(jìn)入售樓處體驗(yàn)后，經(jīng)后門進(jìn)入小區(qū)，參觀樣板房。命名的靈感來自英國(guó)作家薩克雷描寫19世紀(jì)英國(guó)上流社會(huì)的小說 《 浮華世界 》 大家不妨安排自己的浮華之日，當(dāng)天完全不想工作的事情，盡情享受能夠放松的活動(dòng) 時(shí)間： 11年 10月上旬，周六下午 4點(diǎn)之后 目的： 全景展示后湖居時(shí)代，建立圈 層的 OFF生活觀，老帶新 地點(diǎn)： 陽(yáng)澄湖體育公園 主題： 浮華之日 —— Family Day 形式： 在陽(yáng)澄湖體育公園內(nèi)，組織家庭日 活動(dòng)，通過垂釣、燒烤、篝火晚會(huì) 等活動(dòng)，形成輕松休閑的氛圍 邀請(qǐng)人員： 已成交客戶、準(zhǔn)業(yè)主、意 向客戶、 OFF經(jīng)典人物 5 Plan 后湖濱 OFF地圖自行車游，展示區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，植入 OFF理念 時(shí)間： 11年 11月，周日全天 目的： 建立圈層的 OFF生活觀，全面展示 板塊價(jià)值 地點(diǎn)： 項(xiàng)目 陽(yáng)澄湖體育公園 陽(yáng)澄湖大碼頭 北疆楓葉園 重元寺 陽(yáng)澄食街 主題： 后湖濱 OFF自由行 形式： 以騎自行車的形式貫穿與板塊內(nèi)的 重要景點(diǎn)資源，提升區(qū)域形象 邀請(qǐng)人員： 已成交客戶、準(zhǔn)業(yè)主、意向客 戶、 OFF經(jīng)典人物 《 OFF學(xué) 》 精要： “騎越野摩托是我的興趣，在汗水與泥土之間，工作的疲勞一掃而空，新的活力煥發(fā)出來！” 1項(xiàng)目 2陽(yáng)澄湖 體育公園 3陽(yáng)澄湖大碼頭 4北疆楓葉園 5重元寺 6陽(yáng)澄食街 7湖景 8低密度社區(qū)群 占位全國(guó)視野，結(jié)合本地渠道 ?一套成熟的地區(qū)推廣方案 ?一個(gè)創(chuàng)新，全國(guó)視野的渠道計(jì)劃