【正文】 審定應有主動預警 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 確定項目目標 項目投入使用 項目決策階段 項目實施階段 項目使用階段 設計準備 階段 設計 階段 施工 階段 動用前準備階段 保修期 時間 （項目策劃） （項目管理） （物業(yè)管理） 產(chǎn)品 定位 分析 可研 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化： 傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成本丟漏項 設計選材市場競爭性、設計變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會造成工程成本突破 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公司忽視： 工程質(zhì)量成本的概念： 為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā) 生的費用以及沒有達到滿意的質(zhì)量所造成 的損失 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 工程質(zhì)量 成本項目 的構成 鑒定成本 內(nèi)部損失成本 外部損失成本 預防成本 預防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差 ， 保證工程質(zhì)量達標而實現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設計審查 、 監(jiān)理細則審查 、 技術方案審查 、 施工樣板 、 技術交底 、 工程質(zhì)量培訓等 ， 都屬于質(zhì)量成本 鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達到質(zhì)量標準要求 ， 對工程本身以及對材料 、 構件 、 設備等進行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費用 。 包括返工損失 、 返修損失 、 停工損失等 ， 都屬于內(nèi)部損失 。施工圖設計質(zhì)量保證體系大多不健全，設計內(nèi)審流于形式 施工圖設計深度普遍不夠、構造要求不明確，設計節(jié)點圖不滿足施工需要。全部修補完 后，忽然又發(fā)現(xiàn)露臺門檻處的防水未刷至門框 下口，未形成封閉式防水層，又開始修補。為保證洞口成型尺寸，應采用現(xiàn)場預制標準件。由于不可能采取擠膠的方式施工，依靠現(xiàn)場工程管理很難保證質(zhì)量要求 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 包括北京市、上海市、廣東省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標準，都認為現(xiàn)澆混凝土外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。完全采取 “ 警察抓小偷 ” 的管理方式，根本無法解決工程質(zhì)量問題 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，并不清楚如何提 出完善的工程管理要求 提要求的目的： 通過提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施工單位的管理能力，從而保證工程目標的實現(xiàn) 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 提什么要求： 管理標準：工程質(zhì)保體系要求、工程進度管理體系要求、成本控制體系要求、總分包配合要求、成品保護要求 …… 質(zhì)量標準：技術標準、施工工藝標準、質(zhì)量控制措施保障、工序見證點標準、質(zhì)量檢驗標準 …… 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 提要求的時間： 從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開始，到招標文件，招標答疑、回標質(zhì)詢、評標定標的全過程 入圍考察、招標文件、合約文件、質(zhì)標評標 提要求的方式： 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 鋁合金門窗安裝洞口與窗框間隙的驗收要求 墻體飾面材料 洞口與窗框間隙 （ ㎜ ） 1 墻體外飾為抹灰面或貼馬賽克 15～ 20 ＋ 外保溫厚度 2 墻體外飾為貼釉面磚 20～ 25 ＋ 外保溫厚度 3 墻體外飾為貼大理石或花崗巖板 40～ 50 ＋ 外保溫厚度 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 鋁合金門窗的總分包施工工序移交要求： 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對設計質(zhì)量缺乏有效的控制手段： 設計人員對甲方關注的防滲漏、防開裂設計防控重點重視不足 施工圖設計審查審查重點不明確，圖紙審查分工不清晰 部分國標標準圖集過于強調(diào)手工工藝質(zhì)量，實際施工中很難保證，依靠加強現(xiàn)場管理不可能實現(xiàn)全面監(jiān)控 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段 監(jiān)理單位未按要求配置監(jiān)理人員或人員質(zhì)量、數(shù)量無法滿足工程監(jiān)理需要 監(jiān)理工程師專業(yè)能力不足，對需要重點控制的工序工藝環(huán)節(jié)檢驗要求不清晰 監(jiān)理工程師責任心不強，質(zhì)量意識不足 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對施工單位缺乏有效的管控手段： 施工單位質(zhì)保體系不健全，技術人員、質(zhì)檢人員配置的數(shù)量、質(zhì)量無法滿足工程管理需要 施工單位不按甲方要求進行重點工藝、工序質(zhì)量控制，工程質(zhì)量完全依靠甲方和監(jiān)理的檢驗 施工單位不按甲方要求配合分包工作，不履行總包職責 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對專業(yè)工程師缺乏明確的技術支持： 專業(yè)工程師實際管理中不可能查閱大量規(guī)范和標準圖集，對細部做法及檢驗標準要求不清晰 專業(yè)工程師工程質(zhì)量檢查重點不明確，對需要重點防控的部位、工藝質(zhì)量要求、管理措施要求不明確 專業(yè)工程師質(zhì)量意識、責任心缺乏考核標準 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 工程進度內(nèi)部各部門計劃無法協(xié)調(diào) 工程計劃缺乏統(tǒng)一的系統(tǒng)協(xié)調(diào)，前瞻性不足，保障性計劃編制要求不明確 工程計劃缺乏過程跟蹤和過程管理 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 施工企業(yè)人、機、料、施工組織無法控制： 施工單位受項目利益驅(qū)使，不能按甲方計劃要求實現(xiàn)人、機、料保障，致使工期延誤 施工單位受項目利益驅(qū)使，施工組織以利益最大化為重點，工序穿插不合理 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 一、標桿企業(yè)工程質(zhì)量管理的破解之道 二、標桿工程進度管理的破解之道 三、如何正確看待企業(yè)的標桿作用 四、標桿企業(yè)工程管理的瓶頸告訴我們什么 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)：對設計質(zhì)量缺乏有 效的控制 ■ 標桿企業(yè)的破解之道： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設計是工程質(zhì)量的保證 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié) 優(yōu)化施工圖設計審查程序，進行設計審查分工 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制一，通過設計指導書指導設計院 設計工作 《 住宅建筑專業(yè)施工圖設計指導書 》 《 住宅結(jié)構專業(yè)施工圖設計指導書 》 《 住宅設備專業(yè)施工圖設計指導書 》 《 住宅電氣專業(yè)施工圖設計指導書 》 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 施工圖設計指導書 》 編制的要點： 設計統(tǒng)一技術要求 設備配置標準 裝修標準 設計配合要求 其它特殊設計要求 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 施工圖設計指導書 》 編制的目的： 明確技術要求 明確客戶質(zhì)量標準 預防常見問題 統(tǒng)一設計做法 提供設計質(zhì)量 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 建筑專業(yè)施工圖設計指導書 》 內(nèi)容的簡單示例： 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 設計人員對甲方關注的防滲漏、防開裂設計防控重點重視不足 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制二：對設計單位提出 《 防滲漏、 防開裂設計專篇 》 的設計管理要求： 一、地基與基礎工程 地下室防水等級的審查 地下室防水體系的審查 地下室“縫”的設置審查 地下室應標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 三、屋面工程 屋面防水等級的審查 屋面防水構造形式的審查 屋面防水及保溫材料的審查 屋面防滲漏、防開裂構造、材料措施的審查 屋面應標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 五、外墻外保溫 外墻外保溫體系的審查 外墻外保溫與出墻構件、管道等 易滲漏措施審查 外墻外保溫分格縫設計的審查 外墻外保溫應標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 施工中應重點關注的防滲漏、防開裂要點及技術措施要求 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 八、砌體工程 砌體材料及砌筑砂漿的審查 砌體構造設計防開裂措施的審查 砌體工程應標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 施工中應重點關注的防滲漏、防開裂要點及技術措施要求 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 部分國標標準圖集過于強調(diào)手工工藝質(zhì)量，實際施工中很難保證，依靠加強現(xiàn)場管理不可能實現(xiàn)全面監(jiān)控 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制三：制定 《 企業(yè)防滲漏、防開裂 質(zhì)量保障體系 》 ，建立企業(yè)標準節(jié)點圖集： 一、地基與基礎工程防滲漏節(jié)點 二、主體工程防開裂節(jié)點 三、屋面工程防滲漏、防開裂節(jié)點 四、外檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點 五、內(nèi)檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點 六、門窗工程防滲漏、防開裂節(jié)點 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 地基與基礎工程防滲漏節(jié)點 ： ◆ 地下室外墻水平施工縫處的防水構造節(jié)點： 水平縫不設防水加強層，極易產(chǎn)生產(chǎn)生滲漏 不設遇水膨脹條或設置不規(guī)范，會導致剛性防水層失效 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 縫隙處參照施工縫處理 ◆ 地下室外墻后澆帶的防水構造節(jié)點： 外墻后澆帶應設置止水鋼板 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 防水卷材封邊封口處 的防水構造節(jié)點 丁基密封條10寬6厚密封材料卷材膠粘劑(或溶體粘結(jié)層)單面粘 寬丁基橡膠防水密封膠粘帶卷材粘膠劑或粘結(jié)層左側(cè)卷材搭接邊基層膠粘劑找平層右側(cè)卷材搭接邊封口條丁基密封條10寬6厚密封材料防水卷材封邊實際施工中大多不安要求施工，造成滲漏。樓板上部鋼筋應滿足錨固長度要求 靠外墻轉(zhuǎn)角處應設置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不應少于 7φ10 ，長度應大小于板跨的 1/3，且不得小于 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 沿預埋線管走向的裂縫 樓板設計厚度往往只考慮承載力要求，而 沒有考慮預埋管特別線管交叉對板截面的 削弱，從而導致沿線管方向的裂縫。避免門窗抗風壓性能不足，導致 在正常風荷載作用下產(chǎn)生過大變形，進而使 門窗本體密封失效，造成雨水滲漏 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 門窗廠家 鋁合金二次設計應有專項計算書， 詳細進行強度和剛度驗算。審 核技術方案、檢查工程實體質(zhì)量、驗收時使 用的標準 ◆ 用于監(jiān)理工程師在進行質(zhì)量控制活動中使 用 的檢驗標準 ◆ 用于施工單位在進行質(zhì)量活動時的使用標準 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ?地基基礎分冊 ?土建主體分冊 ?裝飾分冊 ?精裝修分冊 ?四新技術分冊 ?防水分冊 ?園建分冊 ?部品分冊 土建篇 電氣篇 水暖篇 企業(yè)工程質(zhì)量標準的分類 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 地基基礎 地基處理 土方工程 常用地基處理方法 鉆孔灌注樁 預應力管樁 人工挖孔樁 土方開挖 土方回填 示例：地基基礎分冊 的分類 天然基礎 樁基工程 混凝土天然基礎 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 《 工程質(zhì)量標準 》 的主要內(nèi)容： ◆ 第一部分：分項工程的流程圖 ◆ 第二部分：分項工程的質(zhì)量標準 ◆ 第三部分：分項工程的技術措施（施工工藝） ◆ 第四部分：分項工程的施工質(zhì)量通病防治 ◆ 第五部分：分項工程的成品保護 ◆ 第六部分：工程部、監(jiān)理公司的工作重點 ◆ 第七部分： 《 物料、工序檢查一覽表 》 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 工程質(zhì)量標準的側(cè)重點之一 第二部分：分項工程的質(zhì)量標準 分四個方面： 原材料 － 招投標的技術標準 設計規(guī)定 施工過程 （包括進場驗收） 成品標準 （驗收標準） 源于國家標準又高于國家標準 來自一線，又回到一線 企業(yè)關注的質(zhì)量控制點 規(guī)范沒有明確規(guī)定 設計、施工方面的成熟的經(jīng)驗 強調(diào)成品方面的驗收標準 供項目部工 程師和監(jiān)理工程師 隨 時檢驗使用 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 強調(diào)施工的操作過程 ◆ 強調(diào)工序樣板和工序交底 ◆ 提供推薦和可選的施工方法 工程質(zhì)量標準的側(cè)重點之二 第三部分：分項工程的技術措施（施工工藝） 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 工程質(zhì)量標準的側(cè)重點之三 第四部分：分項工程的質(zhì)量通病防治 ◆ 提出質(zhì)量通病的種類 ◆ 提供防治 質(zhì)量通病發(fā)生的各環(huán)節(jié)的控制點 ◆ 工程經(jīng)驗的總結(jié) 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 《 企業(yè)外墻貼面磚技術標準 》 的簡單范例： 國