【正文】 審查甲供、甲分包與總包交界、交叉作業(yè)面的管控重點(diǎn) 了解施工驗(yàn)收規(guī)范、了解施工中容易出現(xiàn)質(zhì)量隱患的部位、材料及工藝要求，了解施工組織的重點(diǎn)和難點(diǎn) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 施工單位和監(jiān)理單位： 重點(diǎn)審查：施工圖中與施工可行性和施工易建性相關(guān)的 “ 錯(cuò)、漏、碰、缺 ” ，了解乙供材料的保障性 了解工藝規(guī)程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特點(diǎn) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：組合平面的設(shè)計(jì)深度審查： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：組合立面的設(shè)計(jì)深度審查： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：衛(wèi)生間的審計(jì)深度審查： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：陽臺(tái)設(shè)計(jì)深度的審查： 陽臺(tái) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：外檐設(shè)計(jì)深度的審查： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 剖面： ■ 重點(diǎn)核對(duì)關(guān)鍵 部位的梁板、 標(biāo)高 ■ 露臺(tái) ■ 老虎窗 ■ 屋脊、檐 ■ 門窗高度 ■ 外檐節(jié)點(diǎn) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■櫥柜 ■吊柜 ■設(shè)備表箱 ■開關(guān) ■插座 ■散熱片 ■冰箱 ■洗衣機(jī) ■門窗 ■墻跺 ■熱水器 ■地漏 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■洗衣機(jī) ■門窗 ■墻跺 ■熱水器 ■地漏 ■污水管明 設(shè)時(shí)要注意 其與窗、雨 水管的關(guān)系 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 小衛(wèi)生間應(yīng)注意進(jìn)行 凈空尺寸的核定 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 空調(diào)審核要點(diǎn) ■ 室內(nèi)外機(jī)位 ■ 定位 ■ 空調(diào)板尺寸 ■ 留孔留洞 ■ 結(jié)構(gòu)設(shè)備核對(duì) ■ 空調(diào)安裝 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 工程部： 《 防滲漏、防開裂設(shè)計(jì)專篇 》 審查 《 防滲漏、防開裂設(shè)計(jì)專篇 》 中規(guī)定的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn) 圖及重點(diǎn)施工部位對(duì)應(yīng)性的審查 甲供、甲分包與總包交叉、交接面審查 編制 《 項(xiàng)目防滲漏、防開裂工程管理方案 》 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)無法提 出明確的技術(shù)要求和管理要求 ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 制定 《 企業(yè)工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn) 》 統(tǒng)一企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；整合并明確內(nèi) 外部資源管理要求；程序性、系統(tǒng)性地解 決工程質(zhì)量問題，提高管理水平和質(zhì)量 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 用于一線工程部、項(xiàng)目工程師在招投標(biāo)、合 約中提出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求和質(zhì)量管理要求。嚴(yán)格進(jìn)行門窗抗 風(fēng)壓試驗(yàn)。單純依靠施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管 理無法解決 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 設(shè)計(jì)解決方法： 樓板中配置雙層、雙向鋼筋；鋼筋間距不大于 100㎜ ，鋼筋直徑不宜小于8mm 。外墻磚拉拔試驗(yàn) 合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強(qiáng)度 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)為 ： W （ ） 水泥抗裂砂漿 的導(dǎo)熱系數(shù)為： W （ ） 外墻混凝土墻面（ 6m開間 ）年溫差形變： ㎜ 水泥砂漿強(qiáng)度增長(zhǎng)期短與收縮周期長(zhǎng)形成矛盾 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 外墻外保溫貼面磚在歐美主要用于別墅和多層 建筑，且建筑四周均留有綠化景觀等相對(duì)封閉 的空間 中國建筑設(shè)計(jì)研究院對(duì)目前國內(nèi)外保溫體系下 外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗(yàn)檢 查，目前國內(nèi)，沒有一個(gè)項(xiàng)目外墻粘轉(zhuǎn)能夠通 過耐候性試驗(yàn) 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 對(duì)于檢驗(yàn)批驗(yàn)收沒有甲方參與檢查要求 除了少數(shù)隱蔽工程檢驗(yàn)批外，其余檢驗(yàn)批全不需要甲方管理 實(shí)際施工過程中，大多數(shù)檢驗(yàn)批表格為后填造假，根本無法起到應(yīng)有的作用 檢驗(yàn)批表格設(shè)定的檢驗(yàn)項(xiàng)目，相當(dāng)一部已經(jīng)無法滿足甲方強(qiáng)調(diào)的防滲漏、防開裂的關(guān)鍵工序控制要點(diǎn)的 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 對(duì)監(jiān)理單位的工作內(nèi)容和工作要求不明確 建設(shè)部建市 【 2023】 189號(hào)文 《 房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行） 》 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？ 如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？ 監(jiān)理旁站前的 “ 三查兩問一核對(duì) ” 是什么？ 如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？ 如果工程管理人員無法回答清楚上述問題，有什么資格說工程質(zhì)量問題屬于監(jiān)理失職 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 三、工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) 四、工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 部分房地產(chǎn)企業(yè)工程管理定位的誤區(qū)： 房地產(chǎn)的工程管理，相當(dāng)一部分是充當(dāng)傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等職能，對(duì)于工程質(zhì)量，要么自己親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的 管理，沒有充分發(fā)揮 “系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能 單純依靠國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)通行的工程管理人員配備，根本無法全面監(jiān)控工程質(zhì)量 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 成品質(zhì)量 操作工人 項(xiàng)目經(jīng)理 監(jiān)理公司 甲方工程部 班組長(zhǎng) 質(zhì)檢負(fù)責(zé)人 質(zhì)檢人員 項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理 技術(shù)負(fù)責(zé)人 10萬平方米 共計(jì) 140個(gè)班組 10萬平方米 共計(jì) 16個(gè)質(zhì)檢 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定位： 提要求 審核實(shí)際結(jié)果與最終需求的符合性 付款 發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設(shè)計(jì)和 政府部門的理解有很大不同 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定位： 大多數(shù)房地產(chǎn)公司的工程管理過多的將精力集中在審核上（工程檢驗(yàn)），忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場(chǎng) 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理 費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售代理費(fèi)，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 監(jiān)理單位的選擇策略 ： 資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系 招標(biāo)前，應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場(chǎng)的人員數(shù)量及資質(zhì)要求 評(píng)標(biāo)前應(yīng)對(duì)監(jiān)理公司人員進(jìn)行考核（總監(jiān)、總監(jiān)代表考試、總監(jiān)資格認(rèn)定） 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 為什么外墻滲漏、開裂會(huì)成為愈演愈烈 屢禁不止的工程質(zhì)量問題？ ■ 為什么五六十年代的傳統(tǒng)建筑時(shí)至今日 也未發(fā)生外墻滲漏開裂？ 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 原因分析： 國家工藝規(guī)程規(guī)定聚苯板可以采用點(diǎn)粘和條粘的施工工藝，造成苯板與墻體形成空腔夾層，保溫層如有裂縫，無法及時(shí)排出，雨水沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，滲入內(nèi)墻面 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 原因分析： 即使甲方不考慮成本因素，要求采取滿粘工藝做法。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的 過程控制是施工質(zhì)量保證的重要前提 施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項(xiàng)目承包制，推行項(xiàng)目法施工，以包代管情況普遍工程質(zhì) 量的好壞與項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理班子的技術(shù) 水平、管理能力存在很明顯的關(guān)系，項(xiàng)目經(jīng) 理素質(zhì)差異很大 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ EPS保溫板薄抹灰體系應(yīng)遵循的施工工藝流程 ： 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 穿樓板管道預(yù)留孔洞成型件要求 ： 廚衛(wèi)間管道預(yù)留孔洞普遍存在位置不準(zhǔn)確、成形尺寸過大、亂鑿亂打等現(xiàn)象，后期極易造成滲漏。保溫層施工后，防水層已無法做 出泛水高度，只能破壞保溫層。堵洞灌縫細(xì)石混凝土極易 產(chǎn)生開裂，即使加強(qiáng)堵洞填塞工藝的管理， 也很難保證不存在縫隙，防水涂層質(zhì)量無法 保證 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 UPVC等塑料管道表面極其光滑，施工中應(yīng)樓板板厚范圍內(nèi)上下水管的光滑外壁應(yīng)先做毛化處理，再均勻涂一層 401 塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 ◆ 控制柱模板跑模、漏漿的工藝措施要求： 模板應(yīng)企口配置 防止因模板受力 不均勻產(chǎn)生變形 竹模板裁割邊應(yīng)刷涂?jī)傻罉漉ケＷo(hù)層，防止此處模板裁口浸水濕脹而毛化 采取 2㎜ 20㎜塑料泡沫帶封邊，可以有效 防止漏漿 外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 ◆ 國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國內(nèi)施工單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的總體概況： 國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的水平良莠不齊，設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)包、設(shè)計(jì)分包現(xiàn)象普遍。 內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過程中 ，因內(nèi)部管理問題 、 決策失誤問題 、 標(biāo)準(zhǔn)修正問題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失 。單純的施工進(jìn)度保障不代表工程進(jìn)度能夠得到保證，工程進(jìn)度已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 設(shè)計(jì)計(jì)劃保障：施工圖、二次設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)封樣等 招標(biāo)采購計(jì)劃保障：定標(biāo)、生產(chǎn)運(yùn)輸施工準(zhǔn)備期 合約計(jì)劃保障：合約簽訂、進(jìn)度管理?xiàng)l款的細(xì)化 報(bào)批報(bào)建計(jì)劃保障：開工手續(xù)、市政報(bào)裝 與工程進(jìn)度的有關(guān)保障性計(jì)劃應(yīng)有統(tǒng)一管理 市政計(jì)劃保障：市政進(jìn)場(chǎng)、能源開通 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 ?概念設(shè)計(jì)研究 ?概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審及確認(rèn) ?規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ?規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn) ?單體方案評(píng)審及確認(rèn) ?擴(kuò)初方案完成 ?擴(kuò)初方案評(píng)審及確認(rèn) ?土建施工圖完成 ?景觀設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn) ?銷售包裝設(shè)計(jì) ? 開工時(shí)間 ? 開盤時(shí)間 ? 詳規(guī)報(bào)建 ? 方案報(bào)建 ? 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 ? 施工圖報(bào)建 ? 售樓處報(bào)建 設(shè)計(jì)控制點(diǎn) 相關(guān)重要節(jié)點(diǎn) 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 ■ 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的任務(wù)發(fā)生變化 銷售開盤、工地開放、業(yè)主預(yù)驗(yàn)等結(jié)合銷售經(jīng)營(yíng)方面的進(jìn)度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對(duì)工程進(jìn)度管理和工程組織提出了更高的要求 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 ■ 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的對(duì)象發(fā)生變化 施工單位大多采取項(xiàng)目承包制，對(duì)人、機(jī)、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行考慮?？梢杂行У慕鉀Q隱患 通過質(zhì)量分析解決衛(wèi)生間門檻滲水 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲 漏、門窗滲漏，內(nèi)墻空鼓開裂的困擾時(shí)，有多 少企業(yè)針對(duì)這些問題提出系統(tǒng)的解決方案 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。 減去常用埋地管道PE管外徑（多為 ㎝或 ㎝ ） ，還剩 ～㎝ ， 扣掉防水找平 層 2㎝ 和保護(hù)層 2㎝ ， 還剩下 ～ ㎝ 大家各自管轄的項(xiàng)目衛(wèi)生間降板是多少？ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準(zhǔn)則不 清楚，實(shí)際執(zhí)行過程中往往當(dāng)質(zhì)量與成本出現(xiàn) 矛盾時(shí)，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與 成本的平衡關(guān)系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成 ◆ 工程管理短板六： 不能正確看待質(zhì)量成本 ◆ 不能從質(zhì)量角度綜合分析帶來的損失： 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立系統(tǒng)的工程進(jìn)度保障體 系，忽視工程進(jìn)度內(nèi)部管理、外部管理和輸出 管理綜合管控的重要性 ◆ 工程管理短板七： 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求 ◆ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景 ◆ 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求 ◆ 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求 ◆ 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程成本的要求 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變及背景 ■ 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇引起經(jīng)營(yíng)模式的演變 以生產(chǎn) 為中心 以利潤(rùn) 為中心 以客戶 為中心 以銷售 為中心 房地產(chǎn) 發(fā)展初期 促銷廣告 包裝差異 提高效益 降低成本 客戶導(dǎo)向 產(chǎn)品服務(wù)