【正文】 如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸 現(xiàn)代工程管理體系的破解之道 2023年 8月 8日 提出工程管理瓶頸的背景 中國(guó)的工程管理缺少技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 房地產(chǎn)的工程建設(shè)中有多少高新科技嗎？ 提出工程管理瓶頸的背景 都在管理工程質(zhì)量。為什么還會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題？ 甲方工程部 監(jiān)理公司 施工單位 突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸 一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題 三、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 四、房地產(chǎn)工程管理的系統(tǒng)解決方案 五、如何建立破解執(zhí)行力瓶頸的管理工具 二、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題 一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來(lái)的影響 三、房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題為何屢禁不絕 四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求 一、工程質(zhì)量經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題 ◆ 結(jié)構(gòu)安全性質(zhì)量問(wèn)題 ◆ 適用功能性質(zhì)量問(wèn)題 ◆ 使用功能性質(zhì)量問(wèn)題 ◆ 觀感修復(fù)性質(zhì)量問(wèn)題 刑事責(zé)任 ＋ 巨額賠償 投訴賠償 ＋ 影響銷售 投訴賠償 影響品牌 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來(lái)的影響 ◆ 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響 ◆ 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對(duì)企業(yè)銷售的影響 ◆ 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對(duì)后期索賠的影響 房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題為何屢禁不止 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 ◆ 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求 ◆ 外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 ◆ 工程管理短板一： 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程 管理程序，沒(méi)有建立與之配套的工程管理 標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實(shí)際工程管理 中，依然無(wú)法解決針對(duì)具體某專項(xiàng)工程的 質(zhì)量管控重點(diǎn) 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ◆ 某知名地產(chǎn)公司的工程管理程序： 程序只能規(guī)定應(yīng)該做什么？在什么是時(shí)間做？由誰(shuí)來(lái)做？但無(wú)法告訴工程人員如何做？ 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ◆ 與工程管理程序配套的工程質(zhì)量控制指引： 為了解決如何做的難題？作業(yè)指引能夠告訴工程人員如何做？但無(wú)法告訴工程人員應(yīng)該做到什么標(biāo)準(zhǔn)，控制的要點(diǎn)和技巧是什么 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 廚衛(wèi)滲漏可以依靠工程管理程序解決嗎？ 甲方通常對(duì)廁浴間防水閉水試驗(yàn)的檢驗(yàn)要求 防水涂層閉水試驗(yàn) 防水保護(hù)層閉水試驗(yàn) 廁浴間整體移交閉水試驗(yàn) 整體結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)（重點(diǎn)檢查孔洞、墻角、管井） 飾面層閉水試驗(yàn) 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫 技管人員 操作人員 獎(jiǎng)懲不明 忽視質(zhì)量 專檢不認(rèn)真 技術(shù)交底不清 自檢不認(rèn)真 施工人員 廁浴間施工漏水 廁浴間防水 常見(jiàn)工程 質(zhì)量問(wèn)題 原因分析 管根、地漏密封膏未封嚴(yán) 管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差 暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水 涂膜防水層空鼓開(kāi)裂出現(xiàn)滲漏 細(xì)部構(gòu)造附加防水層不規(guī)范 墊層、找平層坡度不合理、反坡 衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水 管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差 預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范 預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面 預(yù)留洞口及邊緣未清理 預(yù)留洞口吊模不規(guī)范 UPVC管道附著力差 灌縫砼材料質(zhì)量不合格 灌縫不密實(shí)，工藝不合格 灌縫砼不養(yǎng)護(hù) 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？ ■ 很對(duì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)工藝圖集在實(shí)際施工過(guò)程中是 不具備操作性的： 地下室外墻地下室外墻后澆帶、施工縫，按防 水要求需要設(shè)置止水鋼板，如果剪力墻中設(shè)置 有框架柱，往往出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 框架柱箍筋與止水鋼板之間應(yīng)如何處理？ 鋼板開(kāi)洞，影響防水質(zhì)量，存在滲漏隱患 割斷箍筋，影響箍筋約束混凝土的能力 不放逐箍筋，違反柱子箍筋加密要求 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ◆ 總包和門窗單位為什么愿意采用凈口安裝： 施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡(jiǎn)單 ◆ 甲方有些工程人員也愿意采用凈口安裝： 無(wú)需考慮門窗到貨影響總包抹灰進(jìn)度、有利 于成品保護(hù) 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ◆ 凈口安裝的缺點(diǎn)： 采用凈口安裝，門窗框固定無(wú)法使用固定片，只能采用膨脹螺栓固定，增加滲漏隱患。采用剔鑿安裝固定片后修補(bǔ)抹灰，因前后抹灰層收縮問(wèn)題，極易產(chǎn)生空鼓開(kāi)裂。且后修補(bǔ)觀感性觀感性不理想 抹灰洞口偏差誤差不易控制，門窗加工前往往需要實(shí)測(cè)實(shí)量，總包單位省事，但對(duì)門窗工期保障不利 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 采用窗戶四邊先正糙（不收光），往往因?yàn)榍昂竽ɑ议g隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，極易產(chǎn)生空鼓開(kāi)裂，存在滲漏隱患 發(fā)泡膠只有一定的防水能力，耐候密封膠未留槽，薄弱處極易老化開(kāi)裂，產(chǎn)生滲漏隱患 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ◆ 國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范不能滿足企業(yè)質(zhì)量控制需要： 房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門窗防滲漏沒(méi)有任何檢驗(yàn)項(xiàng)目和針對(duì)性的檢驗(yàn)要求 對(duì)檢驗(yàn)項(xiàng)目沒(méi)有約定明確的檢驗(yàn)方法，不利于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 門窗洞口砌體收縮變形大 技管人員 操作人員 獎(jiǎng)懲不明 忽視質(zhì)量 專檢不認(rèn)真 技術(shù)交底不清 自檢不認(rèn)真 施工人員 鋁合金門窗安裝滲漏 鋁合金 門窗安裝 常見(jiàn)工程 質(zhì)量問(wèn)題 原因分析 門窗安裝固定不符合要求 門窗洞口偏差大、處理不當(dāng) 門窗框塞縫不密實(shí) 洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當(dāng) 門窗框塞縫不密實(shí) 窗框與洞口縫隙未清理干凈 窗框與洞口間隙不干燥 門窗下框未用防水水泥砂漿 PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打 水泥砂漿配比不合格 PU發(fā)泡膠充填不飽滿 墊塊未清理做二次填充 防水水泥砂漿塞縫不密實(shí) 門窗框塞縫外側(cè)未做防水處理 土建施工埋設(shè)固定點(diǎn)不當(dāng) 門窗框成品保護(hù)不當(dāng)造成滲漏 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 鋁合金窗應(yīng)做的試驗(yàn)檢驗(yàn)項(xiàng)目 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 外墻膩?zhàn)悠秸炔? 技管人員 操作人員 獎(jiǎng)懲不明 忽視質(zhì)量 專檢不認(rèn)真 技術(shù)交底不清 自檢不認(rèn)真 光澤不勻 褪色變色 粉化 施工人員 光澤不勻 外墻涂料施工 外墻涂料 常見(jiàn)工程 質(zhì)量問(wèn)題 原因分析 起泡剝落 附著力差、剝離 氣泡 泛堿 遮蓋力差 底涂、面涂厚度不勻 未能有效濕接，接痕明顯 膩?zhàn)雍穸炔粍?，吸附性不? 同一墻面使用不同批號(hào)產(chǎn)品 基底溫度過(guò)高、涂料干燥過(guò)快 底涂、面涂厚度不勻 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 針對(duì)涂料不同批次補(bǔ)貨色差制定的管理標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往只關(guān)注施工現(xiàn)場(chǎng)的工程 質(zhì)量管理，卻沒(méi)有企業(yè)完整的工程質(zhì)量保證體 系，忽視了工程質(zhì)量的構(gòu)成并不完全是施工現(xiàn) 場(chǎng)決定的。對(duì)設(shè)計(jì)階段工程質(zhì)量保障、合約條 款工程保障、招標(biāo)采購(gòu)工程質(zhì)量保障缺乏重視 ◆ 工程管理短板二： 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于 放置空調(diào)室外機(jī)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒(méi) 有問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工 監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格， 甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付半 年后，幾乎所有空調(diào)板根部都出現(xiàn) 外墻滲漏。開(kāi)發(fā)商為此付出巨額索 賠 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 施工圖設(shè)計(jì)的空調(diào)板（常見(jiàn)設(shè)計(jì)做法） 根據(jù)此圖，簡(jiǎn)單分析造成上述質(zhì)量問(wèn)題的原因 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 技術(shù)原因分析： 下暴雨時(shí)，雨水排放不及，造成地漏處外墻根 部積水，從而發(fā)生外墻滲漏 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 設(shè)計(jì)階段工程質(zhì)量控制應(yīng)該解決的問(wèn)題： 空調(diào)板也需要詳細(xì)的防水設(shè)計(jì)，取消有組織排水型式，強(qiáng)調(diào)排水坡度，有利于加快排水；設(shè)計(jì)混凝土反梁，有利于堵水。通過(guò)防堵結(jié)合，徹底杜絕了空調(diào)板根部滲漏的隱患 這張圖紙還有沒(méi)有問(wèn)題？ 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 檢驗(yàn)手段缺陷分析： 外墻淋水試驗(yàn)重點(diǎn)檢查的是外門窗的防水性能 和防水質(zhì)量，對(duì)于陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)有閉水試驗(yàn)檢驗(yàn) 要求，而對(duì)類似空調(diào)機(jī)隔板沒(méi)有專項(xiàng)防水檢驗(yàn) 要求 通過(guò)設(shè)計(jì)改進(jìn)和專項(xiàng)施工質(zhì)量控制要點(diǎn)的過(guò)程 管理，此處不必增加額外的專項(xiàng)檢測(cè) 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 管理缺陷分析： 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒(méi)有此處可選用的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)， 設(shè)計(jì)單位不清楚設(shè)計(jì)控制要點(diǎn) 甲方工程部、設(shè)計(jì)部及監(jiān)理單位不清楚重點(diǎn)部 位的防滲漏設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，圖紙審查未發(fā)現(xiàn) 施工單位對(duì)關(guān)鍵防滲漏部位沒(méi)有專項(xiàng)防滲漏體 系施工方案 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購(gòu)部采購(gòu)了某 品牌的外墻彈性 涂料，施工單位嚴(yán)格按 工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙集工藝 要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。 結(jié)果項(xiàng)目交付不到三個(gè)月，外墻涂料大 量出現(xiàn)龜裂、開(kāi)裂、剝離、泛堿等質(zhì)量 問(wèn)題，部分出現(xiàn)外墻滲漏 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 技術(shù)缺陷分析： 在外保溫體系的基層上施工涂料，相比于傳統(tǒng) 在抹涂于混凝土及各種砌筑墻體上的水泥砂漿 基層上存在著很大區(qū)別，對(duì)涂料施工的要求要 高很多。這是由于外保溫體系構(gòu)造設(shè)計(jì)和材料 性能差別較大所造成的 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 過(guò)渡依賴施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位的管 理水平和質(zhì)保體系，缺乏對(duì)施工單位喝監(jiān)理單 位主動(dòng)輸出型的有效管理 ◆ 工程管理短板三： 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 過(guò)度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)工程師的質(zhì)量意識(shí)和執(zhí)行力管理 忽視通過(guò)加強(qiáng)技術(shù)管理，采取有效的技術(shù)措施 和技術(shù)手段預(yù)防工程質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn) ◆ 工程管理短板四： 忽視技術(shù)管理的重要性 某小高層項(xiàng)目首層設(shè)有私家小院，施 工單位在外架及塔吊井架拆除后開(kāi)始 挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。施 工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán) 境工程進(jìn)場(chǎng)施工。同時(shí)小院圍墻在不 同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開(kāi) 裂，引起業(yè)主投訴 忽視技術(shù)管理的重要性 ■ 施工圖中設(shè)計(jì)小院圍墻的常見(jiàn)形式 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠 外墻抹灰前容易忽視的隱蔽驗(yàn)收： 穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí) ◆ 為保證防水砂漿與墻體結(jié) 合密實(shí)，穿墻的 PVC套管 應(yīng)用電鉆剔除 ◆ 螺桿孔洞中部宜采用聚氨 酯發(fā)泡劑灌入發(fā) ◆ 內(nèi)外管口至少 3cm深，抹 灰前采用防水砂漿分別塞 實(shí) 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠 腳手架的工字鋼挑梁洞口 ◆ 采用摻微膨脹劑的細(xì)石混凝土二次灌縫 ◆ 采用滲透水泥結(jié)晶防水涂料均勻涂刷兩 遍，涂刷范圍超出堵洞洞口各 100㎜ 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠 防開(kāi)裂鋼絲加強(qiáng)網(wǎng) ◆ 砌體與混凝土構(gòu)件交界處應(yīng)掛鋼加強(qiáng)網(wǎng) ◆ 有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝土外保溫體系與其它保溫 體系交界處應(yīng)掛鋼絲加強(qiáng)網(wǎng) ◆ 鋼絲加強(qiáng)網(wǎng)與各基體的搭接寬度 ◆ 分格縫處鋼絲網(wǎng)應(yīng)斷開(kāi) 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠 出外墻孔洞 ◆ 出外墻孔洞如空調(diào)孔洞等，宜在抹灰前 先進(jìn)行開(kāi)洞，以免后開(kāi)洞對(duì)外保溫造成 破壞產(chǎn)生滲漏隱患 ◆ 出外墻孔洞應(yīng)注意坡度要求，內(nèi)高外低 不放空調(diào)套管或放置不規(guī)范，往往造成外墻滲漏，不是從空調(diào)洞，而是從縫隙中滲入外墻 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠 門窗洞口誤差和修補(bǔ)不規(guī)范往往造成外墻滲漏： 500洞口邊墻體門窗框洞口尺寸預(yù)留過(guò)大，處理不當(dāng)，易造成開(kāi)裂滲水。當(dāng)偏差修補(bǔ)厚度超過(guò) 50㎜ 時(shí)，應(yīng)按圖加筋支模澆 C20細(xì)石砼進(jìn)行修補(bǔ) 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠 南方及暴雨多發(fā)地區(qū)的外門窗塞縫要求： 防水應(yīng)做在保溫層之下，超出窗洞與外墻面搭接應(yīng)不小于 150㎜ ，對(duì) 于外墻飾面磚，為防止勾縫處形成滲水通道，搭接宜放寬至300㎜ 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠 網(wǎng)格布翻包：鋪貼聚苯板的起始和收頭處，網(wǎng) 格布一定要翻包，這可保證網(wǎng)格布受到的應(yīng)力 能可靠地傳到結(jié)構(gòu)墻體 實(shí)際施工中，施工單位往往圖省事， 網(wǎng)格布沒(méi)有翻包現(xiàn)象極其普遍 忽視技術(shù)管理的重要性 外墻貼磚時(shí)，我們往往關(guān)注粘貼牢固、勾縫 嚴(yán)密，有多少專業(yè)工程師關(guān)注排磚 排磚不當(dāng)引起的外墻滲漏不在少數(shù)，但大多數(shù) 專業(yè)工程師往往忽視這一細(xì)節(jié)的控制 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠 挑檐等突出外墻部位采用上磚壓下磚，適當(dāng)突出 5㎜ 起到滴水線的作用，避免磚縫滲水 下部陰角處平面磚頂立面磚，利