樓價策略報告(文件)
【正文】 思路導(dǎo)圖 目標(biāo)的梳理 核心均價推導(dǎo) 價格表形成 推盤策略及出街均價 價格制定背景 宏觀大勢 市場競爭 產(chǎn)品分析 客戶分析 2023/2/1 10 2023宏觀大勢 國家政策回顧 2023/2/1 11 政治局：或著手抑制資產(chǎn)泡沫 7月 26號，中央政治局會議罕見提出，抑制資產(chǎn)泡沫。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為指向房地產(chǎn)行業(yè)。 隨著監(jiān)管力度的加強(qiáng)，房企加杠桿的行為將被打壓，土地市場也將有所降溫。 在今年上半年全國誕生的“地王”中，搶地的不僅有房地產(chǎn)大亨，更多的身影是平安、安邦、信達(dá)這些金融大鱷。 此外，各地方政府從多方面釋放收緊信號。 無數(shù)的資金爭先恐后涌入樓市，促進(jìn)了房價的快速上漲，反過來又吸引來更多資金的進(jìn)入，更進(jìn)一步推動了房價的上漲，如此往復(fù)循環(huán)，房價很容易走上一條上漲的不歸路，最后陷入了一個可怕的循環(huán)，無從求解。 2023/2/1 22 市場競爭小結(jié) ? 2023年 17月，會昌縣住宅市場整體形式良好，價格稍有上漲，成交量大幅上升 。 數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：上門辦會員 72批客戶樣本 客戶屬性分析 2023/2/1 31 6, 8% 57, 78% 10, 14% 可承受總價 可承受總價 3540萬 可承受總價 4050萬 可承受總價 5055萬 客戶分析 ?客戶購房關(guān)注因素的先后順序為：地段 ＞學(xué)校＞配套＞ 物業(yè)管理 ＞ 小區(qū)品質(zhì) =升值潛力＞周邊配套＞開發(fā)商。 2023/2/1 35 核心均價推導(dǎo) 確定權(quán)重 項目名稱 靜態(tài)均價（實收均價） 權(quán)重 加權(quán)價 文園裕景 3500 60% 2100 御花園 3500 30% 1050 濱江商業(yè)廣場 3450 10% 345 參考樓盤加權(quán)平均價 3495 “權(quán)重” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計算所得。 2023/2/1 39 思路導(dǎo)圖 目標(biāo)的梳理 價格制定背景 核心均價推導(dǎo) 推盤策略及出街均價 價格表形成 2023/2/1 40 價格表形成 價栺表制作方法 精確致導(dǎo) —— 精確制定影響價格的因素和權(quán)重，進(jìn)行分別爬樓打分； 高成低就 —— 特殊單位特殊處理，確保價值最大化，主力戶型合理價格確保銷售速度。 ? 6號樓的１ 7層為頂樓，頂層影響了會昌人的消費習(xí)慣，因而單獨調(diào)差 400。其中 6樓實收均價為 3682元 /平米， 7樓實收均價為 3744元 /平米，項目實收總價約為 79206161元 。 2023/2/1 52 最后，預(yù)祝湘灣首府二期單位： 開盤熱銷！ 2023/2/1 53 THANKS！ 2023/2/1 54 。 二期綜合折扣率 ） =4239元 /平米 湘灣首府二期房源出街價格表匯總數(shù)據(jù) 樓號 總套數(shù) 總面積 出街樓宇均價 出街總銷售金額 6 51 4218 27241531 7 120 4260 65544488 合計 171 4247 90302729 經(jīng)計算得出，本項目二期 6號樓出街均價為 4218元 /平米， 7號樓出街均價為 4260/平米，項目出街總價約為 92786019元。 2023/2/1 45 價格表形成 分棟樓宇均價形成 以 4樓作為比準(zhǔn)基數(shù)，考慮樓宇物業(yè)形態(tài)差、景觀差、產(chǎn)品差及噪音差。 ? 本次價格表的制作將針對戶型、景觀、朝向等以上五類因素進(jìn)行水平調(diào)差，從而發(fā)揮本項目二期一批價值的最大化； ? 為了使各個單位能夠價值最大化，保持均衡消化，根據(jù)項目組商定， 最大水平價差不能高于 420元 ； ? 同類產(chǎn)品縮小水平價差，以便給予客戶更多選擇。 根據(jù)參考樓盤的靜態(tài)均價及權(quán)重得出本批次的加權(quán)平均價為： 3495元 /米。 我們將選取 御花園 、濱江商業(yè)廣場、文園裕景 為比較的對象，再通過“市場比較法”進(jìn)行比準(zhǔn)得出本項目的核心均價。 2023/2/1 25 產(chǎn)品分析 明星產(chǎn)品： K戶型 空間布局緊湊 利用率高 主臥配衛(wèi)生間 私密性極強(qiáng) 南北通透 采光率極佳 超寬陽臺 盡賞園林美景 270度轉(zhuǎn)角飄窗 戶型 樓棟 套內(nèi)面積 建筑面積 贈送位臵 梯戶比 朝向 景觀 K 7 一半入戶花園 轉(zhuǎn)角飄窗 一半陽臺 兩梯 三戶 西南 /東南 中心花園 2023/2/1 27 產(chǎn)品分析 主力三房產(chǎn)品： L戶型 戶型 樓棟 套內(nèi)面積 建筑面積 梯戶比 贈送面積 朝向 景觀 L 7 兩梯三戶 陽臺、飄窗、入戶花園 南北 中心前后花園 戶型方正實用 功能分區(qū)合理 飄窗設(shè)計 視野開闊無限 廚房向北 遠(yuǎn)離油污生活 2023/2/1 27 產(chǎn)品分析 問
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